התחדשות במהירות האור

"התכנית נתנה מענה לדיירים ללא פנסיה עתידית. זה מה שיפה בה, רק צריך לבחור באנשים הנכונים להרים את הפרויקט"

לפני כתשעה חודשים רכש איש העסקים צחי אבו את השליטה בחברת הקנאביס הרפואי "קאנומד" והסב אותה לחברת התחדשות עירונית שזכתה לשם "גפן מגורים והתחדשות". אם השם מצלצל לכם מוכר, אינכם טועים. מדובר בסיפור הצלחה מטאורי, ופחות משנה לאחר היווסדה, "גפן התחדשות" צפויה לכלול מעל 9,000 יחידות דיור לפינוי-בינוי בפרויקטים הגדולים בשוק. מדובר בהיקף עצום לחברה צעירה, ובינתיים, חברות להתחדשות עירונית הנמצאות בקשיים כלכליים בעקבות עליית הריבית עולות לרגל אליה כדי למצוא שותפה יציבה להמשך דרכן.

כיצד מגיעה חברה צעירה להיקף פעילות כה גדול בזמן כה קצר? זו השאלה המנחה שהובילה אותנו לראיון עם משה קורן, מנכ"ל חברת גפן מגורים, שליווה אותה מראשית הקמתה. כי בתוך שוק הנדל"ן המבעבע של ישראל 2023, ובטח כשברקע לא מעט זעזועים פוליטיים וממשלות מתחלפות, כדי לשמור על יציבות וצמיחה יזמית התחדשות עירונית צריכה לעשות דבר אחד או שניים נכון. או אפילו שלושה. ואומרים שאין חכם כבעל ניסיון, ואנחנו כאן, איך לא, כדי ללמוד.

את בעל השליטה בחברה, צחי אבו, אין צורך להציג. למי שמעורה בעולם הנדל"ן הישראלי, השם מוכר היטב שכן אבו הוא בעלי "ארי מגורים" (לשעבר ארנה גרופ) ומשתייך למשפחת יחיאל אבו, פרנסי העיר אשדוד שבנו חלק גדול מהעיר. עם זאת, הפריצה הגדולה של האימפריה המשפחתית חלה דווקא בשנים האחרונות ומחוץ לעיר, עם פיתוחם של עשרות פרויקטים, בהם התחדשות עירונית. הפרויקטים נחלקים בין חמש חברות שונות, כולן תחת מטריית הקבוצה המשפחתית יחיאל-אבו.

 הרבה חדש תחת השמש  

ההתחדשות היא סמן רציני בפעילות החברה, ויציאתה אל מחוץ לאשדוד מעידה על הכיוון אליו היא צועדת. לאחר שבאשדוד היא חתומה בשותפות תדהר על 2,300 דירות בשלושה פרויקטים של פינוי-בינוי, החברה החלה התרחבות לעבר אשקלון השכנה ולאחרונה רכשה 50% מחברה הפועלת בעיר ומחזיקה בשישה פרויקטים בני כ-2,500 יחידות דיור. לפי ההודעה לבורסה, בתמורה להמחאת הזכויות וההתחייבויות בעבור כל ששת הפרויקטים תעביר גפן מגורים כעשרה מיליון שקלים לחברה הנרכשת. בהסכם נוסף, עתידה החברה לרכוש 51% מהונה של חברה המחזיקה ב-21 פרויקטים של פינוי בינוי, בעיקר באזור המרכז, תמורת חמישה מיליון שקלים. לפרויקטים הללו יש פוטנציאל של יותר מ-2,400 יחידות דיור.

אם מתרחקים יותר צפונה, גפן ותדהר רכשו זכויות לבניית 2,000 דירות בפינוי בינוי בחדרה בעבור 60 מיליון שקלים על כ-75 דונם. בהסכם נקבע כי גפן תחזיק ב-35% מהזכויות ותדהר ב-65% מהזכויות בפרויקט, שייבנה בשלבים. תדהר תהיה קבלן הביצוע. מדובר על חלק משכונת פאר, דרומית למרכז העיר חדרה. במסגרת הפרויקט 386 דירות במבנים בני ארבע עד חמש קומות בשיכונים יהרסו ובמקומם יבנו מגדלים בני 26 עד 35 קומות, מעל קומת מסחר בעירוב שימושים.

אם לא די בכך, באפריל האחרון השלימה הקבוצה את רכישת קבוצת אדלר, לה 14 מיזמי התחדשות עירונית בשלבים עם אלפי יחידות דיור. מהלך זה יעמיד בקרוב את גפן בשורה אחת עם חברות הבניה הוותיקות בתחום ההתחדשות  העירונית, שבמשך שנים ארוכות עשו את מה שגפן עשתה בחודשים ספורים.

"אנשים שחיו בעוני פתאום מקבלים עולם ומלואו"

אנו פוגשים את משה קורן, מנכ"ל גפן מגורים, במשרדי החברה בצומת מעריב בתל אביב. הוא בהחלט עסוק בימים אלו. פוטנציאל הגידול של החברה הגיע לידיעת בעלי חברות רבות, מה שגורם ללא מעט מהן "לחזר" אחריה בחיפושן אחר שותף עם כיס עמוק, יכולת ניהול, חוסן פיננסי ותשדורת לדיירים כי "יש לכם על מי לסמוך".

קורן, בן 60, הוא בעל ניסיון עשיר התחום ההתחדשות העירונית לאחר שבעבר כיהן כסמנכ"ל פיתוח עסקי ב"אזורים" והקים בה את מחלקת ההתחדשות העירונית. בנוסף, הוא בוגר משבר הנדל״ן של שנות התשעים, עוד כשהיה יזם.  "כבר אז הבנתי שמשבר נדל״ן יכול להיות ארוך יותר ויש להיערך גם לחמש שנים קדימה", הוא אומר. "‏גם היום אנחנו רואים גרף יורד ונתקלים בקושי למכור. המצב כיום די מזכיר את מה שנעשה אז". 

צחי אבו ומשה קורן יודעים לזהות הזדמנויות בשוק הנדל״ן. די אם נציין שמניית חברת ארי נדל"ן  עלתה במאות אחוזים מאז אבו רכש אותה בפברואר 2021. רכישת נכסי פי גלילות מידי יצחק תשובה בכ-700 מיליון שקלים ב-2020 מעידים יותר מכל על כוחה של קבוצת יחיאל אבו מאשדוד, שהופכת יותר ויותר מוכרת ומסקרנת במשק הישראלי.

המשבר הנוכחי תפס את היזמים בהפתעה.

״הזיכרון בישראל ‏קצר. זה לא חדש. ‏נדמה שמנהלים בכירים שכחו שיש סיכון, וחשבו לעצמם ששוק רק עולה. אבל גם אני לא ציפיתי למשבר חמור כפי שקורה עכשיו. ציפיתי ש-2023 תהיה קשה, אבל לא כפי שהיא. בהתחלה יש קיטון בכמות העסקאות. אנחנו בשלב התאמת מחירים".

 כיצד בנויה הפעילות של גפן מגורים?

"הפעילות שלנו מתמקדת בשני מישורים, קידום מתחמים לבד או באמצעות שותפים, כגון תדהר. מחתימים דיירים. מקבלים תכניות בניין עיר ומגיעים להבשלת הפרויקט עד עליית הכלים לשטח. המישור השני, שותפויות ‏בחברות קיימות או פעילות קיימת, לקצר טווחים לקבלת הפרויקט. בדרך כלל אחרי קידום של מספר שנים, מציעים לאותם יזמים חבילה של פתרונות. מודל שמכיל בתוכו גם עזרה בהון עצמי כשצריכים, אבל לא רק הפתרון הפיננסי אלא גם הניהולי בפעילות ההתחדשות עם ניסיון עשיר, עם כיסים עמוקים מאוד ועם חוסן פיננסי של קבוצת יחיאל אבו. אנחנו לא קרן שמכניסה ומזרימה כספים אלא נכנסים כשותפים מלאים, כולל איחוד הדו"חות הכספיים. אנו לוקחים סיכונים יזמיים. בדרך כלל אנו גם דורשים שליטה, מממנים את רוב הפעילות ובעיקר את רוב הסיכון, שנמצא אצלנו".

לדוגמא?

"עסקת אדלר אחרי שקנינו אותה, מעל 14 פרויקטים, פוטנציאל ל-1,200 דירות בפרויקטים. גם חברה לשימור באשקלון ‏מעל 2,000 יחידות דיור. מחלקים את התפקידים עם היזם המקורי. יש מי שמבקש להשאיר חלק מתפקידים, כמו קשרים עם בעלי הדירות. בתקופה הזאת המודל הזה הוא מצוין, ואנו מקבלים יותר ויותר פניות. יש זרם מתגבר של פניות, של אנשים טובים עם חסם הון וחוסר ניסיון בקידום והפעלת פרויקטים להתחדשות. לא רק שאנו נותנים כסף. גם מחלקים סיכון ועוצרים כשלים. ‏המודל הזה בתקופה הנוכחית הוא מצוין".

 ‏כאיש מקצוע בתחום ההתחדשות גם אתה מבין שאולי הענף צריך להתנקות מכל מיני פיננסיירים שנכנסו אליו?

"יכול להיות שיש יזם שלא בנה מעולם בניין ואוחז בפרויקט טוב. תחילת הדרך בהתחדשות הייתה של תחום לא מוכר, ומובן שבעלי דירות רבים עשו טעויות ושטויות״.

‏אולי המדינה הייתה צריכה להתערב?

"יכול להיות. אבל היום ההתנהלות אחרת. כל העוסקים בתחום עברו תהליך של למידה. זהו תחום דינמי. היכולת וההבנה של יזמים היום שונים ממה שהיה לפני 10 שנים. גם אצל בעלי דירות. למדו ותיקנו דברים, וזה מוביל לתקופה של מקצוענים כפי שזה היום. התחדשות זה תהליך מורכב. תחום שמחייב מקצוענות ומחייב יכולת פיננסית גבוהה. כשיורדים לביצוע חייבים חברות עתירי הון להפעלת פרויקטים ואי אפשר להימנע מכך".

מה השלב הבא?

"התפתחות גיוס הון תאפשר לנו להמשיך ולפתח התחדשות וניצול הזדמנויות בשוק היום, שלא חסר מהן. נפעל בערים נוספות כמו ירושלים ותל אביב, שם אנו כבר פעילים במספר פרויקטים. בחברת אזורים התחלתי עם חמישה פרויקטים וסיימתי עם 70. עשרות אלפי יחידות דיור בפוטנציה. אני אוהב את תהליך ההתחדשות, זה העתיד החברתי של המדינה. הבנתי את זה כבר לפני עשור, והתחושה הולכת וגוברת כל הזמן, לא מעט בגלל הדרך הבעייתית שבה המדינה מתנהלת בשיווק קרקעות לקבלנים לפרויקטים חדשים".

המדינה מתנהלת בזיגזג בתחום ההתחדשות.

"יש תהליך למידה טבעי גם למדינה ולרשויות. ביטול תמ״א 38/1 חיזוק מבנים הוא נכון. גם נמנעתי לעסוק בכך לאורך השנים. יש לפעול לחידוש מתחמים, ולא בניינים. רק כך אפשר להשפיע על הסביבה וליצור איכות גבוהה של מגורים. הכיוון שלנו בגפן הוא לפינוי-בינוי. כך גם הכיוון של המדינה".

איך הופכים למספר אחת בהתחדשות ?

"נכנסנו כבר עם מוסדיים כשותפים בהון כמו מור, פסגות וספרה, ויש נוספות שייכנסו. אני מאמין שכדי להצליח צריך ללכת לפעילות עם פרויקטים רבים ובפריסה גאוגרפית. כניסתן של חברות הביטוח בשותפות הן השלב הבא. בזמן אפס אנו סביב 9,000 דירות, אם תאושר עסקת בעלי העניין".

טיפ שלך לדיירים בפרויקט התחדשות עירונית?

‏"להיזהר מהבטחות שלא תעמודנה במבחן המציאות. לבדוק ניסיון מקצועי של היזם, ולוודא שליזם יש הון עצמי על מנת להפעיל פרויקט. זה נשמע פשוט, אבל זה מורכב מאוד. בסך הכול חשוב שבעלי דירות יבינו שחוסר הסכמה הוא בעוכריהם. חשוב שיהפכו לקבוצה מאוחדת, המרוויח הוא קודם כל בעל הנכס. זה היופי בתכנית החכמה של הממשלה, שמשאירה את העושר אצל בעל הדירה. ראיתי דיירים שעברו מקו העוני לעושר עצום. התכנית למעשה פתרה להם מענה לפנסיה עתידית שלא הייתה להם. זה מה שיפה בתכנית הזו. רק לבחור באנשים הנכונים להרים את הפרויקט".

 כקבלנים תעשו גם ביצוע?

"יש לנו רישום בניה בדרג הכי גבוה ג׳5, אבל לא מאמין בצורך לביצוע עצמי. זה מצריך הרבה תשומות ניהוליות. ניקח את הניהול והביצוע מהקבלנים המובילים, כפי שאנו עושים עם תדהר".

איך אפשר להתמודד עם הבירוקרטיה?

"מה שאגיד זה קצת נדוש, אבל מבקשים ודאות בהליך התכנוני. מקווה שרישוי עצמי של אדריכלים יצליח. פעם היינו מוציאים היתר בניה בחצי שנה. היום, עם זה לוקח קצת פחות משלוש שנים, אז אנחנו מוחאים כפיים. זה לא נורמלי".

מה הסיפוק הכי גדול בעבודה שלך?

"החיוך הראשון עולה קצת בהריסה. האושר האמיתי מגיע עם שלב האכלוס. אנשים שחיו בעוני יחסי - קיבלו לפתע עולם ומלואו. זה האושר האמיתי עבורי".