השפלה היא המרכז החדש

מי שמנסה כיום לצאת בשעות הבוקר מערי השפלה חווה פקקים שאורכים יותר משעה, והמצב צפוי עוד להחמיר עם גידול האוכלוסייה. פקקי הענק המשתרכים לאורך קילומטרים מדי יום לתוך תל אביב וגוש דן הביאו את המדינה להבין שיש צורך אמיתי בחשיבה חדשה.

מיליוני מ"ר של תעסוקה ומסחר מתוכננים להיבנות בשנים הקרובות בערי השפלה, לשירות תושבי האזור, המצוי בקפיצת גדילה אדירה. אזורי התעסוקה החדשים יאפשרו להגיע לעבודה במהירות ולחסוך את הפקקים האינסופיים לאזור תל אביב, בהם עומדים מדי יום כ-70% מתושבי השפלה.

האוכלוסייה באזור השפלה תגדל בעשור הקרוב ב-40%. הסכמי הגג יביאו לתוספת של עשרות אלפי יחידות דיור חדשות, ביניהן כ-20 אלף במתחם צריפין. באר יעקב צפויה לגדול פי 4 לכ-100 אלף תושבים. ברמלה מתוכננות עוד כ-7,500 יחידות דיור, בלוד יתווספו 17,000, במודיעין עוד כ-11,800, ביבנה 12,700. בכל הערים הללו קיים מחסור גדול בשטחי מסחר ומשרדים.

מבין אזורי התעסוקה המתוכננים להעסיק תושבים אלה נמצאים כמה גדולים במיוחד: במתחם צריפין, שפונה לאחרונה מהבסיס שפעל בו, החלו עבודות הפיתוח בקרקע, עליה מתוכנן מע"ר חדש ושטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של 1.5 מיליון מ"ר (בשטחי באר יעקב וראשון לציון).

בסמוך למפעל נשר רמלה והמועצות האזוריות גזר וחבל מודיעין מתכננות להקים אזור תעסוקה חדש בהיקף של 1.6 מיליון מ"ר. בפארק המדע ברחובות מתוכננים עוד כ-600 אלף מ"ר של תעסוקה בפארק תמר ב'.

עיריית מודיעין הבינה בשנים האחרונות שאינה יכולה להישאר עיר שינה, והיא בונה באזור התעסוקה החדש אלפי מ"ר של משרדים ומסחר, וכך גם ביבנה, בנס ציונה ובאיירפורט סיטי, הממוקמים על צירי תנועה מרכזיים ובסמוך לתחנות הרכבת.

בסיועו של מומחה הנדל"ן יו"ר לשכת השמאים לשעבר, אוהד דנוס, סקרנו את אזורי התעסוקה הבולטים החדשים בשפלה.

מתחם צריפין: צמיחה משמעותית

אילה טאוורס במתחםן צריפין של חברת אילה אגם // הדמיה: איוולב מדיה

סיום הפינוי של מחנה צריפין איפשר במהלך השנה האחרונה להתחיל את העבודות בשטח. תוכנית המתאר של המתחם מייעדת להקים בו בשנים הקרובות שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של 1.5 מיליון מ"ר, אשר יהפוך אותו לאזור התעסוקה הגדול בגוש דן. בנוסף יקומו כ-17 אלף יחידות דיור על פני השטח המחולק מבחינה מוניציפלית בין באר יעקב (70%) לבין ראשון לציון (30%).

המתחם הראשון שיוצא לשיווק משויך לבאר יעקב, מועצה מקומית אשר צפויה בשנים הקרונות להגדיל את אוכלוסייתה פי 4 לכדי כ-100 אלף תושבים, אשר ייצרו ביקוש גדול לתעסוקה, מסחר ופנאי. תוכנית המתאר לאזור כולו כוללת גם את הרחבת בית החולים אסף הרופא, המהווה עוגן מרכזי באזור, לצד מבנים עם עירוב שימושים.

השינויים המתוכננים בבאר יעקב יביאו לשינויים משמעותיים במרכז הכובד העירוני ובאופי העיר, שתהפוך להיות שחקנית מרכזית בין ערי המרכז. לצד פיתוח התשתיות העירוניות צפוי לקום אזור תעסוקה ומסחר חדש משולב עם מגורים, שיהווה את מרכז העיר החדש. בנייני מגורים, אזורי מסחר ומבני ציבור ותעסוקה ייבנו  במיקום אסטרטגי בסמוך לצירי תנועה מרכזיים, שיאפשרו נגישות מקסימלית באמצעות כביש 431 המחבר בין כביש 6, איילון (20), כביש 4, כביש 44, תחנת הרכבת בבאר יעקב ומסלולי BRT.

אוהד דנוס: "עבור מי שמחפש השקעה עם פוטנציאל לצמיחה משמעותית, באר יעקב יכולה להוות תשובה נאותה. התמהיל המתוכנן בין מגורים לתעסוקה ומסחר הוא אופטימלי, וההיקף המתוכנן מהווה מסה קריטית ראויה לכך שכלל השימושים יהוו מוקד משיכה וייהנו מסימביוזה".

הפרויקט הראשון במתחם צריפין ייצא לדרך בחודשים הקרובים בידי יזמית הנדל"ן אילה אגם. הוא כולל שני מגדלי משרדים בני 17 קומות עם שטחי מסחר בקומת הקרקע.

איתן לוי וג'קי סויסה, בעלי אילה אגם: "הפרויקט החדש ממוקם בנקודה אסטרטגית בשטח המוניציפלי של באר יעקב. העיר תלך ותתפתח בשנים הקרובות. משרדי העירייה, מרכזי תרבות ושירותים עירוניים יעברו לשם, בנוסף למגורים, מסחר ותעסוקה. לאור תוכניות הפיתוח, קצב אישורי התוכניות והנגישות הגבוהה, אנו מזהים כאן פוטנציאל גדול. בעוד כמה שנים האזור כולו ייראה אחרת לחלוטין, וכפי שחלה עליית ערך משמעותית במקומות כמו מתחם עינב במודיעין ופארק המדע בנס ציונה, אנו צופים כי כך יקרה כך במתחם זה בבאר יעקב".

רחובות: מסחר ומחקר

רחובות בולטת בתחום התעסוקה בזכות פארק ת.מ.ר א', המוכר יותר כפארק קריית המדע, אולם אזור תעסוקה נוסף מגלם בימים אלה פוטנציאל גדול. הוא מכונה פארק תמר ב' וממוקם ממזרח לכניסה הצפונית לעיר, המשך ישיר לפארק התעסוקה של נס ציונה.

פארק תמר ב' יכלול עוד כ-600 אלף מ"ר של מבני תעסוקה, מסחר ומשרדים. הפארק נמצא בשלב של אישור טבלאות הקצאה, מכיוון שמתנהל הליך מורכב של חלוקת זכויות בין בעלי הקרקע.

לדברי דנוס, "כיום עומלת העירייה על המשכו של פארק התעשייה מזרחה. מדובר בתוכנית שצפויה להפוך את האזור למוקד משיכה עיקרי לחברות הייטק וביוטק, שמקיימות יחסים סימביוטיים עם מכון ויצמן וחוקריו. למעשה, למכון ויצמן שטחים בתחום התוכנית, והאזור כולו עומד להפוך משדות ירוקים לאחד מאזורי התעסוקה החזקים באזור השפלה".

בשטח, המשתרע על פני 616 דונם, מתוכננים יותר מחצי מיליון מ"ר עיקריים של שטחי תעסוקה, מסחר ומכוני מחקר. "אין ספק שפארק תמר ב' יהווה נקודת מפנה חשובה להמשך מיתוגה של רחובות כעיר מדע ותרבות", מסכם דנוס.

היזם ליאור ברדוגו, יו"ר ובעלי ברדוגו גרופ, היוזמת ומקימה בין היתר מתחמי מגורים ברחובות, סבור כי התוכנית הנוכחית רוויה בשטחי מסחר ותעסוקה. לדעתו, יש לבצע הסבה או שינויי יעוד בחלק ניכר מהשטחים לטובת דיור להשכרה או למגורים, כמודל של עירוב שימושים ופתרון לביקוש הרב למגורים באזור.

רג"מ: מיקום אסטרטגי

לאחרונה דווח על התקדמות משמעותית בקידום פארק התעסוקה רג"מ (שם זמני שנגזר משמות הרשויות השותפות – רמלה, גזר, חבל מודיעין). ראשי הרשויות סיכמו עם רמ"י על הקמת מנהלת משותפת להקמת הפארק, לאחר מאבקים בין הרשויות שארכו כשני עשורים. סוכם על העברת תקציב ראשוני מרמ"י עבור הקמת המינהלת, שתחל בעבודות התכנון והיציאה למכרז לביצוע.

פארק התעסוקה החדש צפוי לקום במשולש הגבולות, בסמוך למחלף נשרים. לפארק נגישות תחבורתית מצוינת מכביש 6, כביש 40 וכביש 431  וסמוך לנתב"ג. במרכזו צפויה לקום תחנת רכבת ישראל.                       

התוכנית הוגשה לוועדה המחוזית, שצפויה לקבל תוקף לאחר סיום הליך ההתנגדויות. המתחם החדש יתפרס על פני 1,128 דונם ויתאפשרו בו בניית בנייני משרדים בגובה עד 9 קומות, מחסנים לוגיסטיים, בית מלון, קרייה אקדמית ומעונות סטודנטים. בסך הכל קיים במקום פוטנציאל לבניית 1.6 מיליון מ"ר. הקמת הפארק צפויה לספק עבודה לכ-20 אלף איש.

"שוב אנו עדים לחשיבות העצומה שיש למיקום אסטרטגי עם נגישות מעולה לצירי תנועה ראשיים", מציין דנוס. פארק התעסוקה החדש אמור להוות מסה קריטית של נכסי נדל"ן, אשר תתחרה באלו הוותיקים של הערים השכנות. בנוסף, יהווה נדבך נוסף בהפיכתו של כביש 431 לאחד הצירים החשובים בחיי הכלכלה והמסחר של אזור המרכז"

יבנה: קרוב לבית

עיר נוספת בתנופה היא יבנה, שצפויה לגדול בכ-50 אלף תושבים ותנופת הבנייה בה בשיאה. הותמ"ל אישרה את תוכנית יבנה מזרח להקמת שכונת מגורים חדשה בהיקף של 12.5 אלף יחידות דיור ולצידן גם מרכז עירוני הכולל תחנת רכבת, מרכז תחבורה, מוסדות ציבור, פארקים, מתחמי תעסוקה, מסחר ומגורים על שטח של כ-3,500 דונם.

השכונה החדשה מתחברת לבינוי הקיים בעיר ויוצרת רצף אורבני בין חלקי העיר באמצעות הפרדה מפלסית מדרך מס' 42 וממסילת הברזל. המרכז התעסוקתי נגיש וקרוב לתחנת הרכבת בהיקף של כ-160,000 מ"ר תעסוקה (כולל תעשייה עתירת ידע ומשרדים), כ-10,000 מ"ר מסחר, ועוד חזיתות מסחריות בתחום השכונה בהיקף של כ-5,000 מ"ר. כל אלה יהיו בנגישות גבוהה לתושבים.

"אזור התעסוקה של יבנה אמנם ייבנה בהיקפים נמוכים יותר, אך דווקא הכמות הקטנה יחסית של השטחים המיועדים הופכת אותו לייחודי לתושבי יבנה והסביבה", מסביר דנוס. "אזור זה יהווה חלק מתפיסה תכנונית חדשה, הגורסת כי יש לשלב שטחי מסחר ותעסוקה בסמוך לאזור המגורים, ובכך לאפשר לתושבים איכות חיים טובה יותר - לגור, לעבוד ולבלות באותו אזור. השאת הערך כאן מובטחת לאמיצים ובעלי החזון".

מתחם האלף: אלטרניטיבה לת"א

B.S.R  1K של חברת ב.ס.ר במתחם ה-1000 // הדמיה: טוטם

במערב ראשון לציון החלה כבר הבנייה להקמת מוקד תעסוקה ומסחר חדש החולש על עתודות הקרקע האחרונות של העיר ממערב לאיילון - מתחם האלף. השטח משתרע על פני כ-1,700 דונם ויכלול 1.75 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר עבור כ-100 אלף עובדים, 5,500 דירות ו-120 דונם של פארקים.

במתחם ה-1000 מוקם פרויקט עירוב שימושים יוצא דופן ברמה ארצית. עד כה כבר שווקו בהצלחה קרקעות להקמת כ-700 אלף מ"ר תעסוקה לכמה מהחברות הגדולות בישראל, בהן הפניקס, דיסקונט, רוגובין, פרשקובסקי, אמות, Jtlv2 וחברות נוספות. במתחם נפתח מרכז מבקרים ייחודי מהמודרניים בישראל.

את הקמת מתחם ה-1000 מובילה עיריית ראשון לציון והמינהלת הייעודית שהוקמה לפני מספר שנים לתכלול ההקמה, השיווק, הניהול, המכירות והקשר בין היזמים לרשות המקומית. למעשה מוקמת עיר מטרופולינית חדשה עם 100 אלף איש שיעבדו בה, יותר מ-22 אלף איש שיגורו בה ב-5,500 יחידות דיור, כולל מעונות סטודנטים ודיור מוגן. לראשונה בישראל יתאפשרו מגורים ועבודה באותו מקום לעשרות אלפי אנשים.

המתחם הצפוני (א') מיוחד לבניית משרדים, והזכויות בו שייכות לעיריית ראשון לציון. נמכרו מגרשים לקבוצת דיסקונט, שתקים בו את המטה החדש שלה, לחברות פרשקובסקי ואמות, שמכרו מחצית מהפרויקט לחברת הביטוח מגדל, וכן לרוגובין וקרן JTLV.

חברת פרשקובסקי תקים במתחם מגדל משרדים בגובה 22 קומות עם רחבת מסחר וחניון תת-קרקעי, שייבנו על כ-9 דונם בעלות מוערכת של 480 מיליון שקל. המגדל יתנשא ל-22 קומות וכולל 53.4 אלף מ"ר משרדים להשכרה בלבד ושטחי מסחר בהיקף 1,400 מ"ר.

לאחרונה זכתה פרשקובסקי בקרקע נוספת במתחם בהיקף של 24 דונם. היקף העסקה הינו 166 מיליון שקל. בכוונת החברה להקים מתחם מגורים להשכרה לטווח ארוך.

חיים קראדי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי: "מרכז העסקים של מתחם ה-1000 מציב סטנדרטים חדשים בפתרונות תחבורה ובתכנון המרחב הציבורי. כבר עכשיו מתחם ה-1,000 מושך אליו תשומת לב מחברות רבות, שרואות בו אלטרנטיבה לתל אביב. הנהלות בנקים, קופות חולים ותאגידים ישראליים כבר בוחנים מעבר למתחם".

קבוצת בסר מקימה מתחם משרדים המשווקים בימים אלו. B.S.R 1K הם שני מגדלי משרדים ומבנה בן 3 קומות שבמרכזו כיכר מסחרית. הפרויקט ממוקם בחלקו הצפון מזרחי של מתחם ה-1000 בנגישות מקסימלית לדרך איילון, כביש 431, תחנת רכבת ישראל ולרכבת הקלה העתידית.

בעלי הקרקע הפרטיים רוכזו במתחמים ב' ו-ג'. במתחם ב' זכויות לבניית כ-600 דירות וכמה מאות אלפי מ"ר לבנייה. מתחם ג' כולל זכויות למגורים בבעלות פרטית של מאות בעלי זכויות בקרקע, אשר ממתינים לאישור טבלאות האיחוד והחלוקה.

המתחם מהווה את עתודת הקרקע המשמעותית ביותר לפיתוח העיר. הוא נהנה מיתרון מיקום מובהק עקב קרבתו לתחנת רכבת משה דיין, לקווי רכבת קלה עתידיים, נגישות לכבישים ראשיים ביניהם כביש 20 ו-431 המגיע ישירות למתחם, בסמיכות לשני צירי הרוחב העיקריים של ראשון לציון – שדרות משה דיין / רחבעם זאבי ושדרות רבין, וכן בשל קרבתו לחוף הים.

עדי ברוק, מנכ"ל מינהלת מתחם ה- 1000: "בתוך שלוש שנים מכרנו כ-700 אלף מ"ר למשרדים, בעיר שלפני כן היו בה 2.5 מיליון מ"ר לתעסוקה. צריך לזכור שכל אזור התעסוקה של הרצליה פיתוח מהווה 900 אלף מ"ר, רמת החייל פחות מ-400 אלף מ"ר, ולכן ההצלחה שלנו מרשימה.

"אנחנו מהווים אלטרנטיבה תעסוקתית לתל אביב ולפרבריה. היתרון שלנו הוא המגרשים הגדולים והגמישות התכנונית, שמאפשרים להקים לא רק מגדלים אלא גם קמפוסים, שמתאימים לצרכים של היום, בין היתר גם לחברות ההייטק. זה יהיה המתחם הנגיש ביותר".

ראש עיריית ראשון לציון, רז קינסטליך: "מתחם ה-1000 מהווה מודל חלוצי לעירוב שימושים מתקדם בין תעסוקה, מסחר ומגורים. הוא ישפר משמעותית את איכות חיי התושבים ויגדיל את היקף התעסוקה בעיר. הנגישות התחבורתית בשילוב המיקום הגאוגרפי הפכו את המתחם לאטרקטיבי ביותר בישראל. המגזר העסקי מביע אמון גדול בראשון לציון".

ראשון לציון: בדרך לבוסטון

בוסטון ביזנס סנטר בראשון לציון של קבוצת איציק תשובה וחברת בר-אב // הדמיה: 3DVision

קבוצת איציק תשובה וחברת בר-אב (לשעבר SCG) מקימות בימים אלה בראשון לציון את בוסטון ביזנס סנטר – מרכז מסחר ועסקים בהשקעה של 250 מיליון שקל, המתוכנן בידי האדריכל אילן פיבקו.

המרכז ממוקם בסמוך לקניון הזהב ומתחם הסינמה סיטי בראשון לציון ויכלול קומת קרקע מסחרית בשטח כ-4,000 מ"ר, ומעליה 7 קומות משרדים בשטח כ-13,000 מ"ר. בנוסף יוקמו חניונים לטובת באי המקום בשטח כולל של כ-9,000 מ"ר. כל השטחים במרכז העסקים והמסחר יוצעו למכירה.

"ראשון לציון היא היום העיר הרביעית בגודלה בישראל", אומר איציק תשובה. "בוסטון ביזנס סנטר יספק מגוון שטחי מסחר ותעסוקה במיקום נגיש ונוח, בסמוך לנתיבי איילון ולתחנת הרכבת הקלה".

נס ציונה: קמפוס לעסקים

מתחם משרדים של קבוצת יובלים בנס ציונה // הדמיה: קבוצת יובלים

פרויקט יובלים קמפוס לעסקים של קבוצת יובלים בפארק המדע נס ציונה, ששטחו 32 אלף מ"ר בנוי, כולל 4 בניינים בני 6 קומות משרדים מעל לקומת מסחר וכ-20 אלף מ"ר מרתפי חניה, שייבנו סביב פארק פנימי. המשרדים במתחם מוצעים למכירה ביחידות של החל מ-50 מ"ר.

את הפרויקט מתכננים האדריכלים מוטי כסיף ואורי ברעלי ממשרד האדריכלים ברעלי- לויצקי-כסיף. פארק המדע בנס ציונה גובל בחלקו הצפוני של פארק המדע רחובות. האזור נמצא היום בתנופת פיתוח ושינויים תחבורתיים, שיחברו אותו לכביש 431. המתחם ממוקם בקרבה לתחנת הרכבת של רחובות ועתיד ליהנות מנגישות נוחה לכל חלקי גוש דן.

איציק ברוך, בעלי קבוצת יובלים: "אנו רואים היום יותר ויותר חברות מבוססות אשר בוחרות לרכוש את שטחי המשרד, במקום להמשיך לשלם שכירות, מאחר שמדובר לא רק ביציבות בטווח הארוך לצרכי החברה, אלא גם באפיק השקעה שיכול לשמש אותה בעתיד. זוהי השקעה סולידית יחסית, עם תשואות של 6-7%".

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו