כאוס מטורף על קו המטרו: המדריך לנפקע

ביום חם אחד בחודש יוני 24, ישבה איילה צבי מקרית אונו מול חברי ועדת הפנים והגנת הסביבה וסיפרה בדמעות את סיפורה: כעבור שנים של המתנה וציפייה גדולה, בשנת 2018 התקבל סוף סוף אישור לפרויקט התחדשות עירונית בבניין הישן בו היא ומשפחתה גרים. לה ולשכניה היו את כל ההסכמים, ההיתרים, וההבטחות לסיום הפרויקט. אלא, שפתאום הגיעו דרישות בלתי צפויות: יש לעצור הכל ולהרוס שלוש מרפסות בשלוש קומות שכבר נבנו, בגלל טעות תכנונית המובילה לחריגה לשטח תחנת מטרו עתידית שטרם נבנתה או תוקצבה. איילה, שמתקשה להבין איך מרפסות יכולות להפריע למטרו תת-קרקעי, הוסיפה בייאוש: "אף אחד לא יושב איתנו כדי להסביר, ואף מסרבים להציג לנו מסמכים".

זו רק דוגמה טרגית אחת קטנה לכאוס המטורף שישתולל כאן בקרוב, על תוואי המטרו העתידי. למעלה מ-11 אלף בעלי דירות, חנויות או משרדים, עלולים לאבד חלקים נכבדים מנכסיהם - מבלי שידעו על כך כלל, או לכל הפחות קיבלו את הזכות להיערך, להתנגד ולקבל הסברים. תכנון פרויקט המטרו בישראל, נזכיר, החל בשנת 2016, ורק לאחרונה החלה חברת נת"ע, האמונה על פרויקט המטרו, בשליחת אלפי צווי הפקעה לבעלי קרקעות ונכסים לאורך תוואי המטרו.

הפרויקט נחשב לאחד מפרויקטי התשתיות הגדולים והמורכבים ביותר במדינה, ומטרתו להקים רשת רכבות תחתיות שתחבר אזורים נרחבים במטרופולין תל אביב ובסביבתה כדי לשפר את התחבורה הציבורית ולהפחית את עומסי התנועה. במסגרת הפרויקט ייבנו 109 תחנות ב-24 רשויות מקומיות, מתוכן 22 בתל אביב. מרחבי ההשפעה של התחנות מגיעים עד לרדיוס של 600 עד 800 מטרים ממרכז התחנה.

רק בשלב ההתחלתי, כ-11 אלף הודעות הפקעה אישיות יישלחו לבעלים רשומים על קרקעות של קרוב ל-1,000 חלקות שאינן כוללות בתי מגורים. ההפקעות הראשונות מתוכננות בתל אביב, כחלק מהשלב הראשון של הקמת "מרכז הרשת" של קו M1 וקו M3, בערים כמו אור יהודה, קריית אונו, ראשון לציון, פתח תקווה, חולון ובת ים. אך זו רק ההתחלה; בהמשך, גם ערים נוספות כמו גבעתיים, רמת גן, רמת השרון, הרצליה, רעננה ושאר ערי השפלה, גוש דן והשרון ייפגעו מהתוכנית. מדובר בכמויות אדירות של נכסים שיופקעו לטובת הפרויקט. רוב בתי המגורים ממוקמים בגבעתיים, תל אביב ופתח תקווה.

ואכן, לצד החשיבות הגדולה בהקמת תשתיות תחבורה חדשות ובשיפור הנגישות לכלל חלקי הארץ, בעלי נכסים רבים – בעלי דירות, חנויות או משרדים – עלולים להיפגע מההתפתחות המתוכננת של התשתיות. חלקם ייאלצו להתמודד עם הפקעת הקרקע שלהם באופן מלא או חלקי, בעוד שאחרים יגלו שפארק ירוק ליד ביתם הפך למסילת רכבת רועשת ומזהמת, הפוגעת באיכות החיים שלהם.

מה הן זכויותיהם של אלפי בעלי קרקעות הצפויים לאבד חלק מהשטח שבבעלותם או את כולו? אילו פיצויים הם זכאים לקבל וממי? מהי מידת הפגיעה שהם יספגו, וחשוב לא פחות –מהם היבטי המס של כל אחת מדרכי הפיצוי האפשריות? פנינו לעו"ד דרורית ויטנר שפיר, שותפה במשרד עוה"ד רז-כהן פרשקר ושות' המתמחים בדיני מקרקעין, כדי לקבל תשובות בנושא ההפקעות והזכויות המגיעות לאלו שקרקעותיהם נלקחות לטובת פרויקט ציבורי.

מהי הפקעה ומה שלביה?

"הפקעה היא פעולה של נטילת זכויות ללא הסכמה," מסבירה עו"ד ויטנר שפיר. "תהליך ההפקעה מורכב משני שלבים: הליך תכנוני והליך קנייני. במקרה של המטרו, ההליך התכנוני מבוסס על תוכנית המתאר הארצית תמ"א 70, אשר מייעדת את תוואי המטרו – מסלולים, תחנות, שטחי דיפו ועוד. ההודעה על ההפקעה מגיעה מטעם המדינה, אשר מודיעה לבעל הזכויות על הקרקע שזו דרושה לה לטובת שימוש ציבורי לפי תמ"א 70, והאחרון נדרש לפנות אותה. בימים אלה נשלחו לא מעט צווי הפקעה לחלק גדול מבעלי הזכויות על השטחים המיועדים להפקעה לאורך תוואי המטרו".

כמו כן, ההליך התכנוני כולל גם מחקרי סביבה והשפעה על הקהילה. המדינה נדרשת לקחת בחשבון את השפעות הפרויקט על איכות החיים של התושבים. תהליך זה כולל שימועים ציבוריים, בהם מוצג הפרויקט והתושבים יכולים להביע את דעתם. עם זאת, ביקורת נפוצה היא שהשימועים הללו משמשים פעמים רבות כהליך פורמלי בלבד ולא ממש משפיעים על ההחלטות המתבצעות בשטח.

אילו שטחים צפויים להיות מופקעים?

כדי ליישם את תכניות פרויקט המטרו ולהעמיד את שטחי הקרקע הנדרשים לביצועו, יש צורך בהפקעת מקרקעין כפי שסומנו בתכניות הרכישה. הודעות ההפקעה נשלחו לבעלי הקרקעות, ולאחר מכן נרשמו הערות אזהרה בנסחי רישום המקרקעין (נסחי טאבו) של החלקות המיועדות להפקעה.

קווי המטרו בישראל עתידים לקשר בין כל חלקי מטרופולין תל אביב, החל מלוד, רמלה ורחובות בדרום, דרך רעננה וכפר סבא בצפון ועד פתח תקווה במזרח.

המדינה שלחה לי הודעה על הפקעה.

מה עלי לעשות?

"בעל קרקע או אדם המתגורר על קרקע המיועדת להפקעה ומקבל הודעה מהמדינה רשאי לפנות לבית המשפט המחוזי על מנת לבדוק את חוקיות ההפקעה. בית המשפט יכול אפילו לעצור את הפינוי עד שיתקבל פסק דין וצו שיפוטי. בנוסף, בשלב זה מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין וכן שמאי מקרקעין על מנת לקבל אומדן על זכויותיו בכל הנוגע למסלולי הפיצויים שהוא יכול לגשת אליהם", מציינת עו"ד ויטנר שפיר.

במקרים מסוימים התהליך המשפטי עשוי להיות מורכב וארוך. בתי המשפט יבחנו את הלגיטימציה של ההפקעה, את אופן ביצועה ואת ההשפעות על התושבים. כפי שראינו במקרה שפתח את הכתבה, התהליך יכול לכלול גם עדויות מצד תושבים, מומחים בתחום התשתיות ותכנון הערים, ואף נציגים מהמדינה. אלו יכולים להביא לכך שההפקעה תיתקל בקשיים ובערעורים משפטיים שידחו את ביצועה.

כמה זמן ניתן עד לפינוי הנכס?

"על פי החוק מדובר בחודשים ספורים מקבלת הצו. עם זאת, בסיוע מקצועי של עו"ד ניתן לנהל משא ומתן בין הגוף המפקיע לבעל הקרקע, ולעיתים קרובות להגיע להסכמה על פרק זמן ארוך יותר להתארגנות לקראת הפינוי, ככל שלוח הזמנים של ביצוע הפרויקט מאפשר זאת", מסבירה עו"ד ויטנר שפיר.

חשוב לזכור כי השגת זמן נוסף להתארגנות היא קריטית עבור תושבים רבים. בעלי עסקים, משפחות עם ילדים, קשישים ואנשים מוגבלויות, זקוקים לזמן רב יותר כדי להתארגן ולעבור למקום חדש. במקרים רבים, הפינוי המהיר עלול לגרום לקשיים נפשיים וכלכליים משמעותיים לאותם אנשים.

מה קורה כשההפקעה פוגעת בבית מגורים?

"כאשר הפקעה פוגעת במבנה מגורים, החוק מקנה לנפקע את הזכות ל-'דיור חלוף' או לפיצוי כספי שיאפשר לו לרכוש נכס חלופי סביר ביחס לנכס שהופקע. כלומר, לא ניתן לפנות אדם מביתו בטרם קיבל דירה חלופית סבירה או סכום כסף שיאפשר לו לרכוש נכס דומה לזה שהופקע, בהתאם לבחירתו. חשוב להדגיש כי הרשות לא תוכל לקחת את השטח המופקע ולפצות את הנפקע לאחר מכן, כפי שהיא עשויה לעשות במקרים אחרים שאינם כוללים מבני מגורים. חובה זו מעוגנת בסעיף 194 לחוק התכנון והבניה", מדגישה עו"ד ויטנר שפיר.

באיזה שלב ניתן לתבוע פיצויים מהמדינה?

"מי שמקבל הודעת הפקעה על קרקע זכאי לתבוע פיצויים מהמדינה," מסבירה עו"ד ויטנר שפיר. "למעשה, ניתן להגיש תביעה כבר מיום בו מאושרת תוכנית, כמו תוכנית המטרו, גם אם טרם יצאו הודעות ההפקעה, שכן בית המשפט מכיר כבר ביום אישור התוכנית שיש נזק למקרקעין הצפויים להיות מופקעים בעתיד. מאותו רגע מתחיל מירוץ ההתיישנות של תביעות פיצויים מסוג זה. לרשות הטוען לפגיעה עומדות שלוש שנים מיום אישור התוכנית להגיש תביעה לוועדה המקומית בגין ירידת ערך בשל פגיעת התוכנית, על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה".

ניהול תביעות פיצויים בעקבות

הפקעת נכסים

"החלק הארי של הפיצוי משולם בשל השפעת התוכנית על ערך הנכס. פיצויי ההפקעה, שאותם ניתן לתבוע רק לאחר ביצוע ההפקעה בפועל, מהווים כ-10% בלבד מסך הפיצויים הכולל", מציינת עו"ד ויטנר שפיר. "את התביעה לפיצוי על ירידת ערך המקרקעין בעקבות התת"ל,  יש להגיש לוועדה לפיצויים למיזם המטרו שזה עתה הוקמה. תביעות פיצויים בעקבות ההפקעה יש להפנות קודם כל לגורם המפקיע, כפי שיצוין בהודעת ההפקעה. במידה והתביעה לא נענית, יש לתבוע את הפיצוי בבית המשפט. שתי התביעות מלוות בעורך דין ובשמאי מקרקעין וראוי ולהיערך אליהן מוקדם ככל האפשר. חשוב לזכור, כאמור, כי תביעה בגין פגיעת התת"לים מתיישנת בתוך שלוש שנים מיום אישור התוכנית, ולכן יש להגיש את התביעה במועד כדי לא לאבד את זכות התביעה על מרכיב חשוב זה. הבעיה היא שבעלי נכסים רבים, שלצערנו יתוודעו לקיום התת"לים בשלב יחסית מאוחר, עלולים לאבד את זכות התביעה ביחס למרכיב הניכר בפיצויים כאמור, ולהפסיד את מרבית שווי המקרקעין".

"נת"ע מעודדת ומתמרצת שיתופי פעולה באמצעות הגדלת סכום הפיצוי בשיעור של עד ל-25%, עבור נפקעים המגיעים להסכמות באשר לגובה הפיצוי ביעילות וללא צורך בהליך משפטי. היא עושה זאת בד"כ בשלבים מוקדמים של התוכנית (יש מספר תנאים נוספים, אולם זהו הרעיון העומד בבסיס התמריץ). החיסכון בזמן ובעלויות הכרוכים בהליך בירור גובה הפיצוי מאפשר מתן פיצוי מוגדל כמתואר. מטרת התמריץ היא כמובן לגרום לנפקעים להגיע להסכמות במהירות יחסית ובשלב מוקדם של התוכנית, תוך שמירה על מלוא זכויותיהם מצד אחד וחיסכון בהליכים ובמשאבים לרשות המפקיעה מצד שני".

האם הפיצויים מחויבים במס?

“פיצויי הפקעה משולמים בשל נטילת זכות במקרקעין, ולכן חייבים במס שבח מופחת של 50% מהמס שהיה חל במקרה של מכירת הנכס באופן רגיל", מסבירה עו"ד ויטנר שפיר. "כאשר מדובר על פיצויים בגין ירידת ערך הנובעת משינוי ייעוד תכנוני, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הדעות חלוקות. הדעה הרווחת היא שפיצוי על שינוי ייעוד המקרקעין, הנחשב לפגיעה ישירה בהם, מהווה את השלב הראשון בתהליך ההפקעה כולו, ועל כן, על פיצוי זה יחול חוק מיסוי מקרקעין עם מס מופחת של 50%, מה שמספק יתרון בקבלת פיצוי אחד עבור שני השלבים; לעומת זאת, פיצויים בשל פגיעה עקיפה במקרקעין הגובלים בתוכנית משולמים תחת מס רווחי הון ולא מס שבח, מאחר שהזכות בגינה משולם הפיצוי אינה נחשבת לזכות במקרקעין. שיעור מס רווחי הון יכול להשתנות בהתאם לסוג הנכס ומספר שנים שהחזיקו בו, אך בדרך כלל מדובר על שיעור של 25%. המשמעות מבחינת הנפקעים היא שעל הפיצויים בגין פגיעה עקיפה במקרקעין ישולם מס נמוך יותר מאשר מס שבח, אך עדיין גבוה מהמס המופחת של 50% החל על פיצוי בגין שינוי ייעוד המקרקעין".