מחירי הדירות זינקו ב-15 השנים האחרונות בכ-150% ובשנה האחרונה צלחו גם את משבר הקורונה ורשמו עליה של למעלה מ-11%, עם נתוני שיא בגובה המשכנתאות. הסיבות לכך מגוונות, החל מחסימות בצנרת התכנון ועד התייקרות החומרים וההובלה, מחסור בעובדים וריבית נמוכה.
האם הממשלה רוצה בכלל להוריד מחירים? איך מחלצים את הסתימות ולמה הכל תקוע?
אף שנקודת הפתיחה של הממשלה החדשה טובה יותר וננקטים צעדים רבים להקלה במשבר, נשאלת השאלה האם זה מספיק? האם באמת קיימת כוונה לפתור את משבר הדיור ואם כן, מדוע לא נעשות פעולות הירואיות ו'חותכים בבשר החי'?
איך נגדיל את היצע הדירות?
על הנייר המספרים מרשימים ביותר, אך מה קורה במציאות?
בשנה האחרונה הממשלה קבעה יעדים שאפתניים להגדלת היצע הדירות. תוכנית הדיור הממשלתית לשנים 2022-2025 כוללת בין היתר הגדלה של מספר התחלות הבנייה עד סך של 280,000 יחידות דיור חדשות בתקופת התוכנית. כמו-כן, הגדלת המלאי התכנוני על-ידי אישור תוכניות לכ-500,000 יח”ד במוסדות התכנון, פרסום מכרזים לכ-300,000 יחידות דיור בקרקעות מדינה וביצוע עסקאות מכירה של 180,00 יח”ד בקרקעות מדינה.
סיכויי הצלחה בסרט הזה כבר היינו. הבטחות לחוד מציאות לחוד. בינתיים, התחלות הבנייה הולכות ויורדות ושיווק הקרקעות צולע.
השקעות במיליארדי שקלים
על מנת להגדיל את הבנייה בשכונות חדשות, נדרשים בראש ובראשונה תשתיות תמיכה, לתחבורה, ניקוז, מים, וביוב.
תקציב המדינה האחרון כולל הקצאה בסך של 8 מיליארד שקלים להרחבת תשתיות תומכות דיור בערים. בנוסף, תשקיע הממשלה בשנות התוכנית 5.5 מיליארד שקלים לבניית כיתות לימוד חדשות ויוקצו כ-640 מיליון שקלים בשנים הקרובות לתמרוץ היתרים. השקעה נוספת בהיקף של למעלה מ-2 מיליארד שקלים תוקצה לחברה הערבית לקידום תכנון, פיתוח ומוסדות ציבור.
סיכויי הצלחה למרות שהסכמי הגג נחתמו בכישלונות מפוארים, בהנחה שהתקציבים יוקצו, כפי שמוצע, בהחלט מדובר בבשורה טובה. הבעיה במקרים אלה אינה בתקצוב הפרויקטים, אלא בביצוע ובתיאום הלקוי אל מול הרשויות המקומיות.
דיור ציבורי – טיפה בים
מול כל ההכרזות, המציאות היא כי מצב הדיור הציבורי בארץ הוא מהגרועים בעולם. תוכנית הדיור החדשה מנסה לתת מענה, אך בקושי. התוכנית קובעת תוספת של כ-4,700 דירות בלבד כשבפועל משתרך תור של 35 אלף זכאי הדיור הציבורי. עוד קובעת התוכנית, כי המדינה תרכוש לשם כך 1,700 דירות חדשות.
סיכויי הצלחה הדיור הציבורי בישראל לא מתפקד כבר שנים ארוכות. אמנם מדובר בשיא ביחס לשנים קודמות, אך גם תוספת זו היא טיפה בים שעשויה להותיר אלפי זכאים ללא מענה דיור. נחזיק אצבעות.
הקלה בהכבדה
בשנים האחרונות נעשה שימוש הולך וגובר בכלי זה באופן שהפך את ההקלה לדבר שבשגרה. השימוש ההולך וגובר בהקלות הביא לתהליכי רישוי עוקפי תכנון ובעיקר להארכת הליך הרישוי ויצירת עומס משמעותי על מוסדות התכנון בשלב הרישוי.
חוק ההסדרים החדש צפוי לבטל את ההקלות הכמותיות בחוק התכנון והבנייה. המתווה קובע, כי תוכנית חדשה שיוחלט על הפקדתה אחרי ינואר 2023, תהיה ללא הקלות כמותיות (שטח בנייה, מספר יחידות דיור ומספר קומות).
באשר לתוכניות ישנות, הוחלט לאפשר המשך ההקלות במסלול הקיים למשך 3 שנים (עד ינואר 2025) עם אפשרות של שנתיים נוספות באישור שרת הפנים, על מנת לתת לשוק זמן היערכות לביטול ההקלות ולהכנת תוכניות מעודכנות.
סיכויי הצלחה החלטה קריטית בסולם הבירוקרטיה. הכל יקום וייפול בהתאם לתפקוד הוועדות.
פינוי-בינוי
התחדשות עירונית מאפשרת להגדיל את היצע יחידות הדיור בלב המרחב העירוני והיא בעלת תועלות רבות בהיבטים כלכליים, אורבניים וחברתיים.
במסגרת חוק ההסדרים, מקדמת הממשלה רפורמת ענק להאצת הבנייה בהתחדשות עירונית. הרפורמה מסירה חסמים רבים בקידום פרויקטים של פינוי-בינוי וכוללת בין היתר צעדים לצמצום תופעת דיירים סרבנים; הגנה על דיירים מפני החתמות פוגעניות; נקיטת אמצעים כלפי יזמים שאינם מצליחים לקדם את הבנייה; יצירת ודאות, הפחתת רגולציה והעמקת הקלות המס בפרויקטים אלו.
בנוסף, תשקיע הממשלה סך של כחצי מיליארד שקלים בתשתיות תומכות בפרויקטים להתחדשות עירונית, על מנת לאפשר את תוספת יחידות הדיור במרקם הבנוי.
סיכויי הצלחה כל מה שייאמר ויעשה לטובת פינוי בינוי - אנחנו בעד. אבל איש לא מתחייב לצמצם את משך הפרויקט שעומד על ממוצע 8-12 שנים.
תמ"א 38
בשל העובדה כי תמ"א 38 עתידה להסתיים באוקטובר 2022, ולאור תרומתה להתחלות הבנייה בשנים האחרונות, מקדמת שרת הפנים, איילת שקד, חלופה להתחדשות הבניין הבודד. במסגרת המתווה, יוסמכו הוועדות המקומיות לקדם תוכניות שיגדילו את זכויות הבנייה עד ל-400% במסלול הריסה ועד ל-200% במסלול חיזוק.
בנוסף, יגובש מנגנון שיתמרץ את הרשויות המקומיות לקדם תוכניות כאלה בשטחן, באמצעות תשלום היטל השבחה או הענקת קומה ציבורית מבונה. כמו-כן, תקודם חקיקה להשוואת הרוב הדרוש להתחדשות עירונית כפי שנקבע בהסדרים (66%) ותקודם חקיקה להארכת תמריצי מיסוי לפרויקטים במסגרת תמ"א 38:
מס שבח - יינתן פטור ממס שבח לדיירים על שירותי הבנייה שמתקבלים מהיזם, ובלבד שלא נוספו לדירתם מעל 25 מ"ר.
מס רכישה - היזם ישלם מס רכישה במועד בו החלה הבנייה בפועל ובהתאם לשווי שירותי הבנייה שניתנים לדיירים.
מע"מ - היזם יהיה זכאי למע"מ בשיעור 0% על שירותי הבנייה הניתנים לדיירים, ובהתאם יוכל לקזז תשומות שהיו לו בתהליך הבנייה.
סיכויי הצלחה הצעה מעניינת שתלויה ברצונם של יזמים להעמיק בתמ"א ושל העיריות לעודד.
הסבת שטחי משרדים לדירות
לאור עודף ההיצע המשמעותי של קרקעות פנויות המיועדות לשימושי משרדים, ולצד זאת בשל הצורך בהגדלת היצע הדיור באזורי הביקוש בפרט, מקדמת הממשלה, והשרה שקד בפרט, הסבת שטחי משרדים לדירות.
מדובר בדירות קטנות להשכרה לטווח ארוך, מעונות סטודנטים ודיור מוגן. הסבת השטחים למגורים תתבצע במסגרת הליך רישוי בשיעור של עד 30% משטחי המשרדים המתוכננים. המנגנון יאפשר המרה מהירה של שטחי משרדים לשימוש למגורים כאמור, בהליך מקוצר וללא הליך תכנון מחדש.
סיכויי הצלחה קלושים. לא פשוט לשכנע ראש עירייה לוותר על ארנונה עסקית ולספוג ביקורת מתושבים שיתלוננו על מחסור במשרדים, שירותים ובמוסדות ציבור למיניהם.
תיאום תיאום ותיאום
פורום מנכ"לים להסרת חסמים – לצורך קידום שיתוף הפעולה ממשלתי בתחום הדיור, ובשל הירתמות כלל משרדי הממשלה הרלוונטיים להגדלת היצע הדיור, הוקם פורום מנכ"לים בראשות מנכ"ל משרד ראש הממשלה שיתכנס באופן תדיר על מנת לדון בחסמי תכנון ופיתוח במטרה להגדיל את היצע הדיור.
סיכויי הצלחה שחזור של אוטובוס המנכ"לים בממשלת רבין. רעיון מבורך ולא מזיק.
הארכת פעילות הוותמ"ל
לותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים, ע.פ) תרומה משמעותית להגדלת המלאי התכנוני של יחידות דיור ולקיצור משך הליך התכנון. לצורך הגדלת ההיצע קידמה הממשלה הצעת חוק שאושרה על-ידי הכנסת להארכת פעילות הותמ"ל. חוק הותמ"ל והאצת הפעילות בותמ"ל בכל המסלולים (מתחמים מרובי יח"ד, התחדשות עירונית ומגזר ערבי)
סיכויי הצלחה כבר קורה.
ייעול הליכי רישוי
בשנים האחרונות בהאחרונות הליכי הוצאת היתר בנייה מתארכים זמנים ארוכים ביותר ומהווים חסם משמעותי להגדלת היצע יחידות הדיור. משרד הפנים מוביל רפורמה רחבה בהליכי הרישוי ויצירת מגוון מסלולים מהירים לקבלת היתר בזמן קצר.
ההליך המוצע הינו 'רישוי באמצעות מורשה להיתר', שבמסגרתו אדריכל מורשה יוכל לתת את היתר הבנייה. בפועל, אדריכל יוכל לתכנן בעצמו את הבניין, מבלי לקבל מראש את אישור הוועדות לתוכנית בבניין של עד תשע קומות.
בחוק ההסדרים נפתח הפתח להסדר זה, וכיום הוא מיושם באופן חלקי. בנוסף, נשקלת הקמת "מכוני רישוי" כפי שנהוג במדינות מפותחות בעולם.
סיכויי הצלחה נכשל בעבר. אדריכלים סירבו לקחת אחריות על הליכי רישוי בשל הבירוקרטיה החלמאית במדינתנו. לגבי מכון רישוי, רעיון יפה שעובד מעבר לים.
הקמת ועדות ייעודיות
משרד הפנים מקדם הקמת ועדה מחוזית נוספת במרכז והקמת ועדה מיוחדת לגולן. בין היתר יוטל על הוועדה המיוחדת בגולן לאשר בנייתן של כ-1,500 יחידות דיור בקצרין ולהכפיל את היישוב
סיכויי הצלחה חיזוק הפריפריה חשוב. תלוי בנחישות הממשלה שיתבטא בעוצמת הטבות המס. הבעיה שנותרה: אין תקציב להגדלת כוח-אדם לוועדות.
העלאת מס רכישה
בעקבות הפחתת מס הרכישה למשקיעים על-ידי שר האוצר הקודם, ישראל כץ, ביולי 2020 עלו רכישות המשקיעים באופן משמעותי והגיעו לכ-20% מסך העסקאות בשוק הדיור. הנתונים מצביעים על כך שעליית הביקוש של המשקיעים מביאה ל"ביקושים עודפים" אשר באים על חשבון רכישות הזוגות הצעירים, שעומדים מול מציאות של עליית מחירים.
על-מנת למתן את הביקושים העודפים של המשקיעים, הועלה מס הרכישה על משקיעים בשיעור של 8-10 אחוזים, תלוי במחיר הדירה.
סיכויי הצלחה התוכנית יצאה לפועל. בינתיים לא מסייעת להוזלת מחירי נדיור והקטנת הבירוקרטיה, אך עוזרת להגדיל את הכנסות המדינה.
עידוד בנייה בקרקע פרטית
לצורך עידוד מימוש קרקעות פרטיות, מוצע להעניק הקלות במס לבעלי קרקעות שיבנו בשנים הקרובות, ולתקן עיוותים במס שבח. כמו-כן הממשלה תקדם מהלכים על-מנת להטיב עם מי שיקדם בנייה בקרקע פרטית בשנים הקרובות ותגבה מחיר למי שיבחר להמשיך "לדגור" על הקרקע מבלי לבנות.
בשנים האחרונות חוקקו שני מבצעים שמטרתם שחרור קרקעות היסטוריות לבנייה. עם זאת, המבצעים שנוהלו עד כה קבעו כי יש להשלים את הבנייה בפרק זמן קבוע מראש, ולא כולם הצליחו לעמוד בסד הזמנים. כעת מוצע לקבוע כי מי שישלים בנייה בפרק זמן של ארבע שנים מיום העסקה, יזכה לשיעור מס של 25% על כל שנות האחזקה בקרקע. מהשנה החמישית ועד השמינית יבוצע חישוב, כך ששיעור המס משך התקופה יעלה הדרגתיות מ-25% עד ל-47%.
סיכויי הצלחה גבוהים. שיטת המקל והגזר למחזיקי קרקעות.
ייעול השימוש בדירות צמודות קרקע
פיצול דירות עם תוספת זכויות בנייה: מוצע לאפשר פיצול דירות, ללא הליך תכנוני נוסף. היחידה המפוצלת תשמש להשכרה או למגורי קרובו של בעל הדירה ולא תותר למכירה בנפרד מהיחידה המקורית. כדי לאפשר את הפיצול, מוצע לאפשר תוספת זכויות בנייה של 45 מ"ר.
הפיצול יינתן בדירות קרקע ששטחן הוא 120 מ"ר לפחות ולא הוגשה התנגדות מכוח סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה. שיעור ההשבחה בגין אישור פיצול דירת המגורים יעמוד על 34% מסך כל ההשבחה. מחצית מההיטל ישולם במועד מתן ההיתר והיתרה - בעת מכירת דירת המגורים.
סיכויי הצלחה גבוהים. אבל מצד שני רק יעשיר את בעלי האמצעים.
שימושים חורגים לדירות מגורים
דירות מגורים רבות, בדגש על דירות בלב אזורי הביקוש, משמשות כיום בשימוש חורג כמשרדים ומרפאות. שימושים אלו מאפשרים מחד עירוב שימושים במרחב העירוני, אך מנגד גורעים דירות מגורים רבות וגורמים להקטנת ההיצע ועליית מחירי הדירות והשכירות.
לאור מצוקת הדיור הקיימת, לצד העודף המתוכנן בשטחי תעסוקה ומגורים, תבוטל האפשרות לשימוש חורג וכן יוחזר השימוש בדירות אלו למגורים. שינוי זה לא יחול על מעונות יום וגני ילדים.
סיכויי הצלחה תל אביב נכשלה לבצע זאת בשנת 1995 . ככל הנראה, הדבר יביא למחלוקות רבות בבתי המשפט שתמשכנה שנים.
כישלון יוזמת Airbnb
באזורי ביקוש ישנן דירות מגורים רבות המשמשות להשכרה בפלטפורמה שיתופית כגון Airbnb. שימוש זה אינו מחייב רישוי או רישום, אינו כפוף למשטר ארנונה ואינו מוגבל לשיקולי תכנון המרקם העירוני של הרשות המקומית.
על אף שלכאורה הכנסה מהשכרה בפלטפורמה שיתופית כזו חייבת במס הכנסה או מס חברות, שיעורי הגבייה והאכיפה נמוכים מאוד. במהלך השנה החליטה הממשלה להטיל איסור מוחלט על מתן שימוש חורג בדירות מגורים במרכז הארץ לצורך שימוש כאחסון מלונאי קבוע. לאחרונה נסוגה הממשלה מיוזמה זו והחליטה שלא לקדם את החקיקה בנושא. במידה והמהלך היה יוצא לפועל, יכל להחזיר כ-13,000 דירות לשוק בטווח הקצר.
סיכויי הצלחה דוגמא ומופת לכישלון התוכנית עוד לפני צאתה לפועל. סימן לבאות?
התחדשות עירונית בפריפריה
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קידמה חקיקה במסגרת חוק ההסדרים האחרון, שכללה רפורמה רחבה בתחום הפינוי־בינוי. במסגרת הסיכום עם אגף תקציבים, הוחלט להעמיד תקציב של 155 מיליון שקלים לפרוייקטי חילוץ בהתחדשות עירונית ביישובי וערי פריפריה והקמת ועדה בין משרדית לבחינת כלים להתחדשות עירונית באזורים אלה.
צעד נוסף שנעשה בכיוון זה הוא יישום פרויקטים של פינוי-בינוי בפריפריה באמצעות קרקע משלימה. מדובר במודל חדש של שימוש בקרקע המדינה ומתן מענקים ליזמים המקדמים פרויקטים אלו. נקבע פיילוט לערים בפריפריה כירושלים, אשקלון, רחובות, גבעת שמואל ולוד.
סיכויי הצלחה ספק אם יתממש. יש שיטות טובות בהרבה כמו אלו שהציעו הקבלנים באמצעות קרנות כספיות מוטבות מס, כנהוג בעולם.
מחיר מטרה
שיווק במסלול דיור במחיר מטרה מתבצע בערים בכל רחבי הארץ שבתחומן המחיר למ"ר דירתי ממוצע הוא עד 20,000 שקל ללא מע"מ.
התחרות בין היזמים המציעים מתבצעת כך שנקבע מחיר למ"ר בנוי קבוע וסופי לרוכש דירה על-פי שמאות. על המחיר הזה, יינתן שיעור הנחה בגובה של 20% ממחיר הדירה, ועד 300 אלף שקל לדירה. רף המחיר נקבע לפי מחירי שוק של שנת 2020, כדי למנוע מהזוגות הצעירים את הזינוק במחירים שנרשם השנה. לצד זאת, הקבלנים שייגשו למכרז, יתחרו על המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע, ללא מחיר מינימום, תוך שהם מתחייבים למכור את הדירות שיוקצו עבור מחיר מטרה בהתאם לשיעור ההנחה שנקבע במכרז.
סיכויי הצלחה עוד כמה אלפי צעירים ייהנו, האם זה הפתרון? לא. הקצב שמחליפים תוכניות כמו גרביים יוצר סרבול. צריך מענקים וזכאויות כספיות, לא קזינו או מפעל הפיס
שכירות ארוכת טווח
התיקונים לחוק עידוד השקעות הון, שמטרתם לעודד שוק שכירות מוסדית ארוכת טווח, יצאו לדרך. תקופת חובת ההשכרה קופצת מ-5 שנים ל-15 שנה. הכוונה לשווק 6,500 דירות להשכרה ארוכת טווח בשנה הבאה.
סיכויי הצלחה כנראה שזה יתפוס חלק מרכזי משוק הנדל"ן למגורים בישראל. מנגד יש לזכור כי עידוד המוסדיים בא על חשבון הפרטיים. בכל אופן, 6,500 דירות הן טיפה בים ביחס להכרזתו הראשונית של שר החוץ היום ושר האוצר דאז, יאיר לפיד, לבנייה של כ-150 אלף דירות בשכירות ארוכת טווח תוך עשור.
עובדים זרים
הממשלה החליטה על הגדלת מצבת העובדים בענף הבנייה בכ-30,000, בדגש על עובדים זרים בעבודות הרטובות בענף. 9,000 מתוכם כבר בישראל.
סיכויי הצלחה כחלון הבטיח 20 אלף סינים. אז הבטיח. בינתיים לא רואים את הזרם.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו