הישראלים שקונים את אמריקה

הם רדפו אחריי בכל מקום ברשת: באתרים הכלכליים, ברשתות החברתיות ובאתרי החדשות והלייף סטייל. אבל השיא היה כשגם באתר דייטינג קפץ לקראתי אחד מהם - באנר שמציע לי לרכוש בית בארה"ב, כאילו אומר לי: עיזבי אותך מגברים עכשיו, מוטב שתשקיעי בנכס מניב יותר.

התעלמתי, כמובן, אבל אז נחתה אצלי באי־מייל הזמנה לכנס בנושא הזדמנויות וסיכונים בהשקעות נדל"ן בארה"ב. בשלב הזה החלטתי להפסיק להתעלם מהרמזים ששלח לי היקום הווירטואלי, ובשישי בבוקר התייצבתי באולם הסמינרים ברמת אפעל.

ההפתעה הראשונה שציפתה לי היא גילם של המשתתפים הרבים, שנראו בני 40-30. לא עוד זוגות מבוגרים ופנסיונרים נוסח רוכשי יחידות הנופש בשנות התשעים, שחשקו בנדל"ן־מחמד אחרי שהילדים עזבו את הקן - אלא גברים צעירים, ולא מעט נשים צעירות, שנראו יותר כמו הטייפקאסט של תומכי המחאה החברתית.

"צעירים מוכנים הרבה יותר לקחת סיכון", מסבירה לי ענת (36), נשואה ואם לשניים, שבאה בגפה. היא הגיעה לכאן כי פרשה מההייטק אחרי 13 שנה "עם סכום נחמד של פיצויים", והיא רוצה להשקיע בנדל"ן. "בארץ התשואות לא גבוהות, ולא בטוח שערך הנכסים ימשיך לעלות. יש לי ידיד מהעבודה שקנה כבר כמה נכסים בארה"ב והוא מרוצה, אז באתי לשמוע".

"בעלך כאן?" אני שואלת.

"לא. אני לקחתי על עצמי את השינוי במשפחה ואת ההובלה הכלכלית קדימה, ובעלי תומך בזה לחלוטין".

נועם (35), נשוי טרי שגר בפתח תקווה בשכירות ועוסק בהדרכה, קיבל אחרי החתונה קרוב ל־500 אלף שקלים מהוריו ומהורי אשתו. "נכון להיום זה לא הגיוני לקנות בארץ נכס בגלל המחירים הגבוהים, ולהשתעבד למשכנתא בארץ זה דבר נורא. במקום זה אני מעדיף לקנות נכס שאני יכול לממן במלואו ולקבל עליו תשואה כלשהי, אפילו אם לא תהיה לו עליית ערך. אני כאן כי אני יודע שהשוק הזה של נדל"ן בארה"ב פרוץ ומטורף, אז החלטתי ללמוד אותו".

חלום אמריקני בגירסת הנדל"ן

שני גורמים הפכו את שוק הנדל"ן האמריקני לקורץ במיוחד עבור משקיעים מהארץ ומהעולם: מחירים נמוכים במיוחד, שנוצרו בשל המשבר הפיננסי בארה"ב בשלהי 2008 ו־2009 - ומשמעותם פוטנציאל גבוה לעליית ערך; ותשואה שוטפת גבוהה משכירות. "שוק הדירות בארה"ב נמצא במגמת עלייה", אומר עו"ד יוסי ברג, יזם נדל"ן בעל נכסים בישראל ובארה"ב, שבעברו כיהן גם כיועץ המשפטי של המועצה הישראלית לצרכנות. "נכסים נמכרים עד חצי שנה מיום פרסומם, יש ירידה במספר הנכסים המעוקלים שהבנקים מציעים למכירה, מחירי הסגירה גבוהים לפעמים מהמחירים המבוקשים ויש עלייה במספר התחלות הבנייה ורכישת קרקעות מוגברת לבנייה".

בישראל פועלות היום יותר מעשרים חברות שמשווקות לישראלים את החלום האמריקני, גירסת הנדל"ן. הן פועלות בכמה מודלים מוכרים, כפי שמסביר רונן מרקוביץ', רואה חשבון שעובד בישראל ובארה"ב עבור חלק מהחברות: "במודל הראשון, הנפוץ ביותר בקרב הישראלים, החברות רוכשות נכסי נדל"ן באזורים זולים יחסית בארה"ב, משפצות אותם ומוכרות למשקיעים (ברווח, כמובן). הקונים הופכים לבעלים של הנכסים, בבעלות מלאה, ומאותו רגע, מה שהם עושים עם הנכס הוא עניינם הפרטי. בשנת 2012 בוצעו אלפי עסקאות בצורה הזאת.

"במודל השני, שמכונה Multy Family, החברה מאגדת עד 35 משקיעים, ורוכשת עבורם במשותף קומפלקס של דירות להשכרה, כשהכנסות שכר הדירה מתחלקות בין כל השותפים שווה בשווה. זה מתקיים בעיקר בערים דוגמת יוסטון ודאלאס בטקסס, ממפיס בטנסי ומעט בפלורידה.

"המודל השלישי הוא קרן השקעות, שבה חברה מאגדת מראש כמה משקיעים עם סף כניסה של כ־200 אלף דולר, והקרן מאתרת נכסים פרטיים, רוכשת ומנהלת אותם, ואז מחלקת למשקיעים רווחים שוטפים על בסיס רבעוני.

"המודל הרביעי הוא מודל יזמות, שלא מדבר על נכסים מניבים - הוא מתאים ליזמים מקצועיים בעלי יכולת השקעה גדולה, שרוכשים במשותף מגרשים ובונים עליהם בניינים או בתים. הוא מתקיים באזורים של 'פריים לוקיישן', למשל ניו יורק, לוס אנג'לס ובוסטון - שם הבנייה משתלמת, לעומת אזורי הסאב־פריים של המעמד הבינוני, שם עלות בנייה של בית חדש גבוהה יותר מקנייה של בית קיים. אחוזי הרווח ממכירת הנכסים עצומים, בין 80 ל־150 אחוזים, בתקופת זמן של שנתיים בערך".

עו"ד רמי פרגן, שמשרדו מייצג משפטית חברות המשווקות נדל"ן לישראלים, מדגיש כי כל חברה מתמחה במדינות ובאזורים ספציפיים, ובהתאם, יש שוני במחירי הנכסים המוצעים. "במודל הראשון, שבו הקנייה ישירה, מדובר בנכסים שנאספו על ידי הבנקים מאמריקנים שלא עמדו בתשלומי המשכנתא. הם מוכרים את הבתים הללו במעין מכרז, כשהחברה שמגישה את ההצעה הגבוהה ביותר היא שזוכה. כל יזם שמזמין את הציבור הישראלי לרכוש בארה"ב חייב לעשות זאת באמצעות חברה אמריקנית".

החברות מציעות את שירותיהן לקהל הישראלי בתמחורים שונים: חלקן נכנסות כשותפות עם המשקיעים - לדוגמה משקיעות חמישה אחוזים בנכס, והמשקיע משלם 95 אחוזים - ואז, בעת מכירת הנכס, מתחלקות ברווח עם הקונה, ולעיתים מקבלות יותר מסכום ההשקעה שלהן. חלק מהחברות גובות דמי תיווך בגובה של 5,000 עד 10,000 דולרים, תלוי בשווי הנכס ובפרמטרים נוספים. יש חברות שמגלמות מראש, במחיר הנכס המוצע לרוכש הישראלי, את ההוצאות שהיו להן (על הקנייה והשיפוץ) וגם את עמלת הרווח הרצויה להן. ויש אפילו חברות שמבטיחות תשואה מהשכרת הבית באמצעות העמדת ערבות בנקאית לתקופה של כמה שנים.

תרגילי עוקץ בשלט רחוק

במהלך התחקיר לכתבה מתברר לי שכמעט כל אחד סביבי מכיר מישהו שרכש נכס בחו"ל, או שמשווק נדל"ן לישראלים בחו"ל. השיא מגיע כשאני מגלה שלמכרה שלי, גרושה בת 50 שגרה בדירת עמידר קטנה ונוהגת בסובארו מודל 97', יש שני נכסים מניבים במיאמי, שרכשה באמצעות בנה - שפתח במיאמי חברה לאיתור נדל"ן מניב לישראלים. "בטח, קניתי מזמן", היא מספרת בסיפוק. "אני עושה על זה יופי של תשואה, ומתכוונת לקנות עוד. בעקבותיי, הרבה חברות שלי קנו שם נכסים".

בחזרה לכנס. על הבמה גיל טוריאל, רק בן 36, אבל "עושה נדל"ן 13 שנים בארץ ובחו"ל". הוא אחד משלושת המנכ"לים של חברת Safe Future, שיזמה את הכנס. יש לו עשרות נכסים מניבים בארץ ובארה"ב, אבל גם הרומן שלו עם הנדל"ן בארה"ב התחיל בכמה סיפורי עוקץ: "רכשתי מרחוק 'וילה יפהפייה' באינדיאנפוליס, עם הבטחת תשואה של 13 אחוזים לעשר שנים, ניהול שוטף מלא והבטחה לעליית ערך מדהימה. כמה חודשים אחרי שרכשתי אותה, הבנתי שה'וילה' שלי שווה שליש ממה ששילמתי, ושמי שמכר לי אותה רכש אותה לפניי בשישית מהסכום.

"אחר כך קניתי בית לאחר שיפוץ, אחרי שהוצגו בפניי תמונות שלו לאחר השיפוץ. שמונה חודשים לאחר מכן נכנסתי לאתר אמריקני שמציג נכסים שמוצעים בזמן אמת למכירה מכינוס נכסים - ופתאום ראיתי שם את תמונת הבית שקניתי. התברר שבמשך שלוש שנים חברת הניהול לא שילמה ארנונה על הבית, ולכן הוא עוקל. שילמתי את החוב, החלפתי את חברת הניהול, וביקשתי מאנשיה שיצלמו את הנכס מבפנים".

עכשיו טוריאל מקרין בפני הנוכחים את התמונות שנשלחו אליו, של הנכס שנרכש "לאחר שיפוץ": חורבה מטונפת, שהוגדרה על ידי הרשויות כ"בית לא בטוח למגורים" והיתה עלולה לסבך אותו בפלילים.

אבל הסיפורים האלה לא ריפו את ידיו. להפך, הוא מספר שהחליט ללמוד היטב את השוק ולעשות השקעות נוספות, שהיום, לדבריו, מניבות לו תשואות נאות. בהמשך הוא חבר לעו"ד יוסי ברג, ועם שותף שלישי, אמיר פלג, איש מימון שחי זה עשרים שנה בארה"ב ורכש בה עשרות נכסים, הם הקימו לפני שנתיים את החברה, המתמקדת בבתים צמודי קרקע באטלנטה שבג'ורג'יה ובבירמינגהם, אלבמה, במחיר ממוצע של 100 אלף דולר. בניגוד למודלים אחרים, החברה אינה רוכשת בתים רבים ומציעה אותם למכירה אלא מאתרת נכסים בעלי פוטנציאל תשואה ועליית ערך גבוהים, מציעה אותם ישירות לקונה הפוטנציאלי, וגובה עמלה של 7,000 דולר על העיסקה. מרגע רכישת הנכס - האחריות על מציאת שוכרים, תשלומי מסים, שיפוצים וכיוצא באלה חלה על הרוכש, אולם החברה מקשרת אותו לחברת ניהול מקומית, שנבדקה על ידה. חברת הניהול מטפלת בכל הנושאים הללו תמורת עמלה חודשית של 9-7 אחוזים מדמי ההשכרה.

את עיניי לוכד צעיר במדי חיל הים, קצין בקבע. הוא בן 22 בסך הכל, "מגיל צעיר אני מתעניין בכלכלה ובנדל"ן וקורא ספרים של וורן באפט ורוברט קיוסאקי. יש לי חסכונות, וכשחתמתי קבע הבנתי שאני יכול כבר לקבל הלוואות כי יש לי כבר משכורת קבועה, וחיפשתי כיוון להשקעה. אז אני הולך לכנסים רבים ולסדנאות על נדל"ן".

כחודש לאחר הכנס יספר לי הקצין הצעיר כי רכש את נכס הנדל"ן הראשון שלו בארה"ב. "קיבלתי באי־מייל הצעות לנכסים, ובזכות הכנסים כבר היו לי כלים לבדוק אותם בעצמי. שלשום רכשתי בית פרטי מקסים בג'ורג'יה, בעיר מקדונאו, ב־90 אלף דולר. מימנתי אותו מחסכונות ומכמה הלוואות שלקחתי בבנק בסך 130 אלף שקלים. התשואה הצפויה לי משכירות היא 10 אחוזים בשנה, כך שהיא אמורה לסגור לי את ההחזר החודשי על ההלוואות. הלוואה אחת תתכסה לגמרי בתוך שנתיים וחצי, והשנייה בתוך חמש שנים. אני בטוח שזאת הדרך הנכונה ואני שואף לקנות עוד נכס בעתיד".

על כל מרוויח - שניים הפסידו

כמו טוריאל, גם משקיעים אחרים שעימם שוחחנו קנו את נכסיהם הראשונים בחברה שאיכזבה אותם, ולמרות זאת בחרו לעשות זאת שוב דרך חברה אחרת. כזה הוא ע' (השם המלא שמור במערכת; כל רוכשי הדירות בארה"ב סירבו להתראיין בשמם המלא), מהנדס, רק בן 29, וכבר בעליהם הגאה של חמישה נכסים בארה"ב - במיאמי ובאטלנטה. "נכנסתי מספיק מוקדם להשקעות, כך שהבתים שלי כבר רשמו עליית ערך של כ־30 אחוזים", הוא אומר בגאווה. "הנכסים מניבים לי כ־6,000 שקלים בחודש נטו".

בארץ הוא גר בשכירות בנתניה, עם אשתו ובתם התינוקת. "לדעתי זו דרך החיים הנכונה היום. כרגע קשה מאוד לקנות דירה בארץ, ואם כבר יש לך הון התחלתי, אז עדיף להשקיע אותו בחו"ל. עם הון עצמי של 700 אלף שקלים אפשר לעשות תשואה שנעה בין 8 ל־10 אחוזים בשנה, ואז אפשר לגור בשכירות איפה שרוצים, ובלי משכנתא".

את הנכס הראשון, במיאמי, קנה לפני כשלוש שנים, באמצעות חברה שמצא דרך האינטרנט. "לא הבנתי מספיק בתחום, הסתובבתי בין כמה חברות, והם עשו עלי רושם אמין. לצערי, ההתנהלות עם אותה חברה בעייתית: אמנם לא קניתי נכס ששווה 15 אלף דולר ב־50 אלף דולר, כפי ששמעתי לא מעט שקורה, אבל כבר שנה שלמה שהדיירת בנכס לא משלמת, ואני לא מקבל דמי שכירות. רק לאחרונה הם הצליחו לפנות אותה, אבל אז גילו שהיא השחיתה את כל הבית וגנבה את כל מכשירי החשמל. למזלי עשיתי ביטוח אחריות מורחב, והוא כיסה את הנזק - אבל לא את אובדן כספי השכירות של שנה".

הדבר לא מנע ממנו לרכוש ארבעה נכסים נוספים, הפעם דרך חברה אחרת. "אני בעלים של 100 אחוז מהנכס, ואני אמור להתנהל לבד מול חברת הניהול באטלנטה, אבל החברה בארץ עדיין מושיטה עזרה כשצריך, ולא מתנערת מאחריות - למרות שהיא כבר קיבלה את כספה, ולכאורה לא חייבת לי כלום".

אבל הפנטזיה לעשות כסף קל מבית צמוד קרקע באמריקה - ועוד בשלט רחוק - הפילה בפח לא מעט ישראלים בשנים האחרונות. בעוקץ הפופולרי ביותר הוצעו למשקיעים נכסים בשווי עשרות אלפי דולרים בודדים - מחירי מציאה במושגים ישראליים - והובטחה להם תשואה גבוהה מהשכרת הדירות ועליית ערך משמעותית בתוך שנים ספורות. בפועל, מחיר הרכישה של הבתים על ידי אותן חברות היה נמוך בהרבה, וכך גם ערכם הריאלי של הבתים. הרוכשים התמימים, שניסו להשכיר את הנכסים אחרי השנה הראשונה או למכור אותם, גילו כי המציאות רחוקה מהחלום שמכרו להם, ושהם הפסידו בין 50 ל־70 אחוז מההשקעה.

"על כל מרוויח בעסקאות נדל"ן בארה"ב יש שניים שהפסידו", סבור דוד פרל, מומחה נדל"ן ישראלי שאינו שותף להתלהבות מרכישת נדל"ן בארה"ב. "פנה אלי אדם שרכש לפני שנתיים בית בארה"ב ב־28 אלף דולר ולא ראה אותו מעולם. לבית לא נמצאו שוכרים, כי התברר שהוא היה ממוקם בשכונה עבריינית, ושהוא חורבה מוחלטת... עלויות השיפוץ ותשלומי הארנונה והמסים שהאיש נדרש לשלם על הבית הריק היו גבוהות יותר ממחיר הרכישה, והאיש היה מוכן לתת את הבית בחינם, רק להיפטר מהעול הזה.

"אני לא אומר לא לקנות, אבל לטוס לאזור ולעיר שבהם מתכוונים לקנות, לדבר עם המתווך המקומי, שמחויב על פי חוק לתת את כל הפרטים, להבין את מחיר הנכס האמיתי ולקבל חוות דעת מסודרת. צריך להכיר את חוקי המיסוי ולדעת שהארנונה חלה על בעל הדירה ולא על הדייר השוכר, ולמצוא חברת ניהול אמינה שתנהל את הנכס - אחרת אפשר להפסיד אותו בתוך כמה שנים. בית מוזנח עלול להביא לעלויות שיפוץ גבוהות, ואי העברת תשלומי ארנונה לרשויות תגרום בקלות לעיקול הנכס".

אחת ההסתבכויות הידועות שאירעו בשנה האחרונה ברכישת נדל"ן בארה"ב היא זו של 500 הישראלים בקבוצת הרכישה של גלובל פראגון, שהשקיעו בנכסים ביוסטון, טקסס. בספטמבר 2012 קיבלו המשקיעים, שהשקיעו בין 17.5 אלף דולר למאות אלפי דולרים, מכתב מהסניף הישראלי של החברה, שאירגן את קבוצת הרכישה, שלפיו הוא סוגר את פעילותו עקב קשיים כלכליים של החברה. למשקיעים הוצע למצוא חברת ניהול אחרת ביוסטון או לממש את הנכסים. רואה החשבון רונן מרקוביץ', המטפל בנפגעי הפרשה, אומר כי החברה נסגרה עקב חשד להונאות של הבעלים, ומשרדו, בשיתוף עם עורך דין מטקסס, פועל להעברת הנכסים לבעלות המשקיעים ולהסדרת נושא המיסוי והגשת הדו"חות השנתיים מול מס ההכנסה האמריקני.

האפטר שוק של המשבר

עו"ד יובל זיו, המנכ"ל והבעלים של Pacific Holdings - חברת השקעות וניהול נדל"ן, יושב בבניין משרדים מפואר בהוליווד. אם השם שלו נשמע לכם מוכר, כנראה אי שם בשנות ה־90 השתתפתם במסיבות שלו בתל אביב. היום הוא גר באחוזה בשווי 8 מיליון דולר בהרי הוליווד, שבה צולם אחד מפרקי הסידרה "חי בלה לה לנד", ומחזיק גם בית יוקרה בשווי 4 מיליון דולר באזור אנסינו ואחוזה גדולה באטלנטה.

זיו עזב את ישראל בתחילת שנות האלפיים ועבר לארה"ב. ב־2006 הקים את החברה שלו, וב־2009, אחרי המשבר הכלכלי בארה"ב, התחיל להציע את הנכסים שלו גם לשוק הישראלי: בהתחלה למעגל הקרוב - משפחה וחברים קרובים, אחר כך לחברים שלהם, ובהדרגה גם לאחרים. מאז רכשה החברה שלו מאות נכסים וטיפלה בכ־500 עסקאות נדל"ן בכמה ערים אמריקניות גדולות. היא מגלגלת, לדבריו, יותר מ־15 מיליון דולר בשנה, ומחזיקה בבעלותה כ־400 נכסים בארה"ב, למכירה ולהשכרה.

"בשנה האחרונה אנחנו קונים כתריסר נכסים מדי חודש, בדרך כלל כאלה מעיקול של הבנקים. הבתים שווים בשוק כמחצית מערכם המקורי, אבל אני משלם עליהם פחות, 15-10 אחוזים מתחת למחיר השוק, מאחר שהם נקנים מעיקול, ובמזומן".

כמחצית מהנכסים מושכרים לאמריקנים, והמחצית השנייה מוצעת למכירה - למשקיעים או לאנשים שמבקשים לגור בהם - במחירים הנעים מ־55 אלף דולר לדירה של 80 מ"ר בקומפלקס בניינים בג'ורג'יה, דרך 120 אלף דולר לבית צמוד קרקע בפרברי לוס אנג'לס ועד 240 אלף דולר לבית פרטי מפואר באותו אזור.

"המשבר היכה בצורה שונה באזורים שונים של המדינות והערים בארה"ב. בלוס אנג'לס, למשל, הוא היכה בעוצמה רבה יותר באזורי הסאב־פריים, במרחק 60-50 קילומטרים ממרכז העיר, שם מתגוררים מעמד הביניים והמעמד הנמוך - וערך הבתים שם ירד בשיעורים של עד 70 אחוזים. לעומת זאת, הערך של בתי היוקרה ירד ב־30 אחוזים, ולפעמים פחות מזה. הנכסים שאני מציע לישראלים הם נכסי הסאב־פריים. בגלל ההתאוששות בשוק הנדל"ן בארה"ב, דירה כזאת עשויה להניב לרוכשים רווחים של עד פי שניים, וגם תשואה יפה מדמי שכירות.

הוא נותן כדוגמה בית שהיה שווה לפני המשבר 270 אלף דולר, והוא רכש אותו מעיקול ב־100 אלף דולר. הבית עבר הליך של שיפוץ, תקינה והשבחה שעלה כ־15 אלף דולר, ונמכר על פי שוויו הנוכחי בשוק - 125 אלף דולר. הוא מושכר כיום תמורת 1,400 דולר.

זיו לוקח אותי ל"אנטילופ ואלי" שבמחוז לוס אנג'לס, 45 דקות נסיעה מהוליווד, שבתחומו חמש ערים; לפסיפיק הולדינגס נכסים בשתיים מהן, פאלמדייל ולנקסטר. תודו שלא שמעתם עליהן מעולם.

הנוף בדרך מזכיר את קיבוצי הערבה, הרבה חום ופחות ירוק, בתים אמריקניים טיפוסיים עם חצר מטופחת יותר או פחות. לנקסטר ופאלמדייל, מתברר, הן ערים נושמות עם מרכזי קניות, בנקים, מסעדות ותחנות דלק, לא עיירות רפאים, כפי שנוטים לעיתים לדמיין את המקומות שבהם מוצעים נכסים בארה"ב. הן לא מסעירות כמו העיר לוס אנג'לס, אבל מתאימות להגדרה של פרבר אמריקני שקט.

אחרי ארוחת צהריים במסעדה סינית גדולה אך שוממה בלנקסטר, אנחנו יוצאים לראות בתים. הנכסים ממוקמים בשכונות שקטות, חלקן מעורבות, שיש בהן אוכלוסייה לבנה, שחורה והיספנית. תחילה נוסעים לבית של משקיע ישראלי, שכבר שלוש שנים מושכר למשפחה שחורה חביבה - בית רחב ידיים שעבר שיפוץ, ברמת תחזוקה טובה, שמזכיר את הבתים בסדרות האמריקניות על מעמד הביניים. משם עוברים לבית עם בריכה, שהוצע לישראלים, אך נמכר לבסוף דווקא למשפחה אמריקנית שהציעה לשלם עליו יותר - 150 אלף דולר.

ויש עוד: בתים המוצעים להשכרה או לרכישה, חלקם צנועים, חלקם קוטג'ים דו־קומתיים עם הגראז' האמריקני המפורסם. "הם משופצים לרמת מחיה סבירה המותאמת לאוכלוסייה - נקיים, נעימים, נוחים", אומר זיו. בחלקם רצפת פרקט ובחלקם מרצפות, לעיתים שטיחים מקיר לקיר, ומטבח חדש, פשוט. זיו מזכיר לי שהמשקיעים הישראלים לא אמורים לגור כאן, רק לקבל תשואה על הנכס.

לבסוף אנחנו עוצרים בבית נטוש שהחברה של זיו רכשה לאחרונה מכינוס נכסים, וטרם שופץ. הוא ניצב בלב שכונה מטופחת, אך מבפנים מזכיר את תמונות החורבה שהוצגו בכנס ברמת אפעל. כנראה דיירים אמריקנים מסוימים באמת מסוגלים להפוך בית לעיי חורבות. "תמצאי לי ישראלי שהיה קונה את הבית במצב הזה ומתחיל להתעסק בשיפוץ שלו מרחוק", אומר זיו.

עד שיגיע האקזיט המוצלח

החברה של זיו לוקחת על עצמה למשך ארבע שנים את ניהול הנכס, על כל צדדיו - כולל מציאת שוכרים, גביית כספים, תשלומי ארנונה, ביטוח (המכסה מקרים של שריפות ושל ונדליזם, אבל לא רעידות אדמה, סופות ושיטפונות - עבורם יש לעשות ביטוח משלים בתוספת של 600 דולר לשנה), ואפילו עלויות שיפוץ ותחזוקה, והפסדי תשואה כשהנכס עומד ריק או כשהדיירים לא משלמים. בנוסף, היא מתחייבת להעביר למשקיעים תשואה קבועה של 9 אחוזים (בשכר דירה) למשך ארבע שנים, משולמת מדי חודש, עם אפשרות להבטיח את התשואה בצ'קים מראש, ועם ערבות בנקאית של בנק אוף אמריקה. החברה מציגה בפני המשקיעים דו"ח שמאי עדכני על הנכס שנרכש.

בתמורה לראש השקט, יידרשו המשקיעים, בתום ארבע שנים, להתחלק עם החברה חצי־חצי ברווח ההון - כלומר בסכום שבו עלה ערכו של הנכס, כפי שייקבע על ידי שמאי. 

"מאחר שאני רוצה להרוויח במכירה, יש לי אינטרס לשמור על הנכס ולדאוג מלכתחילה שיימצא באזור טוב, ואז ללוות את המשקיע עד לאקזיט המוצלח", מסביר זיו. מי שלא רוצה לחלוק עם החברה מחצית מעליית הערך יכול להסתפק בהבטחת תשואה שנתית של 7 אחוזים ולקבל לכיסו את כל עליית הערך בעת המכירה. ויש גם פתרון ביניים: 8 אחוזי תשואה שנתיים, ותשלום של 30 אחוזים לחברה מעליית הערך כעבור ארבע שנים. לאחר ארבע שנים, המשקיע יכול לבחור אם למכור את הנכס (לחברה זכות ראשונים לרכישתו בחזרה) או להמשיך להחזיק בו. אם הוא בוחר להחזיק בו ועדיין להיות קשור לחברה, מתקיים משא ומתן מחודש על התנאים.

אי אפשר פשוט לקנות מכם בית וזהו?

"ודאי שאפשר, אבל זה מתאים יותר למקומיים או למי שיש לו מכּר כאן, שיכול לטפל עבורו בנכס. במקרה זה, מציאת שוכרים היא באחריות הרוכש (בעלות דמי השכרה חודשיים חד־פעמיים שיש לשלם למתווך), וכך גם תשלומים עבור כל התיקונים העתידיים, תשלום דמי ניהול לחברת הניהול (10-8 אחוזים משכר הדירה השנתי), תשלומי ארנונה (בלוס אנג'לס ארנונה שנתית בשיעור של כ־2.5 אחוזים משווי הנכס, בג'ורג'יה - כאחוז משווי הנכס), וביטוח נכס (כ־800 דולר לשנה, בממוצע).

"כל רוכש נכס בארה"ב חייב בתשלום מסים: מס פרוגרסיבי על הרווח משכר הדירה (ההכנסות בניכוי ההוצאות, עד 5 אחוזים בשנה על רווח של 9,000 דולר), ובעת מכירת הנכס - מס על עליית ערכו (המקביל למס שבח בארץ), שעשוי להגיע ל־25 אחוזים. ישראלים שרוכשים בארה"ב אמורים לדווח גם בישראל על רווחיהם מדמי השכירות. עם זאת, יש בין המדינות אמנה למניעת כפל מס, כך שייתכן שבישראל הם יידרשו רק להשלמת מס, או שכלל לא יידרשו לשלם".

על פי חוקי לוס אנג'לס, מי שסוגרים את עסקאות הנדל"ן הם לא עורכי דין אלא חברות "Escrow" - שם כולל לחברות שדרכן נחתמות עסקאות רכישה ומכירה של בתים בלוס אנג'לס, בטקסס ובנבאדה. החברות הללו משמשות מעין נאמן, שתפקידו לתווך בהגינות בין המוכר לקונה עד להשלמת העיסקה ולשמור על האינטרסים של שני הצדדים. בשאר המדינות נחתמות העסקאות באמצעות עורכי דין. שכר הטירחה לחברות האסקרו או לעורכי הדין: כ־2,000 דולר.

"תהליך סגירה של עיסקה נמשך בין שבוע לשלושה חודשים, תלוי במורכבותה", מסביר לי פרד אן, מחברת האסקרו "מטרו". "אנחנו בודקים שהנכס נקי מעיקולים, מהלוואות ומחובות כלשהם, ורק אז מעבירים את הכסף מהקונה למוכר. אנחנו מטפלים גם ברישום הנכס במחוז וברישום בעלות על הנכס ("Title"), באמצעות מגוון חברות Title הפועלות באזור. בסוף התהליך, הרוכש מקבל תעודת אחריות ("Title Insurance") , שמבטיחה אחריות מלאה במקרה שאושרה בעלות על נכס שיש עליו עיקול או שעבוד. זה דבר שכמעט לא קורה".

פרד מראה לי טפסים שיש למלא בחוזה רכישה. אינספור דפים באנגלית עסקית צפופה ומסובכת. "יש לנו עורך דין בארץ שעוזר לישראלים למלא את הטפסים ומסביר להם בדיוק על מה הם חותמים", מנסה להרגיע יובל זיו. פרד מספר לי שקנה לעצמו בית בשנת 2005 ב־610 אלף דולר, ולפני חצי שנה מכר אותו ב־460 אלף דולר, כדי לקנות בית אחר. "הכלכלה עכשיו משתפרת", הוא אומר, "יש יותר רוכשים, ומתחילים לראות שאמריקנים שרוצים לרכוש נכס מציעים למוכר אפילו יותר מהמחיר המבוקש, כדי לזכות בו".

זיו מאשר. "לפחות חמש פעמים בחודשים האחרונים קרה לנו שנכסים שהצענו למכירה בישראל נמכרו בסופו של דבר לרוכשים אמריקנים ב־30-20 אחוזים מעבר למחיר שהצענו בישראל. אמריקנים שמעוניינים בנכס מציעים לאחרונה מחיר גבוה מהמחיר שבו אנו מתמחרים את הנכס, כדי לזכות בו".

אז למה לך לפנות בכלל לישראלים?

"אין ספק שכאשר השוק האמריקני מתעורר, השוק הישראלי הולך ונהיה פחות מעניין. אבל משקיעים ישראלים קונים בחלקם הגדול במזומן, וכך העסקאות נסגרות מהר. המודל שלנו מאפשר לנו גם ליהנות מעליית ערך הנכס בעתיד. מעבר לזה, השוק הישראלי מאפשר לנו ליצור קשרים עסקיים עם בעלי ממון, שישקיעו איתנו בעתיד בפרויקטים אחרים".

לדבריו, עד היום סגר עסקאות עם 135 ישראלים, שקנו אצלו 289 נכסים - ממוצע של שני נכסים לרוכש. 70 אחוזים מהרוכשים הם גברים. בין הנשים יש לא מעט גרושות וחד־הוריות, שמחפשות הכנסה פסיבית קבועה כדי לשלם את הוצאות המחיה ואת שכר הדירה בארץ, או להוסיף הכנסה למשכורת. גילם הממוצע של הרוכשים הוא 40, כשהצעירים שבהם בשנות ה־20 לחייהם. הצעירים האלו רוכשים בדרך כלל דירות זולות - באטלנטה, למשל, בכ־60 אלף דולר. המבוגרים קונים את הדירות היקרות, לעיתים אף בשכונות יוקרה, במחירים של 200 אלף דולר ויותר.

"השקעה בנדל"ן מעבר לים כרוכה בסיכונים", אומר זיו, "אבל ככה זה: תשואה היא בדרך כלל נגזרת של סיכון. ככל שהסיכון פחות גבוה, התשואה נמוכה יותר. אפשר למזער את הסיכון". 

העיקר שהצ'ק מגיע בזמן

י' (35) הוא בכיר מאוד בשוק ההשקעות בארץ. הוא נשוי ואב טרי, שגר בשכירות במרכז תל אביב. הוא רכש נכס באטלנטה אחרי שנה תמימה של בדיקות ובירורים. "אני מטבעי חשדן וזהיר מאוד, ומבחינתי מדובר בעיסקה מורכבת. במשך חצי שנה בדקתי לפני ולפנים כעשר חברות, ובמשך חצי שנה נוספת בדקתי את הנכס שהחלטתי לרכוש".

"המודל של החברה שדרכה קניתי היה הכי מסודר, גם בזכות הליווי המשפטי בישראל, גם בזכות האחריות על הטיפול בנכס לאורך זמן, וגם בשל העובדה שהם איפשרו לי לבצע את כל הבדיקות שרציתי על הנכס, כולל שליחת שמאי מקומי שאני בחרתי, שהערכתו תאמה בדיוק את המחיר שהוצע לי ואת הדיווח על מצב הנכס. לדעתי, זאת הדרך לגלות אם החברה אמינה - להשקיע כ־500 דולר בהערכת שמאי על חשבונך, ואז לקבל ממנו דו"ח מפורט של 20 עמודים, עם ניתוח של כל העסקאות שנעשו לאחרונה באותו אזור".

א' (39), רופא ממרכז הארץ, רווק, רכש עד היום לא פחות מתשעה נכסים בלוס אנג'לס ובאטלנטה בחמש השנים האחרונות - בסך כולל של כ־900 אלף דולר, שמניבים לו תשואה שנתית של 10 אחוזים, בניכוי המס שהוא משלם בארה"ב ובארץ. אין לו אפילו מושג מה שמות הערים שבהן ממוקמים בתיו. "את הנכס הראשון קניתי ב־80 אלף דולר", הוא מספר. "כשראיתי שהצ'קים מגיעים בזמן ושאני עושה תשואה של 10 אחוזים בתקופה שבה לא היה שום דבר בטוח להשקיע בו, רכשתי נכס נוסף, ועוד אחד, ועוד אחד. בהתחלה קניתי נכסים בשכונות צווארון כחול, בערים שבפאתי לוס אנג'לס, ובהמשך גם בשכונות יוקרתיות יותר באותן ערים. בכל נכס ראיתי שההסכמים מתקיימים במלואם, ומעבר לציפיות, דבר שאינו מובן מאליו בהתנהלות מול חברות שמציעות נדל"ן בחו"ל".

מפתיע יותר הוא סיפורה של ג' (62), עקרת בית נשואה מירושלים, שרכשה שני בתים בלוס אנג'לס בעקבות פרסומים שהגיעו אליה. היא עשתה את זה לבד, כי "יש גברים שעושים עסקים, ויש נשים שעושות עסקים. בעלי סמך עלי במאה אחוז ונתן את ברכתו".

מאיפה האומץ? מאיפה ההבנה בחומר?

"אני לא מבינה בזה. התלבטתי כמה שנים עד שהחלטתי לרכוש. חששתי מאוד. אני הרי לא אטוס לארה"ב - אז איך אדע אם הדירה ריקה או שיש בה רהיטים? איך אטפל בנכס מרחוק? בדקתי אפשרויות עם כמה חברות, ובסוף בחרתי בחברה שפטרה אותי מהתעסקות בנכס אחרי רכישתו, ואני מאוד מרוצה. 

"לפי החוזה בינינו אני בכלל לא צריכה לדעת אם הנכס שלי מושכר או לא, ואני לא טרודה בבעיות תחזוקה. נכון שאני מקבלת קצת פחות, תשואה של כשמונה אחוזים, אבל כבר שלוש שנים זה מגיע אלי בצ'קים מדי חודש, וזה שווה לי את השקט הנפשי. מה גם שזאת תשואה יפה ביחס להשקעות אחרות. בארץ, הנכס הכי קטן שאת קונה עולה 900 אלף שקלים, ואת צריכה הון עצמי של 70 אחוזים. שם - אם הבית עולה 80 אלף דולר, מספיק להביא מחצית מהסכום, ואת השאר אפשר לממן באמצעות הלוואה מבנק אמריקני, בעזרת החברה".

רגע רגע, את אומרת לי שקיבלת הלוואה מבנק אמריקני?

"כן. לקחתי הלוואה של 40 אלף דולר, ואני אפילו לא יודעת מה הריבית עליה - אבל אני מתקזזת עליה מול החברה וזה מתאים לי, כי אני עדיין ממנפת את ה־150 אלף שקלים שיש לי, שאין הרבה מה לעשות איתם בארץ. אין לי מושג אפילו איפה הנכסים שקניתי ואני לא יודעת אם הערך שלהם עלה, כי כרגע אין לי עניין למכור". 

smadars@israelhayom.co.il

טיפים

כמה דברים שחשוב לזכור כשקונים נכס בארה"ב

• אין טוב ממראה עיניים: אם אתם יכולים - טוסו למקום שבו נמצא הנכס. בידקו באיזה אזור הוא ממוקם, דברו עם המתווך המקומי, קבלו ממנו הערכה על המחיר האמיתי של הנכס ובידקו מה מצב התחזוקה של הנכס.

• בידקו היטב באתרי נדל"ן אמריקניים מה ערכו האמיתי של הנכס שהוצע לכם, על פי ערכם של נכסים דומים שנמכרו לאחרונה באותו אזור.

• אם אינכם טסים לבדוק את הנכס - חפשו באתרים אמריקניים נתונים רבים ככל האפשר על הסביבה שבה הוא ממוקם: סוג האוכלוסייה, הגירה חיובית או שלילית, רמת השכר הממוצעת של התושבים, שיעור האבטלה, מספר הבתים המושכרים ביחס לבתים בבעלות ועוד.

• הזמינו דו"ח שמאי מקומי מטעמכם, ועל חשבונכם. בדו"ח תקבלו תמונת מצב אמיתית של הנכס, שוויו, ההיסטוריה שלו, הערכה של עלות השיפוץ (אם דרוש) ועוד. 

• בידקו את האיתנות הפיננסית של החברה שמציעה את הנכס ואת אמינותה. בקשו לשוחח עם רוכשים שרכשו נכסים דרך החברה בשנים האחרונות.

• ודאו שחברת הניהול שתנהל את הנכס לאחר רכישתו היא חברה אמינה וטובה.

• בקשו לראות אישור אכלוס מטעם הממשל המקומי והפדרלי, שקובע שהנכס ראוי למגורים - דהיינו שהוא עבר בדיקה מערכתית ומכנית, ושכל המערכות בו תקינות. 

• עם רכישת הנכס, ודאו שהוא רשום על שמכם ושיש לכם פוליסת ביטוח על בעלות (Title Insurance). זו מבטיחה שהנכס הנרשם על שמכם נקי מכל זכויות של צדדים שלישיים.

• זיכרו כי הפוטנציאל לעליית ערך עתידית של הנכס מבוסס על הערכות וצפי בלבד. למציאות כללים משלה.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו