אורלי לוי־אבקסיס מציעה פתרון דיור חדש: המדינה תעניק ערבות לזכאים שתאפשר להם לקבל משכנתא של 90 אחוזים על רכישת דירה. הרעיון שלה אמור להעלות אותה למגרש של יאיר לפיד ומשה כחלון, שעוקפים את המיושנים שמנסים להציע פתרונות לבעיות לא רלוונטיות כמו יחסי החוץ וביטחון. קשה לדעת אם הדיור הוא אכן העניין העומד בראש סדר העדיפויות של ציבור הבוחרים בארץ, או שמא מדובר ב"פייק אג'נדה" של יועץ גאוני לתנועה הדמי־ספונטנית שארגנה את מיצג רוטשילד. אבל אם היא רוצה לשדר "זה אני או הם", אז הדיור הוא כנראה בחירה טובה.
לזכותה ייאמר שאני מניח שאם מועצת כלכלנים צריכה לבחור את הפחות רע מבין שלושת השחקנים במגרש הדיור, לוי היתה זוכה. הפתרון שלה עשוי להיראות חיובי בחודשים הראשונים ליישומו, אולי אפילו בשנה־שנתיים ראשונות שיקדמו למשבר אשראי. הפתרונות האחרים מזיקים בטווח קצר יותר.
לפיד הציע לבטל את המע"מ על דירות חדשות. בזמנו עשיתי סבב טלפונים גדול מאוד בין כלכלנים ידועים - ולא מצאתי סנגור אחד לתוכנית האווילית הזו. לפיד אמר: "זו לא תוכנית לכלכלנים, זה למחוסרי דיור". תשובה של יועץ תקשורת מדופלם - התומכים הנלהבים יכולים לבלוע את זה עם חיוך. מי שנשאר נאמן להיגיון התחיל לחשוד. לתת עדיפות לדירות חדשות? לתת הנחה גדולה יותר ככל שאתה קונה דירה יקרה יותר? במילים אחרות להפלות לטובה את אזורי שיא הביקוש? למרבה המזל, כוחו הפוליטי לא הספיק כדי להעביר את התוכנית.
הבא אחריו, משה כחלון, בא עם שטר התחייבות פוליטי כבד: מה שעשיתי בסלולר אעשה בשוק הדיור. זה המקום להזכיר: ישראל מדורגת במקום ה־65 בעולם ב"רישוי נדל"ן", בדירוג "קלות עשיית העסקים" של הבנק העולמי. ב"רישום נדל"ן" ישראל מדורגת 130 בעולם ובחיבור חשמל לבתים חדשים אנחנו מדורגים 77 בעולם. כלכלני הבנק העולמי ממליצים לישראל מדי שנה להחיל רפורמות שישנו את מצבנו העגום, שיביאו אותנו לדירוג המדינות המפותחות גם בתחומים אלה. אבל בזה שום שר לא רוצה לעסוק. זה מסובך מדי לשנות מנגנוני רישוי שמעורבים בהם בעלי אינטרסים כבדים: עסקנים, רואי חשבון ועורכי דין. גופים ממשלתיים, שמצוידים בוועדים אימתניים, לא מאפשרים לעשות שינויים של ממש במערכת הרקובה הזו.
במדינות רבות יש תב"ע ברור, יש סמכות על־עירונית, הוראות ברורות עם מחויבות ליזמים ולאזרחים - כל מה שרחוק מאיתנו. שינוי הנהלים שיתבטא בקידום משמעותי בדירוג הזה, יתבטא בירידת מחירים ובגידול בבנייה. אבל, כאמור, זו כנראה משימה קשה מדי פוליטית. אם מחברים את זה לחוסר מודעות והבנה של הציבור, מקבלים קרקע פורייה למקסמי שווא.
ש"ס של החילונים
בתוכנית "מחיר למשתכן" כחלון לא משרת חברים באזור המרכז, ובאמת רוצה לעשות טוב. אבל זו תוכנית תמוהה. לקח לי זמן להבין אותה. למה הגרלות לזכאים? למה בנייה מאסיבית מסובסדת באזורי שיא הביקוש? למה לזרוק משקיעים? למה לדחות השקעות נדל"ן של יהודי הגולה? אלו השקעות שסטטיסטית מעודדות עלייה. הסבתי את תשומת ליבו של שר האוצר לכך שלראשונה מקום המדינה, התוכנית הזו מעודדת הגירה למרכז במקום לפריפריה. הוא הגיב בכעס והפתיע באמירות כמו "אם הייתי נשאר בגבעת אולגה, לא הייתי שר אוצר" וגם "אין שום בעיה עם זה שצעירים יעברו מעיירות פיתוח".
הייתי המום מהטיעונים, אבל אז הכל הסתדר; התוכנית נעשתה מובנית, או לפחות מניעיה. זו לא בדיוק תוכנית דיור, זו תוכנית חברתית שבאה, לתפיסת כחלון, לתקן עוול היסטורי של חלוקת הארץ לפי מעמדות - תוכנית שידועה בשם הקוד "עיירות פיתוח". האמביציה הזו חשפה כוונות פוליטיות ברורות: למעשה, מדובר בתשובה החילונית לש"ס. בלי לדבר על זה גלויות המסר מועבר היטב. ניתנת לתושבי הפריפריה הבחירה לרכוש דירה בסביבת ילדותם, או לצאת לדרך חדשה בכרך הנכסף, שעד כחלון היה בלתי מושג.
"פייק אג'נדה". אורלי לוי אבקסיס // צילום: יהודה פרץ
נא לא להפריע
אלא שגם למטרה הזו התוכנית לא יעילה. החיים של "זכאים" מעיירות הפיתוח לא באמת ישתנו בעקבותיה. מי שיכול לעמוד בהחזרי משכנתא של דירה במרכז יכול להסתדר גם בלי תוכנית זו; וגם אם יצליחו איכשהו לעשות זאת, הם יהיו קודם כל בעלי משכנתא ענקית, בעלי התחייבות, הרבה לפני שיהיו בעלי דירה. בינתיים התוכנית הזו מתערבת באופן גס בשוק העדין הזה. כחלון הצהיר שהיא תביא לירידה במחירי הדיור בכלל. כביכול היא עשתה זאת. על הנייר המחירים ירדו באופן מזערי בשנים האחרונות, או לכל הפחות מגמת העלייה נעצרה. אבל זה נעשה בד בבד עם ירידה חדה במספר העסקאות.
העובדה הזו מצביעה על כך שעסקאות שבוצעו הן בעיקר אלה שנאלצו למכור והיו מוכנים להתפשר על המחיר. גם עסקאות של מחיר למשתכן מיתנו את המגמה. אולם הנתון המדאיג, מלבד הירידה הכללית במספר העסקאות, הוא הירידה המשמעותית במספר התחלות הבנייה. ב־2017 נרשמה ירידה של 14% במספר התחלות הבנייה, בהמשך לירידה מתונה יותר ב־2016 - רק 43,600 יחידות דיור נבנו, במקום יעד האוצר - 60 אלף. כשהשוק קפוא, המשמעות של ירידות המחירים היא בעיקר מחירים כבושים. המוכרים והקונים יושבים על הגדר, כך שמיתון המחירים מלמד שהמוכרים לא מוכנים למכור בזול יותר, כי הם לא מאמינים בכך שהמחירים באמת יורדים.
ירידה אמיתית היא עלייה בהיצע או ירידה בביקושים. אלא שכאמור בהיצע יש ירידה וברור שהביקושים נמצאים בהמתנה ולא בירידה. מאות אלפי נרשמים להגרלות הם שוק גדול של ממתינים. הצורך והרצון בדירה לא באמת ירדו. ירידה אמיתית נרשמה בביקושים של משקיעים, שרבים מהם כבר מצאו אפיקים אחרים, אבל גם זו יכולה להיחשב ירידה לא אמיתית, כי כשיהיו הזדמנויות הם ישובו מייד. כשאומרים "השוק חכם מהרגולטורים", מתכוונים בדיוק לזה - לא מספיקה ירידה בביקוש, צריך לראות גם את הסיבה.
כשאני מסביר את הדברים האלה אני תמיד נתקל בשאלה "אז מה הפתרון שלך?" זו שאלה תמוהה. הפתרונות לא צריכים להיות שלי או של מישהו אחר, אלא של השוק. צריך להפסיק לשבש אותו, להפסיק לנסות לתכנן אותו. לאפשר ליזמים לבנות, לאפשר לרוכשים לקנות - לכל מי שרוצה ויכול. בדיוק כפי שצריך לעשות בשוק החלב, הבשר, הביצים ושאר ירקות. מה יקרה בשוק חופשי באמת? כנראה תהיה בנייה הרבה יותר מאסיבית. תהיה התחדשות עירונית מדהימה והערים יורחבו. הנדל"ן יהיה קטר של המשק, כפי שהוא צריך להיות. מי שלא יוכל לרכוש דירה במקום שמעניין אותו לגור, יצטרך לגור בשכירות, אבל יהיו הרבה יותר דירות כאלה. יהיו בעיות, אבל הן ייפתרו הרבה יותר טוב, אם רק לא יפריעו לזה לקרות. √
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו