לרתום את חיזבאללה לפינוי בינוי הגדול בישראל

"אולי אם נשנה את השם של אביבים לתל אביבים יטפלו באיום עלינו", ציין ראש המועצה האזורית מרום הגליל, עמית סופר. הוא היה רציני לגמרי, כי מצחיק זה כבר לא.

מצד שני, מה תגידו על זה: 17,575 (!!) נרשמים ל-42 דירות בלבד בפרויקט מחיר למשתכן בשדרות בהגרלה שנפתחה להרשמה לפני פחות מחודש, בזמן המלחמה כמובן. נראה שהמילה האחרונה עוד לא נאמרה, ויש תחושה כי מדובר בהזדמנות חסרת תקדים לעתיד. בהחלט, עולם והיפוכו.

פגשנו את משה, בן 75 וסבא לארבעה נכדים, בסניף רמי לוי בקרית שמונה. הוא מתגורר בבניין שיכון בעיר כבר שלושים שנה. הילדים עזבו למרכז, והוא נשאר מאחור. הוא מרגיש כמו כל תושבי הצפון שהמערכה שמתקיימת כיום בישראל היא “מבצע שלום תל אביב".

אילו היה גר ברחוב הרצל בתל אביב, ולא בהרצל שבקרית שמונה, היה היום חלק משכונת פלורנטין המתחדשת וגר בדירה ששווה מיליונים. “שלא יספרו לי על שוויון", הוא אומר בכאב, “אני לא רואה כאן עתיד. אם הייתה לי האפשרות, גם אני הייתי עובר למרכז לצמיתות".

זה לא סוד שההתחדשות העירונית במרחבים הצפוני והדרומי מתקדמת באטיות, בזמן מלחמה או בלעדיה. נתון מדאיג מצביע על כך ש-93% מהמבנים שדורשים חיזוק בערים אלו לא שופרו עדיין. המדד המדויק ביותר לבחינת ההתקדמות בתחום הוא מספר הדירות הישנות שנהרסו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. בשנים האחרונות, במחוז הצפון נהרסו רק 425 דירות במסגרת התהליך (דירות ישנות שנהרסו ובעליהם יקבלו דירות חדשות עם ממ"ד והגנה מפני רעידות אדמה).

במחוז חיפה נהרסו 962 יחידות דיור, ובמחוז הדרום 343 דירות, בעוד שבמחוזות תל אביב והמרכז נהרסו 8,318 ו-2,905 דירות בהתאמה.

אגב, לשם השוואה, בקריית שמונה, אשר סובלת מהפגזות ומפונה מתושבים מאז תחילת המלחמה, נבנה במהלך העשור האחרון רק פרויקט אחד במסגרת תמ"א 38, שכלל תוספת של כ-11 דירות בלבד. המחקר המלא עם כלל הנתונים בנושא הזה, שהוכן במיוחד עבור נדל"ן להיום, יופיע בהמשך הכתבה.

גם העיר עכו מדברת על התחדשות עירונית כבר עשור, אך באופן זהה לכלל הערים בצפון, גם שם השיכונים משוועים ל"התחדשות תל אביבית", אך התנאים הכלכליים אינם מאפשרים לממש את הפוטנציאל. עשרות דירות בשיכונים בעיר נפגעו מהתקפות החיזבאללה, והתושבים, יהודים וערבים, נאלצים לחיות ללא ממ"ד.

דו קיום תחת אימה. זו תמצית ההפקרה. ישנם מקרים בהם תושבים מצאו מקלט בארון נעליים וניצלו, אחרים הסתתרו בחדרי המדרגות.

ראשי הרשויות בצפון כבר הודיעו לאחרונה שהם מפסיקים את התקשורת עם גורמי הממשלה עד אשר יימצא פתרון אמיתי לתושבי הצפון. האם זה מה שיוביל את הממשלה לקדם התחדשות עירונית בפריפריה? כפי שזה נראה עכשיו, ממש לא.

נזכיר כי זו אולי הכתבה העשירית בסדרת הניסיונות שלנו לעודד את ההתחדשות בפריפריה. ראש הממשלה בנימין נתניהו, שקיבל אזהרות על מלחמה מראש השב"כ רונן בר, לא עשה דבר. אבל מה עלינו לומר מול התרעות חוזרות ונשנות מפני רעידת אדמה ופגיעה מטילים ביישובים לאורך הגבול או קו השבר הסורי-אפריקני? כאן לא רק הזהרנו שיש צורך דחוף בהתחדשות עירונית, אלא גם צעקנו בכל מקום. מי שמע? מי פעל? אף אחד.

לכן, לקראת ראש השנה, במוסף הנדל"ן הנפוץ בישראל, נבקש להצהיר בפה מלא שהמלחמה הזאת, יותר מתמיד, היא הזדמנות בלתי חוזרת לעורר את ההתחדשות בפריפריה. בואו ננצל את ההרס ונרתום את חיזבאללה לפינוי בינוי הגדול בישראל. על כל דירה שתיהרס – נבנה שש דירות חדשות.

עד כה, אלפי מבנים בצפון ובדרום נפגעו מפגיעה ישירה של טילים או משרידי מיירטים. האמת, זה לא משנה, כי התוצאה היא זהה: יש להרוס את כלל השיכונים מעבר לגבולות חדרה-גדרה ולהחיות את אזורי הצפון והדרום. מס רכוש חייב לנקוט בכל פעולה מלבד שיקום: הריסה ובנייה מחדש – כן; שיקום למצב הקודם – לא ולא.

ממילא, המלחמה כבר עולה עשרות מיליארדי שקלים ומעלה. יש צורך להחזיר את הכלכלה לשגרת עבודה תקינה. מהי הדרך הטובה ביותר? הגדלת זכויות ותמריצים ליזמות פרטית, מבלי להתקמצן. וחלילה, לא נגיד שמצבה של קופת האוצר רע יותר מזה של שוק הנדל"ן המטורף. שי אהרונוביץ’, מנהל רשות המיסים, הודה רק לאחרונה: “אנו נמצאים בעודף גביית מיסים של 24 מיליארד שקל מהיעד המקורי שנקבע לשנת 2024". באותו ריאיון, הוא אף זרק הצעה מעניינת לאוויר: “בהתחדשות עירונית בפריפריה צריך לנקוט מהלכים אמיצים, אפילו ביטול מס הרכישה לגמרי".

הממשלה, נזכיר, אישרה לאחר ה-7 באוקטובר את פינויים של 27 אלף תושבים באשקלון, המתגוררים בשיכונים מיושנים חסרי ממ"ד, לבתי מלון והארחה. המימון, בסך 160 מיליון שקלים, מגיע מכספי ההסכמים הקואליציוניים. ראש העיר אשקלון, תומר גלאם, מתריע כבר שנים על הצורך לבצע חיזוק מהיר לטובת בניית ממ"דים, ואף סירב להצעת תוכנית ענק של ראש הממשלה לבניית שכונה חדשה בעירו, טרם יתקדמו בתכניות ההתחדשות העירונית. הוא יצא למאבק נגד התוכנית כשנה לפני השבעה באוקטובר – וכיום הסתבר שהמאבק צודק.

אם לא עכשיו, אימתי?

כולם מבינים את זה: הזמן לקדם התחדשות עירונית הוא עכשיו, במיוחד כאשר לא צריך לדאוג לפנות את 22 אלף תושבי קריית שמונה משיכונים, במסגרת תוכניות פינוי בינוי. הם כבר פונו מהבתים שלהם ומצאו מקלט במלונות ובמקומות מחסה אחרים ברחבי הארץ.

למה לא להעלות כעת טרקטורים ודחפורים ופשוט להתחיל להרוס? הקבלנים בוודאי ישמחו לתת יד, וכל טיל שיפול עשוי להיות ברכה להמשך ההרס. נשמע מופרע? אולי, ועדיין – זה הזמן לקדם, יותר מתמיד, את התוכנית של הרשות להתחדשות עירונית לחדש כ-3,650 דירות במבנים ישנים בקריית שמונה, שאינן עומדות בתקן רעידות האדמה ואין בהן ממ"ד, ולהקים כ-8,700 דירות חדשות במסגרת הליכי פינוי בינוי. נכון שנשמע קצת משוגע, אבל גם התקופה היא משוגעת.

תחת אש, קריית שמונה זקוקה יותר מתמיד להתחדשות עירונית. לא נשכח שהעיר כבר פרצה דרך חדשה בתחום זה, עם הפקדת תוכנית מפורטת להתחדשות במתחם יעקב מלול – תוכנית זו היא יוזמה של הרשות להתחדשות עירונית, ומוגשת בשיתוף עם עיריית קריית שמונה. התוכנית מהווה פיילוט לקידום התחדשות עירונית בפריפריה, במקומות שבהם אין היתכנות כלכלית בשלב היציאה לתהליך, כאשר ערכי הקרקע וכוחות השוק הפרטיים אינם יכולים להוות מנוף כלכלי מספק להתחדשות.

התוכנית מבוססת על מימון ממשלתי שיגשר על הפער בין העלויות הצפויות לרווח היזמי הנדרש לצורך הוצאת התוכנית לפועל. המטרה היא שהתכנון המיטבי למתחם יהווה בסיס לגיוס תקציב, ומימושו יאפשר התנעת תהליכי התחדשות עירונית נוספים בעיר. התכנון נעשה לפי מכפיל נמוך מהמקובל (1:2.5), עם קיבולת יחידות דיור מאוזנת בשטח התכנון, תוך יצירת מרחב חיים מרווח ושיקולים של אופטימום כלכלי-שמאי. זוהי גם הזדמנות לתכנון סביבת מגורים המציעה תפיסה חדשנית ואטרקטיבית של חיים אורבניים, המנצלת את היתרונות והאיכויות של העיר, ומובילה לשינוי במגמות הפיתוח של העיר והסביבה.

מה שקורה כיום בדרום עלול להתרחש גם בערי הרפאים בצפון. נתונים מעודכנים מראים כי אשקלון חוותה עלייה מרשימה של 159% במספר הצפיות במודעות חיפוש דירות בעיר מאז תחילת המלחמה, בעקבות הקיפאון שפקד את האזור מאז השבעה באוקטובר. בנתיבות ובאופקים, הביקוש הגיע לרמות היסטריות, עם עלייה של 180% במספר הצפיות במודעות בנתיבות ועלייה של 102% באופקים. זה יקרה גם בצפון.

בנהריה, למשל, הביקושים להתחדשות עירונית נמשכים כמעט כרגיל בקרב היזמים. ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, מציין כי לפני כחודשיים, בפארק צמרת בעכו,

שכולל 13 בניינים בני 5 עד 9 קומות עם כ-300 יחידות דיור, נמכרו באינטרנט עשרות דירות, עוד לפני שהוצב שלט אחד במקום".

גם בשדרות יש הפתעות. בפרויקט של חברת רייסדור בעיר, הכולל 5 בנייני מגורים בני 4-5 קומות עם 79 יחידות דיור וכ-700 מ"ר שטחי מסחר בקומת הקרקע, אשר ישמשו את דיירי הפרויקט, נסגרו עסקאות מרשימות. יקי רייסנר, יו"ר ובעלים של רייסדור יזמות, מדווח כי “בחודש אחד נמכרו כלל יחידות הדיור בפרויקט, במחיר ממוצע של כ-2.5 מיליון שקל.

הדבר מצביע על כך שלמרות האתגרים, התושבים והמשקיעים מסתכלים קדימה. הוא מוסיף כי בעתיד הקרוב, גם הדיור להשכרה, שייצא לשיווק סמוך לתקופת האכלוס, יושכר במהירות. האחיזה החזקה של הרוכשים בעיר, גם בזמנים קשים, משקפת תמונה מעודדת לגבי כוח השוק והקשרים האישיים החזקים עם האזור".

מה המשמעות של גל הרכישות הנוכחי? כנראה, זהו זמן הזדמנויות.

משוועים לתוכניות ממשלתיות

כמובן, כל זה מצריך יוזמה ממשלתית שתשקף את הדחיפות של המצב. היזמים משוועים לתוכניות ממשלתיות מאיצות. יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, מדגיש: “ראשית, יש להביא תשתיות לאזורי הביקוש והפריפריה בהקדם האפשרי. המדינה חייבת לשפר את התשתיות באזורים אלו על מנת שלרשויות המקומיות יהיה אינטרס לקדם היתרי בנייה לקבלנים, ובכך להוציא לפועל במהירות פרויקטים למגורים בצפון ובדרום. תהליכים אלו צפויים לתרום לירידת מחירי הדירות".

גם יגאל דמרי, בעל חברת י.ח דמרי, רואה כאן הזדמנות שאינה מנוצלת: “כחברה שמשרדיה ממוקמים בנתיבות שבדרום, המקום שבו גם התחלנו את פעילותנו, הדבר החשוב ביותר הוא לנצל את ההזדמנות שנוצרה בעקבות המלחמה ולהשקיע עכשיו בפריפריה.

דווקא היום, לאחר ה-7 באוקטובר, ישנה הזדמנות פז למחוק את המונח ‘פריפריה’ אחת ולתמיד ולעודד זוגות צעירים לעבור לכאן.

יש להשקיע בתשתיות, תעסוקה וחינוך, שכן אלו השיקולים המרכזיים בהחלטת זוגות צעירים. על מנת למשוך זוגות צעירים ומשפחות מבוססות, יש לתמרץ אותם באמצעות סבסוד קרקע, מענקים וכל אמצעי שיסייע להקל עליהם במעבר – זו משימה לאומית".

ישנן גם חברות שכבר החלו בתהליכים מבלי להמתין לממשלה. חברת אאורה, אחת מחברות ההתחדשות הגדולות בארץ, מהווה דוגמה מצוינת לכך. יעקב אטרקצ'י, בעלים ומנכ"ל אאורה, טוען כי המדינה צריכה לחסל את המושג "פריפריה", ולנצל את ההזדמנות שנוצרה במלחמה להשוואת תנאים בין הצפון והדרום למרכז באופן אולמטמטיבי. לדבריו: “ההבדלים בין המרכז לפריפריה רק הולכים ומעמיקים. בשנים האחרונות, אאורה ביססה את מעמדה כחברת התחדשות עירונית מובילה בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ, וכעת היא מתרחבת גם לפריפריה. טבריה, לדוגמה, היא עיר שיושבת על השבר הסורי אפריקני, אשר נבנתה לפני עשרות שנים, ואנחנו נרגשים להיות הראשונים שיובילו את ההתחדשות העירונית בעיר. האסטרטגיה שלנו היא לחדש את ישראל גם בפריפריה, בנוסף לאזורי הביקוש במרכז".

בסופו של יום, מדובר ב"כיפת ברזל אזרחית" לשם הגנה על הציבור, כפי שמסביר אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין: “נכתבו כבר עשרות אלפי מילים על החשיבות של התחדשות עירונית לחיזוק ומיגון הדירות בישראל, אך מלחמת חרבות ברזל שמה את הדברים בפרספקטיבה שונה לחלוטין.

התחדשות עירונית כיום היא צורך קיומי שמציל חיים. לצערנו, ראינו במתקפת הפתע של חמאס ובשיגורי הטילים מעזה כמה חשוב ממ"ד תקני ועמיד. אני סבור כי המדינה צריכה להתייחס להתחדשות עירונית כמשימה לאומית רמת מעלה ולתת לה את כל התמיכה הנדרשת – כולל הקלות רגולטוריות ושחרור חסמים בירוקרטיים, כדי לאפשר הוספת עשרות אלפי ממ"דים כאן ועכשיו. אין למדינה את הפריווילגיה להמתין שנים לקבלת היתרי בנייה לפרויקטים של פינוי בינוי. ישנם אלפי בניינים בארץ החשופים למתקפות, שאין בהם ממ"ד – והם זקוקים לטיפול מיידי".

עד כמה הממשלה באמת ערה לדברים האלו? קשה לומר. נזכיר כי בתחילת חודש אוגוסט האחרון ביטלה הממשלה את תמ"א 38. מדוע להפסיק תוכנית כה חשובה בזמן כה רגיש ולא להאריך את התוקף עד תום הקרבות? ביקורת רבה נשמעה על כך מצד אנשי מקצוע ותושבים.

תושבי תל אביב, למשל, מצאו את עצמם ללא תוכנית חלופית, זמן קצר לאחר שכטב"ם התפוצץ בעירם. נפילת הכטב"ם התימני בלב תל אביב הותירה מסר מדאיג: העירייה לא ממהרת להעניק תחליף לתוכנית תמ"א 38. התוצאה היא אלפי בניינים ועשרות אלפי תושבים שלא יקבלו אופק בטיחותי לממ"ד.

מחדשים בהובלת הדיירים

המלחמה המתמשכת, שנמשכת כבר קרוב לשנה, הביאה בתחילתה לנזקים קשים למבנים בדרום הארץ, אך נכון לעכשיו המצב שם רגוע יותר. בצפון הארץ, לעומת זאת, עדיין לא רואים את האור בקצה המנהרה, וכל יום אנו מתבשרים על נזקים אדירים לאלפי מבנים. מצב זה מחדד את הצורך הדחוף בהכרזה על תוכנית ממשלתית להתחדשות עירונית שתשים את פיתוח הנגב והגליל במרכז.

הדרך המהירה והיעילה ביותר להתמודד עם הסוגייה היא לרתום את בעלי הדירות והדיירים, בשיתוף פעולה עם הרשות המקומית והמדינה, לתהליך ההתחדשות. לדוגמה, במקרה של בניין ישן שחלק מדירותיו נפגעו או כאשר מדובר במספר בניינים במתחם אחד, ניתן לחשוב על פתרון שונה: במקום לשלם פיצוי ישיר מטעם מס רכוש לבעל הנכס שנפגע ולשקם רק את דירתו, הממשלה יכולה באמצעות הוראת שעה או חקיקה מתאימה להעביר את הכספים לקרן עירונית שתוקדש להתחדשות עירונית של הבניין בכללותו, ולא רק לדירה הספציפית שנפגעה. בדרך הזו, לא רק שנחזק את המרחבים הדרומיים והצפוניים שנפגעו קשות במלחמה, אלא גם נוכל להרחיב את האזורים הללו ולהוסיף יחידות דיור, במקום לעודד הצטמצמות והתמרכזות. התוצאה תהיה התרחבות אמיתית וחיזוק המרחבים, דבר שיתרום ליצירת קהילה חזקה ועתיד טוב יותר לאזור.

מנהלי חברות ההתחדשות העירונית בישראל התייחסו לא פעם לנושא. ביניהם ניר שמול, מנכ"ל שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, שאמר כי “הדרך הנכונה להתמודדות עם המצב היא באמצעות התארגנות של בעלי הנכסים, גם אלו שנפגעו וגם אלו שלא, ועריכת תוכנית התחדשות כוללת לכל המתחם. התוכנית תכלול הריסת הדירות הקיימות ובנייה של פרויקט חדש, שיכלול דירות תמורה, תוספת של דירות חדשות, וכן שילוב של שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהתאם לצרכים המקומיים, בשיתוף פעולה עם הרשות המקומית. היתרונות בגישה זו הם רבים: ראשית, היא תאפשר בניית דירות חדשות ומוגנות לכל בעלי הדירות במתחם. שנית, ההתארגנות המשותפת תמנע מצב שבו כל בעל נכס מטפל בנפרד בשיקום דירתו, דבר שיכול להוביל לסכסוכי שכנים. בנוסף, השיטה תסייע בהפחתת העלויות למדינה, שכן יזמים יוכלו לקבל זכויות שיממנו את הבנייה מחדש של הדירות שנפגעו. לבסוף, התחדשות זו תכלול גם את שטחי הציבור של הפרויקט ותספק מענה לצרכי התושבים"; רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, המשיכה: “מנקודת מבט של יזם הנדל"ן, המושגים “פריפריה" ו"מרכז" הינם נחלת העבר. הפיתוח המואץ של מערכות התחבורה במדינתו הקומפקטית ועליית מחירי הדיור במרכז הארץ, העלו את הביקוש בקרב הציבור לדיור בכל קצוות המדינה"; גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, הדגיש: “קידום נכון ומיטבי של התחדשות עירונית בפריפריה תלוי בשני מרכיבים מרכזיים. מצד אחד, על הרשויות המקומיות לפעול בשיתוף פעולה כדי לאפשר התחדשות עירונית המשולבת עם תשתיות מתאימות, אשר תוביל לשיפור כללי של האזור ולא רק לשדרוג של מבנה זה או אחר. מצד שני, האחריות מוטלת גם על היזם, להקים פרויקט שיכיל בנוחות מקסימלית גם את הדיירים הקיימים, שזוכים לדירות חדשות, ולצידם גם את הרוכשים החדשים, שמגיעים לעיתים משכונות או ערים אחרות"; גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית, ציין: “המלחמה הבהירה כי הפריבילגיה להמתין עד שערכי הקרקע בפריפריה יעלו לרמה שתהפוך את ההתחדשות העירונית לכלכלית אינה קיימת עוד. מכאן, שהדרך היחידה לקידום התחדשות עירונית נרחבת בדרום ובצפון היא באמצעות מעורבות פעילה של המדינה, שתעמיד משאבים כספיים ליזמים ותאפשר להם להפוך את הפרויקטים לכלכליים.

כדי להקל על התהליך, ניתן לקבוע תמורה אחידה לכלל הפרויקטים, דבר שיאיץ את לוחות הזמנים במשא ומתן מול בעלי הדירות ויאפשר ביצוע הערכה שמאית מוקדמת.

בנוסף, חשוב לקבוע מראש את גובה הסבסוד ליזם לכל יחידת דיור בהתבסס על השמאות והמכפיל שנקבע. גם תגמול כספי לרשויות שעמדו ביעדים שייקבעו יכול להוות מנוע משמעותי להתחדשות"; נוי דותן, סמנכ"לית פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באלמוגים, הוסיפה: "מדינת ישראל צריכה להפנים שאנחנו מתמודדים עם בעיה לאומית, וכפועל יוצא, להכיר בכך שאנחנו במשימה לאומית. ברגע שיפנימו את החשיבות של הנושא ויקדמו תוכניות פינוי בינוי במסלולים מקוצרים, במיוחד בערים בפריפריה שאינן מקבלות 'יחס' מיזמים, ההתחדשות העירונית תתחיל לפרוח גם במקומות הפחות 'סקסיים'. במקומות אלו, קיים צורך אמיתי במיגון הדירות, שמטות ליפול ומסכנות את הבטיחות והקיום של התושבים. יש להקצות משאבים ותמיכה כדי להניע את התהליך ולשפר את איכות החיים של התושבים במקומות אלו"; איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, אמר: “אני לא חושב שהמהפך יושלם לקראת 2024 כי מדובר בתהליכים שלוקחים זמן. אין ספק כי יש התעניינות הולכת וגדלה בפרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה, ועדיין זה תהליך שיקח זמן. צריך לא רק את רצון העיר אלא גם יכולת וניסיון של הרשות לקדם פרויקטים כאלה כמו בערי מרכז בארץ המנוסים"; איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית, הוסיף: “התחדשות עירונית מהווה אפיק מרכזי להגדלת היצע הדיור בערים ואנו צופים שמספר התחלות הבנייה במסגרתה רק ילך ויגבר גם בפריפריה. סבסוד מצד המדינה מאפשר התקדמות של פרויקטי התחדשות עירונית גם באזורים שבהם אין התכנות כלכלית. על המדינה לסייע לקדם התחדשות עירונית בפריפריה, באמצעות תמריצים שונים, כגון מתן זכויות בנייה, קרקע משלימה, הטבות מיסוי ועוד, כדי לאפשר גידול דרמטי בהתחדשות העירונית מחוץ לאזורי הביקוש"; יוסי מזרחי, בעלים ומנכ"ל משותף בגשם החזקות, סיכם: "הפריפריה, דווקא בזכות החוסן של תושביה, יכולה להיות כוח מוביל בהתחדשות העירונית של ישראל. אין מדובר כאן על חיקוי של המרכז, אלא על יצירת מודל חדש של קהילות חזקות, מתחדשות ומשגשגות".

שיממון של התחדשות

משימה לאומית? ואיפה הממשלה? נכון, נדמה שהיא התאיידה. נקווה שזה רק זמני. בינתיים, בניינים חדשים, תוספת דירות ושיפור איכות החיים הפכו למראה שכיח בערים כמו תל אביב, ירושלים וחיפה. אולם, כאשר מביטים על ישראל שמעבר לאזורי הביקוש, מצפון ועד דרום, מתגלה תמונה שונה לחלוטין – דווקא בערים שנמצאות באזורים המועדים יותר לרעידות אדמה, ולעיתים קרובות סובלות גם מירי טילים, שיעורי התכנון והביצוע של התחדשות עירונית נמוכים משמעותית. מצב זה מגביר את הפערים בין מרכז הארץ לפריפריה.

ההתחדשות העירונית בפריפריה אינה רק שאלה של שיפור איכות החיים, אלא גם עניין של ביטחון. הפריפריה, עם המבנים הישנים שלה, החשופים לסכנות כמו רעידות אדמה, נותרה מאחור בכל הנוגע להיקף הפרויקטים של התחדשות עירונית.

בסקירה מיוחדת שערך לוח מדלן עבור נדל"ן היום – עולה תמונה מעודכנת על מצב ההתחדשות העירונית במספר ערי פריפריה גדולות בישראל. במהלך העשור האחרון אוכלסו במסגרת תמ"א 38 בערי הפריפריה המרכזיות רק כ-115 דירות, ועתידן של 212 דירות הממתינות לקבלת היתר עדיין לא ברור. לאור החסרונות של תמ"א 38 באזורי הפריפריה, מקודמים על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתחמי פינוי בינוי. מדובר באזורים עירוניים שלמים, שבהם מבנים ישנים ומוזנחים נהרסים לטובת בנייה מחדש של בניינים מודרניים בהתאם לתקן הנוכחי. מטרת המהלך היא לשפר את איכות חייהם של התושבים, להגביר את העמידות בפני רעידות אדמה ומתקפות טילים, וכן להגדיל את היצע הדירות.

במבט לפי ערים, ניתן לראות כי בקריית שמונה, אשר מפונה מתושבים וסבלה מהפגזות מאז תחילת המלחמה, נבנה במהלך 10 השנים האחרונות פרויקט אחד בלבד במסגרת תמ"א 38, אשר כלל תוספת של כ-11 דירות בלבד. יש לציין כי מתחם אחד בעיר נמצא כיום בהליכי פינוי בינוי וצפוי לכלול כ-216 יחידות דיור עם השלמתו, בהתאם לאישור התב"ע.

בטבריה, אמנם קיים מספר גדול יותר של פרויקטים, אך מדובר בטיפה בכנרת, שכן רק 54 דירות אוכלסו במסגרת כ-5 פרויקטים. 11 פרויקטים נמצאים כיום בשלבי בנייה שונים וצפויים להוסיף לעיר 198 יחידות דיור. 6 פרויקטים נוספים במסגרת תמ"א 38 נמצאים בשלב בקשת היתר, וכאשר יאושרו, יהוו תוספת של 61 דירות. נדגיש כי בעשור האחרון לא הושלמו פרויקטי פינוי בינוי בעיר.

בעפולה, בירת העמק, אוכלס פרויקט אחד בלבד במסגרת תכנית תמ"א 38, ובו נוספו כ-4 דירות בלבד. יחד עם זאת, בימים אלה מתבצעים כ-8 פרויקטים נוספים בבנייה, שצפויים להוסיף כ-79 יחידות דיור בעיר. גם בעפולה לא הושלמו פרויקטי פינוי בינוי כלל בעשור האחרון.

לצד זאת, בעוד שבמספר ערים בצפון ישנם פרויקטים בודדים של תמ"א 38 – בבית שאן, הנמצאת באזור שעשוי להיפגע קשות מרעידות אדמה – אין אף פרויקט אחד של התחדשות עירונית. זה תמוה, במיוחד לאור העובדה שתמ"א 38 יועדה להיות התוכנית העיקרית לחיזוק מבנים בישראל מפני רעידות אדמה. תמונת מצב דומה עולה גם מהעיר דימונה, שם, בניגוד לבית שאן, נמצא פרויקט אחד של תמ"א 38 בבנייה, אשר צפוי להוסיף 50 דירות לעיר הדרומית.

נישאר בדרום – בבירת הנגב, באר שבע, אוכלסו במהלך העשור האחרון עד כה 2 פרויקטים של פינוי בינוי שהוסיפו 39 דירות, ו-3 פרויקטים נוספים, הכוללים תוספת של 46 דירות, נמצאים כעת תחת בקשה להיתר במסגרת תמ"א 38. הפריחה המשמעותית בבאר שבע, בניצוחו של ראש העיר הנמרץ רוביק דנילוביץ, מתמקדת בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי בשכונות ג’ וד’ ובעיר העתיקה. התוכניות כוללות כ-1,174 יחידות דיור שאושרו לפי תב"ע בעיר.

בקריית גת, נמצא פרויקט אחד של תמ"א 38 בבקשה להיתר, המהווה תוספת של 76 דירות. בנוסף, במסגרת פרויקטי פינוי בינוי אושרו 3 מתחמים המהווים כ-4,760 יחידות דיור, כאשר 1,708 יחידות דיור נוספות נמצאות במסלול רישוי.

באשקלון, המונה כ-150,000 תושבים וספגה מעל 1,000 רקטות מאז תחילת המלחמה, לא בוצע בעשור האחרון אף פרויקט במסגרת תמ"א 38. כיום ישנו מתחם מאושר לפרויקט פינוי-בינוי, אשר צפוי להוסיף לעיר כ-1,035 דירות. בעיר דרומית נוספת, אופקים, המצב אף חמור יותר, כאשר לא בוצע בעיר אף פרויקט במסגרת תמ"א 38 או פינוי בינוי.

ככל שמתקרבים למרכז הארץ ולאזורי הביקוש, המצב כמובן משתפר, ולאו דווקא בגוש דן. לדוגמה, ברמלה נוספו במסגרת תמ"א 38 כ-18 דירות, ו-2 פרויקטים נוספים המהווים תוספת של 58 יחידות דיור נמצאים בבנייה. בנוסף, כ-4 פרויקטים נוספים, המהווים כ-29 יחידות דיור, ממתינים להיתר בימים אלה. בהיבט של פינוי בינוי המצב אופטימי יותר – שם, כבר מדובר על 3,709 יחידות דיור מאושרות לפי תב"ע ו-270 יחידות דיור הנמצאות במסלול רישוי.

הנתונים של מדלן מעלים תמונת מצב שתואמת את ההתראות החוזרות ונשנות של מבקר המדינה: חיזוק מבנים במסגרת תוכנית תמ"א 38 אינו מספק תמריץ מספיק לחיזוק מבנים באזורי הפריפריה – בעוד שמדובר באזורים הזקוקים יותר מכל לחידוש מבני דיור ומיגון מפני רעידות אדמה וטילים.

הפער העצום בין המרכז לפריפריה מחייב את הממשלה לפעול באופן מיידי ונחוש. באמצעות מתן תמריצים מתאימים, פישוט הליכים ושינוי גישה – ניתן להפוך את החלום של התחדשות עירונית בפריפריה למציאות, תוך מתן מיגון ראוי ודיור הולם לתושבים הרבים החיים באזורי הפריפריה.

טל קופל, מנכ"ל מדלן, מוסיף על הנתונים: “התחדשות עירונית היא הדרך המרכזית של ערים לחזק את השכונות הוותיקות שלהן, הן מבחינת מבנים והן מבחינת אוכלוסייה. מאז פרוץ המלחמה, יש לדאוג למיגון טוב יותר בטווח הארוך. עם זאת, מאחר והפיכת התוכניות למציאות תלויה ביזמים, בפועל אנחנו רואים שמחוץ לאזורי הביקוש במרכז כמעט ואין התחדשות, גם במקומות שבהם היא נחוצה במיוחד, זאת בשל חוסר הכדאיות הכלכלית. גם עתיד ההתחדשות העירונית בפריפריה, כפי שהוא משתקף בתוכניות העירוניות ובבקשות להיתר, אינו אופטימי במיוחד".

פוטנציאל זועק לשמיים

במיפוי ממשלתי שהושלם לאחרונה, סביב הפוטנציאל להתחדשות ולאיתור המתחמים המתאימים לפינוי בינוי בערי הפריפריה שלאורך קו השבר הסורי אפריקני - קריית שמונה, חצור הגלילית, צפת, טבריה, בית שאן, עפולה, מגדל העמק ואילת – זוהו סה"כ 110 מתחמים פוטנציאליים. מתחמים אלו כוללים למעלה מ-1,000 מבנים, ובשטחם ניתן לבנות כ-37,000 דירות חדשות. מיד לאחר סיום המיפוי, החלה הרשות הממשלתית בתכנון של 25 מהם, ובכוונתה לקדם את תכנון כלל המתחמים בהליך מואץ. המטרה היא להביא למימושם באמצעות תכנית מענקים ממשלתית שתשלים את הכדאיות הכלכלית של המתחמים, אשר נוכח ערכי הקרקע הנמוכים שבהם – אינם יכולים להתממש בכוחות שוק בלבד, בהיעדר מענק ממשלתי.

מהלך נוסף של הרשות הממשלתית שבוצע השנה במטרה לתמוך בהתחדשות עירונית בשכונות שבהן אין היתכנות כלכלית, גם במרכז הארץ, הוא פרסום מכרזי מענקים להשלמת הכדאיות הכלכלית של מתחמים באשקלון, לוד וקריית משה שברחובות, בהיקף כולל של 250 מיליון שקל. בלוד וברחובות נקבעו זוכים ותוקצבו 4 מתחמים, ואילו באשקלון הליכי המכרז טרם הסתיימו.

לצד היעד הלאומי של שיקום הערים שנפגעו במלחמה וחיזוק אזורי הגבול, בשנת 2024 תעמוד במוקד המשימה של הגדלת היקפי התכנון והמימוש של מתחמי פינוי בינוי, כמענה לגל ביקושים עתידי, אשר עשוי להתעורר בתרחיש של המשך ירידת הריבית במשק וסיום הלחימה. הרחבה זו תתבצע בכלל הערים, תוך דגש על קידום ויישום תכניות בערים שהיו עד כה מחוץ לאזורי הביקוש.

ומה עם החזית המסוכנת מכולן? נדמה כי קצת שכחנו ממנה

מלחמה בחזית לא פחות מסוכנת עלולה להתפרץ בכל רגע נתון – מחר בבוקר, בעוד שנה או בשנת 2030, ונכון להיום אנחנו לא ערוכים אליה כלל. צפת אמנם מופגזת במירון ללא הרף, אך “הרעש האמיתי של צפת" פגע בינואר 1837 בכל יישובי הגליל, ובמיוחד בערים צפת, בית שאן וטבריה. המטיילים בטבריה יכולים עדיין לראות את הנזק שגרמה רעידת האדמה לחומות העיר, אלא שכיום נראה כי המקומות המועדים לרעידות אדמה הפכו לשטח הפקר.

בשנים האחרונות שכנינו חווים מראות פסיכיים בכל קנה מידה. רעידת אדמה קטלנית התרחשה לאחרונה בטורקיה ובסוריה, עם למעלה מ-50,000 הרוגים, מאות אלפי פצועים ומיליונים שאיבדו את ביתם. כבר למדנו שהתחדשות עירונית היא הפתרון מול התקפות טילים וגם מול רעידות אדמה, כשהבונוס הוא הקלה על משבר הדיור דרך הוספה של דירות חדשות.

ועדיין – לפי מבקר המדינה, בקושי 7% מהמבנים באזורים שבאמת זקוקים לחיזוק נגד רעידות אדמה או טילים, אכן חוזקו. בדיון שהתקיים לפני כשנתיים בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, אמר יו"ר הוועדה, ח"כ יעקב אשר, כי התיקונים להתחדשות עירונית שבמסגרת חוק ההסדרים המוצע אינם מציעים פתרון כלל ליישובים הממוקמים על קו השבר הסורי אפריקני, והדגיש את הצורך להידרש לכך. “לא הממשלה הקודמת ולא הנוכחית הגיעו עם בשורה בנושא", הוא הוסיף. עוד הכרזת סרק שלמדנו כבר את משמעותה אחרי השבעה באוקטובר. אפס טקטיקה, אפס אסטרטגיה, מאה כותרות.

האם יש כלכליות לבצע התחדשות עירונית בפריפריה המרוחקת לאורך השבר הסורי-אפריקני? התשובה נמצאת בידי המינהל המחזיק ב-93% מקרקעות המדינה. ינקי קוינט, ראש רשות מקרקעי ישראל, ציין: “מה שהמדינה צריכה לעשות בפריפריה זה להימנע מפתרונות טקטיים של פינוי בינוי של 3-4 בניינים, בלוק פה ובלוק שם, ולפעול במתכונת כמו זו שביצענו ברמת אליהו בראשון לציון, בינוי-פינוי-בינוי, כלומר, לבנות שכונות חדשות, לתת לדיירים דירות בשכונות הללו, להרוס את מרכזי הערים ולבנות הכול מחדש".

במילים אחרות, גם אם זה לא כלכלי, המדינה יכולה לממן זאת דרך הקרקע, וזה יספק פתרונות לבעיות חברתיות, בטיחותיות וביטחוניות. זה ידרוש תיקוני חקיקה ושימוש בתמורות מהקרקע, אך זו הדרך הנכונה. “אנחנו מציעים לשווק את מגרשי ההשלמה ואז להשתמש בתקורות לטובת שיפור הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, כדי לסייע לכמה שיותר פרויקטים", מוסיף קוינט.

דווקא בערי הפריפריה, בהן מתגוררת בקירוב כ-60% מאוכלוסיית ישראל, אשר זקוקות לחידוש המרקמים הוותיקים של השכונות הקיימות, לצד מיגון מבנים מפני רעידות אדמה וטילים – הממשלה חייבת סוף סוף ליישם מדיניות של “העדפה מתקנת". המדינה חייבת להקצות משאבים ייחודיים ולתמרץ יזמים לבנות התחדשות עירונית בפריפריה. נכון לעכשיו זה עדיין לא קורה, אך השינוי כבר מתבצע, כפי שמצביע משאל קצר שערכנו בקרב החברות המובילות בתחום ההתחדשות העירונית.

חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אומר: “לנו, היזמים והקבלנים, יש מוטיבציה רבה לפעול במקומות אלו ומדינת ישראל יכולה וצריכה לחולל תנופת התחדשות עירונית גם בגליל ובנגב. כדי להבטיח היתכנות לפרויקטים, ממשלת ישראל חייבת ליישם את המלצות הוועדה הבין-משרדית שהיא עצמה הקימה, אשר המליצה על תמריץ כספי ישיר לכל דירה שנבנית, זיכוי במס (Tax credit) על פעילות במרכז הארץ לטובת פעילות בפריפריה, והצמדת קרקע משלימה לפרויקטים אלו".