הגרלות הדירות: מפספסים את המטרה

ההנחה הממוצעת לרוכשי דירות בבית שאן עמדה על 676 אלף שקל – נמוך ב־390-290 אלף שקל מההנחה בראשל"צ. השכר הממוצע למשק בית של הרוכשים בראשל"צ עמד על 26.3 אלף ש' (ברוטו לחודש) - כפול מאשר בבית שאן.

בני הזוג עומר ושני זכו במחיר למשתכן בעפולה. שניהם בני 29, מתגוררים ברמת גן ובחיים לא ביקרו בבירת העמק. היא מנהלת גן פרטי של אימה ואילו הוא עובד בבורסה. הרעיון היה להשכיר את הבית בעפולה ולהמשיך לשכור ברמת גן.

אלא ששלושה דברים לא לקחו השניים בחשבון - עליית הריבית על המשכנתא, זינוק שכר הדירה בעוד 1,500 שקלים והקושי בשל כך למצוא שוכר בעפולה. כעת הם בבעיה כלכלית אדירה.

במשך שנים עודדה המדינה, בגישה מופקרת, דור שלם של זוגות צעירים להפוך למשקיעים. אמרו להם - תקנו דירה בהטבה ובסיבסוד ממשלתי בפריפריה רחוק מהבית, תשכירו, ותשכרו לעצמכם דירה במקום מגוריכם במרכז. כעת מתבררת התוצאה.

איגוד הזוכים - מיזם המנגיש מידע וטיפים ייחודיים לזוכי "מחיר למשתכן", "מחיר מטרה" ו"דירה בהנחה" - ערך סקר מקיף בקרב 500 זוכים בהגרלות בין השנים 2023-2018. בין היתר התגלה כי 22% מהזוכים בדירות אלו מייעדים אותן למטרות השקעה - ההיפך ממטרת ההגרלות.

רבע מהאנשים שזכו בהגרלה טרם זומנו על ידי הקבלן לבחור דירה, אצל שישה אחוזים שעבור דירותיהם קיבל הקבלן היתר לא זומנו ו־37% קיבלו מפתח. הנתון המעודד - שליש מהזוכים מרוצים מאוד ומרגישים שעשו עסקה טובה. 8% מאוד לא מרוצים וקצת יותר מרבע מרוצים במידה מסוימת.

מקופחים בהנחות

"תוצאות הסקר מראות כי עליית מחיר השכירות בישראל גורמת לזוכים לראות בדירות אופציה להשקעה ולאו דווקא למגורים - ייעודה הראשוני של המדינה לפרויקטים אלו", אומר רן גורן, מנכ"ל "איגוד הזוכים", "עם זאת, ישנה שביעות רצון גדולה בקרב הזוכים, אשר גם דיווחו כי בעקבות הזכייה שיפרו את האפשרות לרכישת דירה בישראל".

איגוד הזוכים הוקם במטרה להנגיש מידע ולהציע ערך אמיתי בכל התחומים הסובבים את רכישת הדירה לזוכי ההגרלות ולגשר על הפער בין כל הגופים השונים המעורבים בתהליך רכישת הדירה. קהילת האיגוד מונה כיום כ־25 אלף זוכים וזוכות אשר מתייעצים, משתפים ומעבירים מידע אחד לשני, בד בבד עם תמיכת מומחי האיגוד המלווים אותם.

כפי שכבר חשפנו בתחקיר "נדל"ן היום" סביב רולטת ההגרלות - כשהנחות הענק עולות על מיליון שקלים והקונים "הזכאים" מגיעים ברכבי יוקרה למשרדי המכירות, נותר לשאול: את מי באמת משרתות ההטבות לדירה מסובסדת?

הטבה מוגדלת למבוססים

בסך הכל עלתה תוכנית מחיר למשתכן לאזרחי המדינה 10 מיליארד שקל, אשר היטיבו עם כמאה אלף משקי בית בקושי. זוג צעיר שזכה במחיר למשתכן בגליל ים שילם כשני מיליון שקל בעבור דירת ארבעה חדרים, ששוויה היום בשוק החופשי מעל ארבעה מיליון שקל. בכך קופחו רוכשי הפריפריה, בדימונה וקריית שמונה למשל, שזכו בהטבות מצומצמות בהרבה של 200 אלף שקל בלבד.

גם כשבוחנים את כמות המכרזים שניתנים לדיור מוזל אנו למדים על פערים משמעותיים שמעידים כי ההנחות הגדולות שהמדינה נותנת הם באזורים של אוכלוסייה מבוססת. כך למשל, המחיר לדירות 100 מ״ר בבאר שבע יעמוד על 895 אלף שקל לזוכים בהגרלה, לעומת 1.2 מיליון שקל בשוק החופשי (פער של כ־300 אלף שקל). באשקלון זוכי ההגרלות ישלמו 900 אלף לדירה דומה לעומת 1.35 מיליון - פער של כ־450 אלף שקל; בלוד - 1.19 מיליון לעומת 1.6 מיליון, פער של כ־407 אלף שקל; באשדוד ישלמו הזוכים 1.36 מיליון שקל לעומת 1.65 מיליון שקל בשוק החופשי - פער של כ־300 אלף שקל.

לעומת זאת, מחיר למשתכן בראשון לציון, לפי בדיקת הכלכלנית הראשית באוצר, הציע דירות מסובסדות ב־1.7 מיליון שקלים בממוצע. בהשוואה למחירי דירות חדשות בגודל דומה שנרכשו על ידי זוגות צעירים בעיר נאמדת ההנחה בסבסוד ממשלתי על קרוב למיליון שקל.

מניתוח המחירים בשוק החופשי לדירות חדשות שנרכשו בבית שאן נמצא כי ההנחה הממוצעת לרוכשים עמדה על 676 אלף שקל - נמוך ב־390-290 אלף שקל מההנחה בראשון לציון. במקביל נמצא כי השכר הממוצע למשק בית של הרוכשים בראשון לציון עמד על 26.3 אלף שקל (ברוטו לחודש) - כפול מרמת השכר הממוצע של הרוכשים בבית שאן.

במכרז "מחיר למשתכן" שיצא בקריית אונו, למשל, ההנחות הפכו את העסקה כדאית ביותר. מי שנהנה ממנה היו בעלי הכנסה ממוצעת של 24 אלף שקל. ניתוח המכרז מלמד כי גובה ההנחה שניתנה הגיע לכ־40% - סבסוד בגובה של כמיליון שקלים וחצי. האם לצעירים יש סכומים כאלה? התשובה היא: כמובן שלא.

הגיון הפוך

ומה לגבי המשקיעים האמיתיים? בעוד שכמות המשקיעים הצעירים הולכת וגדלה בחסות המדינה, מספר המשקיעים בעלי ההון הולך ופוחת. לפי הכלכלנית הראשית באוצר, בחודש מאי הסתכמו רכישות המשקיעים ב־943 דירות, ירידה של 51% בהשוואה למאי אשתקד. שיעור ירידה זה פחות חד מזה שנרשם באפריל (אז ירדו רכישות אלו ב־60% לעומת אפריל אשתקד), אולם חד יותר מזה שנרשם ברבעון הראשון השנה.

בהשוואה לחודשים המקבילים בעשרים השנים האחרונות נמצא כי רק במאי 2020, אשר עמד בצל הקורונה, נרשמה רמה נמוכה יותר של רכישות משקיעים. שיעור רכישות המשקיעים מתוך סך העסקאות עמד על 15%, נמוך בשלוש נקודות אחוז בהשוואה למאי אשתקד. האם הגיוני להבריח בחסות המדינה את בעלי ההון מהשקעות כי הם "אוייבי העם" וכי המדיניות בשנים האחרונות היא להעלות את המיסים עליהם כדי שלא יהיה להם כדאי לקנות דירה להשקעה בישראל? מאידך, האם סביר לעודד זוגות צעירים, שפעמים רבות אינם בעלי אמצעים וממון, להפוך למשקיעים בעלי דירות? על זה נאמר - "רק בישראל".

ירושלים: העירייה תשמר מבנים בשכונת בית וגן

21 אתרים היסטוריים בשכונת בית וגן בירושלים - מהמעטים שנותרו ושמרו על הצביון המקומי - ישומרו באישור העירייה. בין המבנים גם מגדל המים ובניין משפחת בן שמעון אשר נבנה על ידי מסעוד בן שמעון, ממייסדי השכונה.

בית וגן נוסדה ב־1926 - החמישית מתוך שש שכונות עיר גנים, שתכנן האדריכל ריכארד קאופמן בירושלים בתקופת המנדט הבריטי. התוכנית המקורית הייתה להקצות מגרשים בשטח של שלושה דונם ולאפשר בניה של עד 40% משטח המגרש בלבד, כדי לממש את שם השכונה "בית וגן" - בתים בני קומה עד שתיים, עם גגות רעפים אדומים, חצרות ובהם עצי ברושים, אורנים, אקליפטוס ופרחים. בנוסף, 35% משטח השכונה הוקצה לצורכי ציבור.

תושביה הראשונים היו יהודים מהעדה הספרדית, אשר בנו בה את בית הכנסת הספרדי הגדול השוכן בצומת הרחובות בית וגן ועוזיאל.

בשכונה הוקמו מספר מפעלים חשובים כמו מאפיית אנג’ל, אשר נתנה לתושבי השכונה להשתמש בתנורים החמים לקראת שבת לאחר סיום העבודה וללא תשלום, בית החרושת לתרופות "טבע", בית החרושת לסוכריות "נופת", בית דפוס, בית חרושת לביסקוויטים ועוד.

מעיריית ירושלים נמסר: "ישנה חשיבות גדולה להוספת האתרים לרשימת השימור דווקא כעת, כאשר ירושלים נמצאת בתנופת פיתוח אדירה".