נדל"ן - מניה בעלייה

שלוש שנים מהיום - לא תכירו את שוק הנדל"ן. כבר היום מי שמניע באמת את המטוטלת הוא שוק ההון, מאזני הכוחות משתנים ומדובר בענף השני בגודלו בבורסה, לאחר סקטור ההייטק, הכולל יותר ממאה חברות בשווי של 204 מיליארד שקל. השנה החולפת אמנם הובילה לפגיעה ברווחיות של פרויקטים אך מנגד לפיתוח ואימוץ מודלים שיווקיים חדשניים למכירת דירות, דוגמת מבצעי פריסת תשלומים (80/20, למשל) והלוואות קבלן. בנוסף, בעת האחרונה ניכרת מגמה גוברת של כניסת תאגידים מענף הנדל"ן היזמי לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית והרשות לניירות ערך דורשת לציין בדוחות את משמעותם הכספית של המבצעים הללו עבור מאזני החברות.

יותר ויותר חברות נדל"ן מתכננות הנפקה, גיוס כספים ומיזוגים להעלאת ערך המניה וחלק גדול מהמנכ"לים החדשים של חברות הבנייה הם כלכלנים, רואי חשבון ואנשי בנקאות לשעבר. מגדל, הפניקס, כלל, איילון, בית השקעות מור ועוד - הופכים שחקני נדל"ן כמי שמביאים את הכסף שחסר כל כך לענף מול עליות הריבית הרצחנית, המחסור בעובדים והתייקרות חומרי הגלם.

ההצלחות של החברות המונפקות מדברות בעד עצמן. קבוצת אבו יחיאל הובילה השנה חברת נדל"ן שלישית במספר לבורסה בתל אביב. חברת אבו פמילי ריט, המתמקדת בדיור להשכרה לטווח ארוך, גייסה בהצלחה כמאתיים מיליון שקל בהנפקת אג"ח לציבור, לאחר ביקושי שיא בסך 407 מיליון שקל. "הגיוס יאפשר לנו לקדם פרויקטים שבפורטפוליו ההחזקות ולהביא בשורה אמיתית לשוק ההשכרה לטווח ארוך", אומר בעלי הקבוצה, צחי אבו.

צחי אבו, אבו פמילי ריט: "הגיוס יאפשר לנו לקדם פרויקטים שבפורטפוליו ההחזקות ולהביא בשורה אמיתית לשוק ההשכרה לטווח ארוך"

שווי השוק של קבוצת רוטשטיין הוכפל השנה לכ־1.1 מיליארד שקל. הפניקס תשקיע בשלב ראשון כ־31 מיליון שקל תמורת כ־3% ממניות החברה, ויוקצו לה אופציות שמימושן יגדיל את היקף הגיוס בכ־35 מיליון שקל נוספים. הבעת אמון נוספת בקבוצה היא גיוס של עד 66 מיליון שקל בהנפקת מניות ואופציות לפניקס.

אבישי בן חיים, קבוצת רוטשטיין: "תמורת הגיוס תתמוך הפניקס בהרחבת פעילותה של רוטשטיין, בין היתר בתחום התחדשות העירונית"

"תמורת הגיוס", אומר אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטשטיין, "תתמוך הפניקס בהרחבת פעילותה של רוטשטיין, בין היתר בתחום התחדשות העירונית. כיום יש לנו צבר של כ־29 אלף יחידות דיור".

פחות מחצי שנה אחרי שנרכשה על ידי אאורה, הגישה חברת מגידו טיוטת תשקיף לקראת הנפקה. אאורה החלה בהשבחת מגידו מיד לאחר רכישתה ובהגדלת הפעילות, ומתקדמת בהפיכתה לציבורית. מגידו, שנרכשה תמורת 280 מיליון שקל, עם הון עצמי של 237 מיליון שקל, רשמה רווח נקי של 105 מיליון שקל בשלוש השנים האחרונות והיא מקדמת פרויקטים בהיקף של כ־3,000 יח"ד בתכנון ובביצוע בפריפריה. יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל אאורה: "אני רואה בצעד זה אבן דרך חשובה בתוכנית ההתרחבות שלנו. באמצעות מגידו, תהיה לנו בפעם הראשונה זרועה ביצועית, מהלך שיתרום לחיזוק הביצועים של הקבוצה".

שיפור הגמישות הפיננסית

קבוצת יובלים, בבעלותו של איציק ברוך, השלימה אף היא בהצלחה את השלב המוסדי של הנפקת אגרות חוב סדרה ה' (סדרה חדשה) וזכתה לביקושי יתר גבוהים של כ־307 מיליון שקל, מתוכן בחרה לגייס כ־239 מיליון שקל. לדברי איציק ברוך, בעל השליטה ביובלים, "הגיוס נועד לאפשר לחברה להמשיך ולצמוח ולנצל הזדמנויות בשוק".

הבעת אמון חזקה נוספת נרשמה בחברת אלמוגים במכרז להנפקת הון, ובו התחייבויות מוקדמות מגופים מוסדיים בהיקף של כ־91 מיליון שקל והיענות לכ־59 מיליון ש' בשלב זה, במחיר של 10.50 ש' למניה. עמי בר-משיח ומריו זוזל, בעלי השליטה בחברה, ציינו כי "הנפקת ההון תחזק את מבנה המאזן ותאפשר לנו לממש את המשך היוזמות בחברה בשנים הבאות".

אב-גד החזקות, העוסקת בייזום ובנייה למגורים בשוק ההתחדשות העירונית, השלימה לאחרונה בהצלחה את השלב המוסדי במסגרת הנפקת אג"ח שיקלית חדשה. החברה נהנתה מביקושים של כ־171 מיליון שקל, ובחרה לגייס כ־81.4 מיליון שקל. עו"ד ראם רצון, מנכ"ל אב-גד: "החברה פועלת להמשך הגדלת צבר הפרויקטים להתחדשות עירונית בכל לטובת שיפור איכות החיים של תושבי המקום, חזות השכונה והעיר בכלל".

עוד חברה שהצטרפה השנה לבורסה היא אפי קפיטל. החברה הנפיקה לראשונה בבורסה איגרות חוב באוקטובר 2021 והמשיכה להנפיק לציבור שתי סדרות אג"ח נוספות, עד הנפקת מניותיה בבורסה. אפי קפיטל גייסה כ־92 מיליון שקל במניות וכתבי אופציה והשיאה תשואה של כ־18% ממועד ההנפקה.

אפי שקד, אפי קפיטל נדל"ן: "ההצטרפות לבורסה תאפשר לנו לגדול בהון העצמי, להקטין את המינוף ולהרחיב את מקורות המימון הקיימים"

אפי שקדי, מנכ"ל, יו"ר ובעל השליטה בחברה: "הנפקת המניות מהווה ציון דרך משמעותי וחשוב מאוד עבורנו. ההצטרפות לבורסה תאפשר לנו לגדול בהון העצמי, להקטין את המינוף ולהרחיב את מקורות המימון הקיימים, לצד שיפור הגמישות הפיננסית של החברה".

גם חברות מימון חוץ בנקאיות מגייסות בהצלחה כספים. חברת מכלול מימון השלימה בהצלחה מרובה את המכרז המוסדי להנפקת אג"ח - היא ביקשה לגייס כמאתיים מיליון שקל אולם סך הזמנות המכרז עמד על כ־330 מיליון שקל. החברה החליטה להיענות לכ־230 מיליון שקל אולם ייתכן שהיקף ההנפקה יגדל בשלב הציבורי. הסיבה? באמצעות הנפקת האג"ח, החברה ממשיכה לגוון את מקורות המימון שלה, וזאת לאחר שבחודש מאי אשתקד ביצעה באמצעות מכלול נדל"ן, חברת הבת שלה, הנפקה נוספת של אג"ח פרטי.

אורי פז, מכלול מימון: "אנו מבצעים מהלכים אסטרטגיים פיננסיים למיקסום מקורות החברה תוך הגדלת הגמישות הפיננסית שלנו"

אורי פז, מנכ"ל מכלול מימון: "אנו מבצעים מהלכים אסטרטגיים פיננסיים למיקסום מקורות החברה תוך הגדלת הגמישות הפיננסית שלנו והעלאת שיעור הרווחים והיקף הרווחים תוך הפחתת סיכון. המהלך מחזק ומעמיק את הקשר והפעילות שלנו עם שוק ההון ומאפשר לנו להמשיך לייצר צמיחה וערך רב עבור בעלי המניות שלנו".

בסוף, החברות נמדדות בהצלחה כלכלית בלבד וזוהי חותמת חשובה להצלחה. כך למשל חברת י.ח דמרי חגגה לאחרונה הישג משמעותי - עם כניסתה לראשונה למדד היוקרתי של הבורסה - ת"א 35, הכולל את 35 החברות הגדולות ביותר בישראל מבחינת שווי שוק.

ענת גירון, מנהלת יחידת ההנפקות בבורסה, מסכמת: "אנו מקווים לראות חברות נוספות בתחום הנדל"ן מצטרפות לבורסה ובדרך זו מצליחות לבנות ולפתח את ישראל ובמיוחד בימים אלה, עם הצורך בשיקום איזורים נרחבים במדינת ישראל שנפגעו כתוצאה מהמלחמה".

הכתבה המלאה תתפרסם במוסף נדל"ן היום 26 פברואר