מס רכישה: כל מה שאתם חייבים לדעת

חלומו של כל ישראלי הוא לקנות דירה איכותית, שתהיה לו קורת גג משלו. הוא מוכן לעבוד קשה, לחסוך בכסף, לקחת הלוואת דיור (משכנתא) גדולה לעשרים או שלושים שנה, לצמצם את הטיולים שלו בארץ ובחו"ל, ואפילו לוותר על קורס שתמיד רצה לעשות, ובלבד שיהיה לו די כסף על מנת שיוכל לרכוש עבורו דירה משלו, ואף שיהיה לו מה להוריש לצאצאיו. עם זאת, חשוב להבין שההוצאות של רכישת דירה אינן מסתכמות רק בתשלומי ההון העצמי והמשכנתא. ישנם תשלומים נוספים שלו ניתן לוותר עליהם, דוגמת מס רכישה.

 

במאמר שלפניכם, עורך דין עמית ורד, המתמחה במקרקעין ומיסוי נדל"ן מעל 20 שנה, מסביר ומפרט בין היתר: מהו מס רכישה? כיצד הוא מחושב? מהן מדרגות המס הקיימות בישראל? איך ניתן לחסוך במס רכישה? כולל טיפים שימושיים, ועוד.

 

הכירו את מס הרכישה

מס רכישה נחשב למס יוצא דופן בכך שהאזרח משלם למעשה על הוצאה ולא על הכנסה. שכן, זהו מס המשולם בעת ביצוע הוצאה כלכלית – רכישת דירה, או כל נכס מקרקעין אחר (כגון: מגרש, משרד, חנות וכו').

 

מס זה הוא הניסיון של הממשלה ליצור שוק דירות מתון יותר עבור המשקיעים, ולהקטין את הביקוש הרב לדירות למכירה. מעבר לכך, לא כולם משלמים את המס במלואו. קיימות דרכים חוקיות להשיג פטור ו/או הנחה במס הרכישה.

 

מדרגות מס רכישה לדירת מגורים לשנת 2020

מס הרכישה עבור קניית "דירת מגורים" הן מדורגות. האבחנה היא בין מי שזו עבורו "דירה יחידה" (דירה ראשונה, או דירה חליפית למשפרי הדיור), לבין המשקיעים שזו עבורם "דירה נוספת" (דירה שנייה, שלישית וכו').

 

מדרגות מס רכישה נקבעות על ידי רשות המסים ומתעדכנות בתחילת כל שנה קלנדארית (המדרגות הן בין התאריכים: 16.1 לבין 15.1).

 

מבחינת ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין, הכוונה בדירת מגורים יחידה היא כאשר הדירה הנרכשת היא הדירה היחידה של הרוכש, שהוא יחיד תושב ישראל, גם אם בבעלותו דירה נוספת שחלק הבעלות בה אינו עולה על 33% (1/3) או שמחזיק בדירת ירושה שחלקו בה אינו עולה על 50% (1/2).

 

כמו כן, יש לשים לב, כי הכוונה לאותו "תא משפחתי" של הרכוש, המוגדר בתור הרכוש ובן זוגו הגר עמו דרך קבע (בן זוג נשוי או ידוע בציבור) וילדים עד גיל 18 שנה נחשבים כרוכש אחד.

 

כל מי שאינו נכנס להגדרה דלעיל של "דירה יחידה" הוא בגדר משקיע, כלומר, זו נחשבת עבורו בתור "דירה נוספת".

 

מדרגות מס רכישה – דירה יחידה

להלן שיעורי מדרגות מס רכישה העדכניות לשנת 2020 בגין "דירה יחידה":

• עד לסך של 1,744,505 ₪: משלמים 0.00% מס רכישה (פטור מלא)
• מהסך של 1,744,505 ₪ ועד לסך של 2,069,205 ₪: 3.50% מס רכישה (בגין החלק יחסי)
• מהסך של 2,069,205 ₪ ועד לסך של 5,338,290 ₪: 5.00% מס רכישה (בגין החלק היחסי)
• מעל הסך של 5,338,290 ₪ ועד לסך של 17,794,305 ₪: 8.00% מס רכישה (בגין החלק היחסי)
• ומעל 17,794,305 ₪: 10.00% מס רכישה (בגין החלק היחסי ועד בכלל)

 

מדרגות מס רכישה – דירה נוספת

להלן שיעורי מדרגות מס רכישה העדכניות לשנת 2020 בגין "דירה נוספת" (דירה שנייה, שלישית וכו'):

• עד לסך של 5,340,425 ₪: 8.00% מס רכישה
• מעל לסך הנ"ל: 10.00% מס רכישה (בגין החלק היחסי ועד בכלל)

 

קבלו 8 דרכים חוקיות לקבל הנחה במס הרכישה שרק המקצוענים מכירים

במקרים לא מעטים מעניקה רשות המיסים (באמצעות משרדי מיסוי מקרקעין) הנחות בתשלום מס רכישה, ויש אף מצבים שבהם ניתן לקבל פטור מלא מתשלום מס רכישה. אז לפני שאתם ממהרים לשלם את המס, כדאי מאוד לבדוק את כל האפשרויות העומדות לרשותכם.

 

חשוב לדעת, כי החוק והפסיקה בנושא הזה הם מורכבים ומסועפים, ולכן מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה גם במיסוי נדל"ן, כדי לבחון מהו מסלול המיסוי הנכון והמתאים ביותר עבורכם המקרה הספציפי, על מנת לבצע תכנון מס אופטימאלי, כמובן באופן חוקי.

 

דרך 1: יש לכם דרגת נכות? תוכלו לקבל הנחה

הקבוצה הראשונה אשר זכאית לקבל הטבות ממס הרכישה היא אנשים נכים ובעלי מוגבלויות. בכלל זה נחשבים אזרחים שיש להם דרגת נכות בשיעור 100% או 90% בעקבות צבירת נכויות באיברים שונים בגוף.

להגדרת הנכים הזכאים להנחה במס זכאים גם נכים של 75% אשר אינם יכולים לעבוד, בעלי 50% נכות לפחות שהם קטועי גפיים או משותקים, או נכים אשר עברו תאונת דרכים.

גם נפגעי הנאצים שיש להם 19% נכות לצמיתות לפחות ונכי רדיפות הנאצים בעלי 50% נכות זכאים להפחתה במס.

 

דרך 2: נפגעי פעולות האיבה

קבוצה נוספת השייכת לקטגוריה של הזכאים להקלה במס רכישה היא נפגעי פעולות האיבה בעלי 19% נכות לצמיתות לכל הפחות. כל מי שבריאותו רופפת כתוצאה מפיגוע טרור, יכול לקבל הנחה במס רכישה בעת קניית דירה.

יצוין, כי בקבוצה זו נכללות גם בני משפחות שקולות.

יש לבחון את ההגדות החוקיות כדי לדעת האם הנכם משויכים לקבוצה זו, מהן הדרישות הבירוקרטיות של מיסוי מקרקעין הנדרשות כדי ליהנות מהפטור ו/או ההקלה הרלוונטיים.

 

דרך 3: ברוכים הבאים לישראל: עולים חדשים ותושבים חוזרים

תושבים שגרו בישראל, ירדו מהארץ, ולאחר מכן עלו שוב, זכאים בדרך כלל להפחתה במס של 0.5%. עולים חדשים שעלו לישראל בהתאם לחוק השבות, יהיו זכאים להפחתה במס, אך הפחתה זו ניתנת לו רק אם העולה רכש את הדירה בתוך שבע שנים מאז עלייתו לארץ, או כשנה לפני שעלה.

באופן כללי, העולה זכאי להפחתה ממס בשני מקרים: במקרה של רכישת דירה למגורים או רכישת קרקע למטרת הקמת בית עסק.

 

דרך 4: בני זוג שרוכשים דירה יחד

בני זוג אשר החליטו לקנות דירה יחד, יהיו זכאים להפחתה במס בתנאים מסוימים. כך למשל, אם אחד מבני הזוג נכה או עולה חדש, שני בני הזוג מקבלים הנחה במס הרכישה.

 

דרך 5: העברת נכסים במתנה בין בני זוג ו/או ילדים

בעסקת העברה של נכס מקרקעין ללא תמורה (מתנה) בין קרובי משפחה יש הקלה לפיה משלמים רק שליש (1/3) ממס הרכישה הרגיל החל. דוגמאות לעסקאות כאלו, למשל: העברה בין בני זוג, העברת דירה מילד להורה, העברת דירה מהורה ליד, ועוד.

כמו כן, אם המדובר על העברת זכויות ללא תמורה (מתנה) בין בני זוג של דירת המגורים שבה הם מתגוררים יחד קיים פטור מלא ממס רכישה.

 

דרך 6: מעבירים נכסים בין בני הזוג במהלך גירושין

במקרה שבו בני הזוג החליטו לפרק את החבילה ולחלק ביניהם את הרכוש, ובין הרכוש הזה נכלל גם נכס מקרקעין שעובר בעלות, הם יהיו פטורים לחלוטין מתשלום מס רכישה. זאת משום שהעברת נכסים 'אגב גירושין' אינה נחשבת לעסקת מקרקעין.

לפי תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין, בני הזוג אינם חייבים להתגרש, אולם כדי להעביר את הנכס ללא חיוב במס חייב להיות סעיף בהסכם חלוקת רכוש אשר מאפשר העברה מסוג זה, עם אישור של ערכאה שיפוטית (בית משפט לענייני משפחה, או בית דין רבני).

וכך גם הדבר לגבי העברת נכסי מקרקעין בין בני זוג שאינם נשואים (ידועים בציבור) במסגרת פרידה שלהם.

 

דרך 7: רכישת דירה ראשונה ויחידה

מכיוון שמס הרכישה מחושב לפי מדרגות מס, כפי שהסברנו לעיל, הרי שאם הרוכש מצליח להוכיח שהדירה שהוא מתכוון לקנות היא "דירה יחידה", אזי הוא יהיה פטור מלשלם את המס, לפי שיעורי המדרגות.

עם זאת, כפי שהסברנו לעיל, ברכישה של "דירה נוספת" (דירה שנייה, שלישית וכו') חלה חובת תשלום מס רכישה לפי מדרגות גבוהות יותר.

דוגמה מספרית:

רכישת דירה בסך של 1,700,000 ₪:

• דירה יחידה = 0 ₪ מס רכישה (מדרגה של 0.00%)
• דירה נוספת = 136,000 ₪ מס רכישה (מדרגה של 8.00%)

 

דרך 8: רכישת 'דירת מעטפת'

כאשר רוכשים דירה חדשה מיזם או קבלן, ניתן לרכוש את הדירה כמושלמת ומוכנה לחלוטין לכניסה למגורים, או אז היא נכנסת להגדרה של "דירת מגורים" ובהתאם שיעור מס הרכישה הוא לפי מדרגות המס שפורטו לעיל.

 

'דירת מעטפת' – הכוונה לדירה שמקבלים אותם לא מושלמת ולא מוכנה למגורים, אלא, לדוגמה, רק עם 4 קירות או גם אם מחיצות פנים, אך ללא כל יתר המערכות והמתקנים הרגילים של דירה, למשל: ללא מטבח, ללא ריצוף, ללא כלים סניטריים, ללא דלתות, ללא שקעי ונקודות חשמל ומאור, וכדומה.

 

במקרה כזה, אין המדובר על "דירת מגורים", מבחינת ההגדרה המשפטית שבחוק מיסוי מקרקעין, אלא על מה שנראה: "זכות אחרת במקרקעין" (כמו שקונים מגרש ריק), ולכן הרכוש נכנס לשיעור מס רכישה קבוע של 6.00% (מהשקל הראשון ואילך).

 

נציין, כי 'התרגיל' החוקי הזה משתלם בעיקר לעשירים, כאשר המדובר עבורם על "דירה נוספת", או במקרה של "דירה יחידה" במחיר בסכום גבוה מאוד (בעיקר הכוונה לדירות יוקרה, באזור המרכז והביקוש).

 

דרך 9: רישום דירה על שם הילדים

 

דרך חוקית נוספת לחסוך מס רכישה אשר הפכה למאוד פופולארית בשנים האחרונות, עם העלאת מדרגות מס הרכישה בגין "דירה נוספת", היא רישום דירה על שם הילד, או בשם אחר "הקומבינה הישראלית".

 

איך עובדת השיטה הזו? מאוד פשוט. להורים כבר יש דירה. הם מחליטים לקנות דירה נוספת להשקעה. במקום לרשום את הדירה הנוספת על שמם הם רושמים אותם מראש על שם הילד.

 

חשוב לציין, כי כדי שתכנון המס הזה יהיה חוקי, על הדירה להיות באמת שייכת לילד, ולא מדובר על עסקה מלאכותית (בדויה). בהחלט מותר להורים לתת לילד שלהם מתנה, זה לגיטימי וזה חוקי, כל עוד זו התכלית המסחרית של העסקה לייעד את הדירה כמתנה עבור הילד.

 

מס רכישה – אז איך זה הולך בעצם?

 

מי שמעוניין לרכוש דירה, חייב להצהיר על כך בתוך 30 יום לרשות המסים, באמצעות לשכת משרד מיסוי מקרקעין שנמצא באזור שלו. על מנת לבצע את הדיווח של ההצהרה למיסוי יש למלא טופס ייעודי. ההגשה מבוצעת באופן מקוון במערכת המייצגים (נדרש כרטיס אלקטרוני של עורך דין), או בעמדת מחשב הנמצאת במשרדי מיסוי מקרקעין (עבור הקהל הרחב).

 

לאחר מכן, תקבלו שובר לתשלום מס רכישה (אם יש מס) ותצטרכו לשלם אותו בתוך 60 יום ממועד חתימת חוזה הרכישה.

 

באפשרותו של רוכש הדירה לחשב את מס הרכישה בכוחות עצמו (שומה עצמית).

 

אי דיווח במועד ו/או אי תשלום במועד גורר אחריו קנסות, וכן קיים חיוב בהפרשי הצמדה וריבית של 4% לשנה בגין סכום שלא שולם במועדו.

 

יום הרכישה – מה זה אומר?

כאשר מבצעים קניית דירה, מתייחסים פעמים רבות ל"יום הרכישה". יום הרכישה הוא למעשה יום הההתקשרות הרשמי מבחינה חוקית בין שני צדדים – הצד שרוכש את הדירה והצד שקונה אותה.

 

ההתקשרות יכולה להתגבש לא רק במועד ועם חתימת הסכם הרכישה עצמו, אלא גם בפעולות אחרות כמו חתימה על מסמך של זיכרון דברים, או ביצוע התשלום הראשון עבור הדירה, חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר, ועוד.

 

לאחר יום הרכישה, חשוב לדאוג לכך שהדיווח על העסקה יוגש במועד למיסוי מקרקעין, וכן שמס הרכישה החל ישולם בזמן.

 

מס רכישה – העיקר לא להיבהל

 

לסיכום, ראינו כמה היבטים חשובים של מס הרכישה – מדוע אנו נדרשים לשלם אותו ומי יכול לקבל פטור. כאשר אתם באים לשלם על מס רכישה בפרט, וכשאתם מבצעים רכישה גדולה בכלל, חשוב שהאדם הנכון ילווה אתכם ויעזור לכם לבדוק אם מגיעות לכם הנחות על תשלומים, על מנת שלא תשלמו כספים מיותרים ובסכומים גבוהים.

 

במיוחד לאור גזירות הנדל"ן של השנים האחרונות, תכנון מיסוי באופן מקצועי ונכון הוא בהחלט דבר חוקי ויכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף בתשלום מס רכישה, בלא מעט מקרים.

 

לפיכך, לפני שאתם חותמים על חוזה לרכישת דירה, או מוציאים את פרטי חשבון הבנק שלכם על מנת לשלם מס רכישה, כדאי לכם לפנות אל עורך דין המתמחה בנדל"ן, לרבות הסוגיות של היבטי מיסוי מקרקעין.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו