ירידות המחירים כבר פה

אחרי תקופה ארוכה במהלכה חברות הנדל”ן נלחמו על כל פיסת קרקע שיצאה לשיווק באמצעות מכרזי רמ”י, כיום הם הססנים ומדירים רגליהם מהמכרזים.

עליית הריבית במשק, קשיי המימון והירידה החדה בביקושים לדירות חדשות, הביאו את היזמים למסקנה שהשתוללותם במכרזים, כפי שהתרחשה עד לאחרונה, מכניסה אותם לסיכונים גבוהים ואולי מיותרים.

על מנת לבחון את התופעה, שמאי המקרקעין שמוליק כהן מחברת SK שמאות ערך עבורנו בדיקה שבחנה את הצעות המחיר שהוגשו למכרזים חדשים בהשוואה לתוצאות המכרזים באותו אזור לפני מספר חודשים, לאותם טיפוסי ושטחי דירות.

מהבדיקה שערך נלמד על ירידות מחירים במכרזי רמ”י, וגם ירידות משמעותיות במספר המציעים.
לדברי שמאי המקרקעין שמוליק כהן מחברת SK שמאות: "אם בעבר ראינו שמחיר הזכיות בפועל היו גבוהים בממוצע בשיעור של 60% עד 70% יותר מהערכות רמ"י, הרי שכיום, לפחות במיקומים שאינם אזורי ביקוש, התהפכו היוצרות.

רמ"י, לדעתי בטעות, התייחסה למחירי הזכיות במכרזים אחרונים כבסיס לשווי במכרזים עתידיים.

כתוצאה מכך, הם תמחרו מתחמים חדשים על בסיס מחירי הזכייה האחרונים והתעלמו מהשונות שבשוק - מעליית הריבית, ומהעובדה שיזמים בעבר הציעו הצעות מחיר המגלמות פוטנציאל לעליית מחירים עתידים, להגדלת שווי זכויות ע"י קבלת הקלות, פוטנציאל שספק יתממש, לאור המצב בשוק היום".

חיפה
ירידה של 20% תוך שלושה חודשים

בחיפה היו שני מכרזים שיצאו בהפרש של כשלושה חודשים לרכישת קרקעות במבואות הדרומיים של העיר.

שני המכרזים שיצאו, הראשון בספטמבר 2022 והשני בדצמבר 2022, היו למחיר מטרה בתמהיל של 80% - 20% (רק 20% מהדירות ימכרו בשוק חופשי).
לפי התוצאות הזוכות: במכרז האחרון - דצמבר 2022 זכו שתי חברות - אפי קפיטל יזמות ובנייה ואשל הירדם יזום ובניין, לבניית 814 דירות במבואות הדרומיים של חיפה בהיקף כולל של כרבע מיליארד שקל. העסקה שיקפה שווי קרקע ליחידת דיור בתחשיב של 310,000 שקל בממוצע. במכרז זה ניגשו 10 מציעים בממוצע.

במכרז הקודם, שנסגר בספטמבר 2022, זכו ארבע חברות לבנייה של 2,048 דירות במחיר מטרה, בהיקף עסקה כולל של כ-791 מיליון שקל, המשקף 380,000 שקל ליח”ד. מה שאומר: ירידה של כ- 18% בשווי הקרקע לכל יחידת דיור. במכרז זה ניגשו 12 מציעים בממוצע.
בבדיקת הפערים בין מחיר המינימום שצויין במכרז רמ"י למחיר הזכייה ניתן לראות שבמכרז בספטמבר ההפרש עמד על אחוזים בודדים ואילו בדצמבר המכרזים נסגרו בממוצע ב-20% פחות ממחירי המינימום של רמ"י.

רחובות
ירידה בשיעור של כ-27% תוך חודשיים

פערים דומים ניתן גם למצוא במכרזים שנסגרו בשנה האחרונה בשכונת קריית משה ברחובות.

מדובר בשני מכרזים לבנייה רוויה רגילה שנסגרו בהפרש של כחצי שנה אחד מהשני. מכרז אחרון נסגר ב-1.2.23 לבנייה של 135 דירות בשכונה קריית משה ברחובות, וקודם לכן נסגר מכרז ביוני 2022 לבנייה של 1,017 דירות.

לפי התוצאות הזוכות: במכרז האחרון – פברואר 2023, זכתה חברת בסט ייזום במחיר כולל של 103 מיליון שקל כולל פיתוח, מה שמשקף מחיר של 766,105 שקל לקרקע ליחידת דיור. למכרז זה הוגשו סך הכל 7 הצעות.

במכרז שנסגר ביוני 2022 זכו 7 חברות נדל”ן ובהן בסט ייזום, אמפא ישראל, מזמור לדוד קרית השרון, אלמוג, מוטי אמסיליי, פרץ בוני הנגב וחברת אפרידר. המחיר שזכו החברות משקף 1,045 מילון שקל לקרקע ליחידת דיור, מה שאומר ירידת מחיר בשיעור של 27%. במכרז זה הוגשו 33 הצעות בממוצע לכל מגרש.

הרצליה
קונים קרקעות פחות משווי שוק

גם בהרצליה אנו עדים לירידה בשוויין של מחירי הקרקעות. בדצמבר 2022 פורסמו תוצאות מכרז בקנה מידה ענק לבנייה של כ-900 יח"ד עם הכנסות למדינה ולרשויות בהיקף של כ-3.3 מיליארד שקל (כולל פיתוח). הזכיות בפועל משקפות שווי קרקע ליח"ד שנע בין 1.6-1.7 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור ושווי של כ15,000- 14,000 שקל למ"ר מבונה.

מכיוון שאין מכרז בשנה האחרונה המאפשר ביצוע השוואה, בחן כהן את שווי הקרקעות ביחס לדירות חדשות הנמכרות באזור וגילה כי הזכיות מגלמות צפי לירידות מחירים.

לדברי שמוליק כהן: "מניתוח וחילוץ שווי מ"ר מבונה מיחידות דיור חדשות עולה שמחירי הזכיות מגלמות צפי לירידה במחירים בנכסים הבנויים".

לדוגמא: מחילוץ שווי קרקע ליח"ד בדירות חדשות כיום, עולה שמחיר קרקע ליח"ד מגיע ל-1.84 מיליון שקל, ואילו מניתוח מחירי הזכיות עולה ששווי קרקע ליח"ד בממוצע הינו 1.6 מיליון שקל, כלומר מחירי הזכיות מגלמות צפי לירידת מחירים בשיעור של 15%-20% לעומת המחירים כיום. אם כי, כהן מסייג את הדברים ומציין שעל אף הנתונים, אין זה מחייב שהיזם ימכור בפחות משווי שוק.

באר שבע
סיבוב שני למכרז לצמודי קרקע

אחד מסוגי המכרזים המעניינים שמושכים תמיד רוכשים רבים, הוא לצמודי קרקע.

באופן מפתיע, נראה שגם בהיבט הזה, מחירי הקרקעות מתחילים לזגזג לטובת הרוכשים.

בינואר 2023 נסגרו שני מכרזים בשכונת הרקפות בבאר שבע שהציעו בנייה בשיטת בני ביתך על 576 מגרשים, 288 לבני מקום ו-288 נוספים בשוק חופשי. למרות שמציעים רבים הגישו הצעות גבוהות, בפועל, חלקם חזרו בהם מההצעה, כך שכעת רשות מקרקעי ישראל תדרש להוציא את המכרז בשנית.

תוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל שפורסמו לפני כחודשיים לימדו כי המגרשים בשוק חופשי בשטחים של 352-870, נסגרו לפי מחיר של 0.658-1.627 מיליון שקל, בהתאמה. המחירים לא כוללים מע"מ ופיתוח.

במכרז השני שיועד לבני המקום הקרקעות נחטפו, לאחר ששווקו מגרשים בשטחים של 356-902 מ"ר והם נסגרו בין 0.511-1.2 מיליון שקל, בהתאמה, לא כולל פיתוח.

תוספת עלויות פיתוח ומע"מ עשויים היו להכפיל את העלות, כך שמחירי מגרשים של 850 מ"ר יקפצו גם ל-3 מיליון שקל.

עם זאת, בפועל, בשלב מימוש המגרש ובחירתו, חלק מהרוכשים חזרו בהם ו"התקפלו" מההצעות שהגישו, כך שההצעות הגבוהות נפלו, ומי שמימש את הזכייה הם אלו שהגישו הצעות במחירים של עד מיליון שקל למגרש.

"בסופו של דבר שני סוגי המכרזים נסגרו במחירים של 950 אלף שקל עד מיליון שקל, לא כולל פיתוח, ולא במחירים שהוצעו בתחילה", מסבירה שמאית המקרקעין מירי רימון, יועצת ומלווה חברות נדל"ן, לשעבר השמאית המקרקעין הראשית של רשות מקרקעי ישראל.

"השאר ויתרו. יש לזכור שבתוספת פיתוח ומע"מ מחיר המגרש היה מגיע ל-2.5-3 מיליון שקל.

נראה שהקונים בשוק לא מעריכים עליה נוספת בשווי הקרקע, מה שמלמד על האטה ורגיעה בשוק. רמ"י תצטרך כעת לשווק את יתרת המכרז, ולהערכתי במכרז הבא רמ"י תשנה את השיטה ותחייב את המציעים לבחור 1 מתוך 5 מגרשים, כדי למנוע מצב שההצעות יפלו".