האם נשארו דירות לגיבורי העל?

״נכון כולם נראים פה רגילים אבל

אנחנו עם של גיבורי על

בכל אחד תמיד מסתתר חייל

מוכן להציל את העולם"

(התקווה 6. מילים: עמרי גליקמן ואסף פרי)

ישנה מדינה אחת בעולם שבה שוק הנדל"ן פורח גם בזמן מלחמה. במדינה זו, הממשלה עושה כאין וכאפס למען הצעירים המשרתים בה – המילואימניקים שלנו, "גיבורי העל" של החברה. דוגמה עדכנית לכך ניתן לראות בהגרלה התשיעית בתוכנית "דירה בהנחה", שנסגרה לפני כשבועיים ונרשמו בה כ-98,000 משקי בית. מה הסיכויים לזכות? התחרות הייתה על 3,925 דירות בלבד ב-15 יישובים ברחבי הארץ, תעשו את החשבון לבד; כאן, המדינה דווקא נתנה למשרתי המילואים את "הכבוד הראוי", כשקיבלו עדיפות ל-%20 מהדירות שמוצעות בהגרלה. לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, כ-16 אלף מבין הנרשמים להגרלה מוגדרים כמשרתי מילואים פעילים. מתוכם, 029,1 בלבד זכו. מה האבסורד? המדינה מתגאה בזה שמדובר ב-%25 מהדירות שהוצעו בהגרלה. הפוך, גוטה.

הבנתם את הפואנטה? גם אם הממשלה מעניקה קדימות לחיילי המילואים במבצעים ממשלתיים כמו "מחיר מטרה" או "דירה בהנחה", כפי שדאגו השרים להכריז בריש גלי, בסופו של דבר גם ילד בן חמש יידע לספור את מספר הדירות שיינתנו. לא לכל משפחת מילואימניק זכאית תהיה דירה, אפילו לא שליש דירה.

לפני שנה בדיוק, אושרה בממשלה בלי דיון מקדים החלטה להקצות אלפי דירות בהנחה של עד חצי מיליון שקל למי ששירתו במילואים יותר מ-45 יום במלחמה. עם זאת, התוכנית הוקפאה על ידי היועצת המשפטית לממשלה. במהלך השנה האחרונה תוכניות דומות באו והלכו, אך אף אחת מהן לא הצליחה באמת להפוך את הדירה לברת השגה עבור המוני המשרתים.

האם המדינה, שזקוקה כל כך לכסף כדי לממן את הוצאות המלחמה והשיקום, תהיה מוכנה להמשיך ו"לבזבז" משאבים על תוכניות דיור לצעירים? התשובה העגומה היא לא; ובינתיים, מחירי הדיור מזנקים ללא רחמים, על גבו של מעמד הביניים העובד והמשרת.

קצת היסטוריה: בשנים 2015-2020, תוכנית "מחיר למשתכן" הייתה התוכנית העיקרית של הממשלה לסייע ברכישת דירה. תוכנית זו ודומותיה מבוססות על נכונות המדינה לוותר על הכנסות מקרקע, ולא על הגדלת ההשקעה התקציבית. סך אובדן ההכנסות כתוצאה מההנחה בקרקע במסגרת תוכניות אלו הוערכה על-ידי החשב הכללי בסכום מצטבר של כ-27 מיליארד שקלים, מהם כ-7.5 מיליארד שקלים במסגרת "מחיר למשתכן" בשנים 2015-2020, כ-3 מיליארד שקלים במסגרת "מחיר מופחת", ועוד כ-16.5 מיליארד שקלים אובדן הכנסות מקרקע בגין תוכנית "מחיר מטרה", מתוכם 11 מיליארד שקלים בשנת 2023 לבדה.

"היקף ההנחה המוגבל הנכלל בתוכניות, לצד העלייה החדה במחירי הדיור שהתרחשה בשני העשורים האחרונים, הפך את התוכניות הללו למוגבלות למדי במידת הסיוע שהן מציעות לציבור הרחב לרכישת דירה, במיוחד לאוכלוסייה הנמנית על העשירונים הנמוכים", קובע מחקר חדש של מכון אדוה.

הבעיה המרכזית היא שכל עיר נדרשת להיאבק על תושביה הצעירים. לדוגמה, ברעננה, לאחר מאבק משפטי שהוביל ראש העיר, חיים ברוידא, ועתירה שהגישה העירייה לבג"ץ נגד רשות מקרקעי ישראל, לראשונה תיכלל העיר בתוכנית "מחיר מטרה"; במסגרת זו, התוכנית להקמת שכונת "רעננה מערב" החדשה כוללת אלפי דירות, כאשר שיעור מתוכן יוקצה לזוגות צעירים ולבני המקום. ראש העיר רעננה, חיים ברוידא, מציין: "הכניסה לתוכנית 'מחיר מטרה' היא אחד מההישגים שלנו בקידום יעד שיווק דיור בר השגה לצעירים בעיר. זאת, לצד הנחיה על בניית דירות בנות שלושה חדרים, דבר שלא היה מקובל עד כה, שכן העיר התמקדה עד עתה בבניית דירות גדולות בלבד".

חיים ברוידא, ראש העיר רעננה: "הכניסה לתוכנית 'מחיר מטרה' היא אחד מההישגים שלנו בקידום היעד של דיור בר השגה לצעירים בעיר"

מחירי הדירות בשגעת

דמיינו את קייב, בצל המלחמה עם רוסיה, בפריצת נדל"ן חסרת תקדים, כאשר אנשים קונים דירות באוקראינה בלי אבחנה, בעיקר באזורי הקרבות. נשמע בלתי נתפס, נכון? אולם בישראל, מדינת הנדל"ן, זו המציאות ההזויה. הביטוי "אין לנו ארץ אחרת" מקבל משמעות ממשית בזמן מלחמה.

אחרי שנתיים מבלבלות ומתסכלות בשוק הדיור הישראלי – חוסר הוודאות במשק, שהחל עם העלאת הריבית הראשונה באפריל 2022, המשיך עם הרפורמה המשפטית בתחילת 2023, ולאחר מכן מלחמת חרבות ברזל באוקטובר השחור, איים להביא את השוק למצב של קיפאון מתמשך; עם זאת, באורח פלא, מתחילת שנת 2024, קרה דווקא ההפך, כאשר הביקושים לדירות חדשות ויד שנייה, כמו גם המחירים, זינקו מעלה בחדות מפתיעה לקראת עלייה שנתית דו ספרתית.

אין לזה אח ורע בעולם כולו; איראן משגרת? החות׳ים מטווחים? יאללה, רוכשים דירות במשקל. אפילו בצפון, לא ייאמן, הרקטות פוגעות ומחירי הדירות רשמו עלייה שנתית דו ספרתית: במטרופולין חיפה נרשמה עלייה של 11.1% ובצפון עלייה של 9.2%;

לא רק בצפון הפצוע עלו המחירים; לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בשנת 2024 (ינואר 2024-ינואר 2025) נרשמה עלייה עקבית במחירי הדירות ברחבי הארץ, עם מגמות שונות בין האזורים – תל-אביב (9.4%), מרכז (5.7%), דרום (4.9%) וירושלים (3.1%). הערים תל אביב ונתניה הידועות ברמות המחירים הגבוהות שלהן, שמרו על מעמדן עם עסקאות במחירים ממוצעים גבוהים במיוחד, בעוד באזורים כמו באר שבע והפריפריה נרשמו מחירים נגישים יחסית, אשר משכו רוכשים רבים, במיוחד לשוק הדירות החדשות.

ככלל, מחירי הדירות בישראל סימנו בשנה הזו עלייה שנתית ממוצעת של 7.3%; מומחים חוזים כי מגמה זו צפויה להימשך גם בחודשים הראשונים של 2025.

הביקוש לדירות בזמן מלחמה בא לידי ביטוי גם בנתונים שמפרסם בנק ישראל: בחודש דצמבר האחרון נרשם שיא כל הזמנים בלקיחת משכנתאות, כמעט 14 מיליארד שקל, רגע לפני עליית המע"מ באחוז נוסף. קצת יותר רחוק, יולי 2024, בעיצומה של המלחמה מול החיזבאללה מצפון ועזה מדרום, היקף המשכנתאות זינק ל-9.065 מיליארד שקלים. מדובר בעלייה פסיכית של 41.6% לעומת התקופה המקבילה ב-2023, שבה השבעה באוקטובר היה סתם עוד יום בלוח השנה.

"השנה ראינו את עוצמתם של הישראלים שחיים כאן, את הרצון שלהם לבנות את עתידם בארצם. למדנו שהעם הזה חזק, שיש פה חוסן יוצא דופן, ושיש פה ציונות אמיתית", אומר " אטרקצי, בעלים ומנכ"ל אאורה ישראל, "הישראלים רוצים לגדל את הדורות הבאים בישראל. העם הזה הוכיח גדולה, והוכיח שאכפת לו מהמדינה. זה משפיע בצורה משמעותית על שוק הנדל"ן, כי זה גורם לישראלים לקנות כאן דירות", הוא מוסיף.

הצעירים מהמרים בקזינו של המדינה

וכמו תמיד, בעוד הציבור מצביע ברגליו וחוזר למשרדי התיווך והמכירות – לממשלה אין ממש פתרון גורף לכ-250 אלף הזוגות הצעירים הגיבורים שלנו, שהשאירו את חייהם, משפחתם ועסקיהם, מאחור והתגייסו למילואים. עד כמה הממשלה מקרטעת באוזלת יד? לא רק שאין פתרון עבורם, הם גם יצטרכו לספוג עלייה נוספת בנטל המיסוי, שנופל בעיקר על מעמד הביניים.

נתוני רשות המסים מצביעים על כך שהדירות שנמכרות לצעירים בסבסוד ממשלתי לא מספקות פתרון אמיתי. נרשמה ירידה חדה ברכישות של 'דירה ראשונה' עם סיום תכנית "מחיר למשתכן", כאשר פער הזמן הארוך שחלף עד אשר אושרו תוכניות שיחליפו אותה, כמו "מחיר מופחת" ו"דירה בהנחה", רק החמיר את המצב; מצד שני, המלחמה, הריבית הגובה והמצב הכלכלי הקשה לא עצרו את הצעירים מלהשיג שיא של למעלה משנתיים ברכישת דירות. רכישות הזוגות הצעירים (ובתוכם המילואימניקים שלנו) ברבעון השלישי של 2024 הציגו גידול של 26% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בסך הכול, נרשמו 11,813 רכישות בשוק החופשי בכל חלקי הארץ, נתון המייצג את הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2022.

עם זאת, גם הפעם כמובן, זה לא כתוצאה מפתרון ממשלתי כולל לשוק הדיור, אלא כתוצאה מ"החוצפה הישראלית", הכוללת בתוכה את חוש היזמות העסקית. צעירים רבים החליטו להמר על העתיד שלהם ולקנות דירה במבצעי "קנה היום ושכח לארבע שנים". לאור התקופה המטלטלת שאנו חווים בישראל, הלוואות קבלן הפכו לפתרון פופולרי בשוק הדירות החדשות וצוברות תאוצה. רוכשים נדרשים להעמיד הון עצמי מינימלי של 5% עד 20% בלבד, ותשלום יתרת המחיר נדחה לכמה שנים קדימה, בדרך כלל כחצי שנה לפני האכלוס. במהלך התקופה הזו, הריבית וההצמדה משולמות מראש על ידי הקבלן.

בשנה האחרונה, הלוואות בלון ובולט הגיעו לשיא של כ-17% מסך המשכנתאות החדשות, כפול מהיקפי ההלוואות האלו מלפני שנתיים. נראה כי מגמה זו צפויה להימשך, מה שמעיד על הרצון של רוכשי הדירות למצוא דרכים גמישות יותר למימון רכישת דירה בכל מחיר, גם בתנאים כלכליים מאתגרים, באמונה שמחירי הדירות בישראל ימשיכו להתנפח.

המדינה שוחטת את פרת המזומנים

חשוב להבין, גם מעבר לחלום הישראלי הרומנטי של "דירה לכל ילד", למדינה יש אינטרס ברור לשמור על שוק הנדל"ן פעיל ומתפקד; בטח ובטח בזמן מלחמה, ממשלת ישראל אינה יכולה להרשות לעצמה לוותר על "הפרה החולבת" של הכלכלה המקומית.

בשנים 2021–2023, למשל, הגיעו ההכנסות ממיסי נדל"ן לסכום עתק של 53.5 מיליארד שקל. במקביל, העבירה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) למדינה סכום מצטבר של 42 מיליארד שקל באותן שנים. סכומים אלה, שממשיכים לזרום גם ב-2024, מסייעים כיום בכיסוי נזקי המלחמה ומחזקים את היכולת הכלכלית של המדינה להתמודד עם האתגרים הנוכחיים; שי אהרונוביץ', מנהל רשות המיסים, ציין לפני כחצי שנה, בשיאה של המלחמה, כי "המדינה הגיעה לשבעה באוקטובר במצב פיסקלי טוב מאוד. יחס החוב-תוצר עמד על 60%, והגירעון היה נמוך. אילולא כך, היינו היום במצב כלכלי קשה בהרבה. העובדה שישראל מציגה יציבות כלכלית בזמן מלחמה, ולאחר שנה וחצי קשות במשק, היא מעוררת השתאות. גביית המיסים אף טובה מהצפוי לשנת 2024";

הגירה שלילית ועלייה שולית

פסיכולוגים וחוקרי מדעי החברה היו אולי נענים לאתגר במחקר שישיב על השאלה מה לעזאזל קורה פה, אבל מתחת לפני השטח, עם כל הציונות והדרמה של "נפלתם על הדור הלא נכון", יש נתון מטריד מאד – מספר הישראלים שהוכרזו כ"יורדים" בתום 2024 זינק ל-82,700, והוביל לקצב גידול נמוך מאוד (יחסית לממוצע בישראל) של האוכלוסייה, העומד על 1.1% בלבד; לצערנו, נראה כי המלחמה והמהפכה המשפטית השפיעו על החלטותיהם של ישראלים רבים, שנטשו את המדינה והעתיקו את מרכז חייהם לחו"ל. יש לציין שבין אותם מהגרים, נמצאים ככל הנראה לא מעט בעלי מקצועות מבוקשים, בעיקר בתחומים כמו רפואה, הנדסה והיי-טק. חוק הגיוס וגזירות התקציב עשויים להגביר מגמה זו, וליצור אתגרים נוספים עבור המדינה בכל הנוגע לשימור ההון האנושי.

ומה בנוגע לתקווה הגדולה לגל עלייה מסיבי? ובכן, בינתיים היא לא מתממשת; 32.8 אלף עולים הגיעו, שזה 15 אלף פחות מאלו שעלו ב-2023. מדוחות הלמ"ס עולה כי סך הרכישות של תושבי החוץ ברבעון השלישי עמדו על 621 דירות – גידול דרמטי אמנם של 95% ביחס לרבעון מקביל ב-2023, אבל עדיין נמוך בהשוואה היסטורית. עיקר הרכישות היו בירושלים.

לדוגמה, קבוצת חברים מניו יורק שמעוניינים לגור בשכנות, רכשה מספר דירות בפרויקט "עדן" של יוסי אברהמי בירושלים. אחד מהרוכשים, ישראלי המתגורר בארה"ב, רכש ארבע דירות ומתכנן עלייה לארץ לקראת מועד האכלוס של הפרויקט בעוד כשלוש שנים. רוב הרוכשים בפרויקט משתייכים למגזר הדתי, בעוד שחלק קטן מהם חילוניים מישראל, שרכשו דירה להשקעה, לשימוש כדירת מגורים בסוף השבוע או לילדים. בנוסף, מתעניינים נוספים מלונדון וצרפת נמצאים במגעים מתקדמים מול החברה;

יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות של יוסי אברהמי: "מה שמושך את תושבי החוץ לירושלים זה בראש ובראשונה ההיסטוריה, המורשת והקדושה של העיר"

יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות של קבוצת יוסי אברהמי, ציינה כי "מה שמשך את הרוכשים הוא בראש ובראשונה ההיסטוריה והמורשת של ירושלים, והקדושה שלה לעם היהודי כעיר הבירה הנצחית. השפיע גם המיקום האטרקטיבי של הפרויקט, בלב העיר, בקרבת מוקדי המורשת, התרבות והבילוי, במרחק הליכה מהכותל המערבי, העיר העתיקה, שכונת רחביה ושוק מחנה יהודה".

בעיר נוספת שבלטה בביקוש לדירות מצד תושבי החוץ, קרית אונו המפתיעה, התקיים לאחרונה אירוע הריסה במסגרת השלב השלישי בפרויקט פינוי בינוי "עלמא" של קבוצת כנען. במהלך האירוע, החלה הריסת 72 דירות ב-3 בנייני רכבת. בין המשתתפים היו נציגי הקהילה היהודית יוצאי איראן מלונג איילנד, ניו יורק, אשר רכשו בפרויקט כ-50 דירות.

איל הנדלר, יו"ר כנען: "פרויקט בנייה אינו רק מיזם נדל"ני, אלא גשר בין קהילות"

איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, ציין במהלך האירוע: "הצלחנו בתקופה מאתגרת זו, בימי מלחמה וימים כואבים לעמנו, להמשיך ולקדם את הפרויקט. העובדה שיהודים מרחבי העולם בוחרים להשקיע בישראל ולחזק את הקשר עם המדינה, ובוחרים בפרויקט עלמא, מוכיחה שפרויקט בנייה בישראל אינו רק מיזם נדל"ני – אלא גשר בין קהילות, המשקף את החוסן של החברה הישראלית ואת האחדות היהודית העולמית".

גדעון פרשיד, אחד מרוכשי הדירות במתחם שהגיע מניו יורק לחזות באירוע, שיתף: "לאור אירועי האנטישמיות המתגברים, חיפשנו פרויקט בו נוכל לרכוש במשותף כל חברי הקהילה, כי הרגשנו שאנחנו חייבים תעודת ביטוח בישראל. אמרנו לכולם – מספיק להשקיע כאן, לכו להשקיע בישראל. יש לי 15 נכדים ואני רוצה שכולם ישרתו בצה"ל. אני מודע לסיכונים, אבל זה כבוד. כיהודי, להיות מחוץ לישראל זה לא אותו הדבר. יש כוח עליון שאומר לך שזה הבית."

הדרום מנצח את הסטטיסטיקה

ומה הכי מפתיע? הדרום מוביל בסטטיסטיקות מכירות הדירות; לפי פילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי, בנובמבר 2023 הובילו ערים כמו באר שבע, נתיבות, שדרות, אופקים ואשקלון את מכירות הדירות, עם 434 דירות שנמכרו – גידול חד של 58% בהשוואה לנובמבר 2022. זאת, בזמן שבשאר הארץ נרשמה ירידה של 2% במכירות הקבלנים בשוק החופשי. יתרה מכך, גם בסיכום המצטבר של החודשים ינואר-נובמבר 2023, ממשיך אזור הדרום להוביל בפעילות הענפה של מכירות הקבלנים, הן בשוק החופשי והן באופן כללי. נתון זה מעיד על חוסן יוצא דופן של שוק הנדל"ן בדרום, ועל היכולת של האזור להתמודד עם אתגרים ביטחוניים וכלכליים מורכבים, תוך שמירה על צמיחה והתאוששות מרשימה.

יגאל דמרי, מנכ"ל ובעלי י.ח דמרי, הנמצא בראש חברה שהחלה פעילותה בדרום ומשרדיה בנתיבות, מציין: "אני רואה בשיקום הדרום, שספג מכה אנושה באותה שבת שחורה, ובחודשים הראשונים של המלחמה, משימה בעלת חשיבות מכרעת לחוסן הלאומי שלנו. מאחר והממשלה, בחוסר המעש שלה, הפקירה למעשה את שיקום הדרום, הגעתי להבנה שהפתרון טמון בנו, היזמים. לכן, החלטנו בחברת דמרי להעניק מענק של 100 אלף שקל לכל מי שיבחר לרכוש דירה בפרויקטים שלנו בדרום".

יגאל דמרי, מנכ"ל ובעלי י.ח דמרי: "אני רואה בשיקום הדרום, שספג מכה אנושה, משימה עם חשיבות מכרעת לחוסן הלאומי שלנו"

דמרי ממשיך: "חשוב להבין, אנחנו לא צריכים לצאת במבצעים מיוחדים או להציע הטבות כדי למכור דירות, אנחנו מוכרים היטב בערי הדרום, ועל כך מעידים הדוחות הפיננסיים של החברה, שהציגו מכירות שיא באזור זה. אני מעניק את ההטבה הזו כי אני מאמין שזו אחריותי כאזרח המדינה – לעודד אנשים לבוא, לרכוש דירות כאן ולחזק את הפריפריה הדרומית".

רק לאחרונה חשפה הלמ"ס כי העיר אופקים דורגה במקום השלישי בישראל במכירות דירות חדשות, עם 575 דירות שנמכרו. נתיבות הגיעה למקום החמישי עם 318 דירות חדשות, ואשקלון דורגה במקום השביעי עם 311 דירות חדשות. בנוסף, אשקלון דורגה במקום החמישי בארץ במכירות דירות יד שנייה, עם 415 דירות שנמכרו באותו רבעון. פריחה נדל"נית כמו זו לא זכורה זמן רב ביישובי הדרום, והמספרים אף עולים על התקופה שקדמה למלחמה, שגם בה דובר רבות על הביקוש הגבוה באזור.

גם דוח הכלכלן הראשי מאשר כי בשנת 2024 חל גידול של עשרות אחוזים ברכישת דירות על ידי משקיעים באופקים ובשדרות, עם רכישות של מאות דירות. כמו כן, אלפי יחידות דיור שווקו במכרזים של רמ"י במהלך החודשים האחרונים באופקים, אשקלון, נתיבות ואזורים נוספים בדרום. לצד זאת, נרשמה פעילות ענפה גם במכירת בתים במושבים בדרום, במחירים שנעים בין 2.5 ל-4 מיליון שקל בממוצע, בהתאם לגודל המגרש, הבית ואיכות הגימור.

בפילוח גיאוגרפי של רכישת דירות ראשונות בשוק החופשי, בולטת במיוחד באר שבע, שבה נרשם גידול של 40% במספר הרכישות, שהגיע ל-2,197 דירות – הרמה הגבוהה ביותר באזור זה מאז 2010. הנתונים מצביעים על שיא היסטורי צפוי ברכישת דירות חדשות באזור, כאשר הרוכשים הדומיננטיים הם צעירים, רבים מהם אינם תושבי הדרום. למעשה, רק 48% מהרוכשים בבאר שבע הם תושבי מחוז הדרום, בעוד 28% מגיעים ממחוזות תל אביב והמרכז – ירידה של עשר נקודות אחוז בהשוואה למחצית הראשונה של 2024. מנגד, חלה עלייה במשקלם של רוכשים ממחוז ירושלים, שהגיעו ל-16% מכלל הרכישות באזור ברבעון זה.

בנוסף, דוח הכלכלן חושף את רמות ההכנסה של רוכשי דירות ראשונות באזור באר שבע: ההכנסה הממוצעת של משקי הבית שרכשו דירות ראשונות עמדה על 16,840 שקל ברוטו לחודש, וההכנסה החציונית נמוכה אף יותר – 12,610 שקל; המחיר הממוצע של הדירות שנרכשו עמד על 1.7 מיליון שקל, והמחיר החציוני על 1.6 מיליון שקל.

רוביק דנילוביץ׳, ראש עיריית באר שבע, מציין: "זוהי בשורה גדולה, מדובר במגמה חשובה שממחישה את הפוטנציאל האדיר שטמון בעיר באר שבע – המטרופולין של הדרום, לאור מנועי הצמיחה הכלכליים והתעסוקתיים שמתמקדים בעיר, ביניהם: התעשיות הביטחוניות, רובע החדשנות, בית החולים החדש וקריית התקשוב שתיכנס לפעילות בסוף השנה הנוכחית. זאת, לצד קידום תשתיות תחבורה, רכבת מהירה וקלה, ושדה התעופה הבינלאומי בנבטים. החלום הישראלי החדש נמצא בבאר שבע".

רוביק דנילוביץ׳, ראש עיריית באר שבע: "זוהי בשורה גדולה. מדובר במגמה שממחישה את הפוטנציאל האדיר שטמון בעיר באר שבע, המטרופולין של הדרום"

פינוי-בינוי על הגב של חיזבאללה

עצוב להגיד את זה: למרות כל "הבלה בלה" התקשורתי בנושא: מאז תחילת המלחמה, אין עלייה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית במחוזות הצפון והדרום, אשר נותרה מזערית ביחס להתחלות הבנייה הכלליות.

מניתוח נתוני הלמ"ס שביצעה החברה לפיתוח והתחדשות עירונית עולה: על אף הגידול במספר התוכניות המאושרות להתחדשות עירונית, הכוללות בניית אלפי יחידות דיור במחוזות הצפוני והדרומי – בפועל, אין שינוי משמעותי בהתחלות הבנייה של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38-2.

על פי הנתונים, מאז המלחמה (אוקטובר 2023 עד ספטמבר 2024), החלה בנייתן של כ-9,077 יחידות דיור במחוז הצפון, מתוכן רק 113 יחידות דיור במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38-2, מה שמייצג כ-1% בלבד מהתחלות הבנייה.

במחוז חיפה, מתוך 6,041 יחידות דיור שהחלו לבנות, 1,179 יחידות דיור היו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, כך שההתחדשות העירונית היוותה כ-19.5% מהתחלות הבנייה, כמעט כל דירה חמישית שנבנתה במחוז.

עם זאת, בשני המחוזות הצפוניים נרשמה ירידה בהשוואה לנתונים של השנה הקודמת. במחוז הצפון החלו השנה לבנות כאמור 113 יחידות דיור בלבד במסגרת פינוי-בינוי ותמ"א 38-2, ירידה של 51.3% לעומת השנה הקודמת. בחיפה נרשמה ירידה של כ-3%.

גם נתוני ההריסות מדאיגים: במהלך השנה האחרונה נהרסו במחוז הצפון 136 יחידות דיור בלבד ובמחוז חיפה 429 יחידות דיור. משמעות הדבר היא כי קצב חיזוק הדירות הישנות במרחב הצפוני הוא מזערי, ויש עדיין מאות אלפי דירות שאין בהן ממ"ד.

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ומנכ"ל שניר, מציין כי "למרות הצורך החיוני בממ"דים ובחיזוק השכונות הוותיקות במרחבים הצפוני והדרומי, שספגו את עיקר הטילים במהלך המלחמה, אנו עדים לנסיגה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית – וזאת למרות שהתחלות הבנייה הכלליות לא ירדו; מדי יום מתפרסמות ידיעות על אישור תוכניות של אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית גם במרחבים, אבל בפועל במבחן התוצאה התוצאות הן עגומות. הפתרון שאנו מציעים לבעלי הדירות הישנות במרחבים הדרומי והצפוני הוא לא להמתין למדינה, לרשות המקומית או ליזם שידפוק על הדלת, אלא להתחיל ולקדם את הפרויקטים על פי המודל החברתי בפינוי-בינוי, שמעביר את הכוח לידיהם של בעלי הדירות – ומאפשר להם, בעזרת אנשי המקצוע, להגיש תוכנית בניין עיר (תב"ע) לרשות המקומית, המביאה לידי ביטוי את האינטרסים שלהם, תוך שהם שולטים על התהליכים וקידומם".

אשר אלון, מנכ״ל ובעלי אשלי לירן: "יש היום הרבה מאוד תוכניות התחדשות עירונית שיישארו על הנייר בגלל חוסר כדאיות כלכלית"

אשר אלון, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אשלי לירן, אחת מהחלוצות בתחום הפינוי-בינוי בישראל, התייחס לפער הקיים בין תוכניות הפינוי-בינוי שאושרו לבין אלו שיצאו אל הפועל. הוא ציין כי כיום ישנן הרבה תוכניות להתחדשות עירונית שעשויות להישאר על הנייר, משום שמי שמתכנן אותן – בין אם זו הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית או הותמ"ל – אינו זה שבונה אותן בפועל. הם אינם משקיעים את כספם או נושאים בסיכון הכרוך בכך. לדבריו, "בסופו של דבר, היזם הוא זה שלוקח את הסיכון בבניית פרויקטי פינוי-בינוי. אם היזם יחשוש שאין כדאיות כלכלית, או אם הוא יתמודד עם גורמים כמו מחסור בפועלים, מצב ביטחוני לא יציב, ריבית גבוהה או עליית שכר דירה, הוא לא ייצא לדרך עם הפרויקט. לכן, מי שמתכנן תוכניות ורוצה שהן ייצאו לפועל חייב להבטיח רווח הוגן ליזם, ורק כך ניתן לקוות לעלייה משמעותית בהתחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית".

חברת אילה אגם, שהאמינה בהתחדשות עירונית באזור הצפון עוד הרבה לפני המלחמה וההתחממות בגזרה, פועלת בשכונת נווה אביב בעיר עכו עם המתחם הראשון לפינוי-בינוי. כיום, החברה מתמקדת בחידוש ערים רבות בצפון, לרבות כרמיאל, קרית ביאליק וקרית חיים, ועוד. בלב שכונת נווה אביב, בצמוד למגדל המים, תהליך הפינוי יכלול 56 יחידות דיור, ובמקומן יוקמו 335 יחידות דיור חדשות ב-10 בניינים בני 10 קומות, עם שטחים מסחריים וציבוריים לרווחת התושבים. התוכנית שומרת על הצביון השכונתי ומציעה אופי בנייה תואם עם תמהיל דיור מגוון, מה שמהווה מרכיב חיוני בתכנון עירוני מודרני. גישה זו מאפשרת לענות על צרכי האוכלוסייה המגוונת ולקדם קהילות מכילות ובנות קיימא. השילוב בין האוכלוסיות השונות יסייע לעודד יציבות קהילתית ולקדם איכות חיים גבוהה לכלל תושבי המתחם.

ג'קי סוויסה, מבעלי אילה אגם: "אין ספק שתוכניות השיקום של הצפון חייבים לכלול התחדשות עירונית בכמות חסרת תקדים"

ג'קי סוויסה, מבעלי חברת אילה אגם, ציין: "כראשונים שהאמינו בהתחדשות עירונית בעכו ובגליל, אין ספק שתוכניות השיקום של הצפון חייבות לכלול התחדשות עירונית בכמויות חסרות תקדים. זו ההזדמנות לחסל את המושג 'פריפריה' אחת ולתמיד. הקבוצה רואה בכך משימה לאומית לריענון ערי ישראל הוותיקות ולשיפור משמעותי באיכות חיי התושבים, במיוחד לאור המצב בשנים האחרונות."

עמיחי בן שלוש, ראש עיריית עכו: "התחדשות עירונית היא מנוע חברתי וכלכלי שמחזק את הלכידות הקהילתית"

עמיחי בן שלוש, ראש עיריית עכו, שקלט בזמן המלחמה מאות מפונים, חלקם אף נמצאים כיום בין הרוכשים החדשים בעיר, הוסיף: "התחדשות עירונית היא לא רק פרויקט פיזי, אלא מנוע חברתי וכלכלי שמחזק את הלכידות הקהילתית ואת איכות החיים של תושבי עכו. אנו נמשיך לשלב את התושבים בתהליך החשוב הזה, מתוך מחויבות מלאה לשקיפות ושיתוף פעולה".

ישי רוט, משנה למנכ"ל שובל: "חובתה המוסרית של המדינה היא לאפשר לכל אזרח שיהיה לו ממ"ד או לפחות ממ"ק"

ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, מסכם: "במלחמה מול חיזבאללה נפגעו מאות בתים, וישובים רבים יצטרכו לעבור שיקום מן היסוד. זו הזדמנות עבור הממשלה. לא רק שאסור לשקם את המבנים שנפגעו בצורה של טלאי על טלאי, אלא יש לעודד יזמים לקדם תוכניות פינוי-בינוי במתחמים מעבר לבניינים שדורשים שיפוץ. חובתה המוסרית של המדינה היא לאפשר לכל אזרח שיהיה לו ממ"ד או לפחות ממ"ק (מרחב מוגן קומתי), ואת זה ניתן לספק רק באמצעות בנייה חדשה או התחדשות עירונית. אסור לאפשר מצב שבו מוקמים או מוצבים מרחבים מוגנים מחוץ לבניינים או בצורה ארעית כלשהי. בעבר, הרשויות בפריפריה סבלו מהזנחה, ויזמי התחדשות עירונית נמנעו מלהשקיע בערים בשל חוסר כדאיות כלכלית. עכשיו זה הזמן להקים ועדת תכנון שתהיה כפופה לפרויקטורי השיקום, שתהיה לה סמכות לקדם מתחמים כאלה במהירות, בסגנון ותמ"ל, ובמקביל להסיר את כל החסמים התכנוניים לקידום מהיר של התוכניות. זהו הזמן שבו ועדות התכנון יחד עם הרשויות יקדמו תכניות שמטרתן החייאת הישובים וחיזוקם, ולא להסתפק במתן פיצוי כספי לדיירים ולרשות."

הזדמנות להוקרה ולצמיחה כלכלית

נחזור ונסכם כי חזרתם של המילואימניקים לשגרה, לאחר חודשים של לחימה, מהווה אתגר לאומי משמעותי. רבים מהם יצטרכו לבנות מחדש את חייהם האישיים והמקצועיים, וחלקם עלולים לגלות שהמציאות הכלכלית שונה ממה שהכירו. המדינה חייבת להתערב בכדי להקל עליהם את החזרה לשוק העבודה ולסייע בשיקום הכלכלי – שוק הנדל"ן יכול להיות אחד הכלים היעילים ביותר לכך.

התחום, שנחשב לסמל של יוקר מחיה ומחסום בלתי עביר עבור צעירים רבים, יכול להפוך את פניו. דווקא עכשיו, בעקבות המלחמה, הוא יכול להפוך לגורם שמספק הזדמנויות – הן עבור המילואימניקים עצמם והן לשוק בכללותו. אם יש רגע שבו המדינה צריכה להכניס את היד לכיס, זה עכשיו. זה מתחיל ביצירת הסכמים גמישים לרכישת דירות. חיילים שיצאו לקרב, עזבו משפחות ועסקים, חייבים לקבל הטבות ממשיות – סיוע במימון הון עצמי, משכנתאות בתנאים מועדפים, ואפילו מענקים לרכישת דירות בפריפריה.

מעבר לעניין הדיור, מדובר בהזדמנות רחבה יותר. ענף הבנייה סובל ממחסור כרוני בעובדים, והמלחמה רק החריפה את המצב. שילוב של מילואימניקים בתחום יכול לפתור שתי בעיות בו זמנית – לספק להם עבודה עם אופק כלכלי ולתמוך בענף בבנייה. המדינה יכולה להציע למעסיקים תמריצים לגיוס מילואימניקים, להעניק להם הכשרות מהירות בתחומים כמו ניהול פרויקטים, שיווק נדל"ן ופיקוח בנייה. במקום לחכות לסיוע מהמדינה, המילואימניקים עצמם יכולים להפוך לכוח מניע בכלכלה הישראלית.

נתנאלה ולדמן, סמנכ״לית פיתוח עסקי במכלול מימון נדל"ן: "במקום להנציח את הלחץ בשוק הנדל"ן של המרכז, אפשר לנתב את ההשקעות למקומות שבהם באמת יש צורך בכך"

"ההשפעה של מהלך כזה תהיה גדולה יותר אם הוא יתמקד באזורי הפריפריה", אומרת נתנאלה ולדמן, סמנכ"לית פיתוח עסקי במכלול מימון נדל"ן. "במקום להנציח את הלחץ בשוק הנדל"ן של המרכז, אפשר לנתב את ההשקעות למקומות שבהם באמת יש צורך בכך. פרויקטים חדשים בערים כמו דימונה, קריית שמונה או אופקים, יוכלו להציע למילואימניקים לא רק קורת גג במחירים נגישים, אלא גם סביבת עבודה ותמיכה קהילתית. זה מהלך שיכול לאזן את שוק הנדל"ן וליצור מציאות שבה גם המדינה מרוויחה, גם השוק מתייצב, וגם האנשים שנתנו את חייהם למען הביטחון שלנו מקבלים תמורה אמיתית", היא מסכמת.

כשהאבק ישקע, השאלה לא תהיה רק איך השוק יתאושש, אלא גם כיצד אנחנו כחברה נבחר לתגמל את אלו שהותירו מאחור את חייהם, משפחת ועסקיהם, כדי לשמור עלינו. הנדל"ן, שהפך לסמל של פערים כלכליים, יכול הפעם להפוך לכלי שמחבר בין מדיניות נכונה, הזדמנויות חדשות והוקרה אמיתית לגיבורים שנתנו את הכול עבור המדינה והעם.