עד כמה הממשלה באמת מעוניינת להוזיל את מחירי הדירות? התשובה לכך היא, שאין לה שום אינטרס להוריד את המחירים. אם נדייק, בעשרים השנים האחרונות הוסיפה הרגולציה המיותרת לבדה 12,000 שקל בשנה לעלות דירה ממוצעת.
מצד שני, בהשוואה ל-2002, הישראלים של היום מרוצים יותר מהדירה שלהם, היא מרווחת יותר ופחות נפשות מצטופפות בכל חדר. זהו כזכור, ציבור הבוחרים שכ-66.5% מחזיק בבעלותו דירה בישראל. מחודש מאי 2015 ועד מאי 2021, מספר האנשים המחזיקים בשתי דירות לפחות, קפץ בשיעור של 30% ומגיע כיום ל-326 אלף במספר.
קזינו של קבלנים
איך בדיוק יכולה הממשלה ביד אחת לדבר על ירידת מחירים וביד השנייה ליהנות מנתחי מיסוי מרקיעי שחקים?
בשנת 2021 נרשם שיא היסטורי להכנסות המדינה ממסי נדל"ן ישירים - מס רכישה ומס שבח, שעמד על 20.8 מיליארד שקל, זאת לעומת 11.4 מיליארד בשנת 2020. הכנסות משיווקי קרקע עמדו על 29.4 מיליארד שקל לעומת 12 מיליארד שקל ב-2020. עוד עשרות מיליארדים גרפה המדינה ממע"מ, מס הכנסה ומיסים על מיסים, עוקפים ונוספים.
על כך התייחס ערן יעקב, מנהל רשות המיסים שאמר: ״הדיבורים על כך שזה אינטרס המדינה שההכנסות ממיסוי נדל״ן יישארו גבוהות, אינם נכונים: אם יש למישהו פטנט אחר למימון ביטחון, בריאות וכדומה, אשמח לשמוע עליה״.
הקבלנים, בניגוד למצופה, רוצים דווקא שהמחירים יתייצבו. היום מתרחשת 'מלחמת גלדיאטורים' ובמכרזי קרקע של המדינה גולשים הקבלנים, בעל כורחם, למאות מיליוני שקלים מיותרים בתחרות על כל פיסת קרקע קטנה.
המדינה מצידה משחררת בקמצנות רבה קרקעות, מטפטפת אותן במינון מדוד ומרוויחה בענק. לדוגמה 4 מיליארדי שקלים למכרז בודד לבנייה של כ-1,500 דירות בשדה דב בצפון תל אביב. במתחם עצמו מתוכננות כ-16 אלף דירות, אך אלו משתחררות בקצב זוחל. שרת הפנים, איילת שקד אף הצמידה למדיניות זו את הכינוי: ״שחרור קרקעות בשיטת הסלאמי״.
הכל מתבטא במחירים. מ״ר מבונה בגוש הגדול ברמת אביב החדשה סמוך לשדה דב נאמד היום סביב 30 אלף שקל למ״ר. ב-2019 עמד על 17.5 אלף שקל והמכרזים היום מדברים על 45-50 אלף שקל למ״ר לשנתיים הקרובות.
על פניו נראה שהקבלנים מרוויחים מהשתוללות המחירים, אך רובם מתארים מציאות אחרת לגמרי ומספרים שלפני כל מכרז חדש הם מרגישים כמו בקזינו. מגלמים במכרזים עליות מחיר של 20% ואפילו 30% לדירות שיתחילו רק להימכר בעוד שנתיים-שלוש.
מגלגלים אחריות
דוגמא קטנה ומאלפת לאחריות הממשלה ניתן לראות מהתייחסות בנק ישראל לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בעניין עליית מחירי הדיור. דו"ח היציבות הפיננסי למחצית השנייה של 2021 שהוציא לאחרונה הבנק מזהיר מפני עליית מחירים בשל התנהלות המדינה ככלל ורמ"י בפרט.
"נרשמה לאחרונה עלייה חדה של מחירי הקרקעות במכרזי רמ"י, גם באזורים שאינם נחשבים לאזורי ביקוש. עליית מחירי הקרקעות עלולה להתבטא בעליית מחירי הדירות בעתיד", נכתב בדו"ח.
רמ"י מצידה, לא נשארה חייבת ומיהרה להגיב ולהטיח בבנק ישראל בחזרה: "על פניו עולה כי הבנק המרכזי מתעלם מהשפעת הריבית הנמוכה, לה אחראי הבנק, שהיא הגורם מספר אחת לעליית מחירי הדיור".
במפגש שיזמנו ב'נדל״ן היום' בין ראשי חברות הבנייה הגדולות במשק לשר הבינוי והשיכון ומנכ״ל רמ"י, נשמעה קריאה ברורה לממשלה לרסן את השוק ולשנות את שיטת הזכייה במכרזים.
נציגי הממשלה, מצידם, העבירו את האחריות לחברות הנדל"ן וקראו בחזרה: "רסנו את עצמכם". תיאטרון אבסורד.
שר הבינוי והשיכון זאב אלקין הלך צעד אחד קדימה כשיצא בהצהרה חריגה וקרא לחברות: "אל תגשו למכרזי רמ"י ברמות מחיר כאלו. אני מבקש מהקבלנים לחשוב פעמיים לפני שהם כותבים מספר במכרזי הקרקע". דברים דומים אמר גם מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט, שנשאל לעניין עליות המחירים והוסיף: "רמ"י לא מקבלת אחוז מזה. הכסף המתקבל מהמכרזים משמש לתשתיות נוספות והולך לכיסוי גירעון, יעד חשוב של ישראל".
אז כו-לם מודים שהממשלה לא ממש רוצה להוריד את המחירים, ואולי גם לא יכולה. שר האוצר אביגדור ליברמן נתן לאחרונה את התחזית שלו: "אני צופה שבסופו של דבר ב-2021 תהיה התייקרות של כ 11% (לא טעה בהרבה -10.6%) ואילו ב-2022 מחירי הדיור יעלו בשיעור נוסף של 5-6%״. מאוחר יותר אגב תיקן ליברמן את דבריו ואמר שהמחירים בסוף 2022 יתייצבו. שרת הפנים איילת שקד אמרה: "לא צפויה ירידת מחירים בשנים הקרובות" ואילו שר הבינוי והשיכון אלקין בתחזית פסימית התריע כשאמר, "אנחנו מתכוננים לעלייה משמעותית במחירי הדירות מעבר למה שכבר ראינו".
מיתון המחירים – הישג גדול
אילו סיטואציה דומה הייתה מתרחשת בחברה ציבורית היו המניות שלה קופצות לשמיים ומישהו היה חוטף חקירה. ובעצם, למה שלא נקנה דירה אם שרי הממשלה מבטיחים שהמחירים יעלו? מה נעשה בכלל עם הכסף? נשים בפק״מ או בשוק המניות הסוער? אולי נשקיע מעבר לים? ובכלל, מדברי שר האוצר ליברמן ניתן "להתעודד" שעליות מחירי הדיור בישראל, הן לא ממש נוראיות. המצב מעבר לים, בנושא זה, קודר יותר.
״כשאני משווה את מחירי הדיור למחירים ברחבי העולם אנחנו בתחתית הרשימה בהשוואה לשבדיה וארה"ב", אמר שר האוצר ליברמן. "יש בישראל כמה רכיבים שמשפיעים על המחירים: רכיב ראשון הוא ריבית הפריים, וזה הדחף הגדול לכמות המשכנתאות שמאז ימי בית שני לא לקחו כל כך הרבה משכנתאות. כל עוד הפריים עומד על 0, זה לא ישתנה. הרכיב השני, הוא העלייה המטורפת עקב הקורונה במחירי ההובלה ימית, שהמחיר קפץ בכ-776%. כל מפרט של דירה היום מושפע מזה, כל השיש, הקרמיקה, הכול זה יבוא. גם מחירי פלדה קפצו בכ- 30%. מה שחשוב, הוא שהשנה אנחנו שוברים את שיא כל השיאים בשיווקים, ומאז שנת 2000 לא היה דבר כזה. אנחנו עומדים על מעל 180 אלף שיווקים ומעל 55 אלף התחלות בנייה. זה אמנם רחוק מהיעד, אך אני מאמין שתוך 3-4 שנים נסגור את הפערים. אני מעריך שבאמצעות הותמ"ל נצליח. היום ראשי ערים עומדים בתור כדי להכניס תוכניות לותמ"ל".
בכנס שמאי המקרקעין נשאל שר האוצר מדוע אינו מדבר על ירידת מחירי הדיור אלא רק על התמתנות והשיב: "אנחנו חייבים להיות ריאליים, לאור מה שקורה עם הריבית, מחירי הובלה הימית ומחירי הפלדה. אם ב-2022 נצליח למתן את עליית המחירים ב-5-6%, זה יחשב הישג גדול. בסופו של דבר, אנחנו צריכים לייצר תנאים והיצע, במטרה שזוג צעיר יוכל לקנות דירה, לקחת משכנתא ולשלם עליה רק מרבע עלות הכנסתו, ולא ממחציתה".
נמצא כי מדינה ששולטת על 93% מהקרקעות לא מצליחה להוריד את מחירי הדיור מצד אחד, אך נהנית מגידול עצום במיסוי על שוק הנדל״ן, מצד שני. האם באמת יד ימין אינה יודעת מיד שמאל?
לטענת חיים ביבס, יו"ר מרכז השלטון המקומי וראש עיריית מודיעין-מכבים-רעות, לרשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר אין ממש אינטרס להוזיל את מחירי הדיור. "רמ"י והאוצר מעוניינים להכניס הרבה כסף, לכן הם לא באמת רוצים להוריד את מחירי הדיור. רמ"י שולטת על 90% מהקרקע, מספסרת בו ולא רוצה להוריד מחירים. דרך זה מייצרת פרויקטים במקומות לא רווחים".
מקומות לא רווחיים? נכון להיום מחירי הנדל"ן כפי שבאים לידי ביטוי במכרזי רמ"י ממשיכים לרשום עליות מצפון לדרום. קריית שמונה, קריית גת או הקריות - חגיגת הנדל״ן של 2021 קיבלה מנת יתר, לאחר רמת פעילות נמוכה שנרשמה בין השנים 2017-2020. ההכנסות ממס שבח עלו בינואר עד אוקטובר 2021 ב-70% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2019 והגיעו ל-6.3 מיליארד שקלים, והכנסות ממס רכישה עלו בשיעור דומה של 72% והגיעו ל-9.8 מיליארד שקלים. באוקטובר 2021 לבדו נרשם זינוק חד בהכנסות ממס שבח, בשיעור של 248% ו- 198% בהכנסות ממס רכישה.
הקבלנים – פרה חולבת
ישראל היא המדינה בעלת קצב גידול האוכלוסין המהיר ביותר מבין המדינות המפותחות ואחת המדינות בעלת צפיפות האוכלוסין הגבוהה בעולם. על פי הערכות הלמ"ס, תוך שנתיים תגיע אוכלוסיית ישראל לכ-10 מיליון תושבים, ועד 2040 צפויה ישראל להפוך למדינה הצפופה ביותר בארגון ה-OECD. מנגד, היקף הבנייה בישראל אינו תואם את הצרכים. היעד הממשלתי מדבר על 70 אלף התחלות בנייה לשנה כדי לספק את הביקושים כשבפועל, בין אוקטובר 2020 ועד סוף ספטמבר 2021 נרשמו בישראל 56 אלף התחלות בנייה בלבד.
״הממשלה לא רק שאיננה מעוניינת להוריד את מחירי הדיור, היא גם רואה אותנו הקבלנים כ"פרה חולבת" של כסף וכך גם את רוכשי הדירות״, טוען רוני מזרחי, יו״ר לשכת הקבלנים. "מעבר לרווח המיסוי העתק ב-2021, הממשלה גם מאפשרת לרמ"י לספסר ולתדלק את מחירי הקרקע בכ-30% בממוצע בשנה האחרונה, דוגמת מכרזים שהיו ביהוד מונוסון, רמת בית שמש, מע"ר העיר מודיעין וקריית שלום בתל אביב. אז האם מישהו עוד מאמין להצהרות של פוליטיקאים על הורדת מחירי הדיור"?
דפנה הרלב מנכ"ל קבוצת אביב אומרת, "הקולגות שלי בחברות הבנייה לא מאמינים בירידות מחירים, וגם הבנקים שמממנים אותם יוצאים מנקודת הנחה שהמחירים רק יעלו. תיווצר קבוצה חזקה מאוד של עשירים שתגור באזורי ביקוש. אנשים מכניסים את עצמם לסיכונים, ונראה שהממשלה לא מגינה על האזרחים שלה".
לדברי אבי זיתוני, מנכ"ל חברת א.זיתוני, "השנה ראינו מכרזים שנסגרו במחירים הגבוהים ב-100-150 אחוז יותר משומת רשות מקרקעי ישראל, המשקפים עליית מחירי דירות בשיעור של 25%, והמדינה לצערי נתנה לכך יד ואולי אף עודדה לזה. היזמים נאלצו להסתער על ה'פירורים׳, כי לא משווקים מספיק".
אפי שקדי בעל השליטה, מנכ"ל ויו"ר 'אפי קפיטל' מציין: "כדי שנזכה לראות את המחירים יורדים, חייבים להגדיל בצורה משמעותית את קצב התחלות הבנייה, שכן הפערים בין ההיצע לביקוש רק הולכים וגדלים. במצב הנוכחי, שהתחלות הבנייה נשארות זהות, אי אפשר באמת להוביל למהלכים של צינון מחירי הדירות. ככה לא מורידים מחירים, ככה מנציחים את הבעיות וגורמים לעליית מחירים״.
גם שלום שטרית, מבעלי חברת שתית אומר: ״לממשלה אין כל רצון או כוונה להפחית את מחירי הנדל"ן והיא ממשיכה ללבות את השווקים כדי לייצר הכנסות ממסים, לצמצום הגירעונות שנוצרו בתקופת הקורונה. כל הסממנים מראים שאין לממשלה כוונה לתיקון מגמה זו״.
אסף כהנר, מנכ"ל חברת Ewave Nadlan בנימה דומה, "אנחנו מכירים את המונח 'עם כוונות לא קונים במכולת'. אותו הדבר גם בנדל"ן. לא מספיק כוונות, רצונות או משאלות לב של הממשלה כדי להוריד את מחירי הדיור, כי מול הרצונות הללו ניצב צונאמי ביקושים אדיר שרק ילך ויתעצם עם חלוף השנים. לכן, הפתרון לבעיית המחירים בישראל אינו יכול לבוא מעולם הרצונות, אלא חייב להיות מגובה במעשים קונקרטיים בשטח. הממשלה נדרשת לבצע עבודה רצינית, קשה וסיזיפית, שתגדיל את היצע הדיור. ללא הגדלה דרמטית של היצע הדיור נשאר אולי עם כוונות טובות ומחירים שימשיכו לדהור מעלה״.
יהודה כתב יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ מבהיר: ״המדינה רוצה לשמור על יציבות המערכת הבנקאית והגופים המוסדיים. אם תהיה ירידה חדה מידי במחירי הדירות הבנקים יהיו חשופים למימון האשראי לענף הבנייה בהיקף של מאות מיליארדי שקלים כנגד נכסים משועבדים. זה כדור שלג שיכול להביא לערעור המערכת הבנקאית והמוסדית, וחלילה למשבר כלכלי".
יעקב סיסו, שותף מנהל קרן המימון 'יסודות' מסביר: "כשמגיע אלינו יזם עם תוכנית עסקית שבעיניי היא הזויה אני לא אממן אותו. יחד עם זאת צריך לזכור שהמחירים יכולים גם לרדת ואת זה אנשים לא לוקחים בחשבון. אם לפני שנתיים חברות הנדל"ן התכוונו למכור ברחוב הירקון בתל אביב בכ-80 אלף שקל למ"ר, כיום יזמים מבקשים למכור ברחוב בכ-150 אלף שקל למ"ר. יש גבול. בסוף יהיו כמה יזמים שקנו קרקעות במחירים לא הגיוניים והם יפשטו את הרגל. גם הבנקים שהביאו להם את המימון לא יגיעו לחוף מבטחים".
מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון, אביעד פרידמן משקף תחזית אופטימית. "מיום כניסתי למשרד, ביולי 2021, מתמקדת עבודת המשרד בהגדלת היצע הדיור ויצירת פתרונות דיור מגוונים, כשמול עינינו המטרה לאזן את השוק. הצעדים המרכזיים שאנו מובילים להוזלת המחירים כוללים קידום תוכניות לדיור בר השגה והפעלת תוכנית מחיר מטרה שתציע הנחה של 300,000 שקל לרוכשי דירות ראשונות. בנוסף, פרסמנו מספר שיא של שיווקי קרקע בשנת 2021 של מעל ל-100,000 יחידות דיור ורשמנו מעל כ-60,000 עסקאות שנסגרו ב-2021, שיא של כל הזמנים. אני מאמין כי יצירת היצע גדול, תתן מענה לשוק ובתוך זמן קצר יחל איזון במחירי הדירות״.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו