ירושלים לקחה את הנפט ועשתה ממנו לימונדה

שריפה שפרצה לפני כחמש שנים באזור התעשייה גבעת שאול, בואכה הר נוף, איימה להתפשט לאתר פי גלילות. בעקבות האירוע, נסגר כביש הגישה לאתר, והחלה פעולה לפינוי אנשים וכלי רכב ממבנים סמוכים, במקביל לפעילות לוחמי האש. תושבי קו הבתים הראשון פונו מבתיהם, והסכנה גברה עקב הקרבה לאתר המכיל חומרים מסוכנים.

כעת, תוקפו של האיום על בירת ישראל עומד לפוג – כאשר שכונת הר נוף עתידה להתרחב למורדת הדרומיים ולהתחדש בשטחי מגורים, מבני ציבור ומסחר, במקום שבו עומד פי גלילות. זאת, לאחר שהאישור בעניין התקבל לפני כשבוע בעיריית ירושלים. נזכיר כי האתר עדיין פעיל, והדלק עוד זורם בקווים ובמיכלים בדרך העולה לירושלים.  פינוי המיכלים יביא בסופו של תהליך לחידושה של הכניסה לבירת ישראל.

בנוסף, הוחלט על קידום תכנית לפיתוח השטח, שתטפל במפגעים הקיימים ותציע שכונת מגורים חדשה שתהפוך חלק משכונת הר נוף, תשלים את הרחבת השכונה הקיימת ותאפשר תוספת משמעותית של יחידות דיור, לצד אזור תעשייה מתקדם. השטח סומן בתכנית המתאר 2000 לירושלים כאזור מגורים עירוני, במטרה לאפשר את הרחבת שכונת הר נוף, הכוללת כיום כ-20 אלף תושבים.

מתחם 'מורדות הר נוף', שיחליף את פי גלילות, ממוקם מצד אחד בשולי שכונת הר נוף הקיימת, ומצד שני על רקע הנוף המרהיב של יער ירושלים. כמו כן, המתחם נמצא בסמוך לכביש 16, המהווה את הכניסה המערבית לעיר ומקצר את הדרך לתל אביב.

הר נוף היא שכונה חדשה יחסית, ועתודות הקרקע לבנייה בה מצומצמות (למעט מספר מגרשים ריקים שטרם נבנו). התכנית החדשה, ׳מורדות הר נוף׳, תאפשר מענה למחסור במגורים, ותשדרג את המרחבים הציבוריים, עם חיבור ליער ירושלים, לאזור התעשייה גבעת שאול ולכביש 16.

"מתחם פי גלילות מציע הזדמנות ייחודית להרחבת שכונת הר נוף ולהוספת אלפי יחידות דיור חדשות לירושלים. התכנית תיצור שכונה מודרנית ותשפר את המרקם העירוני, תוך שמירה על הקשר הייחודי ליער ירושלים", ציין ראש העיר ירושלים, משה ליאון.

אינג' יואל אבן, מהנדס העיר ירושלים, מוסיף: "פי גלילות תוסיף אלפי יחידות דיור חדשות לירושלים ותספק מענה לצורך הגובר בדיור בעיר. התכנית תטפל במתחם הנטוש ותיצור שכונה חדשה, תוך ניצול מיטבי של הקרקע הזמינה וחיבור יעל לשכונה הקיימת".

מהפכה של ממש בבירה

בירת ישראל, בת יותר מ-4,000 שנה, עם אנרגיות של צעירה בת 20. העיר ממשיכה במהפכה: מתכננת ומקימה שכונות חדשות, שוברת שיאים בהתחדשות עירונית ומסבה שטחים רבים לבנייה.

המתחם המסקרן ביותר שמקודם בימים אלו כאמור בבירה, בדומה לצפון תל אביב, הוא פי גלילות המציע שינוי דרמטי – ממסופי נפט, מקום שנחשב לסכנת נפשות ולמטרד עבור שכונות הסביבה – לשכונות מגורים ומסחר מודרניות.

בדומה לתל אביב, גם בירושלים, הכל זה לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן: מסוף הדלק ירושלים נמצא במורדות הדרומיים של שכונת הר נוף, על צלע הר, בדרך המובילה למושב בית זית ובסמוך ליער ירושלים. "משולב משאב נופי ערכי משמעותי בתכנון השכונה החדשה במקום פי גלילות, עם הוואדי ופתיחות השכונה אל יער ירושלים", אמר האדריכל יגאל לוי, בהצגת הפרויקט לעירייה, בשיתוף האדריכל יוסי פרחי ממשרד פרחי צפריר אדריכלים.

לשם מימוש התכנית חברו שלושה גורמים משמעותיים בשוק הנדל״ן – קבוצת אבו יחיאל; חברת אזורים, שזכתה במכרז רמ"י מכר יזום; ובשיתוף קבוצת תדהר וחברת ארידר, המנהלות את קידום התכנית.

בשונה מתל אביב – שם מתחם פי גלילות (שנמצא בחלקו בשטח רמת השרון) תקוע כבר 15 שנה – השכונה החדשה בירושלים יוצאת לדרך. עיריית ירושלים, תחת הנהגתו של משה ליאון, אימצה בימים אלו את התכנית של החברות, הכוללת בניית 1,900 דירות ומסחר, במקום אתר הדלק של פי גלילות. הבשורה החשובה לצעירים היא ש-20% מהדירות יהיו קטנות.

מגדלים על פסי הרכבת הקלה

קחו את הרכבת הקלה לדוגמה: אין מה להשוות לתל אביב וגוש דן. במהלך השנים הקרובות, 75 ק"מ של מסילות רכבת קלה צפויות להפוך את ירושלים לעיר המתקדמת ביותר בישראל מבחינה תחבורתית, ולהעצים את ההתחדשות שחווה העיר בשנים האחרונות.

על פי הערכות, רשת הרכבות הקלות בבירה, המתוכננת לפעול בחמישה קווים עיקריים (אדום, ירוק, כחול, סגול ותכלת), צפויה לשרת כ-400 אלף נוסעים מדי יום בתוך כמה שנים. במסגרת המדיניות לעיבוי הבנייה על צירי הרכבת הקלה בעיר, עתידים להיבנות אלפי יחידות דיור ומיליוני שטחי מסחר ותעסוקה, בסמוך לרשת התחבורתית ברחבי העיר.

ראש העיר ירושלים, משה ליאון, אומר לנדל"ן היום: "רשת הרכבות הקלות תיצור חיבור יעיל בין כל חלקי העיר, תצמצם עומסי תנועה, תעודד התחדשות עירונית ופיתוח כלכלי, תשדרג את איכות החיים לתושבי העיר ותגביר את הנוחות והנגישות עבור הולכי הרגל ורוכבי האופניים".

והנה, רק לפני כשבועיים החלו בירושלים עבודות ההכנה להקמת הקו הכחול של הרכבת הקלה על ציר דרך חברון. תוואי הקו יכלול 31 ק"מ של מסילות, מתוכן 2.5 ק"מ תת-קרקעיות, עם 53 תחנות. הקו הכחול, שחלקים ממנו צפויים להיפתח כבר בחמש השנים הקרובות, יפעל בשלושה מסלולים: גילה-רמות, מלחה-הר הצופים והדסה עין כרם-תלפיות, וצפוי לשרת מדי יום כרבע מיליון נוסעים.

גם פרויקט הארכת הקו האדום, הפעיל כיום של הרכבת הקלה, צפוי להסתיים בחודשים הקרובים. ההארכה תאפשר נסיעה רציפה משכונת נווה יעקב בקצה הצפוני של ירושלים, למרכז הרפואי הדסה עין כרם בקצה הדרום-מערבי של העיר. בנוסף, נמצא בעבודות מתקדמות הקו הירוק של הרכבת הקלה, שיפעל משכונת גילה בדרומה של העיר לשכונת הגבעה הצרפתית שבצפונה.

במקביל, בשבוע שעבר אישרה הוועדה המחוזית ירושלים את תוכנית הקו הסגול של הרכבת הקלה, שצפוי לעבור בשכונות קריית היובל וקטמונים. הקו החדש, באורך כ-10 ק"מ, יהווה מנוע להתחדשות העירונית בשכונות אלה וצפוי להתחיל לפעול בשנת 2031. הוא מתוכנן לעבור לאורך הרחובות טהון, גולומב, קוליץ, ולכלול מנהרה מתחת לשכונת מלחה, עם חיבור לצירי הרכבת הקלה האחרים – האדום, הירוק והכחול. בכך, תגדל באופן משמעותי רשת הרכבת הקלה ויתאפשרו חיבורים רבים בין נקודות מוצא ויעד בעיר.

הקטר הכלכלי של העיר

המהפכה שעוברת העיר כוללת גם את התפתחותם של מוקדי תעסוקה מובילים, כמו הר חוצבים, תלפיות, גבעת שאול ורובע הכניסה לעיר, לכדי מרכזי עסקים תוססים. זאת, כאשר שכונות ותיקות כגון הר נוף, קריית היובל, קריית מנחם-עיר גנים, גוננים, גילה וארמון הנציב עוברות שינוי משמעותי, עם תוספת של אלפי דירות חדשות, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ושטחים פתוחים.

גם פארק ההייטק הר חוצבים, המשתרע על שטח של כ-400 אלף מ"ר ומשמש כמרכז תעסוקה משמעותי בירושלים, צפוי ליהנות מחיבור לרשת הרכבת הקלה בעיר. מוקד תעסוקה נוסף שצפוי להתחבר לרשת הרכבת הקלה הוא קריית התעסוקה המתחדשת בגבעת שאול, בואכה פי גלילות. קו הרכבת הקלה שיעבור בציר כנפי נשרים, אשר בסמוך לו מקודמות בימים אלה עשרות תוכניות להקמת מבני תעסוקה ומסחר, נמצא בשלבי הקמה מתקדמים. הקו יאפשר הגעה נוחה מכל חלקי העיר וחיבור ישיר לתחנה המרכזית ולקו הרכבת מתל אביב.

"בשנים הקרובות ירושלים תהפוך לעיר מרושתת לאורכה ולרוחבה בפסי רכבת קלה, כאשר חלקם כבר פועלים, אחרים נמצאים בתכנון וישנם גם קווים בהקמה, עם צפי של כ-75 ק"מ מסילות במהלך 7 השנים הקרובות," מציין אינג' יואל אבן, מהנדס העיר ירושלים וראש מינהל תכנון ותשתיות בעירייה, ומוסיף כי "רשת זו חוצה את העיר ומתחברת בצורה משמעותית לכל הפרויקטים והשכונות."

פי גלילות ירושלים כמודל להשראה

"פי גלילות" הארצי כולל כיום ארבעה מתחמי קרקע גדולים לאחסנת דלקים: בירושלים, חיפה, אשדוד ובאר שבע. ירושלים צפויה לשמש דוגמה להסבה מהירה למגורים ומסחר כמודל ארצי, בשילוב מסילות הרכבת הקלה. כאמור, לפני כשבועיים, אימצה הוועדה המקומית בירושלים את התוכנית להפיכת המתחם לאזור עירוב שימושים, שיכלול כ-1,900 יחידות דיור, מבנה ציבור ומסחר, בבעלות אבו יחיאל וחברת אזורים.

עיריית ירושלים אימצה את התוכנית במורדות הר נוף, סמוך לאזור התעשייה גבעת שאול. מדרום נמצא פארק ומחלף רבידה, המוסיפים לערך האזור. במסגרת הליך ההפרטה של חברת "פי גלילות", אישרה רשות מקרקעי ישראל שינוי יעוד לבנייה למגורים בשטח מסוף פי גלילות ירושלים ואף קידמה מכרז יזום לשטחים הגובלים במסוף שבו זכתה חברת אזורים – סה"כ השטח לתכנון הינו כ-150 דונם.

קצת היסטוריה: פי גלילות ירושלים נחנך בינואר 1969 במטרה לאפשר אחסון וניפוק תזקיקים למיכליות לירושלים והסביבה. המיקום הנדל"ני הוא אידיאלי – על צלע הר, כאשר מיכלי הדלק ממוקמים במפלס גבוה מעמדות מילוי המיכליות, כלומר – הנוף משגע. במשך השנים נוספו למתחם בירושלים מיכלי אחסון נוספים.

את ערכה של הקרקע הבינו באיחור ברשות מקרקעי ישראל, שבסופו של דבר אישרה את הליך ההפרטה של חברת "פי גלילות", והסכימה לבנייה למגורים בשטח מסוף פי גלילות ירושלים. תכנון הבנייה החל כבר בשנת 1998, עם קידום הרעיון לפינוי מתקני חברת פי גלילות וקידום בנייה בשטח זה ובשטח יער ירושלים. העניינים מעט הסתבכו במשך השנים, עד למציאת קרקע חלופית ופתרון למשק הדלק, תוך התייעלות בניהול אספקת ואחסנת הדלקים. החל משנת 2018 קידמה רשות מקרקעי ישראל תכנית חדשה לאזור, שתכלול שכונה שלמה כחלק מהר נוף.

ב-2020, שנת הקורונה שבה הכל נעצר, ניצל איש העסקים צחי אבו הזדמנות עסקית עם הוצאתה לפועל של עסקת רכישת מסופי פי גלילות ברחבי הארץ, אשר עזרה לו להתרחב לתחום האנרגיה, המהווה נכון להיום נדבך משמעותי בעתידה של החברה. וכך, בזמן שיצחק תשובה וקבוצת דלק נקלעו למצוקת מזומנים, רכש צחי אבו את מסופי פי גלילות תמורת 720 מיליון שקל. לאחר מכן, מכר אבו את הפעילות ל"גדות מיכליות" תמורת 175 מיליון שקל, בנוסף להסכם שכירות ארוך טווח ל-20 שנה, המניב לחברה עשרות מיליוני שקלים בשנה – מקרה קלאסי של WIN-WIN סיטואיישן.

צחי אבו, מנכ"ל ויו"ר אבו יחיאל חברה לבניין, מסר: "רכישת מסופי פי גלילות הייתה אבן דרך באסטרטגיה העסקית של החברה להתרחב לתחום האנרגיה והנדל"ן, בצורה שתספק ערך מוסף משמעותי. במהלך השנים האחרונות הצלחנו לשלב בין יזמות נדל"ן לבין השקעות מניבות, תוך יצירת מודל עסקי חדשני, המבוסס על חוזים ארוכי טווח אשר מבטיחים הכנסה יציבה וצמיחה מתמשכת. אני גאה על ההזדמנות להוביל פרויקטים המעניקים מענה לצרכים המשתנים של החברה הישראלית, ובמיוחד בירושלים – בעלת החשיבות ההיסטורית והלאומית העצומה".

רון אבידן, מנכ"ל חברת אזורים, מסכם: "אנו שמחים על התקדמות משמעותית ביישום התכנית במתחם פי גלילות בשכונת הר נוף בירושלים. בשיתוף פעולה הדוק עם עיריית ירושלים, אנו גאים להוביל יחד פרויקט שיהווה אבן דרך בפיתוחה של הבירה. פרויקט זה, המצטרף לעוד פרויקטים רבים שלנו בירושלים, מעיד כי אזורים סימנה את העיר ירושלים כיעד מרכזי להשקעה ופיתוח ותמשיך להשקיע משאבים בפרויקטים איכותיים בה, מתוך אמונה בפוטנציאל שלה. הידע והניסיון שלנו מאפשרים לנו לקדם פרויקטים מורכבים ולהוביל את העיר ירושלים קדימה."

ראש העיר ירושלים, משה ליאון: "התכנית בפי גלילות מציעה הזדמנות ייחודית להרחבת שכונת הר נוף, והוספת אלפי יחידות דיור חדשות לירושלים"

אינג' יואל אבן, מהנדס העיר ירושלים וראש מינהל תכנון ותשתיות: "התכנית תטפל במתחם נטוש ותיצור שכונה חדשה"

צחי אבו, מנכ"ל ויו"ר קבוצת אבו יחיאל: "בתקופה מאתגרת זו, מצוות בניין ירושלים חשובה כפליים"

רון אבידן, מנכ"ל חברת אזורים: "אנו גאים להוביל פרויקט שיהווה אבן דרך בפיתוחה של הבירה, בשיתוף פעולה הדוק עם עיריית ירושלים"

האדריכל יגאל לוי: "יער ירושלים מהווה משאב נופי ערכי משמעותי בתכנון השכונה החדשה במקום פי גלילות"