והרי החדשות, היקרות

אחת השאלות המרכזיות שבהן עוסק שוק הנדל"ן לקראת השנה החדשה נוגעת לעתיד מחירי הדירות בישראל. די להתבונן בנתוני המדד שהתפרסם השבוע, בישר על עלייה של כחצי אחוז בחודשים ספטמבר-אוקטובר 2024, עם עלייה שנתית הקרובה ל־7%. עליות מפתיעות נרשמו במגוון מחוזות, כאשר ביניהם בולטים חיפה עם עלייה של 11.1% ומחוז הצפון עם 9.5%, ואחריהם מרכז (7.7%), תל אביב (5.9%), דרום (5.2%) וירושלים (1.7%).

מה כל זה אומר? האם נחצה ב־2025 את רף אחוז העלייה הדו ספרתי? ולא נשכח את העלאת שיעור המע"מ ל־18% בתחילת 2025 ואת השלומיאליות המובילה לצמצום בענף הבנייה, עם מחסור מתמשך בכוח אדם מקצועי, ועלויות הבנייה שממשיכות לשבור שיאים בגלל התייקרות המוצרים, המצור החות'י והמשבר מול טורקיה.

לצד זאת, על פי דוח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שהתפרסם השבוע, נכון לסוף אוקטובר 2024 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה ברחבי הארץ עמד על כ־70 אלף (כ־55% מהן במחוז המרכז) כאשר ברובן הגדול הבנייה כבר החלה. האם זה יביא להורדת מחירים?

רבים מהאנשים בונים על עליית המחירים והביקושים שאחרי המלחמה ורק אז יעמידו את הדירה למכירה. אבל כבר למדנו על שוק יד שנייה, שהמחירים בו יורדים כאשר היצע הדירות נוסק. גם היום בשוק זה, בלי מבצעי המימון השונים מסוג 80/20, מתווכים מדווחים על ירידת מחירים. מהי אותה ירידה? תוצאה של התפשרות על המחיר.

מצאנו גם יזמים המציעים לרוכשים לשלם 5% ו־10% במעמד הרכישה כאשר הם מצידם סופגים את עלויות המימון עד להשלמת הפרויקט.

ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל: "מצד אחד משלמים סכום זעום יחסית ויש שלוש שנים בממוצע למכור את הדירה, ובינתיים מחיר הדירה הזו יעלה"

"עבור משפרי דיור שאינם לחוצים מדובר בהזדמנות פנטסטית, שכן מצד אחד הם משלמים סכום זעום יחסית ויש להם שלוש שנים בממוצע למכור את דירתם - ורק בסיום הבנייה יצטרכו להשלים את ההון לדירה - אבל בינתיים בתקופה הזו סביר שמחיר הדירה שלהם יעלה", מסביר ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל.

אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק של חברת רוטשטיין: "הבנתי שהעבודה שלי היא לא רק להציג דירות, אלא לעזור לאנשים להרגיש יציבות ותחושת בית"

אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק של חברת רוטשטיין, מסבירה על האתגר שבשיווק דירות בתקופה של אי ודאות וחשש: "הבנתי שהעבודה שלי היא לא רק להציג דירות, אלא לעזור לאנשים להרגיש יציבות ותחושת בית. אני זוכרת במיוחד זוג צעיר שחיפש מקום בטוח שיוכל להתחיל בו חיים חדשים. קיימנו שיחות רבות מהשטח, עם סרטוני וידאו וסיורים וירטואליים שהעברנו להם בשידור חי כדי להמחיש את הסביבה, את החדרים, את השקט והביטחון שהפרויקט מספק. הם אמרו לי, 'את מצליחה להכניס אותנו לדירה, אפילו כשאנחנו לא שם".

רוח גבית מהיזמים

תמיד זול יותר לקנות את הדירות הנמכרות "על הנייר", אבל בתחום זה בונים פחות ופחות, מה שישפיע בהכרח על ההיצע והביקוש, כי אם אין דירות על הנייר נשמע שגם לא מתכוננים להתחיל ולבנות. על פניו, לקבלנים אין מה לדאוג. תזרים המזומנים שלהם רשם גידול חד ב־40% ממכירת דירות חדשות ביחס לשנה הקודמת. הסיבה היא הטריק שבו נוקטים כמעט כולם. המחירים יעלו בעתיד, אז למה לא תשלם 20% או פחות עכשיו ואת היתרה עם קבלת מפתח. אבל אליה וקוץ בה: בהתבסס על דוחות מע"מ של הקבלנים נמצא כי דווקא חלה ירידה של 9% בתזרים בפועל, ממצא שיש בו כדי לרמז על תרומתם של מבצעי המימון של הקבלנים למכירות.

עד כמה משקף מדד הלמ"ס של מחירי הדירות את המציאות לעומת כותרת העיתונים ועד כמה משקפים באמת מבצעי 80/20 את מחירי הדירות האמיתיים, אם אין בכוונת חלק ניכר מהרוכשים להישאר עם ה־80% כי לא שילמו עליו בפועל? סקירה מקיפה שערך אתר מדלן עבור נדל"ן היום של מחירי דירות 4 חדרים בערים בישראל, מלמדת כי ברבות מהערים המרכזיות והגדולות נרשמת עלייה גבוהה יותר במחירי דירות חדשות, מאשר דירות יד שנייה (ראו בטבלה). זאת, סביר להניח, תוצאה של ההעדפה הברורה של משקי הבית בכל הארץ לדירות עם ממ"ד, על רקע המלחמה, וגם מבצעי המימון של קבלנים.

מנכ"ל מדלן, טל קופל: "ב־2024 אנחנו רואים בבירור את שינוי העומק ש־7 באוקטובר גרם לשוק הנדל"ן הישראלי. ההבנה שאין חלק במדינה שבו ממ"ד אינו קריטי לאיכות החיים הסיטה את הישראלים לדירות חדשות או לדירות יד שנייה בעלות ממ"ד - כלומר חדשות יחסית. הנהירה לדירות חדשות קיבלה רוח גבית ממבצעי היזמים, שפתרו עבור רבים את שאלת המימון, בניגוד לשוק יד שנייה שבו אין אפשרויות מימון כל כך גמישות. התוצאה היא עליית מחירים בדירות החדשות - גם כשלוקחים בחשבון את המבצעים - וירידה קלה במחירי דירות יד שנייה בערים מסוימות".

לדעת לנצל את ההטבות

הנה כמה דוגמאות מהצפון, המרכז והדרום: בעיר הגדולה בישראל במספר התושבים - ירושלים - מחיר דירת 4 חדרים חדשה עומד על כ־3.443 מיליון ש"ח - עלייה של כ־8% ביחס ל־2023. בתל אביב אף נרשמה מגמה חדה יותר כשמחיר דירות חדשות עומד על כ־5.405 מיליון ש"ח - עלייה של כ-9% לעומת שנת 2023. מחיר דירת יד שנייה עומד על כ־4.201 מיליון ש"ח המשקפים ירידה של כ־2% במחיר הממוצע ביחס ל־2023.

בחיפה, העיר השלישית בגודלה בישראל והגדולה ביותר באזור הצפון, המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה עומד על כ־2.435 מיליון ש"ח - עלייה של 15% משנת 2023. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים מיד שנייה עומד על כ־1.586 מיליון ש"ח - עלייה של אחוז אחד בלבד.

בראשון לציון מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה עומד על כ־2.864 מיליון ש"ח - עלייה של 19%, ומחירה של דירת יד שנייה בת 4 חדרים עומד על כ־2.449 מיליון ש"ח - עלייה של כ-3%. בעיר החוף אשדוד - העיר השביעית בגודלה בישראל במספר התושבים - מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה הוא כ־2.513 מיליון ש"ח ואילו מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה הוא 2.051 מיליון ש"ח.

תמיר לולו, סמנכ"ל השיווק והמכירות של אפריקה ישראל מגורים, מסכם: "זה הזמן לנדל"ן בפריפריה הגאוגרפית. ערי הפריפריה מציעות עוד ועוד פרויקטים איכותיים, במחירים נגישים המתאפיינים בנגישותם התחבורתית, דבר המטשטש את החיסרון ארוך השנים עמו מזוהים מגורים באזור זה - המרחק מאזורי התעסוקה, מסחר, רפואה ועוד.

תמיר לולו, סמנכ"ל השיווק והמכירות של אפריקה ישראל מגורים: “זה הזמן לנדל"ן בערי הפריפריה הגאוגרפית, שמציעות עוד ועוד פרויקטים איכותיים"

"שנית, למשקיעים אני ממליץ לשים לב לכך שבשונה מכך שרוב הפרויקטים בשיווק מיועדים לאכלוס ארוך טווח, בשוק הנדל"ן כיום קיימות דירות המיועדות לאכלוס קרוב, בטווח של תוך שנה עד שנתיים בלבד. הטיפ שלי אל רוכשי הדירות, הוא לעשות שימוש בהטבות המימון המוצעים להם מטעם קבלן הפרויקט. ניצול ההטבה עם פריסת התשלומים לטווח ארוך, הינו פעולה מושכלת לאור הצפי שתהיינה התייצבות ובהירות של הריבית בעוד כשנתיים".