פרח השכונות: עירוב שימושים זו הבשורה החברתית הבאה

נולדו באתר בנייה: על כדורגלנים מוצלחים או זמרים עילאיים אומרים שהם נולדו עם כדור או מיקרופון ביד. אם ניקח את המשל הזה לתחום שלנו – אפשר לומר כי האחים התאומים, צפריר וזוהר שרבט, יצאו מהבטן של אימם עם תוכניות והדמיות לבניית המדינה.

צפריר וזוהר נמצאים מגיל אפס באתרי בנייה. הם נצר למשפחה שבנתה את המדינה. אביהם, יצחק שרבט ז"ל, שהלך לעולמו בחודש אפריל האחרון, עלה לארץ עם הוריו וחמשת אחיו כשהמדינה קמה, וכל הבנים נשלחו מיד לעבוד בחברת סולל ובונה. בשנת 1969, לאחר שהתקדמו למנהלי עבודה והתנסו בתחומי הביצוע והייזום – ייסד האב יצחק יחד עם חמשת אחיו את חברת האחים שרבט, החתומה על אלפי פרויקטים ברחבי הארץ.

כשעל כתפיהם היסטוריה ושם משפחה כל כך מחייבים, צפריר וזוהר שרבט מצליחים לצאת לדרך עצמאית, ולקחת חלק בבניית ישראל המודרנית. האחים התאומים הקימו את חברת "צפריר וזוהר שרבט" לפני כשני עשורים, ומאז הספיקו ליזום ולבנות אלפי יחידות דיור ומרכזי מסחר ותעסוקה בהיקפים נרחבים. הם נחשבים מראשוני הקבלנים בארץ שהחלו בבניית אלפי יחידות דיור במסגרת תוכנית מחיר למשתכן/ מחיר מטרה – כאשר הפרויקט הראשון בישראל של מחיר למשתכן הוקם על ידי צפריר וזוהר בשכונת אחיסמך. "הבחירה בפרויקטים אלה שאובה מחזון החברה, שרואה בעשייה ובבניית ארץ ישראל שליחות אישית ומחויבות שנבנית מהלב", אומרים צפריר וזוהר, הממשיכים את דרכו של אביהם בבניית הארץ.

לשמחתם של צפריר וזוהר, השושלת המשפחתית ממשיכה להתרחב בשנים האחרונות, כאשר עו"ד שיראל שרבט, בתו של זוהר, שינקה את הזיקה לעולם הנדל"ן עוד מבית סבא נזכיר, טיפסה במעלה סולם התפקידים ושקדה על פיתוח ענף היזמות בחברה. בתפקידה הנוכחי היא נמנית על מקבלי ההחלטות הניהוליות בחברה ומובילה את המחלקות עליהן היא אמונה להישגים מרשימים.

לצד תחושת המשפחתיות הרווחת בחברה, אחד הדברים שהזניקו את החברה למעמד המיוחד בו היא נמצאת היום, הוא ההתמחות שלה בפרויקטים מורכבים של עירוב שימושים, המציעים מגורים לצד מסחר ותעסוקה – כאשר בשונה מרוב החברות, זוהר וצפריר שרבט הם גם היזמים, גם המבצעים וגם המנהלים של מרכזי המסחר והתעסוקה. באמצעות מודל אסטרטגי זה – הכל נמצא תחת קורת גג אחת. התוצאה מרשימה: שוכרי השטחים נהנים מנוחות מקסימלית המתבסס על קשר ישיר וליווי צמוד לאורך כל תקופת השכירות – ושכונת המגורים מרוויחה מרכז מסחר ומשרדים איכותי ומתקדם המספק לתושבים את כל מה שהם צריכים מתחת לבית.

“נכס מניב זה נכס לכל החיים"

עם זאת, המודל האסטרטגי של ייזום-ביצוע-ניהול נכסים מניבים לא תמיד היה זה שהוביל את החברה הוותיקה. מדובר בהארה שזרחה על צפריר וזוהר בשנים האחרונות, וגרמה להם להבין שהעתיד נמצא במרכזים שכונתיים. האחים, שבנו כאמור פרויקטים רבים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, הבינו כי בתכנון של המדינה למגה השכונות החדשות שייבנו במסגרת התוכנית, לא הושם דגש כלל על מכרזים עבור מרכזים מסחריים שכונתיים. במקום זאת, התמקדות הייתה במרכזים מסחריים גדולים כמו ביג, מליסרון וקניונים אחרים. כתוצאה מכך, נוצרה תפיסה מוטעית לפיה אין זמן וכדאיות כלכלית להתעסק במרכזים מסחריים שכונתיים-קטנים, מה שהוביל לכישלונם של אותם מרכזים שהוקמו, ונותרו מוזנחים וחסרי ביקוש. כיום, קיים שינוי בתפיסה, והבנה כי העתיד טמון בהקמת מרכזים מסחריים שכונתיים גם בשכונות קטנות של אלפי אנשים בלבד. מרכזים אלו מעניקים שירותים חיוניים כמו קופות חולים, רשתות פארם, סופרים, מאפיות, מזון מהיר, מכוני יופי, חדרי כושר וכו', היוצרים ערך מוסף רב ונותנים תשואה נאה בזכות התלות הגבוהה של התושבים בשירותים אלו.

על מנת לממש את ההבנה ולהוציא לפועל את המודל האסטרטגי החדש, צפריר וזוהר פנו לגלעד בוטון, כיום מנהל מחלקת נכסים מניבים בחברה, שהגיע לפני כשנה עם רקע עשיר של כמעט 14 שנות עבודה בביג מרכזי קניות, שם צבר ניסיון מעמיק בבניית תמהיל מסחרי, ניהול מרכזים ויצירת שיתופי פעולה עם חברות קמעונאיות. כשהבינו שגלעד הוא האיש הנכון למשימה, צפריר וזוהר הטילו עליו את האחריות להקים בחברה את תחום הנכסים המניבים, מתוך כוונה למקד את החברה, להעניק לה ניסיון בתחום הזה, ולהגשים את החזון.

"נכס מניב זה נכס לכל החיים", משתף גלעד את המוטו שמלווה אותו, ומסביר כי "ברגע שאנשים יתרגלו לזה שכל הצרכים החשובים ביותר שלהם נמצאים מתחת לבית הם לא יוכלו בלי זה. גם התכנון העירוני הולך בכיוון הזה, נוצרה הבנה כי נכסים מניבים, כמו מרכזי מסחר ותעסוקה, שמבוצעים ומנוהלים בצורה נבונה וקולעים לצרכים של אותה שכונה יוצרים חוויה שאין לה תחליף עבור התושבים".

החזון: הכל מתחת לבית

החלטת החברה להקים את מותג המסחר והתעסוקה השכונתי Z CENTER היא סנונית ראשונה המגלמת את הגישה האסטרטגית החדשה בתחום המניבים, במטרה ליצור מצב של WIN-WIN עבור לקוחות החברה – רוכשי הדירות בפרויקטים של החברה ושוכרי השטחים במרכזים השכונתיים – וכן תושבי השכונה כלל. "ניהול מרכז מסחרי אינו משימה פשוטה, והרבה יזמים רואים בכך נטל ומעדיפים למכור את המרכזים. עם זאת, אנו מאמינים כי ניהול נכון וממוקד של תמהיל המסחר הוא מפתח להצלחה וליצירת סביבה קהילתית חיובית", מסביר גלעד.

הודות למרכזים השכונתיים, תושבי השכונות אינם נדרשים עוד לנסוע מרחקים כדי לקבל שירותים בסיסיים כמו שרותי רפואה, חנויות מזון וכו', אלא הכל נמצא בהישג יד, במרחק פסיעה מהבית, כאשר השדרה האדריכלית היפה והמעוצבת של Z CENTER מציעה חוויית קניות ושירותים מרוכזת, נקייה ונעימה לעין. ואיך זה לא יהיה כך, כאשר המרכז נושא את שמם של המייסדים – Z זו האות הראשונה בשמם של זוהר וצפריר.

"בניגוד למרכזים שכונתיים אחרים בהם אין ניהול אפקטיבי, השוכרים מתחלפים בתדירות גבוהה והלכלוך מצטבר, אנו מתמקדים בניהול ויצירת סביבה קהילתית נעימה ומזמינה", ממשיך גלעד. לדבריו, "האתגר העיקרי בניהול מרכזים שכונתיים-קטנים יחסית, הוא ליצור תמהיל מנצח המותאם לצורכי השכונה. לעומת מרכזי קניות גדולים, בהם ניתן למצוא עשרות חנויות המציעות חוויית קנייה עוצמתית ומגוונת, במקרה הזה יש לבחור רשתות ושוכרים שיודעים להתאים את עצמם לצורכי השכונה והתושבים, וכן לחללים קטנים ולתנועת קהל נמוכה יותר. החברה משקיעה מאמצים רבים במציאת אותם שחקנים ייחודיים שיודעים לפתוח ולהפעיל עסקים בשכונות קטנות".

איך המלחמה השפיעה על המרכזים השכונתיים?

"גם בתקופות קשות כמו מלחמה, המרכזים השכונתיים מצליחים לשמור על פעילות בעקבות תמהיל מסחרי חיוני הכולל בתי מרקחת, חנויות מזון ועסקים חיוניים נוספים. למרות ההלם הראשוני שספגו בעיקר עסקים של בילוי ופנאי, כמו פיצריות, חדרי כושר ובתי קפה, מהר מאד גם הם הצליחו להתאושש ולהמשיך להוות חלק חשוב ממרקם החיים השכונתי. במלחמה ובימי הקורונה גילינו כי הפגיעה במרכזים השכונתיים נמוכה יחסית לזו של המרכזים הגדולים, ואנחנו גאים בכך שהצלחנו לשמור על יציבות ונוחות לתושבים בתקופות מאתגרות אלו", אומר גלעד.

המותג השכונתי Z CENTER, פעיל ונבנה בימים אלו ב-8 שכונות בהן החברה פועלת במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן, ובהן: שכונת נאות שמיר במערב רמלה. מלבד 8 בנייני מגורים מפוארים, לחברה שני מגרשי מסחר ותעסוקה הממוקמים בשכונה ויציעו שירותים רבים ומגוונים; בשכונת אקליפטוס (מחנה צריפין לשעבר) בבאר יעקב, בה החברה מאכלסת בימים אלו 348 יחידות דיור, 10 אלף מ"ר משרדים ו-2,500 מ"ר של שטחי מסחר. המרכז יציע שירותי בריאות של קופות חולים כללית ומכבי בשטח כולל של 4,000 מ"ר, חדר כושר מרשת Space על שטח של 2,000 מ"ר, בית קפה מרשת "ביסקוטי", סופר סיטי מרקט, רשת Be פארם ועוד; בעוד כשנה תמסור החברה את הפרויקט בשכונת פסגות אפק בראש העין, שיציע 2,500 מ"ר של שטחי מסחר מתחת לבנייני בוטיק הכוללים 164 יחידות דיור; פרויקט נוסף של החברה הוא Z CENTER נתניה בשכונת חבצלת השרון בקרבת חוף הים, הצפוי להסתיים בעוד 3-4 שנים. חבצלת השרון נחשבת לשכונה יוקרתית והמחירים למטר מרובע יהיו גבוהים במיוחד. הפרויקט יכלול 2,500 מ"ר של שטחי מסחר. כבר בימים אלו נחתמים הסכמים עם רשתות מסחר גדולות; בעתיד הקרוב, החברה תחל בבניית הפרויקט ברובע הרובע הבינלאומי בלוד, שיציע כ-343 יחידות דיור ושטחי מסחר של 2,000 מ"ר; נכון להיום, כשהמטרה כאמור היא להפוך לחברה שמובילה בתחום המרכזים השכונתיים מרמת התכנון, כאשר השאיפה לעתיד היא גם לרכוש ולהשביח נכסים, קיימים כדי להפוך אותם למניבים בצורה טובה יותר.

חברה שהיא בית – מקימה בית לחברה

"כדי להצליח בעולם הדינמי והמורכב של הנכסים המניבים, קיים צורך הכרחי בשיתוף פעולה הדוק ויחסים קרובים עם השוכרים. זהו גורם קריטי שמשפיע על הצלחת הפרויקט כולו", מסביר גלעד. "היחס האישי, המעורבות הגבוהה, מתן המענה המהיר והמקצועי, האכפתיות, הליווי הצמוד והאוזן הקשבת – מהווים את אבני היסוד בבניית יחסי עבודה פוריים ומוצלחים עם השוכרים. כל שוכר, באשר הוא, משקיע את מיטב כספו ומרצו בעסק שלו. לכן, כאשר השוכר מבין שיש בצד השני פרטנר שמקשיב לו, מבין את צרכיו ומוכן לסייע לו גם בתקופות קשות, הוא מרגיש ביטחון ושקט נפשי. זהו הפרמטר החשוב ביותר בבניית נכסים מניבים מצליחים".

אתה יכול לתת דוגמה לשיתוף פעולה כזה?

"בתחילת המלחמה שרר חוסר וודאות והפעילות המסחרית נעצרה, חנויות היו סגורות והפדיון נפגע. בתקופה קשה זו, ידענו לבוא לקראת שוכרים שנפגעו ולהציע להם הקלות עד לפתיחת החנויות והחזרה לשגרה, מתוך אמונה שהצלחת העסק היא אינטרס של המרכז המסחרי כולו. לכן, אנו יושבים יחד עם השוכר, בודקים ומנתחים את הסיבות לפדיון הנמוך, ומנסים להבין את הבעיה האמיתית. בנוסף, לאורך כל התקופה הזו אנו מעניקים לשוכר תקופת הקלה בשכירות, כדי לאפשר לו ללמוד ולהבין איך לשפר את ביצועי העסק ברבעון הבא. בתור חברה שמתכננת, מבצעת ומנהלת את המרכזים השכונתיים, אנו מאוד מעורבים בפעילות המרכז מרמת החנות הבודדת, קשובים לצרכי השוכרים והלקוחות שלנו, ושואפים תמיד להיות פרטנרים אמיתיים, תומכים ומבינים", אומר גלעד.

מילה לסיום, מהו סוד ההצלחה של החברה?

"החברה משכילה לשלב באופן מושלם בין מגורים למסחר, ובכך יוצרת סביבה אורבנית נוחה ואיכותית לתושבים. התמקדות בשירותים חיוניים המוצעים מתחת לבית והבנה מעמיקה של צורכי השוק והתושבים, מבטיחים ביקוש גבוה לנכסים ותשואה יציבה. כל אלה, יחד עם יכולת יוצאת דופן לזהות מיקומים אסטרטגיים בשכונות 'פריים לוקיישן' עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור, ולצד ניהול חכם, יעיל ואנושי של מרכז המסחר והמשרדים של החברה, השם דגש על יחס אישי ותמיכה מתמדת לשוכרים – מבססים את מקומם של צפריר וזוהר שרבט כחברה מובילה בתחום הנדל"ן בישראל, ומבטיחים את הגשמת החזון, שנכון להיום אנו מתקדמים אליו בצעדי ענק – להפוך לאימפריה של מניבים-שכונתיים באזורים הכי חשובים ומבוקשים בישראל".

 זוהר שרבט (ימין) וצפריר שרבט בעלי החברה: "כיום, קיים שינוי בתפיסה והבנה כי העתיד טמון בהקמת מרכזים מסחריים שכונתיים גם בשכונות קטנות של אלפי אנשים בלבד"

גלעד בוטון, מנהל מחלקת נכסים מניבים: "תמהיל מנצח הוא ערך, והשוכרים שלנו הם שותפים לדרך. כך אנו מייצרים חווית קניה נעימה ומשנים הרגלי צריכה"