מה סוד ההצלחה של שוק הנדל"ן האמריקאי?

ארה״ב של ביידן נמצאת באותו מצב שבו עומדת ישראל היום - מחירי דירות הגבוהים ב-34% מרמתם לפני כשנתיים טרם תקופת הקורונה. אלא שבארה״ב מחירי הדירות מתחילים להתמתן בעקבות עליות הריבית בעוד שבישראל, בינתיים, רק הביקושים נפגעים. 

יותר מזה, המצב האבסורדי שדיווחנו עליו השבוע ב"נדל"ן היום" של העלאת מחירים מצד הקבלנים מתאפשר בשל העובדה ש-60% מהדירות בישראל נמכרות היום על הנייר בפריסייל (מכירה מוקדמת) - מצב משפטי שאינו יכול להתרחש בארה״ב.מדוע? 

בניגוד לישראל, בארה״ב הרוכש שמור מכל משמר. בבנייני קונדומיניום בניו יורק, למשל, החוק מעודד את היזמים למכור דירות עם מפתח כדי למנוע את הסיכון לאי-התאמה בין התכנון לביצוע בפועל, או מצב של דירה ששולמה אך לא נמסרה ללקוח, או לחלופין נמסרה באיחור משמעותי. החוק האמריקני גם קובע כי יזם לא יכול לקבל מרוכש יותר מ-10 אחוזים ממחיר הדירה לפני שהדירה נמסרת לרוכש בפועל. בנוסף, חל איסור על היזם לעשות שימוש אפילו באותם עשרה אחוזים, שיסגרו בחשבון נאמנות על שם הרוכש, עד למסירת הדירה בפועל.

לישראל ולארה״ב יש דנ"א התנהגותי שונה בכל הקשור לשוק הנדל"ן, ולו רק בשל ה"תפיסה היהודית״ של הצורך בבעלות על בית - וכמה שיותר גדול - גם בתחילת הדרך. זו גם הסיבה לחטאו הגדול של שר האוצר כחלון, כמי שהוביל מדיניות דיור מאסיבית בישראל, שסיפק  דירות בנות 5 ו-6 חדרים לזוגות צעירים במסגרת "מחיר למשתכן".  

עם זאת, נקודת ציון לחיוב לשוק הישראלי - נראה שהעלאת מס הרכישה "הורידה את המשקיעים מהעץ". כך מעיד סקר הכלכלנית הראשית השבוע, לפיו בחצי השנה שחלפה מאז העלאת מס הרכישה עמד ממוצע רכישות המשקיעים על 1,600 דירות - נמוך ב-31% בהשוואה לחודשים המקבילים בשנה הקודמת.  

מה שטוב לאמריקאים: פתרון ושמו שכירות 

האם זה הזמן לקנות דירה או להמתין? זו שאלת המפתח. אני חוזר ועונה על תשובתי, המתבססת על נתוני הכלכלנית הראשית באוצר, שגילתה ומצאה כי חרף העובדה שהשכר הממוצע במשק עלה בין מאי 2019 למאי 2021 ב-7.2%, מי שרכשו את דירתם הראשונה במאי 2022 היו דווקא בעלי רמות השכר הנמוכות יותר ביחס לאפיון ציבור הרוכשים במאי 2019. כלומר, צעירים המרשים לעצמם ליטול סיכון גבוה יותר, ולו בשל התחושה שמחירי הדירות בורחים להם מהידיים.

זו טעות. טעות קריטית. מי שקונה דירות מעל למימדיו מסכן את חייו הכלכליים לעתיד. מחירי הדירות יודעים גם לרדת, מיתון ויוקר מחיה עשויים להביא לכך לתקופה מסויימת. יש כסף? תקנו ותהנו. אין כסף? עדיף להמתין.

אלא מה? איבדנו שליטה גם על מחירי השכירויות. וכאן נכנסת מדינת ישראל לתמונה. הפיתרון הוא אחד ויחיד, כמו בארה"ב של ביידן ושל נשיאים לפניו - שכירות ארוכת טווח במחירי פיקוח ובהשקעה מוסדית.