עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'
כשהמדינה מחליטה להפקיע את האדמה של אדם לצרכים ציבוריים, מדובר במהלך לא נעים. פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) קובעת שטרם ההפקעה יש למסור הודעה כדין לבעל הקרקע בעניין ההפקעה ופרטיה. בנוסף, החוק קובע כי יש לפצות את האזרח או הגורם ממנו הופקעו הקרקעות (הנפקע).
השאלה הנשאלת היא באיזה אופן ייקבע שווי הפקעת הקרקעות? המשמעות לשאלה זו הינה כפולה. ראשית, מהו שוויה של הקרקע אותו הפקיעה המדינה? שנית, מהו היקף הפיצוי בגין איסור השימוש בקרקע מהרגע שהקרקעות הופקעו, ועד מועד תשלום הפיצוי.
הרי השטח איננו עומד לרשותו של הבעלים המקורי, אך מאידך, כפי שקורה לפעמים – המדינה מתמהמהת ולא משלמת את דמי הפיצויים לבעל הקרקע מייד לאחר ביצוע ההפקעה. בתקופת ביניים זו, מצד אחד בעל הקרקע לא קיבל את הכסף כנגד הקרקע, אך מצד שני אסור לו לעשות כל שימוש בקרקע, בין אם לצרכי חקלאות, השכרה וכדומה.
בית המשפט העליון תיאר את הוראות החוק הקובעות את מנגנוני הפיצוי, כ"שני סוגי פיצוי שנועדו להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה". בעניין זה יש לציין כי חרף המציאות העגומה בה קרקעות מופקעות אך פיצויי ההפקעה טורם שולמו, אין זו נחשבת החזקה שלא כדין בקרקע.
בתי המשפט בעבר ציינו שסכום הפיצוי עבור התקופה שבין תפיסת החזקה ועד ביצוע התשלום לנפקע עבור הקרקע אמור לדמות מצב שבו המדינה חוכרת את הקרקע מהנפקע בתקופה האמורה.
הדבר המעניין הוא שכיוון שהמדינה התעכבה בביצוע התשלום, אזי בית המשפט קבע שאת דמי החכירה שנובעים מתקופה זו יש לחשב בהתאם לסכום שגובה רשות מקרקעי ישראל בגין פלישה לקרקע – סכום שהוא קצת יותר גבוה מהאופן בו הפיצוי מחושב לפי עסקאות בהן הרשות בוחרת ללכת לקראת החוכר ולגבות אחוז נמוך יותר של דמי חכירה.
חישוב הפיצוי
לאחרונה, נדרש בית המשפט המחוזי בנצרת לדון במקרה של הפקעה שהתרחשה שנים רבות לפני ביצוע השומה של הקרקע. במסגרת פסק הדין פורס בית המשפט את העקרונות שעל בסיסם יש לאמוד את שווי פיצויי ההפקעה, בהתאם לעקרונות שהובאו לעיל.
הדרך המקובלת לביצוע הערכה של אובדן דמי החכירה הינה קביעת האחוז שיש לגזור משווי הקרקע, בהתאם להוכחת התמורה שניתן היה לקבל בעסקת חכירה רצונית.
השמאי המומחה מטעם בית המשפט בחוות דעתו ציין שלעניין שיעור דמי החכירה שרשות מקרקעי ישראל גובה בעת הקצאת קרקע עירונית באזור שאינו אזור עדיפות לאומית או קו עימות, מדובר בדמי חכירה שנתיים בשיעור 5% עד 5.5% משווי הקרקע.
חשוב להדגיש שהמומחה טען שיש לבחון את ערך הקרקע באזורים שאינם מוגדרים כאזורי עדיפות לאומית, כיוון שהאומדן לא מבוצע בהתאם למחיר שרמ"י קובעת, אלא לפי ערכה של הקרקע בשוק החופשי. כיוון שרמ"י היא השחקן הראשי בשוק, היא זאת שקובעת את מחירי החכירה עבור כלל השוק. באומדן שווי הנכס ודמי החכירה, אין זה נכון להביא בחשבון הנחות כלשהן שרמ"י נותנת בשל מדיניות כזו או אחרת.
במקרה שלנו, מדובר בקרקע פרטית, וכשאדם מעוניין להשכיר את הנכס שלו, הוא לא מתחשב במדיניות הממשלתית. האדם הפרטי רוצה לקבל את שיעור התשואה הראוי והמקובל לנכס בשוק החופשי.
שיקולים ציבוריים
בית המשפט קיבל את עמדת המומחה מטעם בית המשפט, שטען שהאינטרסים של המדינה שונים מאלה של אזרח שסוחר בקרקע שלו. לפעמים המדינה מעוניינת למסור את הקרקעות באופן זמני, כדי שאזרחים יעבדו אותם וישמרו עליהם, עד שהיא תרצה לעשות שימוש בקרקע בעצמה. זאת הסיבה שרמ"י גובה סכומים סמליים עבור הקצאת קרקעות מסויימות. ועדיין, הסכומים שגובה רמ"י משיקולים לא כלכליים, לא יכולים להוות פרמטר לצורך קביעת מחיר שוק.
אז איך מחשבים את גובה הפיצוי? בית המשפט קבע שהפיצוי עבור אובדן דמי חכירה מחושב כאחוז מערכה המשתנה של הקרקע. בכל המקרים בהם המדינה קובעת שיעור דמי חכירה בגין שימוש כדין או פלישה כאחוז מערכה של הקרקע - היא קובעת שהוא שווה ל-5% או 6%.
באותם מקרים בהם המדינה קובעת תעריפים אחרים, הם לא מחושבים כאחוז מערכה של הקרקע והם לא קשורים לטיב הקרקע, תכונותיה, מצבה התכנוני, פוטנציאל הנדל"ן שעשוי לבוא לידי ביטוי או המיקום הגיאוגרפי. במקרים אלה התעריפים נמוכים משמעותית. קביעת התעריפים הללו נובעת משיקולים אחרים, ולא כאחוז מערכה של הקרקע. לאור זאת, תעריפים מיוחדים אלה לא יכולים להשפיע על קביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה.
ישנם מצבים בהם יש להוסיף לדמי הפיצויים אף אחוזי תשואה בגין הפוטנציאל לפיתוח עתידי של המקרקעין. זה יתרחש רק במקרים בהם השוק מכיר בפוטנציאל זה ונותן לו ערך כלכלי בדמות של תוספת מחיר בעסקאות קיימות, אך לא מספיק שישנה ציפייה לשינוי תכנוני של הנדל"ן.
במקרה הנוכחי זה לא היה רלוונטי, ובית המשפט קבע ששיעור דמי החכירה האבודים, כמו במקרים של פלישה – שווה ל-6% משוויה המשתנה של הקרקע מדי שנה, ממועד תפיסת החזקה בקרקע.
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי. יש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.
עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'
