בשיתוף בר-לב נדל"ן
צפון תל אביב הוא אחד האזורים הכי מרתקים במדינה. ניתן למצוא שם רחובות שקטים המקושטים על ידי גינות קסומות ועצים עתיקים, ומקומות שבהם צולמו הסרטים המיתולוגיים של הקולנוע הישראלי. עם השנים החלו להיבנות באזור גם שכונות חדשות ובנייני יוקרה אקסקלוסיביים. הערבוב של החדש והישן במרחק נגיעה מהים הפכו את צפון תל אביב לאזור הכי נחשק למגורים בארץ.
אין פלא, אפוא, כי מחירי הנדל”ן והדיור באזור זה נמצאים בעלייה הדרגתית כבר לאורך שנים, וגם בשנה הנוכחית הם רושמים שיא היסטורי. נכון לכתיבת שורות אלו מחירי הדירות ב 2022 עלו בשיעור מצטבר של יותר מ -15.9% אחוזים. עליה דרמטית גם בהשוואה לנתון שנרשם בחודשי יולי שעבר (15.4%).
בר-לב נדל”ן: כדאי להכיר
ברק בר-לב הוא הבעלים של משרד תיווך בצפון תל אביב. הוא חי ונושם את תחום הנדל”ן לאורך שנים ארוכות, במהלכן ניווט וסגר עשרות עסקאות ויותר של דירות למכירה בצפון הישן של תל אביב בהצלחה מרובה, תוך כדי ששומר על רקורד מושלם ויוצא דופן – מכירה של נכסים עד פרק זמן של כ- 60 ימים בלבד.
כיצד הוא עושה זאת? בתשובות שהעניק הוא מגלה על חלק מהדקויות הקטנות שיש להן השפעה עצומה על המוכרים והקונים כאחד.
מיפוי מקדים ובירור צרכים
“בניתי תוכנית עבודה המתחלקת לשלושה שלבים מאוד ברורים שנועדו לעשות סדר ולקצר עד כמה שניתן את הליך העבודה עד למכירת הנכס. השתמשתי גם בכלים מקצועיים שעומדים לרשותי לא רק כמתווך דירות בצפון תל אביב, אלא גם כמשפטן מקרקעין.
בשלב הראשון אני מברר את כל הצרכים של המוכר, מדוע הוא מבקש למכור את הנכס. האם למטרת רווח או רוצה לשדרג את חייו ולעבור לדירה גדולה יותר?
באיזה סוג של דירה מדובר, יחידה או דירת ירושה, ועל שם מי היא רשומה? בן כמה הבניין, האם יש פגמים מסוימים ונסתרים בנכס?
אני מקפיד ללמוד את כל הפרטים כי בעסקאות מסוג של דירות למכירה בצפון הישן יש לא מעט חריגות בנייה, או שהיתר המנדטורי שניתן להם היה מיועד למחסנים ולא למגורים. חשוב לדעת את הדברים הללו לפני שעושים את הצעד הראשון.
בשלב השני אני מבצע סיור בדירה במטרה ללמוד ולהכיר את הנכס מקרוב.
אני מגלה כל פיסת מידע שיכולה לשנות את פני התמונה מצד המוכרים והקונים. למשל פרויקט פינוי בינוי מתחמי ו/או פרויקט תמ”א עתידי וכמובן האם מתקיימים הליכים רציניים במקרקעין (לא סרק) שיובילו לכדי השבחה, גודלו של הנכס, התראה על מבנה מסוכן, וכמובן בדיקת הנכס ברשויות.
בעסקאות של דירות למכירה בצפון תל אביב, בנכסים שממוקמים בניינים הקיימים משנות ה-50, לעיתים קרובות התוצאה בפועל לא תואמת בדיוק את היתר הבנייה שהנפיקה עיריית תל אביב. אני מתכוון לסגירת מרפסות, בניית חדר נוסף שלא כלול, חוסר הלימה בין הייעוד לבין השימוש בפועל ועוד. כך שעדיף לוודא מבעוד מועד שאין סיכוי לעיכוב משפטי, מוקשים שיכולים להשפיע על אישור לקבל משכנתא וכל סיבה אחרת”.
שלב תמחור הנכס
“תמחור הנכס הוא השלב השלישי, והחוכמה היא לא להגיד כן ואמן לכל מחיר שמוכר הנכס מציב, רק כדי לקבל ממנו את הנכס לידיים. אני בוחן את השווי האמיתי של הנכס אך ורק בעין מקצועית ובלי שום רגש. אני לא נקשר לקירות אלא לעובדות מוצקות בשטח. אני מאמין גדול בניסיוני המקצועי ודוגל בליטוש של גישת ההשוואה, ובזכותם אני יכול לדעת בדיוק מהו השווי האמיתי של הנכס לצד נכסים דומים שנמכרו בסביבה.
אני לוקח בחשבון גם בדיקה של שמאי שהיא מאד חשובה ועל אחת כמה וכמה שמדובר בשמאות מוקדמת, ופעולות נוספות שמטרתן להגדיר תג מחיר מדויק ככל האפשר. לפיו ניתן לדעת האם ניתן לשווק את הדירה או שבכלל מדובר בבזבוז זמן משווע”.
ברק בר-לב: מתווך פרימיום של דירות למכירה בצפון תל אביב
שמו של ברק בר-לב הולך לפניו בעולם הנדל”ן התל-אביבי לא רק בזכות תוכניות עבודה מעמיקות ומפורטות שדוגל בהן, או בגלל היכולת שלו לסגור עסקאות במהירות יוצאת דופן, אלא בזכות היותו איש מקצוע ישר ואמין שלא מוכן לעגל פינות עבור אף אחד ולא בעד כל הון שבעולם.
סיפור ידוע בעיר הוא על כדורגלן בכיר ונערץ ששמע על הרקורד של ברק וביקש להיעזר בשירותיו במטרה למכור דירה בצפון הישן של העיר. מתווכים בתל אביב יש לא מעט אך הוא התעקש על ברק והיה מוכן להציע לו עמלה כפולה, רק שיעלים עין מחריגת בנייה במטבח. השם וההילה של אותו כדורגלן לא עשו רושם על ברק שנשאר עומד איתן על שלו וסירב להצעה.
“מבחינתי לא משנה במי מדובר ואיזה סכום של כסף מוצע לי, אני רוצה ללכת לישון בלילה בשקט בידיעה שהייתי נאמן לאמת ולעקרונות שלי.
מתווך דירות בתל אביב שמייצג מוכרים וקונים חייב לשמור על יושרה, אחרת הוא מועל בתפקידו וצריך לשלול לו את רישיון התיווך. הנכס הוא הדבר היקר ביותר לאדם ולכן זה יהיה צעד בזוי מבחינתי לעצום עיניים לדבר לא חוקי רק בגלל שאני יכול להרוויח על כך יותר כסף”, ברק בר-לב סיפר באומץ רב.
בר-לב נדל”ן: 100% ידע, אפס סיכוי להפתעות
תל אביב היא עיר מיוחדת במינה, וזה נכון גם בכל הנוגע למיסוי, לתקנות העירוניות והיטלים שונים. ברק בר-לב מספר כי נכסים אשר הוצא להם היתר בנייה לפני התאריך ה- 1.1.80 הם חלק מתוכנית הרבעים, דבר אשר מקנה לבעלי הקרקע זכות קנויה למימוש זכויות מכוח אותה תוכנית, ומאידך להיות חשופים בעת מכר להיטל השבחה גבוה במיוחד בגין אותן זכויות קנויות שמקנה תוכנית זו.
“את צעדיו הראשונים בעולם הנדל”ן עשה ברק בר-לב כאשר התמתחה בתחום ההתחדשות העירונית, והעניק ליזמים בכירים את שירותיו במסגרת ארגון וליווי דיירים במתחמי תכנון שכללו מעל מ 300 יחידות דיור קיימות. הידע המקצועי והניסיון שצבר מציבים אותו בקדמת הבמה המקצועית כיוון שבקיא בפרטים הקטנים של כל התוכניות בשטח, בחוק ומיסוי המקרקעין, החוקים העירוניים וסעיפים נוספים”.
אין סוגיה משפטית או מכשול שלא נתקל בהם בעבר, כך שיש ביכולתו להתמודד עם כל בעיה שעולה על הפרק, ולפעול בדרך חוקית כמובן על מנת להקטין תשלום של מיסים למינימום, ולעיתים אף לבטלם לחלוטין.
בר-לב נדל”ן: מוכרים וקונים
ברק בר-לב הוא מתווך תל אביבי מבוקש ע”י קהל גדול של מוכרים, אנשי עסקים, סלבס, יזמים ושחקנים רציניים בשוק הנדל”ן המעוניינים לשווק דירות חדשות בצפון תל אביב. הוא משמש עבורם כעזר גם כאשר אלו מבקשים למצוא נכס חדש, במטרה לשדרג ולשפר את תנאי הדיור שלהם.
“עם לקוחות שמבקשים ממני למכור עבורם דירה מתוך מטרה לרכוש אחת חדשה, אני עורך פגישה מקדימה שנועדה לשים את האצבע על ההיבט הכלכלי. אני בודק האם יש ברשותם מספיק כסף כדי לקנות את דירת החלומות החדשה גם לאחר מכירה של הנכס שבבעלותם.
זה אומר בחינה של המחירים בשוק, גובה המשכנתא והחזרים חודשיים, אפשרות עתידית של התחדשות עירונית, תשואות מהשכרת הנכס, רווחי הון שהצטברו לאורך השנים ועוד. על פי כל אלו אני אדע אם יש היתכנות לשדרוג והיכן בדיוק.
במידה ומצאתי עבורם נכס מתאים, אני דואג לבחון את הרישום בנסח הטאבו ושעבודים אם בכלל קיימים, חריגות בנייה ומאפיינים נוספים שיש לבדוק בטרם רכישת הנכס”, ברק בר-לב סיכם את הדברים.
כדאי לדעת, בעולם הנדל”ן אף נכס אינו דומה ב- 100% לנכסים אחרים, והדברים נכונים גם בכל הנוגע לניהול של משאים ומתנים.
ברק בר-לב מתמחה בייצוג של מוכרים וקונים בעסקאות נדל”ן בצפון תל אביב. אם גם אתם רוצים לפעול בשוק בראש שקט ולהגיע לתוצאה המהירה והבטוחה ביותר, צרו עמו קשר בונה, משתלם ומשנה חיים, בטלפון: 077-449-0338
זכרו: למתווך דירות מקצועי יש משמעות!
בשיתוף בר-לב נדל"ן
