פחד גבהים: שוק הדיור מטפס לשיאים חדשים

לשוק הדיור יש סוג של מכונת זמן. מכונה שתענה על שאלת מיליון הדולר, והיא מה יקרה למחירי הדירות בעוד כשנה-שנתיים מהיום. מסתבר שהתשובות ניתנות כבר היום. את המחירים שמגלמים עליות מחירים דו-ספרתיות משלמים היזמים כבר היום מול בעלי המגרשים או במכרזי רשות מקרקעי ישראל. לא קשה לצפות כמה ישלם הצרכן הקטן על דירתו בעתיד, כי כל העלויות בסוף מתגלגלות אליו.

שוק משתולל ובלתי מרוסן? בהחלט! שני השרים הממונים, איילת שקד וזאב אלקין, הזהירו בקולם מעליות המחירים הבלתי נמנעות. בחודשים האחרונים התרענו בסדרה של כתבות שפורסמה בנדל״ן היום, כי ההחלטה של מועצת מקרקעי ישראל מחודש ספטמבר האחרון לחזור ולשווק קרקעות במרכז הארץ בשיטת כל המרבה במחיר נתנה את האות לפתיחתו של מירוץ מחירים ופגעה בראש ובראשונה בזוגות הצעירים. אותם זוגות צעירים שתרים אחר קורת גג במחיר הוגן נאלצים לצפות בחלום הדירה שהולך ונמוג.

כבר הבחנו, על פי מדדי הכלכלנית הראשית באוצר, כי המחירים שוברים את שיאי כל הזמנים, על רקע הקורונה והמלחמה האחרונה בעזה (אם לקרוא לה כך). הממשלה עצמה, כך נדמה, מעוניינת כמו רוב תושביה בעלי הדירות שהמחירים רק יעלו והמיסוי יתפח. והקבלנים? הם מעוניינים בשוק יציב. זה טוב להם, טוב לרוכשים וטוב לעסקים.

המירוץ גרם למספר מנהלים בכירים בענף להכריז כי הם מתכוונים להדיר את רגליהם מהשתתפות במכרזים, עד שלא יחול שינוי מהותי בשיטה.

מאיפה יש לציבור כסף לרכישת דירות, אתם שואלים? אז הנה, המשכנתא הממוצעת ביוני הגיעה לשיא של 928 אלף שקל, גבוהה ב-14% לעומת המשכנתא הממוצעת ב-12 החודשים הקודמים. לחלק גדול מהציבור יש כסף זמין וזול דרך הבנקים.

המכרזים, המעטים אומנם, שפרסמה רשות מקרקעי ישראל בשנה החולפת הסתיימו בתוצאות גבוהות במידה משמעותית מהשומה המקורית של הקרקע והובילו גם לעליית מחירים תלולה במחירי הקרקעות הפרטיות באותם אזורים.

כל קרקע שמשווקת במחיר גבוה על ידי המדינה מגלמת ציפיות של היזמים לעליות מחירים חדות, שחוזרות בסוף היום אל רוכש הדירה. מאחר שציפיות הן משתנה משמעותי בנדל"ן, כבר השלב הראשוני של פרסום תוצאות המכרז טומן בחובו קפיצהכמעט אוטומטית של המחירים באותו אזור כתוצאה מהציפיות.

ברמת השרון המחירים במכרזים החדשים מתקרבים כבר למחירי צפון תל אביב. הגבולות מטשטשים. עלות הקרקע והפיתוח ליחידת דיור במכרז האחרון בנווה גן תעמוד על יותר מ-1.9 מיליון שקל לפני מע"מ. בהנחה שעלות בניית דירה תהיה לא פחות מ-1.3 מיליון שקל, בתוספת רווח יזמי של 15% ומע"מ 17%, אל תצפו למחיר נמוך מ-4.3 מיליון שקל לדירה. 

דירות חדשות יחסית בשכונה נמכרות כיום בכ-3.5 מיליון שקל בממוצע, כך שהזכייה מבטאת עליית מחירים מטאורית של 23%. בפועל, מעריכים שהמחירים כאן גם יגיעו למחירי צפון תל אביב, 60 אלף שקל למ״ר. עד כמה היזמים נרתעים? ממש ממש לא. הם רק רוכשים יותר ויותר במחירים גבוהים יותר ויותר.

בפתח תקווה בשכונת הדר המושבה נשבר שיא כששולמו לא פחות מ-960 אלף שקל לקרקע ליח"ד, מה שמביא אותנו לשווי דירה למכירה של כ-3 מיליון שקל. דירה חדשה יחסית בשכונה נמכרת היום בכ- 2.4 מיליון שקל, כך שמדובר בעלייה של 25%.

ביישוב אזור שילמו לא פחות מ-835 אלף שקל על קרקע ליח"ד. התרגום המיידי הוא כ-2.9 מיליון שקל לדירה. כיום המחיר הממוצע בעיר עומד על כ-2.2 מיליון שקל. עלייה של 31%!

יתכן שקוראי שורות אלו יאמרו לעצמם בשלב זה, שעדיף לעבור לפריפריה. חדשות רעות, המצב שם לא יותר טוב. ביישוב אדם – גבע בנימין שולמו לא פחות מ-500 אלף שקל לקרקע ליח"ד, המשקפים מחיר של כ-2 מיליון שקל לדירה בנויה, עלייה של 33%.

בנתיבות השיגה המדינה מחיר של 322 אלף שקל לקרקע ליח"ד. 1.4 מיליון שקל לדירה בנויה יביאו אותנו לעליית מחירים של כ-40%, ביחס למחיר ממוצע כיום של כ-1 מיליון שקל.

גם קריית גת מתקרבת למרכז במחיריה. תוצאות המכרזים האחרונים על קרקע ופיתוח במכרזי רשות מקרקעי ישראל משקפות עליה של 25% במחירים בשנתיים-שלוש הבאות. המחיר, לדברי אוהד יחזקאל, מנכ"ל מנהלת הסכמי הגג בקריית גת, עדיין סביר ביותר ביחס לשכונה החדשנית ההולכת ונבנית: "מדובר בשכונה שהיא מהמתקדמות והמבוקשות ביותר בישראל״.

החברות רם אדרת ואפי קפיטל זכו לאחרונה במכרז להקמת 246 יח"ד בשכונת כרמי גת בקריית גת. מחירה של דירת 4 חדרים בפרויקט: החל מ- 1.43 מיליון שקל. צפויה, כך מעריכים, עלייה נוספת בהמשך. לדברי דורון נמרוד, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת: "כרמי גת מושכת אליה בשנים האחרונות אוכלוסייה חזקה של זוגות צעירים ומשפרי דיור, ביניהם כאלו העובדים בפארק התעסוקה הגדול בעיר. במרחק של 40 דקות נסיעה ברכבת מתל אביב, אפשר ליהנות משכונה ברמה גבוהה ולרכוש דירה ברמות מחירים סבירות ביותר".

בין תכנון לביצוע

אלו דוגמאות נקודתיות קטנות המעידות על הרדאר של עולם הנדל״ן, שמצביע על עליות מחירים. במהלך החודשים האחרונים פרסמנו בנדל״ן היום סדרת כתבות שעסקו בשינוי מדיניות שיווקי הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל, שהצטייר שנים כספסר הקרקעות של המדינה. ניתחנו את תוצאות המכרזים ברחבי הארץ, ובעקבותיהן הזהרנו, שהחזרה לשיטת השיווק כל המרבה במחיר במרכז הארץ צפויה להזניק את מחירי הדירות. מדובר במדיניות ממשלתית מכוונת של ספסרות בקרקע, שתפגע בסופו של דבר בזוגות הצעירים.

השוק המשתולל נובע משיחרור קרקעות נמוך ומביקושים לא מספקים. אנו עדים בימים אלה להפקת משכנתאות בהיקף שחצה את ה-11 מיליארד שקל לחודש, שיאים חדשים נפרצים מדי חודש בחודשו, שאלה בערך כ-1,200 משכנתאות. 60% ומעלה מהמשכנתאות האלו הן עבור רכישה של דירות יד שנייה, ולא משכנתאות לדירות חדשות על מקרקעי המדינה מבנייה חדשה. מה שמצביע שהספקולציה הקרקעית שמזינה את העלייה המסחררת כמקרקעין לדיור במדינת ישראל, נובעת מהמדיניות של רמ״י.

שיווקן של יותר מ-11 אלף יחידות דיור בפריפריה עדיין תקוע כתוצאה מהעדר תקציבים לסבסוד עלויות פיתוח. על אף התוכנית השאפתנית שהציגה רשות מקרקעי ישראל לשיווק 70 אלף יחידות דיור עד סוף השנה, קצב השיווקים עד כה איטי, והסיכוי לעמוד ביעד הנ"ל נראה כמעט בלתי אפשרי, כפי שכבר התרענו בעבר.

הפערים בין יעדי התכנון לביצוע אדירים. הופקדו רק 17 אלף דירות, רבע מהיעד השנתי. פקק תכנוני, אם תרצו. ההבטחה בקווי היסוד של הממשלה החדשה היא "תוכנית שיווק של 300,000 יחידות דיור". מדובר על תוכנית חומש ל-5 השנים הקרובות. 60,000 יח"ד בממוצע בשנה. ב-2018, אגב, שיווקה רמ"י 70,687 יח"ד. 

די להתבונן במכרזי הקרקע, הן של המינהל והן של השוק הפרטי, כדי להבין שעליית המחירים החדה כבר כאן, עוד לפני שנראתה בעין לא מזויינת.

במכרז אחר, שפורסם לפני מספר חודשים במודיעין, ישלמו היזמים כ-1.2 מיליון שקל (לפני מע"מ) לכל יחידת דיור. גם כאן ההצעה הזוכה הייתה גבוהה מהשומה.

באור יהודה, במכרז לבניית 664 יחידות דיור ב-5 מתחמים בבנייה רוויה ושטחי מסחר, התמודדו יזמים רבים. הזוכים ישלמו מחירים גבוהים משמעותית משומת הקרקע שהוערכה על ידי רשות מקרקעי ישראל. בין הזוכות א. חבר ועץ שקד וגינדי החזקות.

מהתוצאות במכרז הנ"ל עולה כי היזמים ישלמו עלות קרקע מפותחת בסכום של יותר מ-1.3 מיליון שקל בממוצע ליחידת דיור, דבר המגלם ציפיות לעליית מחירים משמעותית בהשוואה למחירי הדירות כיום באזור.

בבית שמש, במכרז לבניית 611 יחידות דיור ב-8 מתחמים בבנייה רוויה, שתוצאותיו התפרסמו בסוף חודש אפריל, התמודדו עשרות יזמים על המגרשים שהוצעו לשיווק. מדובר בהתנפלות יוצאת דופן בהשוואה לשיווקים קודמים, שהתקיימו בעיר בשנים האחרונות. ההצעות הזוכות גבוהות בהרבה מהערכות שמאי רשות מקרקעי ישראל ומסתכמות בעלות קרקע מפותחת ממוצעת של כ-770 אלף שקל ליחידת דיור.

בבאר יעקב, במכרז מצומצם יותר לבניית 100 יחידות דיור, ישלם היזם הזוכה כ-690 אלף שקל בממוצע ליחידת דיור עלות קרקע מפותחת. עלייה חסרת תקדים ליישוב שיהפוך בקרוב לעיר.
עוד יישוב פחות מוכר הוא אליכין בפאתי חדרה. המכרז הראשון של רמ"י באליכין נסגר בשבועות האחרונים במחירי שיא המעידים שוב על מצב השוק המופרע בכל הקשור למחירי הדירות ועל מחירי דירות שיהיו יקרים יותר מבתים פרטיים במקום לפני שנתיים-שלוש.

המכרז ל-52 יחידות דיור במבנים של גן-גג בהרחבה החדשה במערב אליכין נסגר במחיר של 36.8 מיליון שקל לפני מע"מ ופיתוח, כלומר כ-828 אלף שקל קרקע ליחידה, בתוספת עלות פיתוח המוערכת בכ-170 אלף שקל ליחידה. בסך הכל כ-1 מיליון שקל קרקע ליחידת דיור. הצפי הוא כי מחירי הדירות יהיו כ-2.3 מיליון שקל לדירה ממוצעת.

בחודש הבא צפויים להיסגר עוד כ-150 יחידות ב 3 מכרזים שהוציאה רמ"י, והצפי הוא כי עכשיו, כאשר נקבע מחיר הרף לשכונה החדשה, המחירים במכרזים הבאים יאמירו עוד יותר.

זכייה אסטרונומית נוספת נרשמה ברמת אביב החדשה, הפעם בכינוס נכסים בשוק הפרטי, שמשקפת מחיר של 6 מיליון שקל לדירה. מדובר בעליית מחירים דרמטית עם מחיר הגבוה בכ-64% מהערכת השמאות. קבוצת רמי שבירו וחן ואיתי גינדי הם הזוכים ברמת אביב החדשה במכרז הגוש הגדול. בתום תהליך התמחרות נמכרה הקרקע ב-469 מיליון שקל (כולל מע"מ). הליך ההתמחרות נערך במשרדו של ד"ר שלמה נס ממשרד עו"ד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, גרוס ושות', כונס הנכסים של המקרקעין.

לדברי ד"ר שלמה נס, "המחיר ההתחלתי בהתמחרות היה 333,450,000 שקל (כולל מע"מ). ששת המועמדים האחרונים שהשתתפו בהתמחרות (מתוך רבים שהגישו הצעות) היו: רמי שבירו וחן ואיתי גינדי, לי קאר הרצליה, שפיר הנדסה ותעשייה, סלע בינוי ומשכונות בראל, השקד נדלן + נווה שוסטר ונתנאל גרופ״.

על חשבון הציבור

מדובר בתופעה גורפת, ולא בגחמה של יזם זה או אחר. ישנה מצוקת קרקעות אמיתית באזורי הביקוש, והמדינה מבקשת לנצל את המצב על חשבון הציבור הרחב.

מי יעצור את המחירים המשתוללים? כנראה לא המדינה. שורת מכרזים של רשות מקרקעי ישראל, שתוצאותיהם פורסמו לאחרונה, מוכיחה כי את אשר יגורנו בא לנו.

המחירים בשנה האחרונה טסו לשחקים. ביפו, סמוך לשדרות ירושלים בפרויקט נגה 1 של יוסי אברהמי, נמכרה דירה לאזרח אמריקאי תמורת כ-20.5 מיליון שקל. מדובר בדירה בשטח 261 מ"ר, עם מרפסות של 20.5 מ"ר, הממוקמת בקומה השמינית. לדברי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בחברת יוסי אברהמי: "שברנו מחיר שיא לדירה ביפו בגובה של כ-5 מיליון שקל מעל רמת המחירים הנהוגה לפנטהאוזים כאן, שנעה סביב ה-15-16 מיליון שקל״. 

האם תושבי החוץ או ילדי החד קרן, אותם צעירים בשנות ה-20 לחייהם שנשפכו עליהם מאגרי כסף עצומים, ישפיעו על שוק הדיור כלפי מעלה? אין ספק שכן, אך גם בלעדיהם השוק קופץ לשמיים.

בעסקה שגרתית שהתבצעה לאחרונה בפרויקט אאורה רמת חן, על גבול תל אביב רמת גן, נמכרה דירת 4 חדרים, 90 מ"ר + מרפסת בקומה גבוהה ב-3,430,000 שקל, כמחיר דירות 5 חדרים באזור רק לפני שנה. באאורה אומרים שהם צופים עליית מחירים אפילו יותר גדולה בשנה הבאה, כך שהעסקה הזו עוד תיחשב בעתיד למחיר מציאה.

אור ים, השכונה החדשה של אור עקיבא, חווה זינוק מחירים. לפי נתוני רשות המיסים, דירת 3 חדרים נמכרה כאן ב-2019 ב-1.219 מיליון שקל. היום נמכרת דירה דומה ב-1.55 מיליון שקל, עלייה של 28%. דירת 4 חדרים מגלמת עלייה של 29% מ-1.319 מיליון שקל ל-1.702 מיליון שקל (כמו בקריית גת בקירוב). דירות 5 חדרים עלו ב-24% מ-1.499 מיליון שקל ל-1.855 מיליון שקל.

קבוצת שיכון ובינוי יוצאת באור ים עם השלב השני. נתי גלבוע מחברת שיכון ובינוי מעריך כי פוטנציאל המגורים והרצון למצוא איכות חיים אחרת ימשכו למקום רוכשים מכל רחבי הארץ, כך שהביקושים והמחירים עוד לא באו לידי מימוש מלא.

הדירות המיוחדות, בעיקר פנטהאוזים ודירות גן, נחטפות היום ראשונות, בעקבות גל הקורונה שבו אנשים מחפשים מרחבים אישיים. כמובן שאלו גם הדירות היקרות יותר. בעבר הפנטהאוזים היו האחרונים להימכר.

חנן מור, יו״ר קבוצת more, דיווח לאחרונה על מכירת שני מיני פנטהאוזים במקביל, שהם המוצר הפופולארי ביותר בשוק. המיני פנטהאוזים בנתניה ומודיעין נמכרו ב-4.7 מיליון שקל ו-3.8 מיליון שקל.

לאחרונה נמכר הפנטהאוז היקר בפרויקט של קבוצת more בשכונת מורשת במודיעין במחיר שיא של כ-5 מיליון שקל. מדובר בפנטהאוז בן 6 חדרים, בודד בקומה השמינית, בשטח 181 מ"ר ומרפסת 165 מ"ר.

מור ציין: "קיים היום ביקוש לדירות גדולות עם מרחבים בסביבת מגורים אורבנית, המשלבת מגורים לצד שטחי מסחר ושירותיים קהילתיים במרחק הליכה, תוך תכנון חדשני, תכליתי המתאים למציאות היומיומית".

הכתובת על הקיר

המנוע לתהליך הזה הוא שינוי מדיניות שיווק הקרקעות של כחלון. החזרה למכרזי כל המרבה במחיר הרי זה משובח לא רק מגדילה את רף ההכנסות של המדינה משיווק מקרקעין, אלא גם מקפיצה מחירים לשמיים.

ינקי קוינט, מנכ״ל רשות מקרקעי ישראל, אמר שיש למנוע הגשת הצעות גבוהות ולא סבירות. הדבר בא לידי ביטוי לדוגמה בהחלטה להפסיק תהליך התמחרות במכרזי דיור במחיר מופחת. מדובר בצעד בכיוון הנכון, אך הוא חייב להיות מלווה גם בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל על הפסקת שיטת השיווק לכל המרבה במחיר במרכז הארץ ואימוץ שיטת שיווק מאוזנת יותר, שתשים סוף למחול עליות המחירים.

״אי אפשר לטעון שהכתובת לא הייתה על הקיר, ובגדול", אמר ניר מסיקה, סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי לשעבר. "במהלך החודשים האחרונים מאז נכנסה החלטת מועצת מקרקעי ישראל לתוקף, ניתן האות לחזרה למדיניות הספסרות על הקרקע,. הזהרנו שההחלטה הזו תכניס את כל השוק לסחרור של עליות מחירים״.

לדבריו, ההיסטוריה הוכיחה מעל לכל ספק כי שיווק קרקעות בשיטה זו מוביל לעליות מחירים, לכן ראוי לגבש כעת שיטה אחרת.

קחו לדוגמה את תוכנית מחיר למשתכן, שאמורה לכאורה לדאוג לבעלי ההכנסות הנמוכות. מי נהנה מתוכנית הסבסוד? בעלי הכנסה ממוצעת של 24 אלף שקל. כך עולה מניתוח מכרז מחיר למשתכן בקריית אונו, שביצעה הכלכלנית הראשית באוצר. הנחה של כמעט 40% לזוכים העשירים על חשבון המדינה. סיבסוד מדינה של מיליון וחצי שקל. כך זה בגליל ים בהרצליה, ברעננה, ברמת גן ובמקומות שלא צריכים לעודד בהם מגורי זוגות צעירים על חשבון המדינה.

נזכור תמיד כי מחירי הדירות לא עולים, יש מי שמעלה אותם. עד עכשיו כל שר בכל ממשלה המציא את התוכנית שלו כדי שתהיה מדיניות חדשה הנושאת את שמו. בדרך כלל במטרה לשרת את הבייס שלו - מה שהוכיח את עצמו כמופרך.

במשך 3 השנים האחרונות המכון האקדמי לרפורמות מבניות, באמצעות צוות חוקרים בראשותו של עו"ד שרגא בירן, קיים מחקר בנושא: מדוע עולים מחירי הדירות? מי מעלה אותם? מי מרוויח מכך?

הוא הגיע למסקנה חמורה ביותר, שמאז סוף שנות ה-80 מדיניות דיור של שוק חופשי, שנועדה לווסת את ההיצע והביקוש ולפתור את בעיית הדיור כהרף עין, הובילה להחמרת הבעיה, וכיום היא עומדת בפני פיצוץ.

לא נכון ששיעור הבעלות על דירה במדינת ישראל ירד מ-90 ל-67%. האמת היא שבערים הגדולות הבעלות על הדיור ירדה אף ל-60%. חסרי הדיור מהווים כ-730,000 ממשקי הבית במדינת ישראל, ומחירי הדיור במשך 12 השנים האחרונות האמירו פי 4.

המדיניות המוצהרת של רמ״י במשך העשור האחרון הייתה להגדיל את ההכנסות משיווק הדירות. בכך היא הצליחה: במשך שני העשורים האחרונים גבתה הרשות יותר מ-100 מיליארד שקל. כל זה על בסיס טיעונים מופרכים בעליל, כי הבעלות הציבורית על הקרקע לא נועדה לפתרון בעיית הדיור, אלא למקסם הכנסות.

עו״ד שרגא בירן מסביר: ״המינון של הקרקעות המשווקות על ידי רשות מקרקעי ישראל מדיר אלפי קבלנים מהאפשרות להשתתף במכרזים האלה. היוזמה הפרטית, לב ליבו של המשטר, של הקניין הפרטי, נדרס״.

המועצה הלאומית הכלכלית חוזה כי יש צורך ב-1.5 מיליון יחידות דיור חדשות עד 2040 כדי לספק את צרכי הדיור של מדינת ישראל. כבר כיום ישנו מחסור של 750,000 דירות, ובכל שנה נוספים עוד כ-60,000 זוגות צעירים נשואים חדשים, כ-60% מהם חסרי הון ראשוני לקנות דירה.

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו: "לקבלנים אין סיבה לשמחה. זהו הקיץ האינדיאני של שוק הדיור, כינוי לכמה ימי קיץ חמימים שמטעים את כולנו לפני בוא הכפור של החורף. הציבור מתנפל על מלאי הדירות שנותר ומשלם עליו כל מחיר, ולבסוף לא יישארו כלל דירות על המדף".

״שוק הנדל"ן היום דומה ללבה רותחת לאחר התפרצות הר געש״, אומר מומחה הנדל״ן אוהד דנוס, יו״ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר. ״זה נראה יפה ותמים, אבל מעת לעת מתפוצצות בועות גז רותחות על פני השטח ומלמדות אותנו שכל מי שייכנס יישרף. אם מה שראינו הוא סנונית ראשונה למה שעומד לקרות, הרי שבשורות גדולות לרוכשי הדירות לא צפויות לנו בשנים הקרובות״.

הלו, מישהו בממשלה החדשה, בבקשה להתעורר ועכשיו ומהר.

המחירים עולים, מה אתם אומרים?

מירב בילט, משנה למנכ״ל קבוצת אביב: "אם המדינה רואה את הנדל"ן כהכנסה ובמקביל נמצאת בגירעון חסר תקדים, אז למה לה לנסות להוריד את מחירי הדירות? הרי יש לה אינטרס לשמור או להעלות את המחירים, על מנת להגדיל את הכנסותיה ולייצב את הגירעון המצטבר הגדול ביותר ב-35 השנים האחרונות (160,000,000,000 שקל)".

יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בחברת יוסי אברהמי: "השוק כולו עובד בווליום גבוה, הן בפרויקטים עממיים והן בפרויקטים של יוקרה. המחירים עלו בשנה האחרונה וימשיכו לעלות, מכמה סיבות: הנדל"ן הוא הענף היציב ביותר במשק וההשקעה בנדל"ן נתפסת כמשתלמת ובטוחה. מחירי הקרקעות עלו, וכמובן יש את כוחות השוק, וברגע שהביקוש עולה על ההיצע המחירים עולים בהתאם".

גיל גורביץ, סמנכ"ל שיווק אזורים: "רעיונות רבים הנוגעים לקפיצת מחירי הדיור ובעיית ההיצע עולים לשיח התקשורתי בלי לשקף מדיניות אמיתית, מה שעלול ליצור פאניקה נקודתית. למשל, כשעולות אמירות על היתכנות לעלייה במס הרכישה, הדבר מעודד רבים לרכוש דירות במהירות. אזכור המשך תוכנית מחיר למשתכן עלול להותיר צעירים בעמדת המתנה. נדרשת תוכנית ממשלתית אסטרטגית ארוכת טווח להתמודדות עם משבר הדיור".

דן גינגיס, סמנכ"ל שיווק אפריקה ישראל מגורים: "שוק הנדל"ן תלוי בעיקר במדיניות היצע הקרקעות של המדינה. אין פתרון קסם למצב, אלא יש צורך ברצף של פעולות שיביאו למענה כולל לאורך זמן.

שני הנושאים המשמעותיים ביותר שיש לטפל בהם באופן מיידי הם תוכנית סדורה של המדינה לשחרור קרקעות בטווח הקצר והארוך, וכן הקמת גוף תכנוני שיהיה אמון על אסטרטגיה ארוכת טווח. אני מקווה שקברניטי המדינה ישכילו להוביל אותנו קדימה, אחרת המחסור הקבוע והמתמשך בדיור רק יילך ויחמיר והמחירים ימשיכו לנסוק".

טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת רם אדרת: "בשנה האחרונה המחירים המשיכו לעלות כל הזמן. באשקלון, למשל, שיווקנו לפני שנה דירות ב-1.2 מיליון שקל, והיום המחיר שלהן כבר סביב ה-1.4 מיליון שקל. הביקושים וקצב המכירות שחווינו בשנה האחרונה, כמו גם המכרזים האחרונים שבהם מחירי הקרקע נסקו, לא משאירים ברירה – מחירי הדיור ימשיכו לעלות. הדרך היחידה למתן את העלייה הזאת היא שיווק של קרקעות רבות נוספות. חייבים להגדיל משמעותית את ההיצע כדי להגיע לאיזון ככל האפשר".

אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת דמרי: "הורדת מחירי הדירות היא אתגר שאפתני. הממשלה לא מצליחה להוציא לפועל תוכנית אפקטיבית, ולצערי מתמקדת כבר שנים בדיכוי הביקוש במקום בגידול ההיצע. כדאי לכל זוג לסמוך קודם כל על עצמו ולחסוך לדירה. אם הממשלה תצא עם תוכנית חדשנית, זו תהיה הפתעה לטובה שרק תשפר את המצב".

עו״ד רוני טננבאום, סמנכ״לית השיווק של גינדי החזקות: "שוק הנדלן עומד בפני עליות מחירים מזה חודשים רבים, אולם בחודשים האחרונים הוא מגיע לרמות אחרות. אני רואה את הביקושים שהולכים וגדלים ואת היצע הדירות שלא עונה על הביקושים וצופה שגם בעתיד הקרוב, וכל עוד מדיניות הממשלה לא תשתנה, נמשיך לחוות עליות מחירים".

אושרי זפרני, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת גיא ודורון לוי: "השוק בוער. בשנה האחרונה יצאו מעט מאוד מכרזים, ולכן ההיצע הצטמצם, והביקוש לעומת זאת קשיח. אנשים רואים שאם הם לא יקנו דירה המחירים רק ימשיכו לעלות, אז הם מקדימים את הקנייה ומתנפלים על השוק. אם המדינה לא תשווק קרקעות ותייצר מצב שבו ההיצע יהיה סביר ביחס לביקוש, המצב רק יחמיר. הממשלה צריכה להקים מנגנון שייתן פתרון דיור לזוגות הצעירים ולמשפרי הדיור על ידי הוצאת קרקעות מסודרת ומאסיבית לשיווק, הקמה מחדש של מטה הדיור ומניעת רגולציה מוגזמת".

אריאל אדלשטיין, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושיווק קבוצת אבני דרך: "תוצאות מכרזי הקרקעות האחרונים ששיווקה רמ"י משקפות מחירים שיצאו מכלל פרופורציה, ולא רק במטרופולין תל אביב, אלא בכל הארץ באופן גורף. ככל שמצב זה יימשך המחירים ימשיכו לטפס. מחירי הדיור כיום טרם מגלמים במלואם את שיעור עליית מחירי הקרקעות מהתקופה האחרונה". 

אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק של חברת רוטשטיין: "אני מעריכה שבעוד שנה מחירי הדירות יעלו, וגם בשנה אחריה. גם אם הממשלה החדשה תקדם מהלכים חדשים להורדת המחירים, כמו חזרה לוותמ"ל, ייקח כמה שנים עד שהמהלכים האלה ישאו פרי. עוד לא פגשתי זוגות שהצטערו על כך שהם קנו דירה.

אופיר שרון, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת אפרידר: "שוק הנדל"ן מגיב לביקושים הרבים בעליית מחירים ברוב אזורי הביקוש. לא מוסיף לזה מדד תשומות הבנייה, שעולה בימים אלה. אומנם ניתן למצוא גם גידור למדד בחלק מחברות הנדל"ן, שמציעות פתרונות שיווקיים. יש מחסור אדיר בדירות באזורי הביקוש, וכדי למתן זאת על המדינה לשחרר יותר מכרזים לשוק ולקדם תב״עות והיתרים מיידית. כניסת עוד דירות לשוק תאזן בין הביקושים האדירים וההיצע הנמוך".

גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית ומנהל השיווק והמכירות בחברת אורון נדל"ן, מקבוצת אורון אחזקות והשקעות: "ההמלצה הגורפת לכל מי שרוצה ויכול לרכוש - להפסיק להתלבט ולרכוש.

לאורך ציר הזמן המחירים כנראה ימשיכו לעלות, גם כתוצאה מזינוק בעלות תשומות הבנייה (בטון, ברזל), שמשפיעה על מחירי הנדל"ן, גם בעקבות רמות הביקושים הגבוהות לעומת ההיצע הנמוך יחסית והירידה בהתחלות הבנייה, וגם כתוצאה מעיקרון העדר - כולם שומעים שהשוק חם ורצים לקנות, וכך נוצרת עלייה נוספת במחירים".

ישי רוט, סמנכ"ל שיווק ופיתוח בקבוצת שובל: "חייבים לחשוב קדימה. התחדשות עירונית צריכה להיות בבחינת פרויקט לאומי, לא פחות. צריך לשחרר חסמים ולהתחיל לחדש את השכונות, לבנות ממ"דים ולעלות לגובה. זה גם יאפשר מיגון וביטחון לאזרחים, גם יאפשר חידוש תשתיות ושכונות ישנות ולא פחות חשוב, ישמור על שטחים ירוקים. רעידת אדמה קטנה שתקטול פה אזרחים תהיה אסון לאומי בסדר גודל שלא ידענו".

אסף כהנר, מנכ"ל חברת Ewave Nadlan: "על מנת להרגיע את השוק על ממשלת ישראל להציג תוכנית הוליסטית לשחרור של חסמים המאטים את תהליכי הבנייה. הממשלה נדרשת לייצר את התשתית על מנת שניתן יהיה להגדיל את היצע הדירות ואת כמות התחלות הבנייה. זה כולל בין השאר: ודאות בתחום ההתחדשות העירונית, שיווק קרקעות מאסיבי, קיצור בירוקרטיות בתהליכי התכנון, יישום של הסכמי הגג, הגדלת היצע כוח האדם בענף, תמיכה בחדשנות טכנולוגית ועוד. היעד צריך להיות הגדלת התחלות הבנייה מכ-50 אלף דירות כיום לכ-60 אלף, ולהתמיד בכך לאורך זמן".

אסנת לוי, מנהלת שיווק בחברת יזמות הנדל"ן אילה אגם: "שוק המשרדים, שספג בתחילת הקורונה האטה, שב לאיתנו. מגמה שהתגברה בעקבות הקורונה היא רצון של אנשים לעבוד קרוב לבית ובמקביל בניית מתחמי תעסוקה במגה-שכונות חדשות מחוץ לתל אביב. כך החברות חוסכות סכומי עתק בשכירות וזמן עבודה מבוזבז, והעובדים נהנים מאיכות חיים וחוסכים את העמידה האינסופית בפקקים מדי יום. עירוב שימושים שנבנה באופן מושכל, בראייה של שנים קדימה ועם הפנים לתושבים מהווה מקור משיכה".

קרן מעוז סמנכ"לית שיווק קבוצת בסט: "אי אפשר להתעלם מכך שלמרות הקורונה ענף ההייטק הישראלי חווה צמיחה יוצאת דופן. בשוק הנדל"ן מסתובבים היום הרבה הייטקיסטים עם כסף זמין, והם מחפשים נכסים מיוחדים להשקעה או למגורים. אותם בעלי הון מאתרים נכס ספציפי, מסמנים אותו ומוכנים לשלם מעל למחיר השוק לפעמים עוד לפני שלב השיווק הרשמי. במידה מסויימת הם מעלים את רף המחירים של כל הדירות בפרויקט ושל דירות סמוכות אחרות".

טלי כהן, סמנכ"לית השיווק בחברת שפיר מגורים: "שוק הנדל"ן נכון להיום רותח - מכרזי הקרקע האחרונים ששיווקה רמ"י נסגרו במחירים מטורפים הגבוהים ב-70%-100% משווי הקרקע בפועל, ונראה כי אם לא יינקטו צעדים אגרסיביים לטיפול בשוק, המגמה תתגבר. המדינה חייבת להתחיל בשיווק מסיבי של קרקעות לבנייה ולא לספק רק 'פירורים' לקבלנים, היא חייבת לפעול בנחישות לקיצור הליכי הרישוי ולצמצם משמעותית את הבירוקרטיה, כי בסופו של דבר מי שישלם את המחיר הם רוכשי הדירות שייאלצו לספוג עלייה ניכרת במחירי הדירות החדשות".

ליאת דנינו, סמנכ"לית שיווק ומכירות אלמוגים: "הבעיות המרכזיות של הענף ברורות וידועות, ולכן על הממשלה החדשה לפעול מיידית וביתר שאת ליעדים הבאים: הגדלת היצע הקרקעות הזמינות ובמיוחד אלו שבבעלות המדינה; קידום תוכניות פינוי בינוי על ידי התחדשות עירונית להגדלת מספר הדירות בערים; הפחתת הבירוקרטיה וקיצור משך הזמן למתן היתרים כך שלא יעלה על שנה; הלוואה לזכאים הניתנת על ידי הבנקים, שתפזר ביקושים גם בדירות יד שנייה, ולא רק בהיצע של דירות חדשות. כל אלה יחד יביאו לבלימת השתוללות מחירי הדיור בישראל".

בתי מזרחי-אלדד, סמנכ״לית שיווק קבוצת גשם: "ניתן להבחין בעליית מחירי הדירות ומחירי המשכנתא בעקבות הירידה בהתחלות הבנייה והעלייה במחירי הקרקעות שנותרו. משקיעים רבים בוחרים באפיק הנדל"ן הבטוח והיציב ביותר להשקעה, לעומת שוק ההון המאופיין בתנודות וחוסר ודאות".

עינב כהן, מנהלת שיווק אפי קפיטל: "אני מעריכה שבשנה הקרובה המחירים ימשיכו לעלות, לאור העובדה כי תוכנית מחיר למשתכן נמצאת בשלביה הסופיים ואין שום חלופה ממשלתית נכון לעכשיו. ועדות התכנון לא עומדות ביעדי תכנון הקרקעות שהן מציבות לעצמן, ונוצר מצב של חוסר קרקע זמינה לבנייה. הסיבות הללו, בתוספת לסביבת הריבית שעודנה נמוכה, גורמים לכך שהמחירים יעלו בטווח הקצר. בעוד כשנה יתכן שנתחיל לראות תחילת התמתנות בעליית המחירים, בהנחה שיערכו רפורמה בהליכי התכנון ויאפשרו ליזמים לבנות".

סיון פרץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות בוני התיכון: "סביבת הביקוש הגוברת אל מול ההיצע הנמוך תורמת לעליית המחירים. על כן חייבים להפריט או למצוא פתרון שיאפשר לתכנן ולקבל היתר בצורה מזורזת, לצד הסרת החסמים ושחרור יחידות דיור לשוק הצמא".

רקפת להב, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג: "הפיק של המכירות ברבעון האחרון הוא למעשה פיצוי לאחור על שוק מדשדש בשנת המגיפה. הרתיחה של השוק תמשיך לדעתי גם בחודשים הקרובים, ובעקבותיה גם מדד תשומות הבנייה ימשיך לטפס. הדבר החשוב ביותר שניתן לעשות כדי לא להגיע לזינוק חסר תקדים במחירי הדירות הוא לקדם במהירות הליכי רישוי והיתרי בנייה, על מנת לאפשר ליזמים לבנות כמה שיותר דירות ולהגדיל את ההיצע, גם באמצעות חידוש הוותמ"ל ותוכניות במסגרת תמ"א 38, שהן כלי תכנוני יעיל ומהיר יחסית ליצירת דירות באזורי הביקוש ובערים המרכזיות".

סיון היללי, סמנכ"לית השיווק של חברת קרדן נדל"ן: "לרוכשי הדירות אני ממליצה לקנות דירה, גם אם זו דירה להשקעה, כי המחירים ימשיכו לעלות. כמו שאנשים שהתלבטו אם לקנות דירה ב-2011 ולא קנו והצטערו על כך ב-2013, כך אנשים שלא קונים היום יצטערו בעוד שנתיים".

חגית לניאדו, יועצת אסטרטגיה ושיווק: "אני צופה עלייה של כ-6% עד 10% באזורי הביקוש בשנה הקרובה. נתון נוסף מעניין שישפיע על שוק הנדל״ן - הצעד המבורך של שר האוצר החדש, אביגדור ליברמן, המבקש לשנות ייעוד של משרדים לדירות למגורים, מגמה שאנו רואים בטבעות סביב ערים מרכזיות בעולם".

עדי ראובני, סמנכ"ל ייזום ושיווק קרן הריט אזורים Living: "אני מאמין ככל שמדינת ישראל תשכיל לפתח ולהגדיל את שוק השכירות המוסדי לטווח ארוך, נראה שלאורך זמן נוצרת גם סטנדרטיזציה דומה בשוק השכירות הפרטי".