קונים דירה? שימו לב לאותיות הקטנות

העסקה הגדולה בחייו של אדם מתבצעת לרוב סביב מאות, אם לא אלפי סעיפים קטנים בחוזים והסכמים. סביר להניח שלא קראתם אותם מעולם ולא תעשו זאת בעתיד. עם זאת, עליכם לדעת כי מדובר באחריות כבדה שיש לקחת בחשבון בעת קבלת החלטה לרכוש דירה בישראל.

כשתגיעו למשרדי המכירות של פרויקטים שמצאו חן בעיניכם, תדעו ככל הנראה לשאול על ה"דברים הגדולים" שבולטים על פני השטח – כמו גובה ההון העצמי, המשכנתה, המחיר הסופי, שטח הדירה, המפרט והדיירים. עם זאת, בפועל – אלוהים נמצא בפרטים הקטנים, ועליהם פחות מדברים.

דירה במחיר 5 מיליון שקל ברעננה, לדוגמה – תזכה מכם לבדיקה פחותה מאשר בעת רכישת רכב יד שנייה שבקושי שווה 30 אלף שקל, אותו תיקחו ככל הנראה למוסך ותוודאו שאין חתול במנוע. מכוני בדיקה לרכב נפוצים הרבה יותר מאשר חברות בדק דירות. מעטים האנשים שהביאו מהנדס או מפקח שיבדוק את הדירה לפני רכישתה, וזו בדיוק שורש הבעיה.

אמנם, קיימות כיום בשוק חברות בנייה המציעות לרוכשים שקט נפשי, כמו אחריות מורחבת ותנאים מסוימים נוספים, ועדיין – רגע לפני שנכנסים למערכת יחסים ארוכת שנים עם חברת הבנייה ממנה אתם מתכננים לרכוש את הדירה, כמו בכל סיפור אהבה מוצלח, הקשר צריך להיות מבוסס על אמון, אך לא באופן עיוור.

מה נבדוק כבר בפגישה הראשונה?

טיפ קטן: כבר בשלב השיווק, הקפידו לוודא שההדמיות אכן משקפות את המציאות. הרי, בעידן הפוטושופ וה-AI, זה ממש לא קשה להציג בניין בהדמיה כאילו הוא נמצא בקאריביים או במרחק פסיעה מהים. ההדמיות חייבות לשקף באופן מדויק ככל הניתן את המצב האמיתי בשטח. היו מקרים שבהם פסיקות משפטיות הדגישו את חשיבות הנושא הזה. אמינות החברה תלויה גם במצגות שהיא מציעה. בחרו בחברה שבה הלקוחות תמיד נמצאים במקום הראשון.

בחירת דירה היא עניין משמעותי מאוד, ולכן חשוב לבצע גם עבודת הכנה עצמית מוקדמת, טרם החתימה על ההסכם. חשבו קדימה: כמה נפשות יתגוררו בדירה בעתיד? כמה שנים אתם מתכוונים לגור בבית? מיפוי הצרכים האישיים ותכנון לטווח ארוך הם קריטיים כדי להגיע לדירה שתשרת אתכם באופן מיטבי ותמנע תסכולים בעתיד.

עד כמה באמת ניתן להבטיח שקט נפשי לאחר רכישת הדירה? יתכנו ליקויים, ואין מנוס מהם, אז לפחות הקפידו לבחור באחריות ממי אתם קונים את הדירה. זו גם הסיבה לכך שחשוב לפתח קשר טוב עם היזם, שכן הוא הכתובת הראשונה אליה תיפנו בכל מקרה של תקלה בדירה או בבניין. הוא זה שיצטרך לספק לכם את המענה המהיר, היעיל והאיכותי.

בשעה טובה רכשתם את הדירה

נתחיל מנקודת המוצא: לאחר שחתמתם על הסכם המכר, אתם עוברים אוטומטית משלב אנשי המכירות החייכניים והמרצים לשלב השירות של כל חברה וחברה. ברוכים הבאים לשלב התאום והתכנון – כאן תצטרכו לבצע לא מעט שינויים: החל משינויים שאתם מעוניינים לערוך בדירה, דרך חיבור לספקים, בחירת ריצוף, מטבח, סניטציה, דלתות, ברזים ופתחים, ועד ביקור בדירה בשלבים מתקדמים יותר.

ישנן חברות המתעלות על עצמן ומאפשרות מעקב באמצעות מצלמות במעגל סגור אחרי כל שלבי הבנייה. למעשה, האפשרות לפקח מצידכם מוגבלת, ולכן חשוב לחפש חברות המציעות שירות אישי ואמין, ויודעות לשקף לכם את המצב לאורך כל תהליך הבנייה.

השלב הבא, לאחר גמר הבנייה, הוא שלב קבלת הדירה, שבו תקבלו את כל המידע על התהליך והמועדים למסירת הדירה – במילים אחרות, החלום שלכם הופך למציאות. יש טופס 4 לאכלוס הבניין.

עתה, אמרו שלום לאדון תיאום ותיכנון, במחלקת שירות הלקוחות והבדק.

בשלב זה ילווה אתכם נציג קבוע לאורך כל תקופת הבדק והאחריות. מה תפקידה של המחלקה? היא זו שתתעד את כל הפניות שלכם, תעניק מענה לכל תקלה ותעקוב אחרי היסטוריית התיקונים והפניות.

דעו לדרוש ניהול פרטני, בדיוק כפי שהייתם מצפים ממערכת היחסים הקרובה והחשובה ביותר בחייכם.

אחריות ובעיקר שירות

לגבי האחריות, המחוקק בהחלט דאג לכם באמצעות חוק המכר – החוק שמסדיר את אחריות הקבלן על הדירה לאורך תקופה בהחלט מכובדת, בדרך כלל עד שבע שנים. אחריות יצרן היא לא דבר של מה בכך; גם מוצר חשמלי זוכה לאחריות. חוק המכר (דירות) התשל"ג 1973 מסדיר את אחריות הקבלן מול הרוכשים, על הדירות שבנה.

בניגוד לדירות יד שנייה, שבהן האחריות מוטלת על המוכרים, דירות חדשות מחייבות את הקבלן לעמוד בתוכניות, בכללים, בתקנות ובחוקים. מעבר לכך, הקבלן נשאר אחראי לתיקונים וליקויים גם לאחר מסירת הדירה. זכרו – קונים בית תרתי משמע: גם בית לגור בו וגם מול חברה שתדאג לכם בהמשך לכל מה שעתיד לבוא.

אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות; תקופת הבדק –היא הזמן שבו הקבלן מחויב לבדוק ולטפל בליקויים עליהם דיווחו הרוכשים. תקופה זו מתחילה עם מסירת המפתח ונמשכת בין שנה אחת לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי.

עבור סדקים נימיים (קטנים) תקופת הבדק היא שנה אחת; ליקויים בריצוף ובחיפויי פנים, כולל שקיעות, נמשכים שנתיים; ליקויים במוצרים כמו מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק, נמשכים שנתיים; כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודודים מחייב טיפול במשך שלוש שנים; חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלטים מוגדרת לשלוש שנים; אם זיהיתם תקלה, דווחו למחלקת השירות של חברת הבנייה. תפקידה לבחון את הליקוי ולטפל בו בהתאם לתקופת הבדק הרלוונטית.

עם תום תקופת הבדק, מתחילה תקופת האחריות – שעומדת על שלוש שנים לכל הליקויים. על הרוכשים להוכיח שהליקוי נגרם עקב תכנון, עבודה או חומרים מהתקופה שבה נבנתה הדירה.

מדובר בתהליך לא פשוט אך הכרחי: תצטרכו להמציא דו"ח ממומחה, הקובע כי הליקוי באחריות הקבלן והוא נגרם במהלך הבנייה. ליקויים מהותיים יותר, כמו בעיות ביסודות ובשלד הבניין, ביציבות ובבטיחות, אינם כפופים להגבלת זמן באחריות הקבלן. אם הקבלן לא מתקן את הליקויים, ניתן להגיש נגדו תלונה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון. בנוסף, ישנו מוקד סיוע בדיור במשרד הבינוי והשיכון בטלפון * 5542.

בנקודה זו ברור לכולם מדוע יש לבחור חברה אמינה עם רקורד מוכח – שאפשר לסמוך עליה לשירות מהיר ויסודי, ולא להתחמק מאחריות ולמצוא את עצמכם מתמודדים עם תהליכים משפטיים ממושכים במשך שנים רבות.

חברה אחת כבר התחילה: אחריות מורחבת ל-10 שנים

כמו בסיום הפרק הקודם, גם הפעם בחרנו לשדר לחברות בנייה בישראל את מה שעשתה חברה אחת מוכרת ורבת מוניטין. מדובר בחברת תדהר, אחת מחברות הנדל"ן והיזמות הגדולות והמוערכות בישראל, שהחליטה לקחת אחריות על התהליך כולו – ולהרחיב את משך זמן האחריות עבור לקוחותיה ל-10 שנים.

החברה מציעה תקופת אחריות מורחבת, עם צוותים מקצועיים במחלקת שירות הלקוחות, שיסייעו לכם בטיפול בכל בעיה שעלולה להתעורר - וילוו אתכם מהשלב הראשון של חתימת ההסכם ועד לתום העשור. דיברנו על בניית מערכת יחסים? המהלך של תדהר מגיע מתוך הבנה כי רכישת דירה היא לא סטוץ, אלא קשר ארוך טווח בין הרוכש והמוכר.

טיפ לסיום: זכרו כי עליכם להרגיש את הקבלן והיזם כבר מההתחלה. ודאו שבשיחת טלפון פשוטה, שמטרתה להתייעץ, או במהלך תיקון קטן שצריך לבצע בנכס, החברה תהיה זמינה, מקצועית ותיתן לכם את התמיכה הנדרשת. דמיינו את הבניין ואת הדירה שבתוכו כיצור חי, עם לב וחדרי לב. רק לאחר שהבניין אוכלס וכל המערכות פועלות בצורה תקינה, ניתן באמת לראות את טיב ואיכות הבנייה – כולל בעיות כמו רטיבות ואקוסטיקה.

כולנו רוצים בניין נקי מ"מחלות", ואם כבר התגלו כאלה – חשוב למצוא את "הרופא" המיומן ביותר – זהו את הקבלן שייתן לכם את המענה הטוב ביותר לאורך זמן, ובכך יספק לכם את התקופה לשקט הנפשי שאתם מעוניינים בו. בהצלחה!

לפי חוק הבדק: זו תקופת האחריות לליקויים הבאים

• ריצוף וחיפוי פנים כולל שקיעות ושחיקה – שנתיים
• מוצרי מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק – שנתיים
• מערכות הבידוד התרמי – 3 שנים
• נזילות, במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים וביוב – 4 שנים
• סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – 5 שנים
• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – 7 שנים