עכשיו הזמן למניבים?

דווקא בשנת 2023 המאתגרת, שוק הנדל"ן המניב חווה התעוררות מרשימה ובלתי צפויה. מצד אחד, נרשמות הזדמנויות פז בזמן מלחמה, ומן הצד השני מצביעים נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) על מגמה מרתקת – למרות המקלות הרבים שנתקעו בגלגלים של ענף הבנייה בפרט והמשק הישראלי בכלל, החל מעליית הריבית החדה, דרך הרפורמה המשפטית שקידמה הממשלה, המשבר בהייטק וכמובן מתקפת ה-7 באוקטובר שאחריה פרצה מלחמת חרבות ברזל – תחום הנדל"ן המניב מסכם שנה של פריחה, עם שיאים חדשים בהתחלות בנייה של מבני משרדים, שטחי תעשייה ואחסנה. זאת, נדגיש, בזמן שהתחלות הבנייה למגורים במגמת ירידה רציפה. מהו הנדל"ן המניב? זה הוא למעשה כל נכס שיכול להניב תשואה. הוא חולש על שוק הקניונים, מרכזי המסחר, החנויות, המשרדים והתעסוקה, שטחי הלוגיסטיקה והאחסון, חוות השרתים, ההשקעות בחו"ל וגם דירות מגורים המיועדות להשכרה.

על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2023 החלו להבנות 1.23 מיליון מ"ר בתחום המשרדים לעומת 1.19 מיליון מ"ר בשנת 2022, עלייה של כ-4%. גם שיעור התחלות הבנייה של משרדים מסך כל התחלות הבנייה בישראל עלה מ-7% ל-8% בין התקופות; במקביל, נרשם שיא חדש בהתחלות בנייה של שטחי תעשייה ואחסנה בישראל, וסה"כ החלו להבנות למעלה מ-1.3 מיליון מ"ר של מבנים המיועדים לתעשייה ואחסנה. גם בתחום זה, למרות המלחמה, המשבר בענף הבנייה והמחסור בפועלים, נרשם גידול של כ-3% בהתחלות הבנייה ביחס לשנת 2022. לראשונה, נצפית מגמה חדשה בשוק הנדל"ן המניב בישראל, בה התחלות הבנייה של שטחי תעשייה ואחסנה עולות על הבנייה של מבני משרדים.

הצמיחה הגדולה שחווה שוק הנדל"ן המניב מתרחשת בד בבד עם השינויים שחלו בשוק הנדל"ן למגורים. באמצע-סוף שנת 2022, עם תחילת רצף העלאות הריבית במשק, החלה מגמה של האטה בשוק המגורים, תוך ישיבה של רוכשים על הגדר וירידה עקבית בעסקאות מכר של דירות חדשות. דבר זה הוביל עוד יותר את יזמי הנדל"ן לקפוא על השמרים עד יחלוף הזעם. לגבי התחלות הבנייה למגורים, לפני נתוני הלמ"ס: בשנת 2023 החלה בנייתן של כ-62,030 דירות, ירידה משמעותית של 8.9% לעומת שנת 2022; ועדיין, כבר בחודשים הראשונים של 2024 החלה התעוררות מפתיעה גם בשוק המגורים. למרות ציפיות של זוגות צעירים רבים, מחירי הדירות לא ירדו בתקופה הזו, אלא להפך. נראה כי הנדל"ן במדינת ישראל הקטנה והצפופה תמיד יהיה אטרקטיבי להשקעה ארוכת טווח. גם התחלות הבנייה של שטחי מסחר רשמו ירידה בשנת 2023 של כ-15% לעומת שנת 2022.

בהתפלגות התחלות הבנייה למשרדים לפי רבעונים ב-2023, ניתן לראות כי הרבעון הרביעי שבו פרצה המלחמה בהחלט הושפע לרעה, ונרשמה צניחה חדה בפעילות – רק 79 אלף מ"ר החלו להיבנות ברבעון זה, לעומת 269 אלף מ"ר ברבעון השלישי, 645 אלף מ"ר ברבעון השני, ו-239 אלף מ"ר ברבעון הראשון. לדברי שמאי המקרקעין אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר, “למרות הרבעון הקטסטרופלי בסוף שנת 2023 כתוצאה מאירועי ה-7 באוקטובר, ניתן לראות כי שוק המשרדים הציג ביצועים מצוינים בשנת 2023 בכללותה. חשוב להבין כי חברות בנייה ויזמים אינם ‘יוצאים לדרך’ ונכנסים להרפתקאות בנייה של עשרות ומאות אלפי מ"ר ללא סקרי שוק מקדימים ומקיפים, המלמדים אותם על היקף השטחים הנדרשים בכלל בארץ ובפרט בכל יישוב. נהוג לטעון כי השוק חכם יותר מכל אנליסט, ולא משנה באיזה תחום מדובר. מה שעולה ומשתקף מהנתונים, הוא שהשוק גילם את כלל הסיכונים ובסה"כ הוא משדר אופטימיות, וגם צפי לחזרה לנתיב של צמיחה בעתיד הקרוב".

מי יאכלס את כל השטחים?

האמת היא, שלצד הנתון המפתיע על התחלות הבנייה בשנת 2023, הדברים בשטח נראים אחרת, כפי שמדווחת אחת החברות הגדולות בתחום בדוח הרבעון הראשון של השנה: “תהליכי המו"מ להשכרת נכסים הפכו ארוכים וקשים יותר, נדרשת עבודת שיווק מאומצת יותר ויש תחרות גדולה על כל לקוח. בנוסף, קיימת מגמה של שוכרים המבקשים לחתום על הסכמים לתקופות שכירות קצרות יותר עד שתתבהר הסביבה העסקית, עת יוכלו לקבל החלטות ארוכות טווח".

מחקרים שנעשו עבור נדל"ן היום חושפים עודף ריאלי לא מנוצל של כ-80 אלף מ"ר משרדים בתל אביב ורמת גן, חלקו לא ניתן למימוש בשל קשיי פיצול. במגדלי המשרדים היוקרתיים, למעלה מ-%15 מהעסקים מחזיקים כיום שטח לא מאוכלס או מאוכלס רק בחלקו. גם היום, הביקוש הריאלי למשרדים באזור תל אביב-רמת גן עולה על 80,000 מ"ר בשנה, אלה ימלאו חלק מההיצע של 500,000 מ"ר משרדים, שבנייתם תסתיים בשנתיים-שלוש השנים הקרובות. בנוסף, הביקוש לשטח קטן יותר עשוי להעביר משרדים רבים מבני ברק לתל אביב, כך עולה מבדיקה כלכלית שערכה עבורנו ד"ר רינה דגני, מתמחה בכלכלה עירונית, מבעלי גיאוקרטוגרפיה. בפועל, אל מול ההיצע הגדול שרק ממשיך להתרחב – נכון להיום, שוק המשרדים נעצר בשיווק. תל אביב ורמת גן מלאות במשרדים המעוניינים להפחית חלק משטחם, חלק בשל העלויות החודשיות הגבוהות וחלק בשל המעבר לעבודה מהבית, מגמה שהתרחבה אף יותר במלחמת חרבות ברזל. עם זאת, עדיין אין ירידת מחירים משמעותית. במגדלים היוקרתיים והחדשים בתל אביב ורמת גן יש מעל 15% משרדים שיש להם עודף שטח, חציים ריקים, חלקם נותנים תחושה של עזיבה (סגורים בחלק מימות השבוע בשל עבודה מהבית, מספר עובדים קטן וכו’). כמו כן, לא נתעלם מהעובדה שהמשבר בהייטק הכניס את שוק המשרדים למצב חדש. הצורך השנתי למשרדים בתל אביב ורמת גן התמלא ב"הצפת שטחים" של ענף ההייטק, ששכר שטחים גדולים מעבר לצורך הממשי שלו. שטחים רבים הוצעו להשכרה משנית (סאב-ליס), ולכן חלק מהביקוש השנתי הקיים בתל אביב והסביבה נבלע לתוכם. ברב המקרים מדובר בשטחים מפותחים ומעוצבים, שמזמינים את שוכרי המשנה להיכנס אליהם. שוכרי המשנה נהנו מתקופת שכירות קצרה יחסית להתחייבויות ארוכות יותר.

תנודות גדולות בשוק המשרדים

המצב הכלכלי והירידה בביקוש להייטק, עוד לפני מלחמת חרבות ברזל, הניבו תנודות גדולות בשוק המשרדים. חלק גדול ממי שעדיין לא התחברו לשוכר משנה נמצאים בהמתנה, וימשיכו לספוג את עלויות השטח הגדול עליהם היום. חשוב להזכיר כי כ-30% מהמשרדים הקטנים בבעלות פרטית, שלא ניתן לפצלם לעוד שוכר. כך, שההיצע התיאורטי הוא יותר יותר גדול, אך לא ניתן יהיה ליישמו בפועל. מצד שני, הביקוש לשטח משרדי נוסף הוא דווקא במשרדים הגדולים, רובם חברות הייטק הסבורות כי ימשיכו להתחזק ולגדול בשנה-שנתיים הקרובות. במשרדים הקטנים שיעור המבקשים להקטין את שטחם דומה לשיעור המבקשים להגדיל את השטח.

לפי גיאוקרטוגרפיה, יש היום בתל אביב ורמת גן כ-2,000 משרדים המעוניינים להקטין את שטחם וכ-1,500 משרדים שמבקשים דווקא להגדיל את שטחם. המעוניינים להקטין שטח מחזיקים כ-200,000 מ"ר, המימוש הריאלי שלהם יהיה כ-80 אלף מ"ר סופי. המעוניינים להגדיל את שטחם מבקשים תוספת של מעל 220,000 מ"ר, מהם ימומשו בשנתיים הקרובות לפחות 160,000 מ"ר בתל אביב ורמת גן. לא נכללו באומדנים אלה חברות גדולות המחזיקות שטחים מעל 2,000 מ"ר ועד 10,000 מ"ר.

הצורך בהקטנת שטחי המשרד בתל אביב נובע בעיקר מהעלויות הגבוהות של שכר דירה וארנונה, ומעבר לעבודה היברידית שהתחיל בקורונה והתגבר לאחר מלחמת חרבות ברזל. לשם הדגמה, פער העלויות מפורט להלן:

במגדלים החדשים ברח’ מנחם בגין בתל אביב מחיר ממוצע של שכירות פלוס ארנונה עומד על כ-174 שקל למ"ר; ברמת גן, באזור הבורסה, זה יעלה כ-143 שקל למ"ר; בבני ברק – סביב 102 שקל למ"ר. לדוגמה, משרד של 150 מ"ר בתל אביב יעלה כ-26 אלף שקל לחודש; ברמת גן כ-21,400 שקל לחודש; ובבני ברק כ-15 אלף שקל לחודש. המחירים הנ"ל לא כוללים עלויות נוספות של חניה ודמי ניהול.

בשרון גם מתפתח כיום שוק תעסוקה שהופך למבוקש יותר ויותר מהסיבות הנ"ל. באזור כפר סבא, רעננה והוד השרון, לדוגמה, נבנים בימים אלו פרויקטים חדשים בשטח כולל של עשרות אלפי מ"ר, להם שיעורי אכלוס גבוהים יחסית. ניתן לראות זאת בין היתר ברעננה, שם מתאכלס בימים אלה אחד הפרויקטים המרכזיים בשנים האחרונות – פרויקט אינפיניטי פארק של ריט1 וס.ע.ן זהב, שכולל את המגדל הגבוה באזור השרון המונה מעל 30 קומות, בניין הקמפוס והפלאזה; בירושלים ממשיך שוק התעסוקה להתחזק עם עלייה של 0.53% במגמות האכלוס הממוצעות בעיר ועם היצע שלא היה מעולם. גם כאן חלה מאידך ירידת מחירים ממוצעת, אבל היא מזערית ועומדת על 0.7% בממוצע.

הערים המובילות בבנייה למשרדים

תל אביב, שבה החלו להיבנות כ-203 אלף מ"ר בבנייה למשרדים, חזרה לפסגת טבלת הערים לאחר שרשמה זינוק אדיר של 294% (!) לעומת 51.5 אלף מ"ר למשרדים שהחלו להיבנות בה בשנת 2022; אחריה, במקום השני, רמת השרון עם כ-97 אלף מ"ר שהחלו להיבנות לעומת 0 ב-2022; במקום השלישי ראשון לציון שהייתה המובילה בתחום זה בשנים האחרונות – עם 96 אלף מ"ר שהחלו להיבנות, צניחה של 43% לעומת 2022; במקום הרביעי מדורגת ירושלים עם כ-94 אלף מ"ר שהחלו להיבנות, ירידה של 4% לעומת השנה הקודמת; העיר חולון סוגרת את החמישייה הראשונה עם 80 אלף מ"ר שהחלו להיבנות למשרדים ב-2023 לעומת 0 ב-2022.

בחמישייה השנייה מדורגות הערים נתניה (זינוק של 93% בהתחלות הבנייה); פתח תקווה (זינוק של 201%); נשר (זינוק חד של כ-2,190%); כפר סבא, עם קפיצה מדהימה של כ-150,000% (!!)ל-56 אלף מ"ר לעומת 37 מ"ר בלבד בשנה הקודמת; מודיעין עם עלייה של 12%; ואחריהן רמלה, חיפה, ובאר שבע. בעיר מודיעין, שנמצאת במקום העשירי, החלו להיבנות בשנה החולפת כ-52 אלף מ"ר למשרדים, עלייה של 12% לעומת 46 אלף מ"ר ב-2022.

בנושא הזה, דנוס מוסיף כי “הזינוק באחוזים בהתחלות הבנייה בערים אלה, כשהיקף השטחים שנבנו הוא דווקא הפרמטר השני בחשיבותו, יכול ללמד אותנו בוודאות טובה מאוד על ביקושים חזקים לשטחי משרדים בהן. בראש ובראשונה כפר סבא, המציגה גידול פנומנלי בהיקף הבנייה, ואחריה ערים כמו תל אביב, פתח תקווה ונשר שהציגו אף הן זינוקים חדים. אני סבור כי התחלות הבנייה משגשגות בערים אלו בעיקר משום שפשוט צריך את שטחי המשרדים שם, ועם הביקוש מגיעה גם בנייה".

גם תחום התעשייה זוכה לפריחה 

באופן מפתיע, דווקא תחום התעשייה והלוגיסטיקה מגלה עמידות ויציבות בתקופה זו. על פי דו"ח נת"מ: “שוק התעשיה שמר על יציבות בשנת 2023, למרות הזעזועים הפיננסיים והביטחוניים. בשנים האחרונות, הביקושים לשטחי אחסנה תודלקו על ידי מגמת הגידול העקבי במסחר באינטרנט, שהואץ בעקבות הקורונה. ענפים מסוימים אף חוו גידול משמעותי בתקופה זו, בעיקר בתחומי המזון – קמעונאות, הפצה, מוצרים רפואיים ותרופות. הגידול בביקושים בענפים אלו מצריך שטחי אחסנה והפצה בהיקפים גדלים והולכים".

גורם נוסף שמשפיע על הביקושים לשטחי תעשייה ולוגיסטיקה נובע מהביקושים לשטחי מגורים ומשרדים באזור מרכז הארץ, וכן מתוספת באחוזי הבנייה, הניתנת על ידי הרשויות באזורים אלו. כתוצאה כך, נוצרה מגמה של יציאת מפעלים ושטחי אחסון ממרכז הארץ לפריפריה, לטובת מגדלי מגורים ומשרדים שתופסים את מקומם של המפעלים ושטחי האחסון במרכז. סיבות אילו, וכיוון שהתחום הלוגיסטי צורך מרכיב גבוה של קרקע ביחס לתחומים אחרים, מובילות לעליות בשיעורים של עשרות אחוזים שחווינו בשנים האחרונות במחירי הקרקעות והמבנים לתעשייה ולוגיסטיקה.

העלייה בשווי הקרקעות מחייבת ניצול מירבי של זכויות הבניה, על מנת שההשקעה בהקמת מבנה לוגיסטי תהיה כלכלית. לכן, רוב הפרויקטים שנבנים כיום מקדמים בנית מבנה גבוה (עד 42 מטר), או בנית בניין לוגיסטי בקומות עם רמפות לגישה נוחה למשאיות. במקביל, נבנים פרויקטים שמציעים למכירה שטחים תעשייתיים קטנים (200-500 מ"ר) – ומציעים פתרון מעולה ללקוחות קטנים בסמוך למרכזי הערים.

נסיים בתחזית

ב-Newmark Natam ציינו: “כניסת פרויקטים חדשים לשוק במהלך שנת 2024 צפויים להשפיע על שיעורי האכלוס ועל דמי השכירות המבוקשים באזורים אלו". האזור המפתיע בדו"ח הוא דווקא אזור הדרום, שרשם עלייה במחירי השכירות למשרדים של כ-2.33%.

אז נכון שלאור המצב הכלכלי, הפוליטי והצבאי, קשה לנתח ולחזות את המגמה בשוק המניבים. עם זאת, כפי שלמדנו לאורך השנים – שוק המשרדים והמסחר בישראל, הנמצא בקרבת הרכבת הכבדה ובאזורים שמאופיינים בביקושים מתאימים, ימשיך לראות להערכתנו יציבות בדמי השכירות ובשיעורי האכלוס, עם תנודות קלות לכאן ולכאן.

עסקת השכירות הגדולה בתולדות ישראל – דווקא בזמן מלחמה

לא הקורונה ולא המלחמה יעצרו את ענף המניבים: חברות הנדל"ן אמות השקעות וגב ים חתמו ממש לאחרונה (25.6) על הסכם שכירות משמעותי עם גוגל ישראל בפרויקט ToHa בתל אביב. ההסכם, בשווי צפוי מטורף של כ-1.15 מיליארד שקל, מהווה את עסקת השכירות הגדולה ביותר בתולדות ישראל.

במסגרת ההסכם, גוגל ישראל תשכור 60,000 מ"ר בקומות העליונות של מגדל ToHa2 למשך עשור. דמי השכירות השנתיים יעמדו על 115 מיליון שקל, צמודים למדד. תקופת השכירות צפויה להתחיל ברבעון הראשון של 2027, עם אפשרות יציאה לגוגל לאחר 5 שנים.

פרויקט ToHa ממוקם סמוך למחלף השלום בתל אביב וכולל שני מגדלים בעיצוב ייחודי. המגדל הראשון, בן 29 קומות, אוכלס בסוף 2018. המגדל השני, נשוא העסקה, יתנשא לגובה 77 קומות עם שטח כולל של כ-130,000 מ"ר. בניית ToHa2 מתקדמת לפי התכנון, עם השלמת כ-40% מעבודות השלד. צפי סיום הבנייה הוא סוף שנת 2026. המתחם כולו יכלול גם חניון תת-קרקעי עם מקום ל-950 כלי רכב.

עסקה זו מדגישה כי למרות האתגרים הנוכחיים, הצמיחה של תעשיית ההייטק הישראלית והביקוש למשרדים איכותיים במיקומים אסטרטגיים בתל אביב לא נעצרים.