חשבתם שידעתם הכל על שוק הדיור? תחשבו שנית. מתברר שאנו ניזונים מהרבה אמירות שחוקות שלא נבדקו ממש בראי המציאות. המכון לרפורמות מבניות, בראשות עו״ד שרגא בירן, השלים מחקר תחת השם "ילקוט הכזבים", במטרה לברר את האמת על מה שאנחנו חושבים לגבי שוק הדיור.
יש איפה לבנות ובשפע. אין מחירי שוק מאחר ואין שוק חופשי. ההתחדשות העירונית כושלת היות שהתמורה לדייר איננה נגזרת משיעור חלקו במגרש, אלא מגודל הדירה הישנה בלבד.
אין שום ספק שכל המערכת שמדברת בנושא הדיור בעת הזאת מדברת "אמת", וחלילה לנו להאשים מישהו מהם בהפצת שקרים. שהרי נאמר: "לכל אדם אמת משלו". אבל קשה מאוד לומר זאת לגבי עובדות. העובדות מדברות בעד עצמן.
התעמולה, יחסי הציבור, השילהוב, הכריזמה של המנהיג, ההמון שנוהר אחריו מייצרים אמת שאין בה קורטוב של אמת לאמיתה. הדבר נחוץ בעת כישלון. צריך למצוא את הדרך להאשים את האחרים, וכך נוצרות עובדות שממלאות את הילקוט בכזבים.
מדינת ישראל עשירה, התל"ג גבוה, המעמד החדש צומח וכולו ניזון מההון האנושי. 90% ממקרקעי המדינה בידיה, התכנון ריכוזי ונשלט על ידי השלטון. מערך החוקים האמור להסדיר את נושא הדיור קיים. חוק רשות מקרקעי ישראל מחייב לספק דיור, דיור בהישג יד, דיור ציבורי, לפזר את המונופול ואת הריכוזיות. המימון מוסדר בחוק הדיור 1982, ההתחדשות העירונית מוסדרת בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ולמרות זאת מחירי הדיור עלו ב-350 עד 400 אחוז בעשורים האחרונים.
אזל המקום לבנות?
כמיליון בעלי הדירות בחכר הפכו לבעלי הדירות, ולמרות זאת 730,000 משקי בית הם חסרי דיור במדינת ישראל. מדוע ההתייקרות? מדוע אין פתרון ל-2.5 מיליון מתושבי המדינה שתהיה להם קורת גג? התשובה ברורה: "נשאר מעט מאוד קרקע לדיור, אין איפה לבנות".
השטח שנשאר בתכנון במקרקעי רמ"י מתוך 20 מליון דונם הוא רק 7.3%, רק 1.59 מיליון דונם, בעיקר משום הפחתת שטחי אש בהיקף של 9.3 מיליון דונם. התוכנית האסטרטגית של מדינת ישראל לפתרון בעיית הדיור למשך 20 השנים הבאות מתבססת על אותם ממצאים עצמם וקובעת כי קיימת "אזילת קרקעות", כך שאם ההתחדשות העירונית לא תצליח, המדינה תיקלע לקטסטרופה. הציבור הרחב, כולל עיתונאים רבים, מאמינים שאכן הארץ צפופה ועוד מעט הצפיפות תגיע כמעט לחנק.
ומהי האמת? מבקר המדינה בדו"ח התקנים משנת 20-21 קובע כי שטחי האש הם לא 9.3 דונם אלא רק 7.6 מיליון דונם. ברוך השם, הרווחנו 1.7 מיליון דונם. הכפלנו את השטח שנמצא בידי רמ"י מ- 1.59 ל- 3 מיליון דונם.
כאן באה ההפתעה. מתוך 7.6 מיליון דונם, 7,033,230 דונם נמצאים בנגב. מה שלא נלקח בחשבון הוא שטח לבנייה אורבאנית באף אחת מתוכניות המתאר הארציות של מדינת ישראל. כלומר, משטחי האש שהוצגו כאחת הסיבות להיעדר שטחי בנייה נשארו רק 650,000 דונם בלבד. משמע, יש שטח של 15,000,000 דונם צפונה מהנגב, שטחים שחלק גדול מהם ניתן לבנייה.
כל הסיפור הזה על מיליוני הדונם לא עומד בשום יחס לצרכים האמיתיים. שימו לב כי 10 מיליון תושבי המדינה בשטחים העירוניים תופסים בסך הכל מיליון דונם בלבד. אלו הסיבות שהאמירה "נשאר מעט מאוד שטח לבנייה" היא הסיפור הראשון בילקוט הכזבים.
מחיר בשוק חופשי?
לעיתים נשמעת טענה שמחירי הדיור אינם בשליטת הרשות, אלא נקבעים על ידי שוק הדיור במדינת ישראל. בכלכלת שוק מוכרי הסחורות והשירותים מוכרים לקונים בשוק חופשי בלתי מפוקח, ללא התערבות המדינה. כשיש פיקוח והתערבות המדינה, מדובר בכלכלה סוציאליסטית.
ברור שבמדינת ישראל אין שוק חופשי בקרקעות, כאשר 90% מקרקעות המדינה נמצאים ברשות המדינה ובשליטתה. רוכש שיש לו עניין לרכוש מקרקעין מהרשות אין לו זכות לכך. במילים אחרות: אין זכות לאזרח המדינה לרכוש מקרקעין המצויים בבעלות הרשות. היא משווקת את המקרקעין במקום ובמחיר שנקבע על ידה.
שיווק הקרקע לדיור במדינת ישראל הוא שיווק ספקולטיבי באמצעות מכרזים, כאשר התחרות היא לכל המרבה במחיר. אין כמעט שיווק ייעודי מפולח, מותאם לשכבות השונות בחברה, במקומות השונים וביכולות הכספיות השונות.
הרשות יוצרת את השוק המפוקח הנעול והסגור, כאשר המדינה קובעת הכל. זאת הסיבה שהמחירים עולים. כמובן ש-730,000 משפחות המעוניינות להגיע לקורת גג יוצרות לחץ מלמטה על ידי רכישות עלובות של דירות שראויות אך ורק לפינוי-בינוי, והדבר מעלה את מחירן.
כך אנו עדים לדירות אשר במשך 15 שנים עלו מ-350 או 400 אלף שקל ל-2 מיליון, כאשר עלויות הבנייה התייקרו רק במעט. עיקר העלייה במחירי הדירות הוא בעליית מחיר הקרקע המשווקת.
מינימום סביר לדיירים?
תחום ההתחדשות העירונית, שהוא אחד ההישגים החשובים בתחום הדיור בשכבות העממיות, צריך לכלול מהפך של העברת הדיור מחכר למכר. בשכונות של התחדשות עירונית הדייר יקבל את חלקו כבעלים של הקרקע עליה בנויה הדירה. זכויות הבנייה שתוענקנה למגרש לאחר שהבניין לפינוי ייהרס תחולקנה באופן שוויוני בין בעלי המגרש, שהיו בעלי הדירות באותו מגרש.
תקן 21, שמסדיר את ההתחדשות העירונית בשכונות השיקום, קובע כי הבדיקה הכלכלית מבוססת על השאלה האם בעלי הדירות מקבלים את המינימום הסביר. ככלל, התמורה הסבירה לבעל הדירה הינה דירה חדשה, אשר תכלול תוספת מקובלת של כ-25 מ"ר בלבד. זכותו כבעל קניין קרקעי מצטמצמת למינימום הסביר. הדבר הזה גורם כמובן להתנגדויות והסתבכויות משפטיות, שלעיתים מסכלות את המטרה המרכזית - להשיג דירה חדשה ולתת את המגיע כזכות קניינית.
״אנו קראנו וקוראים גם בהזדמנות זו לקבינט הדיור לבחון כל אחד מהסיפורים הללו, ועוד רבים אחרים, ולהיות צמוד לעובדות ולמציאות״, מסכם עו"ד בירן. ״בנושא של ההתחדשות העירונית המסלול יכול היה להיות דרך המלך ליצירת עושר חדש לעניי ישראל ותושבי השכונות, אבל הוא הפך למדמנה של משפטים ומעשי חקיקה שלא פותרים את הבעיה. תנו להם את המגיע והתחדשות תתחדש״.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו