כשיושבים עם מיכה קליין, מנכ״ל אפריקה ישראל מגורים, מבינים לרגע את האופוריה שפקדה את החברה בשנתיים האחרונות, מאז פרוץ מגפת הקורונה. די להתבונן בדו"חות החברה שרשמה גידול בשיעור של כ-34% במספר הדירות שנמכרו בהשוואה לרבעון הראשון של 2022, מה שהניב לחברה הכנסה נאה של כמיליארד וחצי שקלים.
קליין מציין, כי למרות ש'אפריקה ישראל מגורים' נהנית ממלאי כולל של למעלה מ-13,000 יח"ד, בשלבי תכנון וביצוע שונים ברחבי הארץ, האתגר המרכזי העומד לפתחן של חברות יזמיות הוא יצירת מלאי זמין של דירות למכירה. מבחינת 'אפריקה ישראל מגורים', "טירוף" הביקושים של השנתיים האחרונות דחף את המכירות בצורה יוצאת דופן, כך שהדירות העתידות להתאכלס בשנים הקרובות – נמכרו כבר ברובן המוחלט.
"אנו שואפים לשמור על המומנטום החיובי של הרבעון הנוכחי במכירות ולפעול להגדלת הצבר העתידי בעסקאות משמעותיות ליצירת ערך מיידי עבור המשקיעים שלנו. זאת תוך שמירה על איתנות פיננסית גבוהה ושיפור ברווחיות", הוא מצהיר.
'אפריקה ישראל מגורים', כיום מקבוצת 'לפידות קפיטל', שבשליטת יעקב לוקסנבורג, הנה מחברות היזמות הבולטות בענף הנדל"ן ונמצאת בשוק למעלה מ-80 שנה. קליין, 49, אב לשניים, תושב בני ציון, צמח מתחום ההנדסה כמהנדס אזרחי ובאפריקה ישראל התחיל כסמנכ״ל הנדסה. כיום, כשהוא מסייר באתרים, הוא רואה אותם בראייה הנדסית, שיווקית וכמובן כלכלית.
האם ציפיתם להתעוררות כזו בביקושים?
״זה הרבה מעבר לציפיות שהיו לנו״, הוא מספר, ״בכל אזורי הפעילות שלנו בארץ – מנהריה בצפון ועד באר שבע בדרום, הביקושים ערים מאד. הבעיה העיקרית כיום, היא שההיצע הולך וקטן משנה לשנה. אצלנו ואצל המתחרים אין דירות לאכלוס מיידי. כל הדירות בעוד שנה, שנתיים כבר נמכרו היום כך שהדירות המוצעות היום הן לאכלוס בעוד ארבע-חמש שנים. במצב הזה איך אפשר שהמחירים ירדו."
הכסף של האנשים ייגמר עם כזו עלייה קבועה במחירים ובביקושים?
״יש הרבה כסף לציבור ויש גורמים נוספים ש"מתדלקים" את הביקושים. רבים נכוו משוק ההון ומחפשים שקט וביטחון שמקנים הבטון והברזל. בנוסף, יזמים וקרנות מחפשים בנרות מקבצי דירות להשכרה מתוקף ההתייחסות בחוק ההסדרים לדירות להשכרה. אנו מקבלים פניות רבות למכירת מקבצי דירות של 10-50 דירות ואף יותר. לעיתים רחוקות מכרנו כמויות כאלו לגוף אחד, אך כיום, לאור עליית המחירים והמלאים הנמוכים, נסרב למכור כמויות גדולות בבת אחת".
בעקבות התיקון לחוק המכר של אלקין לפיו רק 40% יוצמד למדד תשומות הבנייה, גם אתם העלתם את המחירים לאחרונה?
״כן. צריך להבין שכניסתו לתוקף של תיקון חוק המכר בנושא הצמדת התמורה למדד, הוביל לשינוי התנאים המסחריים בבקשת הרכישה. המחירים עולים כל הזמן ולאחר התיקון, העלנו יותר בגלל שיעור ההצמדה".
להערכתך אלקין עשה טעות?
״אני לא נותן ציונים. כל אחד יעשה מתמטיקה. שיעור ההצמדה מפצה בכ-40% ממחיר הדירה. אגיד רק שהעלנו בצניעות לעומת האחרים״.
אפשר לבנות על ממשלה חדשה?
"מהניסיון ממערכות בחירות קודמות ניתן להסיק שייקח זמן עד שהממשלה החדשה שתקום תתייצב עם תוכנית לטיפול במצוקת הדיור - עובדה התורמת לחוסר היציבות במחירי הדיור וחוסר התקווה כי הישועה תצמח בזמן הקרוב מפעולות הממשלה. אגב, בלי קשר לדעותיי הפוליטיות, בנושא ההתמודדות עם מצוקת הדיור, הבחנתי במקצועיות ובנחישות של הממשלה היוצאת לטפל בסוגיה. אפשר היה להסכים או לחלוק על פעולותיהם, אך אין ספק שהם באו לעבוד".
אבל ברמ״י ובממשלה שופכים דירות לשיווק לקבלנים בלי הבחנה וללא אופק להיתר בנייה, רק כדי לנפח מספרים.
״נכון מאד. יחד עם זאת, בשנה החולפת ניתן היה להבחין במיקוד טוב יותר בשיווק קרקעות בשלות לביצוע באזורי ביקוש וזו פעם ראשונה שניתנה התייחסות גם למחסור החמור בוועדות התכנון בכוח אדם, שמהווים חסם בירוקרטי מרכזי. לצערי זו טיפה בים, תהליכים אלה עדיין לא הושלמו ויש עוד דרך לעשות. בנוסף, חשוב לזכור כי לא רק רמ"י מחזיקה בקרקעות באזורי הביקוש. יש כיום הרבה מאוד קרקעות פרטיות שלא ממומשות, בעיקר במרכז הארץ כמו הרצליה וחדרה. אותם בעלי הקרקעות לא רואים צורך בהפשרתן כי המחירים רק מאמירים וכל יום שעובר הם מרוויחים הון. כיום ניתן דגש גם על מציאת פתרון בהיבט הזה, כאשר אחת ההצעות האפשריות היא למסות בעלי קרקעות פרטיות שלא ממומשות".
הכל תקוע.
״אני לא מסכים איתך. זה נכון שהממשלה התפרקה ואנו חווים חוסר יציבות אבל במדינת ישראל יש לרשויות המקומיות הרבה כוח. רשות שרוצה לקדם את עצמה - ביכולתה לעשות את זה. בין הדוגמאות הבולטות היא עיריית ירושלים. ראש העיר והצוות שלו לקחו "נושאת מטוסים" מטורפת וסובבו אותה ב-180 מעלות. הם הצליחו ברמתם ובגזרתם לקצר זמנים לקבלת היתרים, לשמור על מחירים שמאזנים בין אטרקטיביות לבין רווחיות ובכלל ליצור אינסנטיב עבור יזמים להגיע לעיר ולפעול בה. רק לאפריקה ישראל מגורים למעלה מ-2,300 יחידות דיור בירושלים, בשלבי תכנון, שיווק וביצוע שונים״.
אז יש מקום לאופטימיות?
״תמיד. שיתוף פעולה בין חברות לבין רשויות וממשלה עתידית יציבה יכולים להביא אותנו למציאות שונה. בנוסף, פרויקטים מאסיביים וגדולים בפריפריה כמו הפרויקט שלנו בנשר, הכולל 2,000 יח"ד בעירוב שימושים ומציע דיור אטרקטיבי מחוץ לגבולות גוש דן, מרחיב את פריסת הביקוש בארץ ומאפשר היצע מגוון יותר. פתרון נוסף הוא שכירות ארוכת טווח שהולך ותופס תאוצה ואני חושב שהוא מעולה. באמצעותו זוגות צעירים, שידם אינה משגת לרכוש דירה, יכולים להתגורר בדירה הממוקמת באזור מגורים איכותי תוך שמירה על ודאות והימנעות מחרב הפיפיות שמרחפת מעל ראשם".
אז מה נראה פה?
"אתן דוגמה למקום שצפוי בקרוב מאוד להשתנות מהיסוד. פרויקט "אגמי הכרמל", שייבנה בצידה המזרחי של העיר נשר, הוא רובע מגורים חדש, היחיד והראשון מסוגו גם בגודלו וגם בהיקפו, שנבנה אי פעם באזור חיפה. מדובר בחטיבת הקרקע ההיסטורית הפרטית, אולי הגדולה ביותר בארץ, הנפרסת על פני 2,500 דונם. החברות המובילות – כלל תעשיות, שיכון ובינוי ואפריקה ישראל מגורים, לקחו על עצמן משימה הכוללת את פיתוחו של השלב הראשון של המתחם, הכולל במלואו 5,000 יחידות דיור חדשות, 300 אלף מ״ר מסחר ותעסוקה, לצד מרחבים ירוקים המשקיפים לשדות הקיבוצים והכרמל".
איך אתה מתאר את העבודה שלך עם בעלי השליטה החדשים?
״הסינרגיה עם בעל השליטה לוקסי (יעקב לוקסנבורג) ואריק שפיר הביאה לתוצאות מדהימות. גם מידת המעורבות שלהם בצמתים החשובים היא משמעותית ומאפשרת לחברה לעבוד ולצמוח".
מסתכלים על התוצאות. זה מזל או חכמה?
״קרו דברים בשילוב נכון של מזל וחכמה. הגענו לתקופת משבר הקורונה עם מלאי נכון. לצד המכירות המשמעותיות שלא פסקו על אף המשבר, פעלנו בתקופה זו גם להמשך הגדלת המלאי עוד יותר, וסירבנו להתפשר על מחירים אטרקטיביים או עסקאות קומבינציה נכונות. אמנם אנחנו מתעקשים על תנאים מסוימים, אבל מהצד שלנו אנחנו יודעים להבטיח ביטחון, איתנות ושותפות".
מינופים, הנפקות, עליות ריבית. לאן צועד השוק?
״איך שאני רואה את זה, נכון להיום השוק מותאם רק לשחקנים החזקים. אלה שממונפים ביתר או אלה שאין מאחוריהם גב כלכלי, יתקשו מאוד להתמודד עם המציאות הנוכחית ועם עליית הריבית. הבנקים הגיעו לקצה היכולת ובוחנים את המימונים שלהם ביתר שאת. אנו נכנסים לתקופה המאתגרת הזו חזקים יותר מתמיד. בשנה החולפת גבינו למעלה ממיליארד שקל, פרענו חוב בלמעלה מחצי מיליארד שקל, אנו נמצאים עם יתרת מזומנים גדולה וערוכים היטב להזדמנות שיגיעו״.
מעניין שלא רואים אתכם במכרזי מינהל?
״הייתה לנו את הפריווילגיה בשנים האחרונות לא להיות חלק ממכרזים אלו בזכות פעילות ענפה בעסקאות אחרות עם בעלי קרקע פרטיים ופרויקטים להתחדשות עירונית. רק בשנה החולפת הגדלנו את צבר הקרקעות בחברה בלמעלה מ-2,200 יח"ד נוספות ובתוספת של שטחי מסחר ותעסוקה".
מה הלאה?
״היינו הראשונים בארץ שהובילו פרויקט דיור להשכרה ארוכת טווח בגליל ים. כעת אכלסנו פרויקט נוסף בשוהם. זה תחום שצריך להיות פה הרבה יותר, כי הוא לא רק מספק לדיירים תחושת ביטחון, יציבות והזדמנות להתגורר במגורים ובאזור איכותיים, אלא גם מרגיע אותם בנוגע למחירי השכירות שהם משלמים. עדיין מדינת ישראל רחוקה ממיצוי מודל שכירות ארוכת הטווח אבל אנחנו מתכננים להמשיך ולהעמיק את הפעילות שלנו. בנוסף, תחום ההתחדשות העירונית בכלל, מהווה את העתיד מבחינת החידוש וההתפתחות. 'אפריקה ישראל מגורים' מחזיקה בחברת 'אפריקה התחדשות עירונית' הנהנית מעוצמה ויציבות של חברת האם, עם הניסיון והוותק של תחום ההתחדשות העירונית".
אז נצפה לשוק הזדמנויות?
״בהחלט. אני צופה כי בתקופה הקרובה יהיו הזדמנויות נוספות מצד אלו שיתקשו לגייס את ההון הנדרש למימוש הפרויקט".
לסיום, לקנות עכשיו דירה או להמתין?
״מי שצריך דירה ראשונה אין שאלה בכלל שזה הזמן. כדאי להיכנס למגרש ולהיות חלק ממנו, לא חשוב אפילו איפה, זה יכול להיות במגדל העמק או בדימונה. להשכיר, לצפות לעליית ערך ובהמשך למכור ולשפר דיור".
מיתון?
״זה חשש שקיים אבל אני לא רואה אותו מגיע לשוק הדיור אלא מביא להקטנת הצריכה. אירוע של רכישת דירה זה לא יציאה לחו״ל או רכישת רכב, שעליהם אפשר לוותר".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו