המשבר הכלכלי בעקבות הקורונה מציב דילמה בפני משפרי הדיור. רכישת דירה גדולה יותר, בה ניתן גם להוסיף חדר עבודה או מרפסת גדולה שאפשר לבלות בה במהלך הסגר, כרוכה בהגדלה משמעותית של המשכנתא. התוספת עשויה להגיע לאלפי שקלים בתשלום החודשי.
חוסר היציבות במשק משתקף היטב דרך נוטלי המשכנתאות. השבוע פירסם בנק ישראל נתונים לפיהם כ-60% מהלווים שביקשו לדחות את המשכנתאות חזרו לשלם. תשומת הלב נתונה כעת ל-40% המתקשים לשלם את המשכנתאות לנוכח הירידה בהכנסותיהם, הנובעת מאבטלה או חל"ת.
הטלטלה במשק גרמה לשינויי התנהגות גם בקרב משפרי הדיור. בעבר לא חששו לרכוש דירה עוד טרם מכרו את הדירה שבבעלותם, אך סקירה של הכלכלנית הראשית במשרד אוצר מצאה כי 27% ממשפרי הדיור ברבעון השני רכשו דירה חדשה לפני שמכרו את דירתם, לעומת 32% ברבעון הקודם. ירידה זו משקפת היטב את חששם של משפרי הדיור.
עד כמה הישראלים נלהבים משכירות? לעומת מדינות העולם, שם מדובר באופציה מועדפת, 80% מהישראלים לא היו מוכנים לגור בשכירות, גם לא במודל של שכירות ארוכת טווח, אלא לגור בדירה שבבעלותם. כך עולה מסקר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שנערך ב-2019 בקרב 7,575 בני 20 ומעלה.
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
"במיוחד בתקופה זו, מדובר בהחלטה מורכבת", אומר מתי דב, מנכ"ל מגוריט קרן הריט למגורים, המתמחה בשכירות ארוכת טווח. "במקום למכור את הדירה הקיימת ולגרור את המשכנתא לדירה משודרגת, ניתן להשכיר את הדירה הקיימת ולשכור דירה גדולה למגורים לטווח ארוך, וכך לחסוך את הוצאות המימון הגדולות ואת העלויות הנלוות. המשפחה יכולה לשפר את איכות החיים, לגור במיקום מתאים לצרכיה, קרוב לעבודה, מוסדות חינוך או סביבה שמתאימה לה, ולשפר התזרים החודשי שלה באלפי שקלים", אומר דב.
הוא מציין ש"מגורים בשכירות לטווח ארוך מאפשרים למשפחה להיכנס לדירה איכותית ומתוחזקת ברמה גבוהה, עם חוזה הוגן המציין את המחיר לאורך כל התקופה ובעיקר יציבות עם חוזה ל-5 שנים ואופציה ל-5 שנים נוספות לפחות. כמובן ששמורה למשכיר אפשרות לסיים חוזה מוקדם בהתראה מראש. כך ניתן לרשום את הילדים לבתי ספר וחוגים בלי חשש מהארכת חוזה מדי שנה והעלאה בלתי פרופורציונלית של שכר הדירה, כפי שקורה באזורי הביקוש, שם השוק פרוץ", מציין דב.
היתרון הכלכלי
למרות היתרון הכלכלי, קבלת ההחלטה חורגת בהרבה מההשלכות הכספיות המשמעותיות וההכרח שנוצר לגור בדירה שאינה מתאימה לצרכים המשתנים.
"קשה לנקות את השאלה האם לקנות או לשכור מהצדדים הפסיכולוגיים שלה, אבל אם בכל זאת נעשה זאת ונישאר עם השאלה הפיננסית נטו, נראה שלעתים נקבל תשובות מפתיעות", אומר הכלכלן ד"ר עדו קאליר, ראש תוכנית התואר הראשון במימון בבית הספר למנהל עסקים בקריה האקדמית אונו.
"רוב המשפחות שעוברות לדירות גדולות יותר זקוקות להן באופן זמני, לתקופה שבה כל הילדים נמצאים בבית. בדרך כלל מדובר בתקופה של כ-10 שנים, עד שהגדול בילדים עוזב את הבית", מציין קאליר. "מה עושות רוב המשפחות עם דירת 4 חדרים? בגלל חוסר רצון למכור ולקנות דירה והקושי למצוא דירה מתאימה, דוחים את העסקה עד שכבר אי אפשר.
"אחרי שהילדים גדלים, נשאר זוג מבוגר עם 2-3 חדרים ריקים, שהופכים למחסנים הכי יקרים בעולם. בישראל יש כ-150 אלף דירות ובתים בני 5 חדרים ויותר, שגרים בהם דרך קבע 3 אנשים או פחות. אלה פשוט אנשים שנתקעו עם בית גדול לצרכיהם, והוא הופך בעייתי יותר ומוזנח יותר, ככל שהדיירים בו מתבגרים, עד למעבר לדיור מוגן".
סביב כל עסקת נדל"ן יש גם עלויות. עורכי דין, שינוי המשכנתא ומסים יכולים להביא את העלויות הפיננסיות של עסקת קנייה ומכירה ל-50 עד 100 אלף שקל, לדברי ד"ר קאליר. "אין ספק שהמודל הקלאסי היה משהו הרבה יותר גמיש: קניית דירת 4 חדרים באזור מתאים, גידול משפחה עד שהדירה קטנה מדי, מעבר קל לדירה גדולה יותר כשצריך, וחזרה לדירה הקודמת, כשהגוזלים עפים".
כדי ששכירות תהיה תחליף טוב לעסקת מכירה וקנייה, הדירה להשכרה חייבת לעמוד בכמה תנאים, שלפחות עד היום היה קשה למצוא אותם: חוזה מובטח לטווח ארוך, הכולל הבטחה לאי מכירת הנכס וגובה התשלום, ותחזוקה איכותית של הנכס. אף שוכר לא מוכן להיות זה שישפץ את הבית על חשבונו, או להיתקע עם דירה טחובה.
בשורה התחתונה ד"ר קאליר קובע: "מי שרוצה לגדול זמנית ולהישאר באותה סביבת מגורים, שכירות איכותית יכולה להיות פתרון פיננסי מצוין עבורו".
השינוי כבר התחיל
כבר היום מורגש שינוי בשוק. הקורונה משנה במידה רבה את כללי המשחק ומאיצה את הצורך להתאים את המגורים לצרכים של בני הבית.
"בעקבות הסגר והמשבר בחודשים האחרונים, אנשים מבינים שזו הולכת להיות השגרה בתקופה הנראית לעין", מסביר יעקב ערבליך, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן סן חן. "אנו רואים בשוק שינויים בהעדפות הדיירים, אשר מחפשים דירות גדולות יותר עם חלל משותף כמו סלון או מרפסת גדולים יותר ומקום למשרד ביתי".
ערבליך מוסיף: "לצד השדרוג, רכישת דירה גדולה יותר כרוכה בהוצאות נלוות גדולות, החל מפתיחת תיק חדש בבנק, מס רכישה, עורכי דין, תיווך והלחץ למכור את הדירה הישנה במועד, כדי לא לשלם מס רכישה מוגדל של משקיעים. ניתן לראות שמתבצעות עסקאות גם לרכישה וגם להשכרה, אך אנשים ללא ספק מתנהלים בזהירות רבה יותר".
להערכתו, בעקבות השינויים במשק יותר אנשים ישקלו בחיוב השכרה לטווח ארוך ויהיו מוכנים לוותר על בעלות על דירה".
בימים אלה דנה הממשלה בכוונה לפרק את חברת דירה להשכיר, שאמונה על בניית דירות לטווח ארוך, ולמזגה עם אחת החברות היותר יעילות במגזר הממשלתי, חברת ערים בראשות עזרא ימין.
ההתחלה של דירה להשכיר היתה מבטיחה, עם תוכניות להקמת 150 אלף דירות תוך עשור בערים הגדולות. 6 שנים לאחר הקמתה ניתן לומר שנרשמה אכזבה גדולה. דירה להשכיר שיווקה פחות מ-10,000 דירות, מהן כ-7,500 דירות בלבד מיועדות להשכרה ארוכת-טווח. יתר הדירות הוקצו למכירה.
בלי משכנתא ובלי הפתעות
יצאנו לבחון פרויקט השכרה ארוכת טווח שהסתיים, כדי לראות איך הדברים עובדים בשטח. אביב שלי הוא מתחם להשכרה ארוכת טווח ברמת השרון. הוא הוקם במטרה לאפשר גם לאנשים שאין להם יכולת כלכלית לקנות דירה לגור במקום קבוע לאורך זמן, ללא משכנתא או חובות, במחיר ידוע מראש.
לפני כשלוש שנים אכלסה קבוצת אביב את המתחם ברחוב חטיבת אלכסנדרוני. הפרויקט כולל 4 בניינים, חניון עילי ותת-קרקעי וגינה מרכזית רחבת ידיים. מוצעים להשכרה דירות 3,4,5 חדרים, דופלקסים ופנטהאוז ברמת גימור גבוהה, עם ממ"ד, מערכת מיזוג אוויר מרכזית, שוט אשפה קומתי, מרפסות ועוד.
הדיירים נהנים ממרחבים ציבוריים ירוקים, כולל גינה רחבת ידיים עם מתקני משחק, חדרי משחקים וג'מבורי לילדים.
"אין צורך לעמוד מול בעלי דירה פרטיים ולהתמודד שנה אחר שנה עם העלאות מחיר או סיום חוזה שרירותי", מסבירה דפנה הרלב, מנכ"ל קבוצת אביב, את יתרונות ההשכרה ארוכת הטווח. "חברת הניהול אחראית לתחזוקה השוטפת, משרדיה ממוקמים במתחם ונציגיה זמינים באמצעות מוקד 24 שעות ביממה".
לדברי הרלב, השכרה ארוכת טווח מאפשרת יציבות לכל המשפחה - לילדים במסגרות החינוכיות והחברתיות ולמבוגרים במקומות העבודה. "הפרויקט עונה על צרכים של קהלים רבים, ביניהם זוגות צעירים, משפרי דיור שבבעלותם דירה קטנה והם רוצים לשדרג, וכן מצמצמי דיור, העוברים מבית גדול לדירה מודרנית ונוחה".
71 מהדירות נועדו לזכאי משרד השיכון בשכר דירה מבוקר, הנמוך בכ-20% ממחיר השוק. תקופת השכירות הינה ל-3 שנים, עם אפשרות להאריך בשלוש שנים נוספות ואז עוד ארבע (10 שנים בסך הכל). בחירת השוכרים נעשית באמצעות הגרלה מבוקרת בקרב בעלי תעודת זכאות. שאר הדירות מושכרות בשוק החופשי לתקופה של חמש שנים, עם אפשרות להאריך בחמש נוספות.
קבוצת אביב היא חברה פרטית, שעוסקת בתחום הבנייה והיזמות תחת קורה גג אחת. החברה בעלת ניסיון רב בייזום והקמת פרויקטים הנדסיים מורכבים בארץ ובעולם, למטרות מגורים, מסחר ותשתיות. אדריכלי הפרויקט הם MYS אדריכלים
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו