יהודה ושמורון : האוכלוסייה בצמיחה, הבנייה בהקפאה

מאז פרוץ המלחמה מתחוללת ביהודה ושומרון תופעה מוזרה: מצד אחד, השלמה אצל חלקים בציבור כי הבנייה וההתיישבות באזורים אלו היא חיונית, ומצד שני מגמת עצירה בביקושים. לאלו מצטרף אישור סל של צעדים - שנעשה לאחרונה על ידי הקבינט בהובלתו של שר האוצר בצלאל סמוטריץ' - הכולל הכשרת חמישה מאחזים בלתי חוקיים: אביתר, שדה אפרים, אדוריים, חלץ וגבעת אסף. מה בדיוק קורה כאן והאם הביקושים צפויים להתפרץ מחדש? האם זו תקופה של הזדמנויות?

מלחמת חרבות ברזל פרצה כששוק הנדל"ן סבל מהאטה ומירידה במספר העסקאות לרכישת דירות חדשות. המלחמה עצרה את הביקושים באופן כמעט מוחלט אולם כחודשיים לאחר מכן הם חזרו לעלות, עד שבחודשים מרץ ואפריל מספר העסקאות לרכישת דירות חדשות כבר זינק בעשרות אחוזים לעומת המספרים של טרום המלחמה.

המגמה של עלייה בעסקאות מאז תחילת המלחמה אפיינה את מרבית המחוזות בארץ, כולל את מחוז הדרום והצפון, אולם נתקעה במחוז יהודה ושומרון ועקומת הביקושים באזור נותרה נמוכה וכמעט ללא שינוי מאז אוקטובר 2023. גורמים בענף מתקשים להסביר את התופעה, שכן בדרום הארץ ובצפונה המכירות המשיכו למרות פינוי התושבים והמשך ירי הטילים.

לא רק הביקושים קפאו ביהודה ושומרון, אלא גם התחלות הבנייה. בשנת 2023 החלו להיבנות בשטחים 1758 יחידות דיור בלבד - ירידה של 31% ביחס לשנת 2022 שבה החלו להבנות 2,556 יח"ד. באותה שנה שיעורי הירידה בכל הארץ עמדו על 9% בלבד ובמחוזות חיפה והצפון אף נרשמה עלייה בהתחלות הבנייה.

התחזית: צמיחה מואצת

היזמים שפעילים באזור יהודה ושומרון מעריכים שהירידה בביקושים ומכירת הדירות האיטית תגרור את המשך הירידה בהתחלות הבנייה ותייצר בשנים הקרובות מחסור בדירות כאשר הביקושים יחזרו להתעורר.

לצד כל אלו, מחקר חדש מגלה כי אוכלוסיית המתיישבים ביהודה ושומרון גדלה בכמעט 3% בשנת 2023. לפי הדו"ח המבוסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אוכלוסיית המתיישבים היהודים קפצה מ־502,991 בשנת 2022 ל־517,407 ב־2023, נכון ל־31 בדצמבר 2023. בחמש השנים האחרונות, נכתב בדו"ח, גדלה האוכלוסייה ביותר מ־15% ובשנה שעברה עברה את רף חצי המיליון.

הדו"ח, שאותו חשף שילה פריד בעיתון "מקור ראשון", חוזה "צמיחה מואצת" בשנים הקרובות וטוען כי טבח חמאס ב־7 באוקטובר שינה את עמדתם של ישראלים רבים שבעבר התנגדו לבנייה ישראלית בשטחי יהודה ושומרון.

על פי נתונים שפרסמה מועצת יש"ע בשנים האחרונות, גדלה בעשור האחרון ההתיישבות ב־143,607 תושבים - עלייה של 40%. משנת 2012, גדלה אוכלוסיית האזור בממוצע ב־3.4% בכל שנה.

נאחזים באידיאולוגיה

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, מסביר: "הביקושים ביהודה ושומרון ניתנים לחלוקה גסה לשתי קטגוריות: הקטגוריה הראשונה היא ביקוש מסיבות אידאולוגיות, בעיקר מצד משפחות דתיות לאומיות אשר רואות בהתיישבות דרך חיים אידיאולוגית עם חיבור לאמונה דתית. הקטגוריה השנייה היא ביקוש מסיבות כלכליות. משפחות חילוניות ודתיות רבות העתיקו מגוריהן לישובים על קו התפר עם נגישות יחסית קלה, בעיקר מסיבות של שיפור איכות חיים לבית פרטי עם גינה או דירה עם גינה, וכל זה במחיר של דירה קטנה בעיר הקרובה שממנה עברו.

"עם זאת, מאז תחילת המלחמה ישנה ירידה חדה בביקוש מסיבות כלכליות ותחושת חוסר הביטחון להתגורר סמוך ליישובים ערביים. ייתכן וייקח זמן עד שהביקוש יחזור לרמה שלפני המלחמה, וזה תלוי בהתפתחויות שיחולו ביהודה ושומרון ובכלל מול הפלשתינים. לגבי הביקוש האידאולוגי - הוא ממשיך להיות יציב מצד משפחות מהמגזר הדתי לאומי ואולי אף צפוי להתגבר".

טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת רם אדרת, מציינת כי בערי יהודה ושומרון נוצר מצב של "ביקושים כבושים" וההערכה היא, על פי ההתעניינות בפרויקטים, שהם יחזרו ויתפרצו עם תום המלחמה. כיום בונה החברה את פרויקט "רמת אדרת" באריאל הכולל 292 יח"ד בכ־15 בניינים בני 8-4 קומות. הפרויקט ממוקם בכניסה לעיר, בשכונה החדשה "אריאל דרום" ליד מתחם הקניות המרכזי, מוסדות חינוך, אוניברסיטת אריאל והיכל התרבות של אריאל. מרבית הדירות בפרויקט נמכרו וכיום החברה מציעה מגוון של דירות במסגרת מבצעי מימון המיועדים גם לדירות עם מועד מסירה קרוב וגם לאלו עם מועדים רחוקים.

"מבצעי המימון שלנו מיועדים גם לדירות עם מועד מסירה קרוב וגם לכאלו עם מועדים רחוקים", אומרת שרון, "ההתעניינות היא בעיקר מצד משפרי דיור מתוך העיר, שיכולים במסגרת מבצעי מימון לשריין לעצמם דירה חדשה וגדולה יותר עם הון עצמי מינימלי ולשלם את היתרה רק באכלוס וכך לדחות את נטילת המשכנתה וליהנות מעליית הערך של הדירה החדשה והישנה. גם תושבי חוץ ועולים חדשים מתעניינים ברכישה במסגרת מבצעי המימון ולאור הפטור שיש להם ממס רכישה".

טלי שרון, רם אדרת: "נוצר בערי יו"ש מצב של 'ביקושים כבושים' וההערכה היא, על פי ההתעניינות בפרויקטים, שהם יחזרו ויתפרצו עם תום המלחמה. ההתעניינות אצלנו היא בעיקר מצד משפרי דיור ומצד תושבי חוץ ועולים חדשים".

דרור אוהב ציון, דרא שיווק נדל"ן: "הירידה החדה בביקוש נובעת מסיבות כלכליות ותחושת חוסר הביטחון להתגורר סמוך ליישובים ערביים. ייתכן וייקח זמן עד שהביקוש יחזור לרמה שלפני המלחמה, וזה תלוי בהתפתחויות שיחולו ביהודה ושומרון".