"ענף הבנייה הוא לא הבעיה אלא הפתרון"

השבוע פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי מחירי הדירות בישראל רשמו עלייה שנתית של 7.3%. ברבעון האחרון של 2024 מחיר ממוצע של דירה עמד 2.33 מיליון שקל, עלייה של 2.7% בהשוואה לרבעון שלפניו. לעומת זאת, בין 2022 ל־2024 חלה ירידה דרמטית ממוצעת של 21% במחירי הקרקעות, שמגיעה לאחר שני עשורים של עליות משמעותיות.

מאז 2004, שנת הבסיס של המדד החדש, מחירי הקרקעות לבנייה רוויה עלו פי 3.7, בעוד שמחירי הקרקעות לבנייה צמודת קרקע עלו פי 3. המדד הכללי, המושפע בעיקר מהבנייה הרוויה, המהווה כ-90% מיחידות הדיור, עלה בתקופה זו פי 3.6. בנוסף, בקרקעות לבנייה צמודת קרקע נרשמה ירידה חדה של כ-16.2% ב-2023, שאחריה באה התאוששות של 9.6% ב-2024. בסך הכל, מחירי הקרקעות נמצאים כיום ברמה של כ-8% מתחת לשיא שנרשם ב-2022.

לאחר כמעט עשור שלם שבו התרגלנו למשק ללא ריבית, ביקש בנק ישראל לבלום את האינפלציה ותוך שנה בלבד החליט הנגיד על שמונה העלאות ריבית, אשר הכפילו את ריבית הפריים כמעט פי ארבע - עלייה של 4.4 אחוז, מ־1.6% ל־6%. "ענף ייזום הנדל"ן הנו עתיר הון, שכן על מנת להקים פרויקטים בהיקפים נרחבים של מאות מיליונים נדרש מימון בשיעור גבוה ולכן ענף זה חייב להיות ממונף בשיעורים גבוהים", מסביר שמאי המקרקעין טל תפוחי, מנכ"ל חברת גמלא הראל, "ולכן, בשוק ממונף, עלייה כה חדה בריבית משפיעה באופן דרמטי על עלויות פרויקט נדל"ן.

טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל: "יזמים שהגיעו לתקרת האשראי, ללא מסגרות פנויות וללא מקורות נוספים, יצטרכו לגייס הון או לממש נכסים"

נוסף על כך וחמור שבעתיים - עליית הריבית משפיעה דרמטית על תזרימי המזומנים של יזמי הנדל"ן אשר רכשו קרקע, לעיתים במחירי שיא ובמינוף גבוה. כעת נדרשים אותם יזמים לממנה עד להוצאת היתר בנייה בסכומים גבוהים כמעט פי ארבע מאלו שהיו צפויים בעת רכישתה".

שומרים על יציבות

ואם לא הספקנו לעכל את עליית הריבית, הרי שמלחמת חרבות ברזל לא רק שהרחיקה את התקוות לירידה, אלא גם הביאה את כלל המשק למצב של אי ודאות ביטחונית וכלכלית, אשר אמורה הייתה לנעוץ את המסמר האחרון על שוק הנדל"ן הממונף.

אבל מסתבר כי לשוק הנדל"ן בישראל כנראה "חיים משלו": לפי נתוני הלמ"ס ב־2024, במהלך המלחמה נמכרו כ־101,040 דירות, עלייה של 40.8% לעומת 2023. לכך נוסיף את מבצעי ה־20:80 שגם הם מגדילים את צרכי האשראי ונקבל מחסור בהון חוזר שאמור לשרת את תזרים המזומנים.

אז כיצד בכל זאת ניתן להתגבר על המחסור במזומנים, אם בכלל? תפוחי: "יזמים שהגיעו לתקרת האשראי ללא מסגרות פנויות וללא מקורות נוספים יצטרכו, ככל כנראה, לגייס הון או לממש נכסים. דרך נוספת היא לחלץ חלק מהעודפים באמצעות השלמת הון עצמי. חילוץ הון עצמי כשהפרויקט כבר בשלבי ביצוע ומכירות, הוא אמצעי לגיוס הון מיידי בצורה קלה ופשוטה, המאפשר שימוש בהון זה לצורך התזרים השוטף, כמימון ביניים עד אשר הבנק המלווה יתחיל לשחרר עודפים בפרויקט".

ובמבט קדימה, הרי שלפי כל התחזיות, ובהנחה שהלחימה לא תתחדש, קיים צפי לשתי הורדות ריבית של 0.25%, החל מהרבעון השני של 2025, אשר צפויות להקל מעט על יזמי הנדל"ן ועל תשלומי המשכנתאות.

מה שבאמת הניע את השוק השנה הם מבצעי המימון למיניהם.

תומר אולמן, סמנכ"ל השיווק סלע בינוי: "אחת הדרכים המרכזיות כדי לשמור על קצב מכירות גבוה הייתה מתן פתרונות מימון יצירתיים"

תומר אולמן, סמנכ"ל השיווק של סלע בינוי, מסביר: "אחת הדרכים המרכזיות לשמור על קצב מכירות גבוה הייתה מתן פתרונות מימון יצירתיים, כמו הלוואות קבלן בתנאים נוחים יותר, מודלים של תשלום דחוי, ואפילו שיתופי פעולה עם בנקים כדי להציע מסלולי מימון מותאמים לרוכשים. זה עזר לנו להזיז עסקאות גם בתקופה שבה רוכשים חששו מהתחייבויות גדולות. בפרויקטים מסוימים, למשל, אפשרנו לרוכשים לשלם רק 10%-15% עכשיו ואת היתרה קרוב לאכלוס, מה שהפך את הרכישה להרבה יותר נגישה. התוצאה? גם בתקופה שבה רבים ציפו לירידה דרמטית במחירים, הצלחנו לשמור על קצב מכירות יציב, ואפילו ראינו עלייה בהתעניינות לקראת סוף השנה".

התחושה בציבור היא שמחירי הדירות רק יעלו כעת. העלייה בביקוש נובעת מפחד הרוכשים להחמיץ הזדמנויות. מחירי הדירות עלו מכ־1.081 מיליון שקל ב־2010 לכ־2.33 מיליון שקל ב־2024. למעלה מהכפלה.

המפתח לשיקום

ובכל זאת, משאבים רבים יופנו עכשיו לשיקום הארץ ובנייתה מחדש.

רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "אנחנו, הקבלנים והיזמים, רוצים לקחת על עצמנו את המשימה ההיסטורית של שיקום הדרום והצפון"

רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "ענף הבנייה והתשתיות שלנו הוא המפתח לשיקום המדינה וצמיחת הכלכלה אחרי המלחמה, הוא לא הבעיה של הממשלה אלא הפתרון. אנחנו, הקבלנים והיזמים, רוצים לקחת על עצמנו את המשימה ההיסטורית של שיקום הדרום והצפון ורואים בה הזדמנות שהמילים ׳חיזוק הפריפריה׳ יכולות להפוך למציאות. אם נפגעו מספר דירות בבניין או במספר בניינים סמוכים, ניצור לתושבים תוכנית פינוי בינוי אמיתית מעורבת שימושים שתספק את כל הצרכים שלהם ותעניק להם גם ממ"דים ומבני ציבור ממוגנים. אם כביש נפגע, נבדוק אם נכון יותר להקים כבר מחלף חדש, שבילי אופניים או אולי מסילת רכבת חדשה".

גיל שנהב, שותף-מייסד כנען שנהב אדריכלים: "התחדשות עירונית בצפון מהווה הזדמנות יוצאת דופן לשינוי פני האזור כולו אחרי המלחמה"

אדריכל גיל שנהב, שותף-מייסד, כנען שנהב אדריכלים, מסכם: "התחדשות עירונית בצפון מהווה הזדמנות יוצאת דופן לשינוי פני האזור כולו אחרי המלחמה. בשכונות הוותיקות בערי הצפון טמון פוטנציאל עצום - מרקם קהילתי חזק, נכסי מורשת ייחודיים, ונוף עירוני שמשלב טבע ארץ ישראלי יפהפה עם אפשרויות התחדשות.

"הצפון מציע הזדמנות נדירה ליצור מודל חדשני של התחדשות עירונית, כזה שישלב את היתרונות הייחודיים של האזור - הנוף המרהיב, האקלים הנעים והמרקם הקהילתי החזק. אנחנו יכולים ליצור מרחבים עירוניים מתחדשים שישמרו על האופי המיוחד של ערי הצפון תוך שדרוג משמעותי של איכות החיים".