לרוב זה עובר מתחת לרדאר. בתי הדין מעבירים פסיקה והיא באה לידי ביטוי כתקדים להמשך הדרך המשפטית. שלא כמו חוק או תקינה, המודעות הציבורית לפסיקות הללו היא כמעט אפסית. פרויקט מיוחד של נדל”ן היום מאגד עבורכם את הפסיקות המשפטיות ששינו את פני הנדל״ן במדינה בשנה האחרונה.
עדכון החקיקה שהוכיח: התחדשות עירונית היא משימה לאומית
בכל הקשור להתחדשות עירונית, שנת 2023 תיזכר כשנה בה התקבל עדכון החקיקה המשמעותי ביותר מאז יציאתה לדרך של התכנית הממשלתית להתחדשות עירונית. ב-9.5.23 אישרה ועדת הפנים של הכנסת את הפחתת הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ”א 38 הריסה ובנייה, מ-80% מקרב בעלי הדירות בבניין – לשני שליש בלבד מקרב בעלי הדירות בבניין (כ-66%).
״כמשרד המוביל אלפי בעלי דירות בהתחדשות עירונית ברחבי הארץ״, אומר עו”ד רועי דהן, שותף ומייסד משרד KDC, “אנו עוקבים אחרי החקיקה בתחום כבר שנים ארוכות, ולכן אנו מאמינים כי הפחתת הרוב לאחוזים הללו משקפת איזון ראוי בין בעלי הדירות המעוניינים בפרויקט לבין אלו שלא. בנוסף, החוק מהווה בעצם אמירה ברורה והסכמה מטעם רשויות החוק כי עתיד הנדל”ן למגורים נשען על פרויקטי התחדשות עירונית, בעיקר במציאות של היעדר קרקעות מופשרות לבנייה. החלטת הועדה אמנם ניתנה במאי 2023, אך התבררה כרלוונטית מאד לימים הקשים העוברים על המדינה מאז ה-7 באוקטובר. המלחמה הוכיחה כי התחדשות עירונית היא מעבר לעסקה כדאית כלכלית לכלל השותפים בה – מעל הכל היא תכנית להצלת חיי אדם, וחשוב שתינתן לבעלי הדירות המעוניינים בכך הזדמנות אמיתית לשפר את חייהם ולהתמגן״.
הפסיקה שתביא להפסדי ענק של הוועדות המקומיות באוגוסט 2023
אושר תקדים: בית המשפט העליון קבע כי הכנסייה האוונגלית האפיסקופלית ברמלה לא תחויב בהיטל השבחה על קרקע שמכרה. בכך, למעשה נפסק כי מוסד ציבור יהיה פטור מהיטל השבחה במכירת מקרקעין.
בפרשה זו עסק בית המשפט העליון בפרשנות סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, המסדיר מתן פטור מתשלום של היטל השבחה למוסד ציבורי, ולפיו “השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל”ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות”.
הוועדה המקומית רמלה וגם היועמ”ש לממשלה ביקשו לקבוע כי הפרשנות הראויה להסדר האמור הינה: מוסד העוסק במטרות ציבוריות כמתואר בחוק, זכאי לקבל פטור מהיטל השבחה בשל עסקת מכר מקרקעין, בהתקיים תנאי כפול ומצטבר – לפיו הוא יידרש להראות כי המקרקעין משמשים או מיועדים לשמש למטרות הציבוריות הקבועות בסעיף, ,וגם כי התמורה בעד מכירתם תשמש למטרות שכאלה, כאשר מדובר במימוש על ידי מכר.
עו”ד ד”ר קייס נאסר, שותף ומוביל מחלקת תכנון ובניה סניף חיפה במשרד עורכי דין פירון, מסביר כי “בית המשפט העליון, על בסיס פרשנות לשונית ותכליתית לסעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק, דחה את הטיעון הנ”ל וקבע כי בהתאם לנוסחו העדכני של החוק, די בכך שתתקיים אחת מבין שתי חלופות לצורך תחולת הפטור: הראשונה – שהמקרקעין עצמם משמשים או מיועדים לשמש לאחת המטרות המנויות בסעיף; השנייה – שהתמורה המתקבלת בעד המקרקעין, כאשר מדובר במימוש על ידי מכר, משמשת או מיועדת לשמש לאותן המטרות. בתוך כך, קבע בית המשפט כי תכליתו של הסדר זה היא לעודד פעילות של גופים הפועלים לטובת הציבור לא רק ברמה המקומית אלה גם ברמה ארצית”.
לפסק הדין השלכה רוחבית והוא נוגע לכלל הוועדות המקומיות בארץ. מצד הוועדות, יישום פסק הדין יביא להפסד של היטלי השבחה בסכומי עתק; מהצד השני, פסק הדין מעניק תמיכה גדולה לפעילות הציבורית של הגופים הציבוריים בישראל.
פסק דין דרמטי
פוטר בעלי נכסים בתל אביב מהיטלי השבחה
בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל את הערעור שהגיש בעל דירה מרובע 3 בתל אביב. ההחלטה צפויה לחסוך לבעלי הנכסים ברובעים 3 ו-4 בעיר בין עשרות למאות אלפי שקלים בגין היטלי השבחה.
מדובר בפסק דין דרמטי המבטל חלקית את החלטת ועדת הערר לתכנון ולבנייה תל אביב לחייב בעלי נכסים ברובע 3 בהיטלי השבחה בגין תכנית הרובעים בעיר – ופוסק כי יש להתחשב בעליית השווי של הדירות ברובע, שנקבעה כתוצאה מתמ”א 38 (תכנית היסוד של “תכנית הרובעים”) הפוטרת את בעלי הנכסים מהיטלי השבחה.
המשמעות של פסק הדין היא אדירה, שכן הוא גוזר הפחתה משמעותית בהיטלי ההשבחה שיחולו על תושבי רובעים 3 ו-4, ובהתאם יפחית בעשרות מיליוני שקלים את ההכנסות להן קיוותה עיריית תל אביב בגין היטלי ההשבחה.
הפסיקה שתחסוך ליזמים מאות אלפי שקלים פר פרויקט
פסק-דין תקדימי חדש שפורסם לקראת סוף השנה בבית המשפט המחוזי בתל אביב מאפשר לראשונה ניכוי מע”מ ששילמו דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית על ידי היזם.
במרכז המקרה שהגיעה לפתחה של השופטת ירדנה סרוסי עומד יזם שהתקשר עם 89 בעלי דירות במתחם פינוי בינוי בעיר פתח תקווה. כחלק מהעסקה וכנהוג בפרויקטים מסוג זה, נשא היזם בשכר טרחת עורך דין הדיירים בפרויקט. החברה טענה כי מאחר ושכר טרחת עורך דין הדיירים נועד לשם הקמת הפרויקט – יש לאפשר לה לנכותו. רשות המיסים מנגד טענה כי מאחר ומדובר בשירות הניתן לדיירים, ולא למערערת, הרי שלא ניתן לנכותו. זאת, בהמשך לעמדת המחלקה המקצועית בהחלטת רשות המיסים משנת 2018, שקבעה כי יזמים לא יוכלו לקזז את המע”מ בגין חשבונית שכר טרחת עורך דין הדיירים, גם אם הם שילמו אותה, וכי על עורך דין הדיירים להוציא את החשבונית לדיירים ולא ליזם.
הערעור של החברה התקבל כאמור, ונקבע כי היזמים בפרויקט התחדשות עירונית יוכלו לקזז את מע”מ התשומות בחשבונית המתקבלת על ידי עורך דין הדיירים, ובכך לחסוך סכומים המוערכים במאות אלפי שקלים לפרויקט, שייגרעו מהסכומים שעליהם להעביר לקופת המדינה.
עו”ד ורו”ח דן טולדנו, מוביל תחום מיסוי נדל”ן במשרד ארנון, תדמור-לוי מסביר: “השופטת הגיעה למסקנה כי לולא השירות של עורכי הדין הפרויקט לא היה יוצא לפועל, והפעילה בהקשר זה את ‘מבחן הנסיבות’ בהתאם להלכת קסוטו המחייבת של בית-המשפט העליון. המבחן הוביל למסקנתה של השופטת כי אין להבחין בין תשלום עבור שכר טרחת ב”כ הדיירים ובין כל תשלום אחר שנועד להקים את הפרויקט ומותר בניכוי מע”מ, וזאת גם אם התשלום מיועד להנאת הדיירים”.
הפסיקה מאפשרת כעת ליזמים לקזז את המע”מ בגין שכר הטרחה (שמהווה הוצאה גדולה בפרויקט) ובכך קופת היזמים תוכל להיות מעושרת במקום שכספים אלה יגיעו לקופת המדינה. יש לשים לב כי בעקבות הפסיקה, גדלה החשיבות בבדיקה מקצועית משפטית של הסכמי שכר הטרחה בין נותני השירותים של הבעלים לבין היזם, על מנת לוודא שהיזם אכן יוכל לקזז את המע”מ בגינן באופן צופה פני עתיד, וכן לצורך בחינת האפשרות לבצע את הקיזוזים רטרואקטיביים במקרים של חשבוניות קודמות.
הפסיקה שמבקשת לשים סוף לתופעת הסחטנות של דיירים סרבנים
פסק דין חדש של בית המשפט קובע כי דיירים סרבנים התוקעים פרויקטים של התחדשות עירונית למשך שנים רבות – עלולים להיקנס במיליונים.
״פסק הדין עוסק בתופעה הפסולה לפיה פרויקטים רבים של התחדשות עירונית נאלצים להתמודד עם דייר המשוכנע כי לו ‘מגיע יותר מאשר לכל שכניו’, ולא מוכן להתפשר גם יגרור מאבקים משפטיים למשך שנים רבות. ברב המקרים, לאחר תביעה מצד שכניו, אותו דייר יוכרז כ-’דייר סרבן’ על פי דין, מה שיאפשר את המשך הפרויקט בתנאים מסוימים. עם זאת, מצב זה גורם לכך שכל הצדדים בפרויקט, ובראש ובראשונה שכניו של הדייר הסרבן, יוצאים נפסדים בשל הדחייה המשמעותית של מועד מימוש הפרויקט”, מסביר עו”ד חגי אדורם, המייצג חברות בנייה.
במקרה המדובר, השופטת מיכל אניסמן מאותתת לשוק בפסק דינה בעניין מתחם ההסתדרות בגבעתיים, במסגרתו הגישו שכני הבניין תביעה כנגד בעלת דירה מבוגרת אשר לטענתם מכשילה בחוסר תום לב את מימוש הפרויקט. זאת, כשלמרבה הפליאה הדיירת הקשישה כלל לא מתגוררת בדירה. בפסיקתו, קבע בית המשפט המחוזי כי העובדה שמדובר בדיירת מבוגרת אינה מצדיקה את סירובה (שנמשך על פני חמש שנים) לקדם את פרויקט ההתחדשות. בהתאם לכך, הורה בית המשפט על מינוי בעל תפקיד שיהיה מוסמך לחתום במקומה של הדיירת, בכדי לאפשר להוציא אל הפועל פרויקט מגורים חדשני לרווחת מאות משפחות המשוועות לו.
במקרה דומה אחר, בעלי דירות במתחם ענק של פינוי בינוי בהרצליה תבעו שלוש משפחות של בעלים סרבנים, כאשר התובעים טענו שמדובר בסירוב בלתי סביר מצד הנתבעים שמעכב את הוצאת הפרויקט לפועל. הסרבנים טענו מנגד שישנו קיפוח כלפיהם בתמורה שהוצעה להם בשטח הדירות החדשות לעומת בעלים אחרים. גם במקרה הזה התנאים להגשת התביעה התקיימו: בעלי הדירות בבניין, המהווים את הרוב הדרוש, חתמו על ההסכם עם היזם, המתחם הוכרז כמתחם פינוי בינוי וכן אושרה התכנית החדשה.
עו”ד שוקי לוי, שותף וראש תחום התחדשות עירונית במחלקת הנדל”ן ומלונאות במשרד ליפא מאיר ושות’ מציין כי “בית המשפט קבע כי מדובר בפרויקט כדאי מבחינה כלכלית עבור כל הבעלים, וסירוב הנתבעים להתקשר בהסכם, בטענה כי מנגנון חישוב התמורה הוא מקפח – אינו סביר. עוד, נפסק כי כל אחד מזוגות הסרבנים הנתבעים יחויב לשלם לתובעים פיצוי בסך 2.6 מיליון שקל, אולם השופטת נתנה לנתבעים הזדמנות אחרונה להסכים לעסקת פינוי ובינוי בתוך חודש ממתן פסק הדין, בטרם ייכנס החיוב בפיצוי לתוקף”.
פסק הדין קובע כי בתי המשפט לא יבחנו עוד את כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי מנקודת מבטם הסובייקטיבית של בעלי הדירות, לרבות הסרבנים, אלא מנקודת מבט אובייקטיבית אשר בוחנת את הפרויקט כמכלול. כלומר, אם מדובר בשוויון מהותי בין התמורות המוענקות לבעלי הדירות. פסק הדין מצר את יכולת טיעוניהם של סרבנים, ומעתה יהא קשה יותר לבעלי דירות לטעון לסירוב מוצדק עקב אי חתימתם לעסקה, גם במקרה בו לא כל בעלי הדירה יזכו לתמורה זהה.
זווית חדשנית לחישוב היטל השבחה במיזמי תמ”א 38
במסגרת פסק דין תקדימי בבית המשפט המחוזי בתל אביב – השופט גלעד הס, אשר בעבר כיהן כיו”ר ועדת הערר לתכנון והבניה, קבע את הנוסחה לחישוב היטל השבחה במסגרת תכניות מתאר מפורטות עירוניות המוסיפות זכויות בניה נוספות, מעבר לסל הזכויות שניתן במסגרת תמ”א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק בפני רעידות אדמה.
עו”ד אוהד גביש, עורך דין במחלקת הנדל”ן במשרד עמית, פולק, מטלון ושות’ מסביר: “בהתאם לפסק הדין, בשלב הראשון לקביעת ההשבחה, יערך חישוב ההשבחה הכוללת הנובעת מכלל האקט התכנוני. כלומר, חישוב ההשבחה שנבעה מתוספת הזכויות בפרויקט, הן אלו שהתווספו בכוחה של תמ”א 38 והן מכוחה של התכנית המפורטת; בשלב השני לקביעת ההשבחה, יש לחשב את היחס בין השטחים שנוספו ומומשו מכח התכנית המפורטת ולבין סך השטחים שנוספו ומומש הן מכוח תמ”א 38 ומכח התכנית המפורטת; בשלב השלישי לחישוב ההשבחה, יש להכפיל את היחס בין התכניות בשווי ההשבחה הכללית שנקבע בשלב הראשון (בלי לקחת בחשבון השבחה מאישור ממ”ד והקלות). המכפלה תהיה ההשבחה שאינה פטורה, כאשר היטל ההשבחה יהווה את מחציתה”.
עו”ד גביש מסכם ואומר כי “פסק הדין מציג זווית חדשנית והגיונית לחישוב היטלי השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית המתבססים על תכניות מפורטות שאושרו מכוח תמ”א 38, כגון תכניות הרובעים בתל אביב, תכניות הר/2213 בהרצליה וכיו”ב”
העליון קבע לא חייבים לתת תוספת שווה בפרויקטים של תמ”א 38
כיצד שומרים על שוויון בין בעלי דירות בפרויקטי תמ”א 38, או כל תוכנית אחרת שבאה במקומה? זוהי שאלת השאלות. בעלי הדירות דורשים מחד “לקבל את מה שמגיע להם”, ולצד זאת ולא פחות חשוב – “לא לקבל פחות ממה שמקבל השכן”.
על פי הנוהג הקיים, הדירות בבניין זוכות לתמורות שוות, כאשר כל אחת מהדירות מקבלת תוספת מטרים אחידה. בפסק דין של בית המשפט העליון, שניתן בנובמבר 2023, נקבעו מושכלות יסוד חדשות ומהותיות בסוגיה זו.
במסגרת פרויקט הריסה ובניה (תמ”א 38) בתל אביב נקבע כי לדירות הגדולות יתווספו 23 מ”ר ואילו לדירות הקטנות והבינוניות יתוספו 19 מ”ר. 11 בעלי דירות חתמו על ההסכם, ואילו בעלת הדירה האחרונה סירבה לחתום בטענה שהיא מופלית לרעה, משום שהיא מקבלת תוספת שטח קטנה יותר מזו הניתנת לדירות הגדולות.
המתנגדת חויבה על ידי המפקחת על המקרקעין לחתום על ההסכם (במסגרת תביעת דייר סרבן) וערערה לבית המשפט המחוזי, אשר הותיר את פסק דינה של המפקחת על כנו. משכך, עתרה המתנגדת לעליון אשר קבע, כי “את הבחינה לפגיעה בשוויון יש לבצע תוך השוואה בין שווים ולא בין מי שקיים שוני מהותי ביניהם. לפיכך, העובדה כי לבעלי דירות מוצא שונות ניתנות דירות תמורה עם תוספת שונה של מטראז’, אין בה כדי להקים טענה להפליה”.
״מדובר בפסיקה משמעותית ביותר בעולם ההתחדשות העירונית, הקובעת כי אין חובה להעניק תוספת שטח אחידה לכל הדירות בבניין אם שטחן במצב הקיים אינו זהה, אך יש להקצות תוספת שטח שווה לדירות ששטחן במצב הקיים זהה (אותם טיפוסי דירות)”, מסכם עורך הדין דן הלפרט, סגן יו”ר ועדת התחדשות עירונית ארצית של לשכת עורכי הדין, המתמחה במקרקעין והתחדשות עירונית.
הפסיקה שקבעה: יש לתת משקל מכריע לכוונות הסובייקטיביות של הצדדים
פסיקה חדשה של בית המשפט עוסקת בסיווג נכס לצרכי הטלת מיסוי מקרקעין: האם רכישת בית מגורים הניצב על מגרש תחויב במס רכישה החל על רכישת דירת מגורים, למרות שנרכש למטרות אחרות?
לדברי עו”ד אהוד נדב, ראש מחלקת מיסים במשרד עורכי הדין יהודה רוה ושות’: “פסק הדין שניתן השנה עסק בזוג שרכש בית מגורים שניצב על מגרש. לצרכי מס רכישה, הרוכשים דיווחו על הרכישה כרכישת דירת מגורים, ומאחר שפעלו במקביל למכירת דירה אחרת שהייתה בבעלותם, ביקשו להנות מההקלות במס רכישה בגין רכישת דירה יחידה. הבית שימש למגורים קודם לרכישה, ובסמוך לאחר הרכישה הקונים החדשים המשיכו להשכירו”.
“עם זאת, מנהל מס שבח ולאחריו ועדת הערר, סירבו לקבל את גישת הקונים ותחת זו מצאו כי יש למסות את הרכישה כרכישת ‘נכס אחר’ שאינו דירת מגורים. לגישתם, בחינת הנסיבות הקונקרטיות לימדה כי כוונתם הסובייקטיבית של הרוכשים סמוך לרכישה לא היתה לרכוש את הבית ע”מ שישמש למגורים, אלא כוונתם היתה להרוס את הבית ותחתיו לבנות בית אחר. בהתאם, נשללה יכולת הרוכשים להנות מההקלות במס רכישה”, ממשיך עו”ד נדב.
“מהחלטה זו של בית המשפט עולה כי מהותו האובייקטיבית של הנכס הנרכש אינה חזות הכל לענייני סיווגו לצרכי מיסוי מקרקעין, ויש משמעות (לעיתים דרמטית) לכוונות הסובייקטיביות של הנישום (הנלמדות מתוך הנסיבות). המבחן הוא משולב – אובייקטיבי וסובייקטיבי.
כוונות סובייקטיביות בהחלט יכולות לחרוץ את סיווג הנכס לצרכי מס, וממילא נודעת חשיבות רבה לפעולות הנעשות בסמוך לכך. ללא ספק, יעוץ מקצועי מקדים חיוני ויכול לסייע”, מסכם עו”ד נדב את המקרה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו