מתחם שדה דב בתל אביב מהווה את אחד המדדים החזקים היום לנעשה בשוק הנדל"ן בישראל. מדובר באחד המתחמים היקרים במדינה, שיזריק אל השוק 16 אלף דירות עם שכונות ענק על הים, כהמשך לרחוב אבן גבירול על הקו הירוק של הרכבת הקלה. "הוצאנו את המכרז בשדה דב ומחירי הקרקע שם ירדו ביותר מ־40 אחוזים", אומר מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, "אני מקווה שעד סוף החודש נוציא עוד 2,400 יחידות דיור ומאמין שהמחירים ירדו עוד יותר".
במסגרת הדברים שאמר השבוע בכנס מרכז הנדל"ן באילת, בשיתוף נדל"ן מדיה, הוסיף קוינט: "אם מישהו קנה קרקע ליחידת דיור בשדה דב בפחות מ־1.8 מיליון שקל ואתמול אותו אדם שילם שני מיליון שקל על קרקע ליחידת דיור ברמת גן - האם אתם חושבים שימשיך לשלם 2 מיליון שקל לאותה יחידת דיור ברמת גן? או שעכשיו הוא ישלם 1.5 מיליון שקל או 1.4 מיליון שקל בהתאמה לערים כמו רחובות או ראשון לציון ושדרות. אין ספק שמחירי הקרקע יורדים. אם אני הייתי צריך לקנות דירה היום - הייתי מחכה".
יקר? הכל יחסי
האם המחירים בשדה דב באמת יירדו? יגאל דמרי, בעלים ומייסד חב' י.ח דמרי, הבהיר בכנס: "החברות שזכו במתחמים בשדה דב הן חברות מכובדות. זאת לא תקופה פשוטה וייקח שנתיים לעלות לקרקע. אבל אנחנו מדברים על אזור שהוא המקום הכי טוב במדינת ישראל. להערכתי בעוד עשור או שני עשורים רמת המחירים שם תעבור את רוטשילד או הירקון. גם שם זה יכול להגיע ל־150 אלף שקל למ"ר".
יגאל דמרי, י.ח דמרי: "מבצעי 80/20 גרמו ליותר נזק מתועלת כי כאשר זה היה בפרופורציות - רמת המחירים הייתה יותר נמוכה"
לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ירדו מחירי הדירות בעשרים אחוזים ויש כיום במדינה יותר מ־70 אלף יחידות דיור לא מכורות. מעל הכל מרחפת סכנת המימון, כי מי שכן קונה דירה עושה זאת פעמים רבות במנותק מיכולתו הכלכלית. כאן כבר הזהרנו לא פעם ולא פעמיים ממשבר הסאב פריים שעלול להתרחש. גם דמרי ציין כי "מבצעי 80/20 גרמו ליותר נזק מתועלת כי כאשר זה היה צמוד בפרופורציות רמת המחירים הייתה יותר נמוכה, אבל כשהיזם לא לוקח את הסיכון הוא מעלה את המחיר מראש. המבצעים האלה בסך הכל הניעו את השוק ואנחנו משתדלים לפזר את המבצעים האלה במספר פרויקטים. להציע למשל רק 40% מהפרויקט בהלוואות".
צחי חג'ג', בעלים קבוצת חג'ג' צים: "יש יותר תושבי חוץ שמגיעים לקנות דירות. הרבה יותר מגיעים למשרדי המכירות וחותמים על חוזה. תל אביב היא עיר חזקה מאוד ובשדה דב, גם אם נמכור ב־90 אלף שקל למטר - זה לא מספרים גבוהים מדי ביחס לכלל העיר. זה קו ראשון לים ואלו המחירים בתל אביב, שיש בה המון עוצמות. ב־2016 במגדל מאייר המחיר הממוצע היה 116 אלף שקל למ"ר. אז לא צריך להיבהל מהמחירים בשדה דב על הים".
צחי חג'ג', קבוצת חג'ג': "בשדה דב - גם אם נמכור ב־90 אלף שקל למטר, זה לא מספרים גבוהים מידי ביחס לתל אביב"
שותפויות ארוכות טווח
בכנס דנו המשתתפים בין היתר בשאלה האם ענף הנדל"ן הישראלי בפתחו של משבר.
רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ: "יש בישראל ממשלה שכל החברים בה מכירים את המשבר אבל לחלק מהם לא אכפת מהענף"
רוני בריק, הנשיא הנכנס של התאחדות בוני הארץ, אמר כי "צריך להבין שהענף מתמודד עם ממשלה שכל החברים בה מכירים את המשבר אבל לחלק מהם לא אכפת מהענף. לא אכפת שיש משבר מתמשך ולא אכפת מהזוגות הצעירים ולא עושים שום דבר וכלום לטובת העניין. לכל אלו שלא הבינו שצריך לעזור לענף אני אומר - תתעוררו".
השוק צמא לכסף כד לממן בנייה. בהמשך לעניין הרב שמייצר שוק הנדל"ן למגורים וגל ההנפקות שנצפה לאחרונה (ועוד צפוי) בקרב חברות בתחום, סקירה שערכה מחלקת האנליזה של רובי קפיטל, המתמחה במימון והשקעות נדל"ן, מעלה כי חלקן של החברות הפרטיות (שאינן מדווחות בבורסה וברובן קטנות ובינוניות) במספר יחידות הדיור שנבנות כיום בישראל עולה על 70% ומהוות למעשה את עמוד השדרה של הענף.
במהלך 12 החודשים שבין אוקטובר 2023 לספטמבר 2024 החלה בנייתן של כ־60 אלף יחידות דיור חדשות (11 מיליון מ"ר). בהינתן עלות בנייה כוללת ממוצעת של כ־10,000 שקלים למ"ר, העלות הכוללת של הבנייה מסתכמת בכ־110 מיליארד שקלים. על בסיס נתונים אלו, ובהתבסס על שיעור דרישת הון עצמי ממוצעת של כ־15% מטעם הגורמים המממנים, ההון העצמי הנדרש בשוק מוערך בכ־16.5 מיליארד שקל.
עומר אלפרן, רובי קפיטל: "סביבת הריבית הגבוהה יוצרת חסם בקידום פרויקטים והדבר מגביל את היכולת לספק ביקושים"
עומר אלפרן, שותף ברובי קפיטל: "חברות הנדל"ן הבינוניות בחלקן הגדול הן חברות איכותית, בעלות ניסיון, הפעילות בשוק שנים רבות. אך סביבת הריבית הגבוהה יוצרת חסם בקידום פרויקטים והדבר מגביל את היכולת לספק את הביקושים הגבוהים למגורים בישראל. ישיבה על הגדר, ויתור על מכרזים ופאסיביות בקידום התחדשות עירונית מהווה החמצת הזדמנות לצמיחה מצד החברות הבינוניות. על מנת לספק את ההון עצמי הנדרש לפעילותן אנחנו רואים מספר מגמות בשוק, מגמה שבה גופים מוסדיים מציעים שותפויות ארוכות טווח בחברות, פעילות של חברות המציעות השלמת הון עצמי ופעילות של קרנות השקעה".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו