"משבר הדיור בישראל הוא תולדה של מדיניות המיסוי על המקרקעין"

מדינת ישראל נאבקת כבר למעלה מעשור מאבק עקר בניסיון להוריד את מחירי הדיור. מאבק שהיא מפסידה בו שוב ושוב.  ב 2022 עלו מחירי הדיור בלמעלה מ 19%  ואמנם במהלך 2023 החלה התמתנות קלה עקב סביבת ריבית גבוהה וחוסר וודאות פוליטית, אך עדיין אנו נמצאים בסביבת מחירים בה רוב האוכלוסייה מתקשה לקנות  דירה.

הפתרונות שנוסו עד כה, כללו ניסיונות להגברת ההיצע באמצעות שינויים בהליכי התכנון ושיווק מסובסד בהגרלות בין קבוצת זכאים שנקבעו על פי קריטריונים. תכניות השיווק השונות, כמו "מחיר מטרה", "מחיר מופחת" או "מחיר למשתכן" , לא תרמו במאום להורדת מחירי הדיור. יתכן ואף הושגה תוצאה הפוכה: התכניות הביאו להשתתפות של חלק מן הציבור בצד הביקוש שאילולא יישומן, לא היו רוכשים דירות מגורים. הגדלת הביקוש ללא הגדלת ההיצע, הביאה אפוא לעלייה נוספת במדד הדיור. מלבד אלה שהשתתפו בתכניות השיווק וזכו בהן, הציבור הרחב רק סבל בעטיין מעליית מחירים נוספת.

מדיניות מס בהחלט עשויה להשפיע על מחירים של מוצרים ועשויה להשיג יעדים חברתיים, אך מדיניות המס של מדינת ישראל בכל הנוגע לתחום הנדל"ן השיגה יעדים הפוכים מאלה הנדרשים. חוסר הבנה, גישות ארכאיות ופופוליסטיות, הביאו לתוצאות הפוכות מאלה שציפו להן.

באילו מיסים יכולה המדינה להתערב על מנת להשפיע על מחירי הדיור?

מס שבח -חל על הרווח ממכירת הנכס.  בישראל, שיעור מס השבח על דירות מגורים נע בין אפס ל 25% כתלות במועד רכישת הדירה, אך מרבית המכירות פטורות ממס בשל הכללים הפוטרים מכירת דירה יחידה. על כן, שיעור מס שנושק לאפס מביא בעצם לעיוות השקעות. שיעור מס כה נמוך על רווח במכירת דירה, מביא להטיית השוק לטובת השקעות בדירות מגורים וההטבה הטמונה בשיעורי מס כמעט אפסיים גוררת משקיעים רבים לשוק המגורים.

מלבד העובדה ששיעור מס כה נמוך מביא לעליית שווי השוק של דירות המגורים, ראוי להתייחס לחוסר הצדק שטמון בהטלת מס בשיעור כה נמוך על רווח במכירת דירה. רווח זה, אין מקורו בעבודה, או השקעה והוא צומח על רקע המצוקה של יתר הצרכנים בשוק. חוסר האפשרות לספק את הביקוש בהיותה של הקרקע משאב מוגבל, מביאה למצוקת דיור. המצוקה של חסרי הדיור היא שמביאה לתוספת ערך ולרווחים של בעלי הדירות. הותרת הרווח ללא הטלת מס כפי שנהוג להטיל על כל רווח אחר לרבות על רווחים בגין עבודה, שכפופה למס המגיע לשיעור של 50%  היא בלתי צודקת ומביאה להעמקת הפערים החברתיים, אשר הולכת ומעמיקה בישראל בקצב גבוה.

גם מס על דמי שכירות למגורים הנו בשיעור נמוך עד אפסי. בעל דירה שמשכיר דירתו פטור בגין הכנסותיו מדמי שכירות עד לסכום של כ 5,500 שקלים בחודש או לבחירת המשכיר, בשיעור 10% בלבד ממחזור ההכנסות. גם בעניין זה שיעור כה נמוך של מס, לעומת כל הכנסה אחרת במשק מביא לכניסת משקיעים לתחום ויביא לעליית השווי של הנכס, בשל גילום ההטבה.

מס רכוש שהיה קיים בישראל בוטל בשנת 2000 אך ברבות ממדינות העולם הוא נהוג ויש לו הצדקות חברתיות וכלכליות. על פי מס זה, חובה לשלם בזמנים קצובים, תשלומים בשיעור קבוע מתוך שווי הנכס. עליית השווי של הנכסים, היא תוצאה של שינויים חברתיים ופוליטיים והטלת מס שהוא נגזרת של שווי מביאה לצמצום פערים חברתיים ותיקון של אי הצדק הטמון בבעלות על נכסי מקרקעין.

לסיכום, עליית מדד הדיור נובעת מעודף ביקוש על היצע. מדיניות המס חייבת להביא בחשבון את גמישות השוק ויחס ההיצע לביקוש. בתנאי קיצון של עודף ביקוש על היצע, יש לבחון את מדיניות המס באופן שונה לחלוטין מכפי שנהגו עד היום מקבלי ההחלטות. מדיניות המס של מדינת ישראל בתחום המקרקעין, הביאה לעלייה במחירי הדיור ללא הצדקה ולהעמקת הפערים החברתיים. ראוי לבחון מחדש את כל מדיניות המס שלנו.

אפשר לשנות את מפת הנדל"ן, לשנות את מחירי הדירות ולהביא לצמצום או לפחות למנוע את העמקת הפערים בישראל.