ממשיכים לעלות: בכמה התייקרו מחירי הדיור ברבעון האחרון?

השמאי הוותיק אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, פרסם היום (ראשון) סקירה רחבה של השתנות מחירי דירות ברבעון הרביעי של שנת 2021. 

הסקירה מדייקת את השתנות מחירי הדיור בין הרבעון ה-3 וה-4 של 2021, וממנו עולה כי המחירים עלו בשיעור של 1.5% (נומינלי) לעומת הרבעון שקדם לו. יש לציין, כי הסקר התמקד בדירות 4 חדרים בלבד, על מנת לנפות משתנים נוספים שעלולים היו להשפיע על הטיית התוצאות. 

בתקופה הנסקרת אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) עלה ב- 0.1%.

ממצאי הסקירה מעלים את המגמות הבאות: 

• ברבעון הרביעי של שנת 2021 נצפתה ב- 12 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם. 

• ב- 3 ערים נצפתה ירידה ובשתי ערים ללא שינוי (באר שבע וכפר סבא).

• מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר. לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, חיפה וירושלים, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.

• שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים חולון, כפר סבא, פתח תקוה, ראשל"צ ורחובות שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית. 

כאמור, בסקירה לא נכללו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה , שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד.  ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה. גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.

לעומת זאת, מדגיש דנוס, דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.

עוד מדגיש דנוס, כי לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 4,900 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה (ברבעון הרביעי אובחנה עליה בשיעור של כ- 20% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון השלישי של 2021 ועליה בשיעור של כ- 44%!!! ביחס לרבעון המקביל אשתקד).

"השילוב של ריבית נמוכה עם העלאת מס הרכישה יצרו קוקטייל קטלני"  

בהמשך הסקירה מציג דנוס את הסיבות לשיטתו לעליית מחירי הדיור ברבעון זה. לדבריו, העלאת מס הרכישה למשקיעים נתנה אותותיה ברבעון הרביעי של 2021, אך באופן הפוך מזה לו ייחלה הממשלה, שכן חלה עלייה דרמטית בכמות הרכישות, שלוותה בעליית מחירים כמעט גורפת ברבעון האחרון של 2021. 

עוד מדגיש דנוס כי "נראה שעד כה ממשלת השינוי רק סייעה למחירי הדיור לעלות כשלצד הצעד הקל יחסית של העלאת מס רכישה למשקיעים, יתר תכניות הממשלה בחיתוליהן. השילוב של הריבית הנמוכה, החרב על המשקיעים והעיכוב המובן ביישום תכניות שאינן בגדר "גזירת מיסים", יצר קוקטייל קטלני שהזניק את המחירים רמה אחת מעלה". 

תל אביב ממשיכה להוביל בעליות מחירים

בראייה שנתית, תל אביב, ממשיכה להוביל את טבלת עליות המחירים עם שיעור דו סיפרתי של 16% ומחירים הגבוהים ב- 1% גם מהרבעון הקודם שכבר הצביע על עלייה דרמטית במחירים.
אחריה ברשימה אילת, ירושלים ונתניה, החותמת את רשימת הערים עם עלייה שנתית דו-ספרתית.

גם בערים שבהן מחירי הדירות ירדו, מדובר בירידות שוליות הנובעות בעיקר ממחירי שיא ובהיצעים מקומיים טובים יחסית בתקופה הנדגמת.