כאן ועכשיו:
״מחירי הדירות לעולם לא יורדים״, ״אין מספיק קרקעות״, ״המלאי הולך ואוזל״, ״משבר הדיור בלתי פתיר״, "רק היצע יפתור את הבעיה", "לתושבי השכונות מגיע רק דירת תמורה אחת".
אז זהו שלא.
בואו ננקה את הראש ונתחיל הכל מהתחלה. בלי מיתוסים, בלי דעות קדומות, בלי מנגנוני הגנה, מתוך רצון לצדק חברתי ושוויון כלכלי מחד ורווח יזמי מאידך.
מחקר שערך צוות חוקרים של "המכון האקדמי לרפורמות מבניות באוניברסיטת תל אביב", בראשות עו"ד שרגא בירן, בנה מחדש במשך עשור מדיניות דיור לאומית למדינת ישראל, תוך הפרחת ילקוט כזבים. בימים אלו גובש סופית ומובא כאן לידיעת הממשלה ולידיעת הציבור.
אז בואו ניקח נשימה ונתחיל מהתחלה, צעד צעד. ברקע: בג״צ תושבי השכונות שדורש לעצור את עושק תושבי שכונות המיועדות להתחדשות ע"י הכרה בזכות הקניין בתכנון מירבי ומיטיב, תוך תמרוץ הקבלנים בשיעור רווח עולה.
מדע בדיוני?
ממש לא!
דיור בהישג יד במכר על בסיס החקיקה הקיימת. האם תושבי השכונות וחסרי קורת הגג ימשיכו לשתוק?
הדיבר 1. מרבית הקרקע והתכנון בשליטת המדינה
במציאות הישראלית כיום, שיווק המקרקעין לדיור על־ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נעשה באופן ספקולטיבי, באמצעות מכרזים לכל המרבה במחיר. כך, מחיר המקרקעין במדינת ישראל נע בין 25%-30% ועד 50%-60% משווי הדירה, מחירי טירוף שנגרמו כתוצאה משיווק ספקולטיבי המגיע לסכום דמיוני של 202.742 מיליארד שקל, שעל-פי נתוני הלמ"ס נגבו על-ידי רשות מקרקעי ישראל בתקופה שבין 2003-2022.
"יש לשנות את התפיסה שרואה את רמ"י כ"מפעל עסקי", כמו שאומר במפורש החשב הכללי במשרד האוצר.
כדי לפתור את משבר הדיור ולשפר את מצבה של אוכלוסיית מחוסרי הדיור, התפיסה הרואה במקרקעי ישראל 'ביזנס' החייב להכניס מקסימום על חשבון דיור בהישג יד – חייב להיפסק״, מוסיף עו"ד שרגא בירן, מייסד המכון.
הדיבר 2. אדמות ישראל בבעלות המדינה – שייכים לעם
מדינת ישראל היא מדינה עשירה. ממוצע העושר הבלתי מוחשי לנפש מגיע בה ל-500 אלף דולר למשפחה. חלק גדול הוא "העושר הבלתי מוחשי", לא בקרקע או משאבי טבע, אלא בראש ובראשונה בהון אנושי. בנוסף לכך, ישראל היא אחת המדינות העשירות ביותר ונמנית על 20 המדינות המובילות בעולם בתמ"ג לנפש (GDP) המגיע ל-55,000 דולר לשנה בממוצע. על רקע זה, קשה להסביר כיצד קרוב לשליש מאזרחי המדינה – 730,000 משקי בית – הם חסרי דיור. זה לא קורה בסינגפור לדוגמה, גם שם הקרקע בידי המדינה והתכנון ריכוזי. אבל אצלנו, ידו של השלטון קפוצה, ומקומם של מחוסרי הבית ואפשרותם לעלייה בסולם החברתי – נגזל, למרות שיש פתרון חוץ תקציבי מתחת לפנס. העושר הבלתי נתפס, השווי של המקרקעין הבלתי תפוסים הוא כטריליון שקלים - וזה לא מגיע לחמשת העשירונים התחתונים של העובדים במדינת ישראל, כשלמעלה מ-50% מהם, עניים.
ב-50 אלף דונם של קרקע עירונית ניתן לפתור את בעיית הדיור בהישג יד ל-730,000 משקי בית, את ההשלמה הקרקעית, זכויות הבנייה והשלמת התשתיות לכל אלה.
דיבר 3
מי הם חסרי הדיור?
חסרי הדיור הם יותר מ-730,000 משקי בית, כאמור, שהם כ-2.5 מיליון אזרחים, מתוכם כמיליון ילדים. לחסרי הדיור אין דירה בבעלותם, אין להם הון עצמי לרכישת דירה ואין להם נגישות למשכנתא. כ-60% מהאנשים שאין דירה בבעלותם, דהיינו כ-1.2 מיליון נפש (בקיזוז הילדים), שייכים לחמשת העשירונים התחתונים, המשתכרים עד כ-7,000 שקל לחודש. ההוצאה שלהם על שכר דירה נעה בין 30% ל-40% מסך הכנסתם. יש ביניהם זוגות צעירים, קשישים, ניצולי שואה, זכאים סוציאליים ותושבי שכונות עוני במרכזי הערים, אשר גרים בדיור לא תקני ונחשבים מחוסרי דיור תקני, לפי הקריטריונים של הביטוח הלאומי. חסרי הדיור האלה הם השורש של משבר הדיור. הם מעלים את המחירים מלמטה כיוון שהם מתחרים על השאריות של הדיור ונאלצים להתפשר על פתרונות דיור עלובים, בעוד שהשיווק הספקוטלבי של רמ"י שאינו מפולח כלל, מעלה את מחירי הדיור מלמעלה. מהם מתחיל הכל.
דיבר 4.
משבר הדיור מהו?
בתחום הדיור, הבירוקרטיות המתחלפות, אלה שדלת הזכוכית מסתובבת עבורם, ממציאות לנו פטנטים – אלא שהפטנטים האלה מביאים לשני דברים בלבד. אחד - עליית הרווחים של המדינה, הבנקים והקבלנים. הדבר השני הוא המסקנה שכולם מגיעים אליה, כי כל "פתרונות הקסם" הם כישלון אחד גדול, וכעת, שהכישלון מגיע לשיאים – כולם מבינים שצריכים לפתוח דף חדש - לקדם מדיניות דיור לאומית למדינת ישראל.
העדר דיור בהישג יד במכר לשכבות העממיות; הכשלון המתמשך של ההתחדשות העירונית בגלל אי הכרה בזכויות הקניין שהיו מזכים את תושבי השכונות ואת כל תושבי המדינה, שהינם בעלי זכות קניין בעסקאות קומבינציה; עליית מחירי הדירות מלמטה, בהעדר דיור בהישג יד, והעלאת מחירי הדיור מלמעלה על-ידי שיווק קרקעות ספקולטיבי באמצעות רמ"י לכל המרבה במחיר.
משבר הדיור הוא כפשוטו – עליה מטורפת של מחירי המקרקעין וכתוצאה מכך מחירי הדיור אשר גרמו לכך כי למרות שיש בידי המדינה שליטה מוחלטת על המקרקעין והתכנון, ל-50% מששת העשירונים התחתונים של המדינה אין קורת גג!
תוכנית ההתחדשות העירונית ובמסגרתה, פרויקטים של פינוי בינוי, היא כשלון מוחלט, כאשר במשך כ-18 שנה, מאז 2005 עד 2022, נמכרו אלפי יח"ד בודדות והוצאו בכל התקופה כ-38 אלף היתרי בנייה בלבד.
המכון הגיש עתירה לבג"צ לביטול תקן 21 הגוזר על תושבי השכונות, כ-540,000 משפחות, תוספת של כ-15-20 מ"ר לדירת הדחק שהיתה בידם, דבר שמהווה פגיעה בזכויות הקניין של תושבי השכונות. על הממשלה, שבזכות נתניהו היתה זו שחוללה את ההתחדשות העירונית ביוזמת המכון, להיעתר לאלתר לעתירה זו, שהוכרזה ע"י הממונה לשעבר על ההגבלים העסקיים כעבירה פלילית של ממש.
הסיסמא הדוגלת בשיטת הגדלת "ההיצע", כך ככל שהיקף הדירות יגדל, ייפתר משבר הדיור – לא רק שלא הורידה את מחירי הדיור אלא העלתה אותם, מאחר וההיצע היה ספקולטיבי, לא מיועד ולא מפולח. העולם הנאור הכיר בכך כי ההיצע חייב להיות תואם לא רק לביקוש המסורתי של בעל היכולת, אלא גם תואם את "הנדרש", את הביקוש המסורתי וגם את "הצורך" של השכבות העממיות. רק כאז השיווק של רמ"י יהיה ייעודי ולא ספקולטיבי.
דיבר 5.
יש קרקע לבנייה
תמיד כשעולה השאלה מדוע הדיור בישראל כה יקר ומדוע שווי המקרקעין מגיע כבר ל כ-60% משווי הדירה, אנחנו שומעים מהממשלה את התשובה השחוקה: "מה לעשות, נשארה בארץ מעט מאוד קרקע לדיור, אין איפה לבנות".
כך לדוגמה, התוכנית האסטרטגית של מדינת ישראל לפתרון בעיית הדיור למשך 20 השנים הבאות קובעת כי קיימת "אזילת קרקעות", כך שאם ההתחדשות העירונית לא תצליח, המדינה תיקלע לקטסטרופה.
חרף כל הזעקות וההכרזות, צריך לומר בבירור: יש קרקע במדינת ישראל, והנה הראיות:
מאזן נכסי המדינה: במאזן נכסי המדינה שנכתב ע"י החשב הכללי במשרד האוצר, נאמר במפורש כי הקרקעות הפנויות מהוות "כ-91% משטח כלל הקרקעות אשר בידי המדינה. שימושן העתידי של מרבית הקרקעות טרם נקבע (בין אם ייעודן יהיה לשימוש המדינה לצורך אספקת שירותים ובין אם לצורך שיווקן בעתיד)". כלומר, כמעט כל הקרקעות בבעלות המדינה הן קרקעות פנויות.
דו"ח מבקר המדינה: חלק ניכר מהקרקעות הפנויות תופסות שטחי אש של צה"ל. לאחר הפחתת השטחים התפוסים, השטח שנותר לתכנון קרקעות המדינה הוא 1.59 מיליון דונם בלבד שהן כ-7% משטח המדינה. אלא שמבקר המדינה הפריך גם טענה זו והראה בדו"ח משנת 20-21 כי שטחי האש הם לא 9.3 מיליון דונם אלא רק 7.6 מיליון דונם. ברוך השם, הרווחנו 1.7 מיליון דונם. הכפלנו את השטח שנמצא בידי רמ"י מ-1.59 ל-3 מיליון דונם.
כאן גם באה ההפתעה - מתוך 7.6 מיליון דונם, כ-7.03 דונם נמצאים בנגב. כלומר, 92% משטחי האש נמצאים בנגב (דרומית לבאר-שבע) באזורים בהם הביקוש נמוך גם כך. שימו לב כי מליוני תושבי המדינה בשטחים העירוניים תופסים בסך הכול מיליון דונם בלבד. שטחה הכולל של מדינת ישראל הוא כ-22 מיליון דונם. השטח העירוני משתרע על כ-3 מיליון דונם, בעוד שהשטח הבנוי עומד על כ-1.2 מיליון דונם בלבד, כולל שטחי מגורים, תעשייה, מסחר, מבנים ציבוריים. אם נתייחס רק לבאר שבע וצפונה, השטח הבנוי הינו 10% בלבד.
מחקר McKinsey: אפילו חברת הייעוץ והמחקר McKinsey, מכון מחקר מהחשובים בעולם, כתבה כי אחד המיתוסים הגדולים הנפוצים והמחבלים בפתרונות לדיור בהישג יד הוא המיתוס שאין קרקע עבור דיור בהישג יד, עליו חוזרים כל הפוליטיקאים ובעלי עניין שאינם מעוניינים בדיור בהישג יד.
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: על-פי נתוני הלמ"ס, בסוף שנת 2013 (האחרונים ביותר) רק 5.6% מהקרקע במדינת ישראל משמשת לשטח בנוי. מתוכם, כך עולה, רק 66% משמשים למגורים. אגב, תוספת השטח הבנוי מאז היתה בהיקף של 50-60 אלף דונם בלבד.
יש גם את ההתחדשות הכפרית, כאשר בישראל ישנם כ-1,000 ישובים, מושבים וקיבוצים הפרוסים על-פני הארץ. "המחנה שלהם", כפי שנקרא לאורך השנים, כולל כ-600 אלף דונם בישובים בנויים ומפותחים, והם מאכלסים רק כ-350 אלף משקי בית!
לדברי עו"ד בירן, "זה גן עדן לפיתוח כפרי ירוק. המטרה היא לא לשנות את הכפר לעיר, אבל להבין שמדובר באזור מפותח עם תשתיות אדירות ולכן זהו מאגר קרקע שאינו מנוצל לחלוטין. הישובים הללו סמוכים לעיר ונדרש לפתח אותם באמצעות תמ"א כהתחדשות כפרית ירוקה, שתתאים לאזורים כפריים, וכך לייצר מקום לגרעיני ההון האנושי החדש, לצעירים ולדורות הבאים".
משמע: יש קרקע, נותר רק לבנות – ובאופן יעיל! "קרקע לא מנוצלת היא פשע", ממשיך עו"ד בירן. "טלו קורה מבין עיניכם למען מתן קורת גג למחוסרי הדיור בישראל. ניתן באמצעות חלק קטן מהקרקע, לספק מקום לבנייה ולממן פתרונות למחוסרי הדיור".
דיבר 6. לחייב את המדינה לנהל את מקרקעי ישראל עפ"י חוק
החקיקה במדינת ישראל מאפשרת מדיניות דיור לאומית בלא צורך בשום חקיקה נוספת. נדרש רק מימוש החקיקה הקיימת בצורה דווקנית בלי צורך לפנות לבתי המשפט, זאת כנגד הפרת החוק ואי מימושו ע"י כמה מזרועות המדינה במציאות הנוכחית.
על המדינה לזנוח את הפרדיגמה העסקית בכל הנוגע למקרקעי הרשות המופעלת בניגוד לחוק המחייב הענקת דיור בהישג יד, וכיבוד זכויות קניין לתושבי השכונות. שינוי התפיסה אינו רק תנאי הכרחי עבור טיפול אפקטיבי במשבר הדיור ובסוגיית מחוסרי הדיור, אלא גם תואם את הוראות חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960, הקובע במפורש את תפקידיה החברתיים של רמ"י:
"הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בהישג יד, דיור ציבורי, תעסוקה, שטחים פתוחים ולמטרות אחרות, במקומות ובהיקפים הנדרשים על פי צורכי המשק, החברה והסביבה, לרבו צרכים עתידיים".
הפתרון היחיד: מדיניות דיור לאומית, זאת בניגוד למדיניות הטלאים. כדי לעצב את מדיניות הדיור של מדינת ישראל, שמרכיביה הבסיסיים הם מדיניות התכנון, המקרקעין והמימון, באופן שיפתור את משבר הדיור, נדרש מכלול של החלטות בכל אחד ממרכיביה של מדיניות דיור לאומית.
מערך החקיקה הקיים מאפשר ליישם ולממש את המשימות העומדות לפתחנו בתחום הדיור בלא צורך בחקיקה נוספת, כאמור. ניתן לבצע את המהפך של תחום הדיור – כאן ועכשיו.
דיבר 7. הבסיס לתוכנית אסטרטגית לדיור של מדינת ישראל
מה אם כן נדרש לעשות כאן ועכשיו, כדי להקים ולהפעיל את מדיניות הדיור הלאומית, לחידוש ההתחדשות ולדיור בהישג יד? הפסקת השיווק הספקולטיבי. המהפך כפי שהראינו ניתן למימוש מאחר והחקיקה המסדירה כל אחד מיסודות מדיניות הדיור קיימת. הפעלת החוק דורשת החלטות של הרשויות המתאימות.
התכנון המפולח המחייב את רמ"י לשיווק הקרקעות על פיו, הוא מסמך קיים, הראוי לכל שבח. כדי לחייב את כל גורמי התכנון בכל הרמות ואת השיווק על-ידי רמ"י, יש להעניק תוקף לתכנון המפולח במסגרת של תוכנית מתאר ארצית לתכנון ובנייה.
יש לתכנן תוכנית מתאר ארצית להתחדשות עירונית על בסיס הכרה בזכויות הקניין של תושבי השכונות, והענקת זכויות בנייה מירביות ומיטביות לתושבים, שהם אלה בעלי הקרקע.
שיווק המקרקעין לפי חוק רשות מקרקעי ישראל ניתן למימוש על-ידי החלטות מועצת רמ"י, שהן בפועל החלטות של הממשלה. הדבר ניתן כמובן, על בסיס הוראות חוק המחייבות את רמ"י לשיווק לדיור בהישג יד במכר, למימוש ההתחדשות ולשיווק מפולח.
המימון הנדרש לדיור בהישג יד מוסדר היטב על-ידי חוק הלוואות לדיור 1992, הכולל את הסדר המערכת של משכנתאות "מכוונות" והלוואות "עומדות", שהן הדרך למימון דיור בהישג יד לחסרי קורת גג והון עצמי, ונגישות לבנקים למשכנתאות.
דיבר 8. מימוש מהפכת הפילוח במנהל התכנון
במסמך חדש ומהפכני שהוציא הארכיטקט ארז בן אליעזר, תחת הכותרת "תמהיל גדלי הדיור בישראל - מסמך רקע", קוראת הצמרת התכנונית של מנהל התכנון למערכת הפוליטית לזנוח את את "תפיסת ההיצע" כפתרון היחיד, ומצביעה על הצורך בבחינה שיטתית גם של צד הביקוש ומגוון משקי הבית.
לפי המסמך, בחינה שכזו תספק "מענה לצרכים מגוונים באוכלוסייה ובכך תשפיע לחיוב גם על התמהיל החברתי-כלכלי שעשוי להיות מכיל ובריא יותר, ויעודד בתורו תכנון מגוון יותר של טיפוסי ומאפייני בינוי".
המחקר מגנה את "שליטתו של שוק הנדל"ן בתפיסת הדיור כמוצר אחיד הנסחר בשוק משוכלל, בו קיים איזון בין ביקוש והיצע", ומצביע על ההשלכות ההרסניות של תפיסה זו. ״נדרש גיבוש מדיניות שתוביל לגיוון תמהיל דיור בישראל בעת הזו".
המכון האקדמי לרפורמות מבניות ועו"ד בירן טוענים, כי ממשלת ישראל אינה רשאית ולו אף רגע אחד, להתעלם מהקביעות האלה של מנהל התכנון.
על רמ"י להקצות את המקרקעין על בסיס של סגמנטציה - פילוח Planning Segmentation: שיווק ייעודי המבוסס על הצרכים והיכולת של השכבות השונות בחברה הישראלית, "בדיוק כפי שאין מחירו של לחם אחיד כמחירו של לחם מחמצת, חלה או לחם קל", דברי עו"ד בירן.
דיבר 9.שיטת "אתר-תכנן-ובנה" איך כל זה יעשה?
נדרש שיווק של 40,000 דונם הפרוסים על-פני כל המדינה, כפתרון לבעיית הדיור לחסרי קורת גג. בידי רמ"י מאגר קרקעות מצויות במרכזי הערים שאינן משווקות לציבור. שיווק מגרשים קטנים ולא מתוכננים לקבלנים קטנים וחברות בנייה קטנות ובינוניות במתווה של "אתר-תכנן-ובנה", יאפשר להזרים במהירות לשוק יחידות דיור בהישג יד (במכר) ויסייע בהנעת הכלכלה הישראלית וענף הקבלנים הקטנים שנדחק הצידה לאורך השנים.
המסלול החדש יאפשר נגישות מהירה של קבלנים קטנים וחברות בנייה בינוניות למגרשים קטנים המצויים כיום בתת ניצול ברשויות המקומיות, תוך הקצאתן לבנייה ייעודית ומפולחת לחסרי דיור בבעלות. היזמים, במקרה זה, יהיו הרשויות המקומיות, הזכאים לדיור בהישג יד וקבלני המקום.
לצרכי המחשה בלבד יאמר: 700,000 יח"ד (הטוענים את היקף משקי הבית של מחוסרי הדיור) בשטח של כ-100 מ"ר כל דירה. נדרשת אם כך בנייה של כ-7,000 בניינים ב-12 קומות (בהתחשב בכך שבכל בניין כ-100 יח"ד) בפריסה ארצית. בניין שכזה יושב על קרקע בשטח ממוצע של כ-3 דונם, כך שמספיקים כ-21,000 דונם, כדי לתת פתרון למחוסרי הדיור בישראל. תוספת דומה של כ-20,000 דונם לצרכי ציבור, בתמרוץ הרשויות והקבלנים - תכפיל את היצע הדיור, כך שמשבר הדיור במדינת ישראל ייפתר באמצעות 40,000 דונם בלבד.
דיבר 10. חידוש ההתחדשות ודיור בהישג יד
כיבוד הבעלות על הקניין במקרקעי התחדשות עירונית ודיור בהישג יד במכר לחסרי קורת גג במדינת ישראל - יהווה הישג אדיר לפתרון בעיית העוני במדינת ישראל.
חידוש התחדשות עירונית לטובת העיר כולה באמצעות תוכנית "משכונה לרובע". השכונות תהיינה לרובעים עירוניים שיתוכננו בצורה הוליסטית ומיטבית ולא על בסיס פרטני ומקרי כפי שנעשה היום.
במסגרת התמ"א להתחדשות עירונית תוקצה קרקע לייזום מניב לרשות המקומית בשיעור של 20%. השטחים יוכלו לשמש למטרות חברתיות או הכנסות לרשות שיהוו בסיס לכיסוי הוצאות פיתוח.
תמריץ ליזמים: התמ"א להתחדשות עירונית תאפשר ליזמים לקבל לידיהם מיזמים עם היקפי בנייה אדירי מימדים, שיש בהם ודאות והלימות קניינית ותכנונית. הרשות המקומית והקבלנים, "בוני הארץ", יתמודדו במישרין על פרויקטים ב"רובע" מסודר ומרוכז, כאשר הקניין והתכנון – ברור, ולא השתתפות ב"שוק השחור", אשר כולו רווי פעמים רבות בניגודי אינטרסים ומאכערים. זהו win win לכל הצדדים: העירייה, היזמים והתושבים.
חידוש ההתחדשות ודיור בהישג יד במכר לא רק פותרים את בעיית הדיור במדינת ישראל, אלא גם מצעידים את המלחמה בעוני צעד גדול קדימה ומייצרים את הדרך להעלאת השכבות העממיות בסולם החברתי.
המכון לרפורמות מבניות, מהו?
המכון לרפורמות מבניות הוא מכון מחקר הנוסד על-ידי עו"ד שרגא בירן ופועל זה עשרות שנים. המכון פועל לקידום העליה בסולם החברתי לשכבות העממיות ועמד בראש כוח המשימה הלאומי להתחדשות עירונית ודיור בהישג יד, שהיה לחוק ב-2009 בממשלת בנימין נתניהו.
