מחירים צמודי קרקע

זה החלום האמריקאי והישראלי גם יחד. בית צמוד קרקע, גינה מטופחת, עמדת מנגל משפחתית קבועה בחצר וטרמפולינה או מגלשת משחקים לילדים. אולם, בניגוד לאמריקה, משבר הדיור המתמשך בישראל הרחיק יותר ויותר את החלום הזה ממשפחות צעירות, והפך אותו ל"נחלת עשירים בלבד". במקביל, בשנים האחרונות הולך ומתעצם הפער בין מחירי הדיור בין מרכז לפריפריה בישראל. עד כמה מתעצם? עד כדי כך שזוגות או משפחות שיחליטו להעתיק את מגוריהם אל מחוץ לבועת חדרה-גדרה, יכולים לגלות להפתעתם כי יש ביכולתם לממש חלום זה. נכון, לא במרחק של חצי שעה מתל אביב, אבל היי – גם רומא לא נבנתה ביום אחד. 

בדיקה מיוחדת שנעשתה עבור "נדל"ן היום", ומתפרסמת כאן לראשונה, חושפת את פערי המחירים האדירים בין אזורי הפריפריה למרכז. הבדיקה, שבוצעה בסיוע מומחי "ארי מגורים לשיווק נדל"ן", התמקדה בהשוואה של עסקאות צמודי קרקע בפריפריה מול דירות קטנות במרכז, ובנוסף בחנה עסקאות מכירה של צמודי קרקע ביישובי מרכז ופריפריה במקביל. הפערים שגילינו לא מאפשרים להתחמק מהשאלה: עד כמה אנו מוכנים להקריב מאיכות החיים על מנת להתקרב למרכז?

8 במחיר 1

בואו וניקח שתי עסקאות באותו החודש: בית פרטי בן שלושה חדרים ברחוב משעול בית"ר בשכונה ד' באר שבע, 65 מ"ר, נמכר על ידי "רימקס באר שבע" ב- 950 אלף שקלים. ארבעה בתים כאלה שוויי ערך כיום לדירה אחת בת שני חדרים בגודל 65 מ״ר בצפון הישן של תל אביב, לאחר פינוי בינוי. כלומר, תוכלו לקנות ארבעה בתים פרטיים בבירת הנגב בעבור דירונת אחת בלב תל אביב.  

במגדל העמק, במקום דירה רגילה בתל אביב, תוכלו להגשים חלום ולהתגורר בפנטהאוז עם נוף פנורמי מרהיב, או בבית עם חצר ומרחבים. כך למשל, בפרויקט "טריו בעמק" של חברת אילה אגם, ניתן למצוא פנטהאוז חמישה חדרים, 137 או 133 מ"ר, יחד עם מרפסת 62 מ"ר, שתי חניות ומחסן, כל זאת במחיר 2.1 מיליון שקלים - חצי ממחיר דירה רגילה בת ארבעה חדרים בתל אביב. בפנטהאוז תוכלו ליהנות מנופי עמק יזרעאל, יערות ירוקים ומסלולי טיול  מסביב.

בנתניה, דירת ארבעה חדרים יד שניה סטנדרטית של 100 מ"ר תימכר ב- 2.5 מיליון שקלים, אולם באותו מחיר תוכלו לשדרג את חייכם לטובת בית פרטי דו משפחתי בשכונה החדשה בדרום מערב קצרין, על שטח של כרבע דונם, 160 מ"ר בנוי, בפרויקט של חברת י.ד ברזאני ואבני דרך.

השכונה ממוקמת בסמוך לנחל הזויתן ומשקיפה אל נוף הכנרת, כאשר נחל קצרין חוצה את השכונה מצפון לדרום. בסמוך לשכונה יוקם פארק משפחות אשר יכלול מתקני משחקים וכושר, גן זואולוגי ואמפי עם 500 מקומות.

מלבד הנתונים הללו, ב"ארי מגורים" ניתחו כ-100 עסקאות לרכישת צמודי קרקע ברחבי הארץ שהתבצעו במהלך חודש יוני ודווחו לרשות המיסים. המסקנה? פערים עצומים במחירים של צמודי קרקע בין מרכז הארץ לפריפריה. 

העסקה היקרה ביותר בתקופה זו הייתה עסקה לרכישת קוטג' דו משפחתי חדש בהרצליה בן שישה חדרים, המשתרע על שטח של 309 מ"ר בנוי. הקוטג' נמכר בעבור סכום של 14.7 מיליון שקלים. לשם השוואה, בבית שאן נמכר קוטג' דו משפחתי חדש בן ארבעה חדרים, בשטח של 123 מ"ר, בסכום של 1.79 מיליון שקלים בלבד! בדימונה, במקביל, נמכר קוטג' דו משפחתי חדש חמישה חדרים, בשטח של 132 מ"ר, במחיר של 1.96 מיליון שקלים. המסקנה: כשבעה בתים פרטיים בנגב או בגליל הם שוויי ערך לקוטג׳ אחד בהרצליה.

העסקה הזולה ביותר, ונראה כי גם המשתלמת ביותר, הייתה רכישת בית דו משפחתי ישן משנת 1950 בכפר יונה בשטח של 63 מ"ר שנמכר בעשירית ממחיר העסקה בהרצליה -   1.42 מיליון שקלים בלבד.

העיר שנמכרו בה הכי הרבה צמודי קרקע בחודש יוני היא באר שבע, עם שש עסקאות במחיר ממוצע של 2.5 מיליון שקלים. בחדרה נמכרו חמישה צמודי קרקע בתקופה זו במחיר ממוצע של 2.99 מיליון שקלים, בפרדס חנה כרכור נמכרו ארבעה צמודי קרקע במחיר ממוצע של 3.64 מיליון שקלים ובדימונה נמכרו שלושה צמודי קרקע במחיר ממוצע של 1.99 מיליון שקלים.

פחד גבהים

הביקוש לצמודי קרקע בישראל עולה על ההיצע. בין אם מדובר בבתים המשווקים באמצעות יזמים, בשוק יד שנייה או בשיווק קרקעות לבנייה עצמית על ידי רמ"י, גם בתקופה של האטה בשוק עדיין נרשמים ביקושים מרשימים ביותר. כך לדוגמא, באירוע מכירות של "ארי שיווק נדל״ן" לפרויקט צמודי קרקע במגדל העמק, כ-45% מהיחידות נמכרו בתוך יומיים בלבד במחירים הנעים סביב שלושה מיליון שקלים לבית על שטח של כ-160 מ"ר בנוי.   

בבאר שבע כבר הבינו את המגמה, וקפצו על הרכבת. בבירת הנגב עתידה לקום "שכונת הרקפות", שכונת הווילות הגדולה ביותר שתבנה בישראל בשנים הקרובות. הפרויקט הוא חלק מהסכם הגג המעודכן של עיריית באר שבע עם משרד השיכון ורמ"י, במסגרתו יבנו כ-4,000 יחידות דיור, 2,600 מתוכן בתים צמודי קרקע, 750 בבנייה מדורגת וכ-800 יחידות בבנייה רוויה בדופן השכונה, על שדרות רגר. המגרשים בשכונה משווקים בימים אלו על ידי רשות מקרקעי ישראל גם במסגרת מכרזי "בנה ביתך" לפרטיים וגם לחברות בניה וליזמים לבניה קבלנית צמודת קרקע. לשם קבלת סדר גודל, צמודי קרקע בשכונת כלניות הסמוכה נמכרים במחירים הנעים בין שלושה לארבעה מיליון שקלים, מחיר של דירת ארבעה חדרים במרכז הארץ. קרקעות לבנייה נמכרות במחירים הנעים בין 750-900 אלף שקלים. השכונה נמצאת בצפון העיר, מרחק קצר מפארק ההיי טק, המרכז הרפואי סורוקה ומאוניברסיטת בן גוריון.   

מי ש"בוכה" על ציפוף קרקע ועל כך שמספר צמודי הקרקע יהפוך נדיר במדינתנו, הרשו לי להפתיע. מניתוח נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה שבשנת 2022 החלו להיבנות ברחבי הארץ 10,991 יחידות דיור בבניינים בני קומה עד שתיים, עלייה של 17% לעומת 9,413 יחידות דיור מסוג זה שהחלו להיבנות בשנת 2021.

חלום לעשירים בלבד?

מהם היישובים המובילים בבניית צמודי קרקע? במקום הראשון, באופן לא מפתיע, עומדים מי ששווקו לנו בשעתו כ״יישובי הוולוו והווילה״ - אזור יהודה ושומרון עם 736 יחידות דיור חדשות, עלייה של כ-8% לעומת שנת 2021. במקום השני ניצבת העיר באר שבע עם 281 דירות צמודות קרקע שהחלו להיבנות בשנה החולפת, עלייה של 34% ביחס לשנה הקודמת. אופקים מדורגת במקום השלישי עם 218 יחידות דיור צמודות קרקע, אולם בה חלה דווקא ירידה של 9% לעומת שנת 2021. במקום הרביעי, קפיצה יפה ליישוב פרדס חנה-כרכור, עם התחלת בנייה של 217 בתים צמודי קרקע - המהווים זינוק דרמטי של 182%. קריית טבעון נמצאת במקום החמישי עם זינוק של 117%.

לדברי דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת "דרא" שניתחה עבורנו את נתוני הלמ"ס, כמות הבתים צמודי הקרקע שהחלו להיבנות אשתקד הייתה נמוכה ביחס לממוצע בעשור האחרון, שהתאפיין ביותר מ-12 אלף התחלות בנייה בממוצע לשנה משנת 2012 עד היום.

האם המדינה תמשיך להרחיק יותר ויותר את חלום צמודי הקרקע ממשפחות במעמד בינוני ומטה? האם נגזר עליהן להשלים עם העובדה שידם אינה משגת לכך? לא ניתן אלא לתהות מהי הסיבה שרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מוציאה מכרזים לבנייה צמודת קרקע בהטבות לאוכלוסיה מבוססת בלבד. אמנם בינואר 2022 הוחלט לראשונה לשלב בתים צמודי קרקע   בתכנית מחיר מטרה, במסגרת ישובים שמדורגים נמוך לפי המדד הסוציו־אקונומי של הלמ"ס, אולם מדובר  בטיפה בים. רק בחודש מרץ האחרון יצא מכרז ביישוב המבוסס מיתר־כרמית, בדירוג הסוציו־אקונומי של 9 מתוך 10, לשיווק 260 מגרשים. למדינה הפתרונים, וגם הסיבות המיותרות לבזבוזי הקרקע.