עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'
בשיתוף עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, משרד גדעון פישר ושות'
חוק התכנון והבנייה קובע כי במידה שנפגעו מקרקעין בעקבות תוכנית של ועדה מקומית, בין אם מדובר במקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית ובין אם המקרקעין גובלים בה, בעל המקרקעין יהיה זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית.
לאחרונה דן בית המשפט העליון בשאלה פשוטה אך בעלת השלכות משמעותיות על היקף המקרקעין שנפגעו כתוצאה מתוכנית של ועדה מקומית. לזוג מהצפון יש נחלה במושב, שרשומה במרשם המקרקעין כנחלה אחת המורכבת מ-3 חלקות. כאן נכנס לתמונה רכיב משמעותי, שהופך את המציאות למורכבת. תוכנית המתאר המוניציפלית חילקה את הנחלה של בני הזוג לחלקים שונים מבחינה תכנונית: האחת לייעוד מגורים והשנייה לייעוד חקלאי
בתוכנית המתאר תוכנן שכביש בין עירוני יעבור בחלקה בעלת הייעוד החקלאי, כשחלק משמעותי יועד להפקעה ושטח נוסף מהקרקע החקלאית נקבע כבעל מגבלות בנייה ופיתוח. בני הזוג הגישו תביעת פיצויים לוועדה המקומית בגין ירידת ערך בשני החלקים של מקרקעין שבבעלותם – הן עבור המקרקעין עם הייעוד חקלאי, שנפגעו באופן ישיר, והן עבור המקרקעין עם הייעוד למגורים, שנפגעו באופן עקיף. בעלי הקרקע הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי, בעקבות דחיית ערעורם על ידי ועדת הערר.
בית המשפט המחוזי דחה את בקשת המערערים. בית המשפט העליון תמך בפסיקת המחוזי והבהיר מדוע תהיה התייחסות שונה לחלקים שונים של הקרקע שבבעלותם. המושג מגרש מוגדר בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה בתור "יחידת קרקע שנקבעה בתוכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או איחוד או איחוד וחלוקה".
פיצוי לכלל הנחלה?
המבקשים טענו שבהתאם להגדרה זו, כיוון שלפי תוכנית חלוקת המגרשים והחלקות הנחלה שלהם נחשבת כיחידה אחת בלבד, אזי אם נפגע חלק מהנחלה במסגרת התוכנית, הפיצוי אמור לחול על כלל הנחלה.
מאידך הביא בית המשפט העליון מספר טיעונים להפרכת טענת המבקשים. ראשית, בהיבט הלשוני, שפת המחוקק בסעיף 1 לחוק התכנון והבנייה איננה חד משמעית בהגדרת מגרש. מעבר לכך, קיימות חלופות שונות ליצירת מגרש בהתאם לתקנות התכנון והבנייה וסעיפים נוספים בחוק התכנון והבנייה, כך שכלל לא ברור שההגדרה המופיעה בראשית חוק התכנון והבנייה זוכה לדומיננטיות. מעבר לכך, בהיבט של תכלית החוק, ישנו ניסיון ליצור איזון בין זכות הקניין של בעלי הקרקע, לבין הרצון למנוע הרתעת יתר של רשויות התכנון מלבצע הפקעות לצרכים ציבוריים, בשל החשש שלא יוכלו לעמוד בתשלום הפיצויים שיוטלו עליהם.
המבקשים ביקשו לפרש באופן נרחב את קבלת הפיצויים, ולהחילה על כלל השטח הרשום על שמם. בית המשפט הכריע שיש לפרש באופן מצמצם את לשון החוק בעניין מקרקעין גובלים, שנפגעים כתוצאה מתוכנית, ולכן הפיצוי יוחל לא על כלל האזור שמבחינה קניינית בבעלות המבקשים, אלא רק על האזור שמבחינה תכנונית משיק לתוכנית הפוגעת. לאור האמור, בני הזוג קיבלו פיצוי, אך רק עבור הקרקע בעלת הייעוד החקלאי, שנפגעה באופן ישיר.
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.
עו"ד רם תורן ודניאל אינטרקט, בשיתוף משרד גדעון פישר ושות'
