הנחות במיליונים על דירה? יש דבר כזה

אביב, בן 37, הוא חייל גבעתי במילואים ונמצא כעת בעיצומו של הסבב השני שלו בעזה. כשיחזור הביתה לאשתו דפנה, הוא למעשה יחזור אל הבית שנמצא בחצר של הוריה במושב בשרון. הסיכוי שלהם לדירה של ממש תלוי נכון לעכשיו בצעטל'ה, פיסת נייר שקיבלו עם זכייתם בהגרלת דירה בהנחה ביבנה. מתי יקבלו את הדירה, מה יהיה המחיר הסופי והאם זה בכלל משתלם? לאלוהי הנדל"ן הפתרונים.

החלטנו לתת לזוג הצעיר (המופיע בשם בדוי) ולרבים כמוהו תשובה. מה לא עברנו עד היום? מחיר מטרה, מחיר בהנחה, מחיר למשתכן ודירה להשכיר. מה עוד לא נאמר על התוכניות הממשלתיות שמטרתן לפתור את בעיית הדיור בישראל? מצד אחד, טוענים רבים, רק למעטים מהנרשמים להגרלות תינתן הזכות ליהנות מהתנאים ועד שהדירה עצמה תהיה מוכנה למעבר של בני המשפחה אליה, ההוצאות רק הולכות וגדלות, כך שלחסכון כבר אין הרבה משמעות. זאת, בנוסף לעיכוב בפרויקטים ועליית ריבית שמכבידה מאוד על נוטלי המשכנתאות.

מצד שני, במקרים רבים מדובר בהזדמנות טובה לקנות דירות חדשות וממוגנות בתנאים טובים ונוחים יחסית. אולם החיסכון אל מול דירות דומות בשוק החופשי אינו שווה בכל הערים ובכל סוגי הדירות. בערים מסוימות ניתן למצוא הנחה משמעותית ומשתלמת ביותר ובאופן מפתיע, הערים הללו נמצאות באזורי הביקוש.

אז איפה בגוש דן נוכל למצוא הנחה של מעל 2.5 מיליון שקלים? ומי היא העיר המבוקשת שדווקא בה ההנחה כבר פחות משתלמת? כדי לבדוק היכן גובה ההנחה המשמעותי ביותר, בדקו באתר מדלן את הפערים שבין המחיר הסופי לאחר הנחה בדירות שלושה, ארבעה וחמישה חדרים במסגרת התוכנית הממשלתית, אל מול מחירן בפועל של דירות חדשות דומות בשוק החופשי באותה עיר, כפי שמשתקף בעסקאות שדווחו לרשות המסים מתחילת השנה.

על פי המחקר שערכו האנליסטים של לוח מדלן נמצא כי את ההנחה הגבוהה ביותר רושמת תל אביב עם תוכנית "מחיר למשתכן", העומדת על 2,599,781 שקלים לדירת חמישה חדרים. זאת, לאחר שמחירה הממוצע של דירת חמישה חדרים בשכונה שבה נבנה הפרויקט (דקר) בשוק החופשי עמד על 4,980,000 שקלים בהתבסס על עסקאות בפועל, אל מול מחיר של 2,380,219 שקלים לאחר קבלת ההנחה במסגרת התוכנית.

גם בדירות ארבעה חדרים ניצבת תל אביב במקום גבוה אל מול השוק החופשי, עם הנחה בגובה 2,286,796 שקלים. זאת, לאחר שמחירה הממוצע של דירה בשוק החופשי בשכונה, על בסיס עסקאות שבוצעו בפועל, עומד על 4,381,389 שקלים, בעוד מחירה לאחר ההנחה עומד על 2,094,593 שקלים.

קצב שינוי גבוה מדי

עיר נוספת בגוש דן שבה ניתן למצוא הנחה משמעותית היא בת ים, במסגרת תוכנית "מחיר מטרה". על פי מדלן, גובה ההנחה בדירת חמישה חדרים בעיר עומד על 1,559,749 שקלים, וזאת לאחר שמחיר ממוצע של דירה בשוק החופשי עומד על 3,900,000 שקלים, והמחיר לאחר הנחה עומד על 2,340,251 שקלים.

כאשר מדברים על דירת ארבעה חדרים בבת ים, ההפרש במחיר עומד 1,224,571 שקלים, וזאת לאחר שמחיר דירות בתמהיל זה, על פי עסקאות בפועל, עומד על 3,247,992 שקלים בממוצע בשוק החופשי, אל מול מחיר של 2,023,421 שקלים לאחר קבלת ההנחה.

בירושלים רושמות דירות חמישה חדרים במסגרת "מחיר מטרה" הנחה של 1,389,881 שקלים, כאשר מחירה של דירה בתמהיל זה בשוק החופשי עולה בממוצע 4,150,086 שקלים, אל מול מחיר ממוצע של 2,760,205 שקלים לאחר קבלת ההנחה.

גם ברחובות נרשמות הנחות משתלמות, כאשר בדירות ארבעה חדרים עומד גובה ההנחה במסגרת מחיר מטרה על סכום של 1,109,557 שקלים. מחירה הממוצע של דירת ארבעה חדרים בשוק החופשי ברחובות עומד על 2,512,500 שקלים, אל מול מחירה הסופי לאחר הנחה שעומד על 1,402,943 שקלים. בדירות שלושה וחמישה חדרים ברחובות נרשמות הנחות משמעותיות, אך פחות עמוקות מזו של תמהיל ארבעה חדרים. עבור דירת שלושה חדרים יעמוד גובה ההנחה על 1,009,138 שקלים, בעוד עבור דירת חמישה חדרים תזכו להנחה של 988,038 שקלים.

את ההנחה הכי פחות משתלמת רושמת ראשון לציון עם סכום של 52,701 שקלים בלבד בדירות שלושה חדרים, במסגרת "מחיר מטרה", לאחר שדירות בתמהיל זה נמכרו בשוק החופשי במחיר ממוצע של 1,710,298 שקלים, אל מול מחיר לאחר הנחה שעומד על 1,657,597 שקלים. בדירות ארבעה חדרים עומד גובה ההנחה על 317,381 שקלים, ובדירות חמישה חדרים עומד גובה ההנחה על 431,115 שקלים בלבד.

"ההגרלה שנפתחה בשבוע שעבר כוללת בתוכה פרויקטים שייבנו במסגרת מסלולים שונים, ממחיר למשתכן הוותיק ועד דירה בהנחה", אומר טל קופל, מנכ"ל מדלן, "בתל אביב, למשל, מדובר במכרז של מחיר למשתכן, שאינו כולל הגבלות על גובה ההנחה שנותן היזם, כך שהתוצאה היא 'מתנה' של שני מיליון שקל למי שכבר יש ברשותו 2.5 מיליון שקל לקנות דירה בתל אביב. המדינה ניסתה לתקן את העיוות הזה בעזרת תוכנית דירה בהנחה, אבל נתקלה בבעיה אחרת - קצב השינוי הגבוה של המחירים מקשה על יצירת שומה עדכנית. בפועל נוצר מצב שבו המחיר שנקבע בשומה הוא מראש נמוך מהמחיר בשוק החופשי, שהמשיך לעלות בזמן שחלף מאז, כך ששוב נוצרו הנחות ענק".