שכירות - להוריד אותה לעם

שינוי תרבות הדיור בישראל, שבו עסקנו לא פעם במדור זה, נראה כתהליך היחיד שיכול להעניק אופק נדל"ני לדור הצעיר בישראל, מול עליות מחירים דרמטיות או כניסה לעבדות המשכנתאות למשך 20 שנה. בבסיס השינוי עומדת השכירות ארוכת הטווח, בדומה למקובל במדינות רבות בעולם, על חשבון חלום הבעלות על דירה.

מבחינת הציבור יש ביקוש הולך וגובר למהלך כזה. הצעירים מבינים שאיכות החיים שלהם תגדל אם ישכירו נכס לעשר ועשרים שנה וישתמשו בכסף לשיפור רמת החיים. מה שהבינו מזמן בעולם, מתחיל לחדור אצלנו בקרב יודעי דבר: תנו קביעות, תנו סכום חודשי סביר - ואל תנסו לטפס מעבר ליכולתכם. ממילא שליש מהישראלים גרים היום בשכירות, אבל כזו שבה אין יום ואין לילה מבחינת השקט הנפשי. חוק שכירות הוגנת לא עבר בכנסת כמו שצריך וכך עדיין מוצעים בשוק חדרים לא ראויים למגורי אדם.

ישראל מדורגת באחד המקומות האחרונים בעולם המערבי בכל מה שקשור בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח. כדי שניישר קו עם העולם, המדינה חייבת למצוא פתרונות מימון לפרויקטים המציעים שכירות כזו, כי בגלל הריבית הגבוהה אין לקבלנים כדאיות כלכלית לביצועם: מצד אחד עלויות ההקמה של פרויקט שכירות לטווח ארוך מאוד גבוהות ומנגד התשואות של החברות נמוכות.

בשבוע שעבר, בוועידת מרכז הנדל"ן באילת שנערכה בשיתוף נדל"ן מדיה, אמר מתן יגל, סגן הממונה על אגף התקציבים במשרד האוצר, במסגרת פאנל בנושא שכירות ארוכת טווח: "צריך לחשוב בצורה מדודה ובשיח עם כל השחקנים הרלוונטיים, איך נכון לייצר את הדבר הזה כדי שלמשק בית יהיה יותר אופק לדיור. תראו מה קרה בשדה דב, זה מקרה בוחן, המדינה הפסידה על כל יחידת דיור 1.2 מיליון שקל. זה כסף של הציבור. באותם 1.2 מיליון שקל היינו יכולים לעשות התחדשות עירונית לבניין שלם בקריית שמונה".

ענבל דוד, מנכ"לית "דירה להשכיר" - החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה - השיבה: "הגיע הזמן לדבר על דיור להשכרה ארוכת טווח בסימני קריאה ולא בסימני שאלה. אין דרך לטפל בשוק הדיור מבלי לטפל בשוק השכירות ואי אפשר לטפל בשוק השכירות בלי לטפל בשוק השכירות ארוכת הטווח".

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון, ציין כי "השכירות המוסדית תמשיך, והיא צריכה להמשיך. במבט על העשור האחרון, בתנאי השוק והריבית, יש קושי. קל להקים פרויקט בשדה דב אבל כשמדובר על עפולה ומגדל העמק זה הופך מורכב יותר עד בלתי אפשרי".

מפרט עשיר ואיכותי

אבל יש גם צדדים אחרים למטבע. קבוצת היזמות והבנייה אלמוג וקבוצת הראל ביטוח ופיננסים, דיווחו השבוע על הצלחה משמעותית במיזם השכירות ארוכת הטווח Rent 2 Stay בפרויקט ALMOG יבנה, שהושק לאחרונה. בתוך חודש וחצי בלבד מאז השקת המיזם, נחתמו 81 חוזי שכירות - נתון המעיד על ביקושים גבוהים למגורים בשכירות ביבנה ובפרט לטווח ארוך.

כל 157 הדירות יושכרו לטווח של עד חמש שנים ובמחיר שכירות קבוע המוצמד למדד, החל מ־5,100 שקלים לחודש לדירהת 3 חדשים ועד דירות 5 חדרים החל מ־6,700 שקלים. מפרט הדירות עשיר מאד וכולל מערכת "בית חכם", מיזוג אוויר דירתי, מקלחונים, מטבחים משודרגים, מחסן וחניה תת קרקעית לכל דירה.

יקי אמסלם קבוצת אלמוג: "אנחנו רוצים לייצר עבור מי שלא מסוגל לקנות דירה, את אותה תמורה בדיוק כפי שמקבלים מי שקנו דירה חדשה"

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג: "אנחנו רוצים לאפשר לאלו שלא מסוגלים לרכוש דירה את האפשרות לגור בבית חדש ולייצר להם את אותה תמורה בדיוק כפי שמקבלים מי שקנו דירה חדשה".

החודש נרשמה הצלחה גם לשני מכרזים של "דירה להשכיר" ורשות מקרקעי ישראל במכרז רובע שדה דב בתל אביב, הכוללים 966 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח למשך 20 שנה (מתוכן, 483 יחידות יושכרו במחיר מופחת לזכאים). המכרזים כוללים גם שטחי תעסוקה בהיקף של 4,618 מ"ר, 4,663 מ"ר שטחי מסחר ו־1,201 מ"ר מבני ציבור.

למרות השחיקה הכלכלית בכדאיות הפרויקטים מסוג זה, עוד אחת מהחברות שמאמינה בכך היא אקרו, שנכנסה לתחום הדיור להשכרה בעיתוי ייחודי, שבו תנאי השוק אפשרו רכישת קרקעות במחירים שלא היו נהוגים בעבר. בפרק זמן מהיר זכתה אקרו באפשרות ליזום שני פרויקטים משמעותיים בהיקף של כ־400 יחידות דיור במיקומים מרכזיים.

זיו יעקבי, קבוצת אקרו: "המטרה היא להיטיב עם הציבור ולסייע במשבר, באמצעות הגדלת היצע משמעותי של דיור איכותי להשכרה לטווח ארוך"

מנכ"ל הקבוצה, זיו יעקבי: "בכוונת החברה להרחיב את פעילותה גם בתחום זה ולקחת חלק במגמה הולכת וגוברת אשר תיטיב עם הציבור ותסייע במשבר הדיור, באמצעות הגדלת היצע משמעותי של דיור איכותי להשכרה לטווח ארוך בלב אזורי הביקוש".

"השיטה הוכיחה את עצמה"

ערן ענבים, אזורים ליווינג: "השוכרים יכולים להתגורר במתחמים איכותיים, במיקומים מבוקשים עם חוזה הוגן, ללא צורך בהון עצמי גדול ומשכנתא"

חברת אזורים ליווינג פועלת כבר שנים ארוכות בתחום הפרויקטים להשכרה, והמנכ"ל, ערן ענבים, מסביר: "שוק השכירות ארוכת הטווח בישראל קטן, יש מעט שחקנים, מעט משקיעים ומעט מממנים. בשל כך, השוק משקף אי ודאות וסיכון גדול יותר לשחקנים בו". לצד זאת, מוסיף ענבים, כבר כיום ברורים היתרונות הרבים שהמודל מייצר בישראל: "השוכרים יכולים להתגורר במתחמים איכותיים, במיקומים מבוקשים, תחת חוזים הוגנים, ללא הצורך בהון עצמי גדול ומשכנתא לכל החיים למימון רכישת דירה. יש לייצר הקלות והטבות כדי לעודד השקעה בפרויקטים בתחום ההשכרה, דוגמת הקלות על מס הרכישה והקלות מס על רווחים שנוצרים מהשקעה זו".

שלום שטרית, קבוצת שתית: "למרות הקושי בקבלת תשואה בימים אלו, יש לקחת בחשבון את עליית המחירים וההשבחה של הנכס בעתיד"

"ההסתכלות בכל מקרה היא לטווח ארוך", מסביר שלום שטרית, מנכ"ל ובעלי קבוצת שתית, "השכירות ארוכת טווח הוכיחה את עצמה כמשתלמת לאורך השנים. למרות הקושי בראייה לקבלת תשואה בימים אלו, יש לקחת בחשבון את עליית המחירים וההשבחה של הנכס ולא רק את התשואה להיום. שכירות ארוכת טווח מתאימה לאצני מרתון".

אז האם האסימון יירד? לפי ערן ניצן, יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, יש מקום לאופטימיות: "לא תהיה ברירה למדינה. היא תשתכנע שלא ניתן להוריד את המחיר דרך השוק והדרך היחידה להעניק סעד היא לייצר אלטרנטיבה באמצעות עשרות אלפי יחידות דיור. בשנה הבאה רמ"י צריכה להודיע שכל השיווקים הם לשכירות ארוכת טווח".