"היעד לא להוריד את המחירים - אלא לעצור את העלייה"

הפתרון למשבר הדיור נראה באופק? היום (ראשון) הציגו שרת הפנים איילת שקד, שר הבינוי והשיכון זאב אלקין ושר האוצר אביגדור ליברמן את "חבילת הדיור הגדולה", הכוללת מספר צעדים משמעותיים למען פתרון משבר הדיור ובלימת עליית המחירים המסחררת בשוק הנדל"ן הישראלי.

״היעד שלנו לא להוריד את המחירים אלא לעצור את העלייה״, הודיעה שרת הפנים איילת שקד. ״שלא נשלה את עצמנו, אין לנו דרך לעצור את מחירי ההובלה הימית המשתוללים או פריים אפס שמובילה ארה״ב עולמית״, הוסיף שר האוצר ליברמן.

התוכנית שהוצגה כללה 17 סעיפים דרמטיים, שיישומם במקרים רבים אינו פשוט אך בהחלט יעוררו זעזוע בשוק הנדל"ן. בין הסעיפים: איסור מוחלט על דירות Air BNB במרכז הארץ, לא תתאפשר פעילות של מרפאות וקליניקות, משרדי עורכי דין ושאר מקצועות בדירות פרטיות באזורי ביקוש (גני ילדים ומעונות יום יוחרגו) ואפשרות פיצול ומתן 45 מ״ר תוספת בבתי קרקע כדי לאפשר יחידת דיור נוספת תוך הפחתת היטלי השבחה. 

תכנית קידום שוק הדיור של הממשלה שמה לה למטרה להאיץ את שוק הדיור בישראל תוך ישום היעדים הבאים בארבע השנים הקרובות: גידול בהתחלות הבנייה עד סך של 280,000 יחידות דיור חדשות, הגדלת המלאי התכנוני על ידי אישור תכניות של 500,000 יחידות דיור במוסדות התכנון, עסקאות מכירה של 180,00 יחידות דיור בקרקעות מדינה ופרסום 300,000 אלף יחידות דיור למכירה במכרז בקרקעות מדינה. 

העלאת מס רכישה על דירה שנייה 

לפי תכנית הדיור החדשה, יועלה מס הרכישה על דירה שנייה מ-5% ל-8%. המהלך צפוי להתממש בתוך כעשרה ימים, עם הנחת תזכיר החוק היום במזכירות הממשלה. לדברי שר האוצר ליברמן, היו התחבטויות רבות סביב הנושא אך הוחלט לבסוף להשיב את מס הרכישה לרמה אותה הנהיג שר האוצר לשעבר משה כחלון, כדי למתן את רכישת הדירות. 

לדברימ שר הבינוי אלקין, בעקבות הפחתת מס הרכישה למשקיעים ביולי 2020 עלו רכישות המשקיעים באופן משמעותי והגיעו לכ-20% מסך העסקאות בשוק הדיור. הנתונים מצביעים על כך שעליית הביקוש של המשקיעים מולידה "ביקושים עודפים", אשר מתווספים על חשבון רכישות הזוגות הצעירים לאור עליית מחירי הדירות. בהתאם, בשנה האחרונה הפחתת מס הרכישה האיצה על מגמת עליית מחירי הדירות.

״על מנת למתן את הביקושים העודפים של המשקיעים המובילים לעליית מחירים, מוצע להעלות את מס הרכישה על משקיעים לפי המדרגות הבאות (בכל מדרגה שיעור המס יהיה מהשקל הראשון): מדרגות מס מס אפקטיבי - 

עד 5,348,565 שקלים - 8%
מעל 5,348,565 שקל  - 10%

״זו תוכנית שלמה ולא טלאי על טלאי. המסר מכאן אמור להשפיע במקסימום על שוק הדיור. לא היה מנוס מהעלאת מס הרכישה למרות שאני אישית פחות התלהבתי״, הדגיש שר האוצר ליברמן. 

המלחמה ב-Airbnb: "כל מי שיזדקק להארכת היתר יקבל סירוב" 

כחלק מניסיון הגדלת היצע הדירות לשכירות, במיוחד באיזורי ביקוש במרכז, הודיעו השרים על לא פחות מ-13,000 סירובים שיוענקו לשימוש בדירות לצרכי Airbnb. 

דירות Airbnb הן דירות אשר משמשות בפועל כדירות להשכרה קצרת טווח, לרוב עבור תיירים המגיעים לישראל. דירות אלו נמצאות בלב אזורי הביקוש, והן נגרעות ממלאי הדירות באזורים אלו המאופיינים במחסור משמעותי בדירות מגורים

יש לציין ששימוש זה אינו מחייב ברישוי או רישום, אינו כפוף למשטר ארנונה שונה מאשר ארנונה למגורים, ואינו מוגבל לשיקולי תכנון המרקם העירוני של הרשות המקומית. על אף שלכאורה הכנסה מהשכרה בפלטפורמה שיתופית כזו חייבת במס הכנסה או מס חברות, שיעורי הגבייה והאכיפה נמוכים מאוד.

לפי תכנית הדיור של הממשלה, 13,000 דירות שמשמשות ל- Airbnb יקבלו סירוב. מוצע להחיל את איסור השימוש החורג גם על שימוש בדירות מגורים כאחסון מלונאי קבוע.

בנוסף לכך, הרחיב השר אלקין את איסור מתן שימוש חורג בדירות מגורים במרכז הארץ - כלומר סוף לקליניקות, מרפאות, משרדי עורכי דין וכיו"ב. עם זאת, יש לציין שפינוי קליניקות ועסקים במרכז לא יחול על קומות קרקע בדירות מגורים. ״זה יקח כמה שנים, אבל כל מ שיזדקק להארכת היתר יקבל סירוב״, הודיע אלקין. 

"הוויסקי עליי": צל"ש לרמ"י על שיווק קרקעות 

שר האוצר ליברמן ציין במעמד הצגת התכנית כי לגבי שיווק קרקעות היתה עמידה ביעדים ואף למעלה מזה, ואך התוודה כי העניק לראש רשות מקרקעי ישראל ויסקי לאות הערכה על התוצאות: ״הוויסקי עליי״, אמר השר, בתגובה ל- 45 אלף עסקאות מקרקעין. 

״על שני מרכיבים אין שליטה״, אמר ליברמן, ״על פריים אפס עם שיאי כל הזמנים במשכנתאות מיוני עד היום, ועל מחירי תובלה ותשומות בניה שקופצים במאית אחוזים".  הדרך היחידה ליצור את השוק המשתולל, לדבריו היא הגדלת היצע וצינון הביקושים.

״עליית המחירים היא עולמית וישראל עדיין בראש הרשימה. ינקי קוינט ראש המינהל עשה עבודה נהדרת השיווקי קרקעות. בקבוק ויסקי עליי. גידול מואץ מהשבעת הממשלה ועד היום״, אמר ליברמן.

״המדינה לא עמדה בהתחייבויותיה בעבר״, אמר אלקין. לדבריו, ראשי הערים  עצרו שיווקים ולכן הוחלט על תוספת תקציב של 3 מיליארד שקל לתשתיות תומכות בניה. בנוסף, לצורך המענה הנדרש לגידול האוכלוסייה בשכונות החדשות תשקיע הממשלה בשנות התכנית 5.5 מיליארד ש"ח לבניית כיתות לימוד חדשות. כמו כן יוקצו כ-640 מיליון שקלים בשנים הקרובות לתמרוץ היתרים וכן השקעה של למעלה מ-2 מיליארד שקלים בחברה הערבית בקידום התכנון, הפיתוח הקמת מוסדות הציבור ועוד.

מחיר מטרה: עד 20% הנחה על דירות לצעירים

החל ממחר (ה-1 בנובמבר) יכנס לתוקף מחיר המטרה שמטרתו לתת פתרון מיידי לצעירים - 20% הנחה עד 300 אלף שקל לדירה.

רף המחיר נקבע על בסיסי המחירים ב- 2020, כדי למנוע מהצעירים את הזינוק במחירים השנה. ״המדינה מוותרת על הכנסות מהקרקע של ‏‎12‏ מיליארד שקלים ולפי הערכות יגיע גם ל-20 מיליארד. 

לגבי פינוי בינוי, כזכור, 51% הסכמה לדירות מסוכנות לא עבר עקב התנגדות היועמ"ש, אבל התוכנית כוללת שינוי ההסכמה ל- 66 אחוז. תעודד פינוי בינוי במגזר ערבי של 55 מיליון שקל. וגם השקעה תקציבית לעזור לראשי הרשויות בתשתיות על חסרות סביב 600 מיליון שקל.

בשל העובדה כי תמ"א 38 עתידה להסתיים באוקטובר 2022, ולאור תרומתה להתחלות הבנייה בשנים האחרונות, מקדמת שרת הפנים חלופה להתחדשות הבניין הבודד. במסגרת המתווה יוסמכו הוועדות המקומיות לקדם תכניות שיגדילו את זכויות הבנייה עד ל-400% במסלול הריסה ועד ל-200% במסלול חיזוק, וכן להקצות קומה לשימושים ציבוריים שיתנו מענה לתוספת יחידות הדיור. בנוסף, יגובש מנגנון שיתמרץ את הרשויות המקומיות לקדם תכניות כאמור בשטחן באמצעות תשלום היטל השבחה או הענקת קומה ציבורית מבונה.

גם שכירות ארוכת טווח בתוכניות. התוכנית כולל סיוע למוסדיים מתוך מטרה להגיע בשנה הבאה ל6500 יחידות דיור לשכירות ארוכת טווח.

לגבי הדיור הציבורי. טיפה בים אך מדובר השיא לצערנו תוספת של 4,700 דירות מול תור של 30 אלף ממתינים. המדינה תרכוש לשם כך 1,700 דירות חדשות.
השרה שקד ציינה כי תהיה דרך להמשיך בתמ״א 38 אך בעדיפות לחלופה הנושאת את שנה ומעניקה תוספת של 400% זכויות להגדלות בניה.

עידוד בנייה בקרקע פרטית 

נושא חשוב נוסף שמוזכר בתכנית הוא עידוד בניה בקרקע פרטית, תוך הפחתת מס שבח על קרקע מ-47% ל- 25%, כדי לעודד השלמת בניה על מגרשים.

"על מנת לעודד בנייה בקרקע פרטית בנויה, הממשלה תקדם מהלכים על מנת להטיב עם מי שיקדם בנייה בקרקע פרטית בשנים הקרובות, ותקבע מחיר ממי שיבחר להמשיך לדגור על הקרקע מבלי לבנות״, אומרת השרה שקד. כולל הקלות מס לבעלי קרקעות בנויות אשר יממשו את הבנייה בשנים הקרובות. 

לגבי קיצור הליכי בניה. רישוי עצמי של אדריכלים להיתרי בניה לבניינים עד תשע קומות במידה והרשות מסכימה. הכוונה להגדיל לבניינים גבוהים וגם לבנייני משרדים. 

בנוסף, משרד הפנים יוביל רפורמה רחבה בהליכי הרישוי ויצירת מגוון מסלולים מהירים לקבלת היתר בזמן קצר. בשנים האחרונות הליכי הוצאת היתר בניה מתארכים זמנים ארוכים ביותר ומהווים חסם משמעותי להגדלת היצע יחידות הדיור. ההליך המוצע לאפשר הליך "רישוי באמצעות מורשה להיתר", שבמסגרתו אדריכל מורשה להיתר יוכל לתת את היתר הבניה. בחוק ההסדרים נפתח הפתח להסדר זה והוא חל כרגע רק על חלק מהמקרים, ומשרד הפנים מתכון להרחיב את ההסדר על מקרים נוספים. 

בנוסף משרד הפנים מתכוון לקדם מסלולים נוספים המותאמים לצרכי מבקשי ההיתר כך שיוצעו לציבור מספר מסלולים. בין היתר נשקלת הקמת "מכוני רישוי" כפי שנהוג במדינות מפותחות בעולם. כמו כן, יצומצם מנגנון ההקלות, כך שהיתר הבניה יהווה הליך טכני בלבד, ולא יכלול היבטים תכנוניים שיצריכו את שיקוליה של הועדה המקומית. 

נשיא התאחדות הקבלנים בירך: "למעט מס הרכישה - שורת החלטות מצוינות"  

בתגובה למסיבת העיתונאים במשרד האוצר, מסר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו: "למעט ההחלטה להעלות את מס הרכישה, שורת ההחלטות שקיבלו השרים ליברמן, אלקין ושקד הן מצוינות ומצטרפות לרפורמות שאושרו בחוק ההסדרים שתכליתן הוזלת היצע הדירות בישראל שתוביל לפתרון משבר הדיור". 

עוד הוסיף סרוגו: "ההחלטה על העלאת מס הרכישה על דירה שניה אינה מוסיפה דירה אחת להיצע הדירות ותוביל בדיוק את ההיפך, ולמעשה בשורה התחתונה היא כלי להעשרת קופת המדינה על חשבון פגיעה באזרחים. לפני שיחתמו על ההחלטה להעלות את מס הרכישה - חובת השרים להסתכל בעיניים לפנסיונר שרוצה לקנות דירה אחרי שנים של עבודה קשה שבהן חסך שקל לשקל, ליהודים ששוקלים לעלות לישראל והמס הזה מרחיק אותם ובעיקר לאלה שידם אינה משגת לרכוש דירה ודמי השכירות שלהם יזנקו בשנה הקרובה. מי שחושב שתוספת המס תעצור את ההשקעה בדירות שוגה בגדול – ויביא לעליית מחירי הדירות".

קידום התחדשות עירונית בפריפריה

התחדשות עירונית בפריפריה זכתה גם היא לסעיף במסגרת תכנית הדיור הממשלתית, לפיה תוקם ועדה בין-משרדית לבחינת כלים לייעול ושיפור הבנייה. 155 מיליון שקלים יוקצו לפרויקטים חדשים, פיילוט יצא לדרך בשנה הקרובה תוך הגדלה של עוגת תקציבים. רשות מקרקעי ישראל תבדוק בפיילוט ״חלף קרקע״ בחמש רשויות קרקע שיוכלו לתת זכויות על קרקע לבניה חדשה לטובת עידוד ההתחדשות.

האבסורד: אלו לא ממש ערי פריפריה - אשקלון, רחובות, ירושלים, גבעת שמואל ולוד. אלו ערים עם מלאי תכנוני ועם קרקע חדשה מספיקה כדי לתת אלטרנטיבה להגדלת הפינוי בינוי. 

לצד זאת מקדמת הממשלה במסגרת חוק ההסדרים רפורמת ענק להאצת הבנייה בהתחדשות עירונית. הרפורמה מסירה חסמים רבים בקידום פרויקטים של פינוי-בינוי וכוללת בין היתר צעדים לצמצום התופעה של דיירים סרבנים, הגברת ההגנה על דיירים מפני החתמות פוגעניות ויזמים שאינם מצליחים לקדם את הבנייה במתחמים, יצירת וודאות והפחתת רגולציה לאורך תהליך הפינוי בינוי והעמקת הקלות המס בפרויקטים אלו. בנוסף, תשקיע הממשלה סך של כחצי מיליארד ש"ח בתשתיות התומכות בפרויקטים להתחדשות עירונית על מנת לאפשר את תוספת יחידות הדיור במרקם הבנוי.

הסבת משרדים לדירות מגורים. לאור עודף ההיצע המשמעותי של קרקעות פנויות המיועדות לשימושי משרדים, וכן בשל הצורך בהגדלת היצע הדיור, באזורי הביקוש בפרט, במסגרת חוק ההסדרים מקדמת הממשלה הסבת שטחי משרדים לדירות, דירות קטנות להשכרה לטווח ארוך, מעונות סטודנטים ודיור מוגן במסגרת הליך רישוי בשיעור של עד 30% משטחי המשרדים המתוכננים. המנגנון יאפשר המרה מהירה של שטחי משרדים לשימושי דיור כאמור בהליך מקוצר וללא הליך תכנון מחדש.