אחת המוסכמות אליהם הגיעו בכירים בכלכלה הישראלית מדברת על תיאבון גדול (מידי) של כולם לעסקאות נדל"ן וזה אומר שבחודשים האלה מתנפחת בועה בשוק הנדל"ן שסופה, במקרה הטוב בועת סאב-פריים, ובמקרה הפחות טוב - קריסה של משקי בית.
נסביר לרגע את הדברים. הקבלנים נואשים למזומנים וכדי לקבל את המימון הבנקאי ברמה משביעת רצון הם צריכים להראות לבנק שהם מצליחים למכור "על הנייר" דירות. כדי לעודד את הציבור לבוא לאתרי המכירות ולחתום על עסקאות לרכישת דירה הם יוצאים במבצעים אגרסיביים וזה אומר: במקרה הטוב העסקאות הן כאלה: הרוכשים משלמים 20% מהעסקה במזומן ואת שאר ה-80% הם מתחייבים לשלם כשיקבלו את הדירה. במקרה הפחות טוב, מדובר במבצעי 90:10 וזה אומר תשלום של 10% במעמד החתימה על החוזה ואת היתר משלמים כשמקבלים את הדירה.
בתהליך הזה נכנס הבנק. הבנק מעמיד משכנתא על יתרת הכסף, כלומר באופן עקרוני מעביר את הלקוח חיתום כבר בשלב הזה ואז הקבלן מקבל את הכסף שלו, והלקוח מתחייב לשלם את המשכנתא כשיקבל את הדירה וזאת בהנחה שהלקוח לא יצטרך להוסיף כסף מהבית במעמד מסירת הדירה.
בשלב שבין החתימה על החוזה להעמדת המשכנתא בפועל: הקבלן משלם את הריבית לבנק וכאן כבר מתחילה בעיה גדולה מאוד ונסביר.
קבלן שמשחרר את הלקוח ממדד תשומות הבניה ומהריבית על 90% משווי הדירה לוקח על עצמו התחייבויות גדולות מאד. בשלב הראשון מדובר על הריבית שהבנק צריך לקבל וכארגע אנחנו מדברים על ריבית בנק ישראל ברמה של 4.5% ללא צפי להתחלת ירידת הריבית (הקונצנזוס מדבר על תחילת הפחתות ריבית במחצית השניה של השנה, אבל אף אחד לא באמת יודע להבטיח שהתהליך הזה באמת יקרה).
בשלב השני, כדי לייצר מכירות הקבלן לוקח על עצמו את מדד תשומות הבניה וכאן צריך להתעכב רגע. מדד תשומות הבניה אמור למעשה לשקף את עלות בניית הדירה וזה אומר שכשהמדד הזה עולה, עלות בניית הדירה עולה ולהפך. כשהמדד הזה יורד, יותר זול לבנות דירה. במדד תשומות הבניה היו שינויים שאמורים לשקף טוב יותר את עלות שכר העבודה בענף אבל מה שקרה זה שמדד תשומות הבניה עלה בחודש ינואר ב-2.6%, שיעור אימתני שאמור היה לקחת שנה שלמה, אבל הוא עלה בחודש אחד את מה שאמור היה לעלות במשך שנה שלמה.
אז מה קרה לנו? כדי לייצר מכירות הקבלן לקח על עצמו את תשלומי הריבית על המשכנתא של הלקוח כשבמקביל לקח על עצמו את העלויות ההולכות וגדלות של בניית הדירה ומי שמממן את כל הטוב הזה - הבנק.
שיחות עם כל הנוגעים בדבר במערכת הכלכלית מעלות את התמונה הבאה: בבנק ישראל מעריכים שיותר מ-40% מהמשכנתאות שנלקחו בחודשים האחרונים משקפים רמת מימון גבוהה ומכאן רמת סיכון גבוהה שכן כל שינוי בהכנסות של התא המשפחתי, יערער את היכולת לשלם את המשכנתא. מצד השני, כל שינוי במבנה עלויות הבניה, יערער את היכולת של הקבלן לעמוד בחוזה שלו מול הלקוח. כלומר להשלים את הבניה במועד ללא קריסה כלכלית. ובאמצע - נמצא הבנק.
כדי לצנן את התהליך הזה, בנק ישראל קיים פגישה לפני מספר חודשים עם מנהלי החטיבות העסקיות בבנקים וביקש מהם למתן את האשראי לקבלנים, אבל זה לא קרה. מכאן בנק ישראל הלך צעד אחד קדימה וצעד משמעותי מאוד. וזה אומר: כדי לשמור על יציבות המערכת הבנקאית, ככל שהבנק ירצה לקחת על עצמו סיכון - הוא יאלץ לרתק הון שיהיה כרית ביטחון במידה והקבלן ו/ או הלקוח שרכש דירה לא יעמדו במחוייבויות שלהם.
נכון להיום יחס ההון של הבנקים נע בטווחים של 9% בבנקים הבינוניים והקטנים ל-10% בבנקים פועלים ולאומי. אמנם כל הבנקים נמצאים ביחס הלימות הון גבוה יותר ולכן אין שם סיכונים נראים לעיין אבל בנק ישראל רוצה שבנק הפועלים ולאומי יעלו ליחס הלימות הון של 12.5% (לעומתך 12% בפועל היום כשהדרישה הרגולטורית מדברת על 10%) ואילו בשאר הבנקים הדרישה הרגולטורית תעלה גם היא לאזור ה-12% לעומת 9% היום.
סקר העסקים הקטנים: זה הבנק הטוב ביותר לאלה שאחראים על מחצית התוצר בישראל
בנק ישראל בהוראה דרמטית לבנקים: להקצות מיליארדי שקלים בהטבות ללקוחות
פרסומת | אאורה חדרה בין עיר ליער
בנק ישראל חושש מההתפתחויות הכלכליות: מורה לבנקים למתן את חלוקת הדיווידנדים
בנק ישראל: הרווחיות של הבנקים סבירה; הציבור אדיש לחסכונות שלו
לסיכום: הדירשה הרגולטורית החדשה, ככל שתבוא לידי מימוש תצנן את התנפחות בועת הנדל"ן ובאמת גם תצמצם את היקפי המשכנתאות בסיכון גבוה שהבנקים נותנים אבל תגובת היתר עלולה להידרדר לרמה של מחנק אשראי בכלכלה הישראל שלא לדבר על צמצום היקפי הדיווידנדים של הבנקים וזו פגיעה בפנסיות של הציבור רחב.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו