קרקע יקרה: מכרזי רמ"י שוברים שיאים

השבוע חצו מכרזי רשות מקרקעי ישראל את המיליארד שקלים. המכרזים ממשיכים לנסוק מעלה, ונראה שאין מה שעוצר בעדם.

במכרז שפורסם בימים האחרונים להקמת 1,574 דירות בשדה דב זכו 4 חברות נדל"ן שישלמו כמעט 4.5 מיליארד שקל. מחיר הקרקע ליחידת דיור כולל פיתוח יגיע לכ-3 מיליון שקל, מחיר שיא לקרקע ליחידת דיור. ההצעות הזוכות היו גבוהות פי 6 ממחירי השומה שקבע השמאי הממשלתי.

מי שעוקב אחר מכרזי רשות מקרקעי ישראל בחודשים האחרונים מופתע לגלות כי מכרזי הקרקעות ברחבי הארץ משקפים עליות של עשרות אחוזים ממחיר השומה. 

מכרז ענק נוסף בגובה של כמיליארד שקל של חברת דירה להשכיר נסגר לפני מספר ימים במתחם משולש הבורסה ברמת גן. החברות הזוכות, בסר וקנדה ישראל, שילמו 936 מיליון שקל, 70% יותר ממחיר השומה, לבנייה של כ-750 יחידות דיור להשכרה ומעונות סטודנטים. ההצעה הזוכה משקפת כ-1.3 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור.

יומיים לאחר מכן פורסמו תוצאות של 2 מכרזים נוספים בשכונת עין התכלת בנתניה. תוצאות אלו טורפות גם הן את כל התחזיות, לאחר שנסגרו בתחשיב של 1.4 עד 1.8 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור, לא כולל מע"מ.

"ב-10 השנים האחרונות מחירי הדירות עלו פי 2, ואנו עומדים לקראת עלייה נוספת משמעותית בקרוב", מסביר שותף מייסד ומנכ"ל משותף של קרן יסודות, יעקב סיסו. "אנו עדים למכרזים רבים שנסגרים במחירים גבוהים, בשיעור של 50 עד 100 אחוז מעל שומת השמאי הממשלתי, והם משקפים עלייה צפויה במחירי הדירות בשיעור של 15 עד 25 אחוז. המציאות הזו אינה הגיונית וצריך לעצור את הטירוף הזה".

היזמים מתנפלים

מדובר על מספר לא מבוטל של מכרזים שנסגרו בחודשים האחרונים ושיקפו עליות מחיר משמעותיות, כפי שנחשף בסדרת תחקירים בנדל״ן היום.

המכרזים בלוד משקפים כ-800 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, בעוד שבעיר נמכרות היום דירות 4 חדרים במחיר ממוצע של כ-1.6 מיליון שקל. באור יהודה זכתה חברת שיכון ובינוי במכרז לבנייה של 159 דירות להשכרה לפי מחיר של 1.36 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור, לא כולל מע"מ. בהרחבה החדשה במערב אליכין נסגר לפני כחודשיים מכרז לבניית 52 יחידות דיור ב-36.8 מיליון שקל לפני מע"מ ופיתוח. בתוספת עלות פיתוח המחיר משקף כמיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. בקריית ביאליק נסגר לאחרונה מכרז לבנייה של 134 דירות תמורת 126.6 מיליון שקל, בתחשיב של כמיליון שקל לקרקע ליחידת דיור כולל פיתוח.

"בדקנו ונוכחנו כי על כל מכרז מתמודדים 20 עד 30 מציעים, אפילו במכרזים אזוטריים", מציין סיסו. "ניכר כי לאחר תקופה ממושכת בה לא יצאו מכרזים לשוק החופשי, היזמים עטים על המכרזים ורוכשים מגרשים בכל מחיר, בין היתר באמצעות התאגדות עם חברות נוספות, כדי להגדיל את סיכויי הזכייה. המדינה מספסרת בקרקעות ובינתיים מחירי הדירות עולים ומתנפחים. יש פה נזק עצום לכלכלת ישראל. אני צופה בעיה חברתית קשה, שתלך ותתפתח כשלצעירים לא תהיה אפשרות לרכוש דירה. הבעיה תגיע לכל בית בישראל".

אחריות הבנקים

בנק ישראל, שלגישתו אינו אחראי, הוא שנותן אור ירוק לבנקים למתן ליווי פיננסי לחברות נדל"ן. "כאשר חברות נדל"ן רוכשות קרקעות בלמעלה מ-100 אחוז מהערכת השומה, והבנקים מממנים זאת, יש בעיה. מתפתחת בועה בה היזמים והגופים המממנים לוקחים סיכונים לא סבירים ובונים על עליות מחירי הדירות כדי להצדיק את מחירי הרכישה של הקרקעות. מי אמר שהרוכשים יוכלו לעמוד בעליות המחירים? מה יקרה אם המחירים לא יעלו כפי שהיזמים והמממנים מצפים? או שלא יהיה כוח קנייה מספיק להיצע היקר שיגיע לשוק?", שואל סיסו.

מנתוני בנק ישראל שהתפרסמו בחודשים יוני ויולי השנה עולה כי שוק המשכנתאות היכה את כל התחזיות ורשם עלייה בשיעור של יותר מ-20% לעומת השיא הקודם שנשבר בחודש מאי. סך היקף המשכנתאות הגיע בחודש יולי ל-11.5 מיליארד שקל, נתון הגבוה בשיעור של כ-76% לעומת יולי אשתקד, מה שמלמד על עליית מדרגה מבחינת מחירי הדירות. גובה המשכנתא הממוצעת בישראל מתקרב לכמיליון שקל.

הכתובת על הקיר

ניר מסיקה, סמנכ״ל מטה הדיור הלאומי לשעבר: "על אף האזהרות המפורשות שפרסמנו בחודשים האחרונים, שכל מכרז קרקע בשיטת כל המרבה במחיר מטיס את מחירי הקרקעות (ואיתם את כל שוק הנדל״ן), טרם התכנסה מועצת מקרקעי ישראל לשינוי שיטת המכרזים. תוצאות המכרזים האחרונים באזור המרכז (מיליארדי שקלים!) לא מותירים צל של ספק - אם רוצים לעצור לאלתר את נסיקת מחירי הקרקעות יש לחדול משיווק קרקעות בשיטה זו. לכל מקבלי ההחלטות, שאולי הספיקו לשכוח: לפני עשור, בקיץ 2011, מחאת הדיור הגדולה החלה במרכז הארץ וסחפה אחריה מדינה שלמה".

"אם האינטרס העליון של המדינה הוא להרוויח כסף, אז מדיניות מכרזי רמ"י בהחלט מובנת", אומר מנכ"ל חברת באמונה, ישראל זעירא. זעירא, באמצעות חברת באמונה, התמודד ב-2 מכרזים. האחד בכרמי גת בקריית גת לחכירת קרקע לבנייה של כ-300 יחידות דיור. החברה הגישה הצעה בתחשיב של כ-350 אלף שקל לקרקע ליחידה דיור. ההצעות הזוכות נעו בין 450 ל-500 אלף שקל. מכרז נוסף היה בבית שמש לבנייה של 44 יחידות דיור. החברה הגישה הצעה של כ-600 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, אך ההצעה הזוכה עמדה על 760 אלף שקל.

"ההצעות שהגשנו שיקפו רווח יזמי בשיעור של כ-14% ועליות מחיר מתונות ביחס למחירי השוק", מסביר זעירא. "ההצעות הזוכות ב-2 המכרזים משקפות עליות מחיר פראיות בשיעור של כ-25%, וזה מה שיקרה למחירי הדירות בשנתיים הבאות. המכרזים לא יוצאים במאסה, אלא טיפין טיפין, והקבלנים מגיבים בעליות דרמטיות כאילו נגמרה הקרקע. החלטנו כי בשלב זה אין טעם להתמודד במכרזי רמ"י".