המדריך למתחדש כך תישמרו על נפשותיכם בפרויקטים של התחדשות עירונית

כשהתחילו לקדם הליך לפינוי-בינוי במתחם בעל פוטנציאל גבוה בשכונות החוף של חיפה, סמוך לשפת הים, בעלי הדירות לא תיארו לעצמם שהחברה היזמית שכבר החלה לבצע את הפרויקט, עלולה להיקלע למצב של חדלות פירעון, מה שיוביל לעצירה פתאומית בחריקת בלמים של ההליך – ועוד יותר רגוע, בשלב הבינוי.

לצערנו, מצבים כאלה אינם נדירים כפי שאנחנו מצפים שיהיו, ועדיין – הם אינם גזירת גורל. יש דרך להתמודד איתם בצורה נכונה, ובמקרים מסוימים גם ניתן למנוע אותם מראש; אנחנו לא רוצים להפחיד אתכם, ולכן נדגיש כי הרוב הגדול של הפרויקטים מסתיימים בהצלחה. מה שכן, רגע לפני שאתם חותמים על עסקת חייכם, חשוב מאוד שתדעו לקראת מה אתם הולכים – וכיצד לעשות את הדברים בצורה נכונה, שתעזור לכם לישון טוב בלילה.

כלל ראשון/ תבדקו למי אתם נותנים את הבית שלכם 

אם הבניין שאתם מתגוררים בו הוא יעד להתחדשות עירונית, קודם כל תדעו שאתם בחברה טובה. בדוח שפורסם בשנת 2022, מבקר המדינה חשף כי מאות אלפי מבנים ברחבי הארץ אינם עומדים בתקן רעידות אדמה, ולמעלה מ-5,000 מהם נמצאים בסכנת קריסה. כמו כן, רבים מהם גם לא מצוידים בממ"דים או ממ"קים למיגון מפני טילים.

הצורך הדרמטי בהתחדשות עירונית, והביקוש הגובר לפרויקטים מהסוג הזה בכל חלקי הארץ – הוביל לכך שבשנים האחרונות קמות מאות חברות חדשות בתחום ההתחדשות העירונית. הענף משופע בחברות. על פניו זה נראה כמו דבר טוב, תחרות גבוהה בדרך כלל באה לטובת הלקוחות, שבמקרה הזה אלו בעלי הדירות. עם זאת, ישנה בעיה – באופן תמוה, אין צורך ברישיון או הסמכה מהמדינה כדי לעסוק בתחום שיש לו השפעה ישירה על חייהם של מיליוני אנשים. על כן, רבות מהחברות הן חסרות ניסיון ומוניטין. התוצאה: כיום פועלות כ-1,500 חברות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, כאשר אחת מתוך שלוש נמצאת בסיכון גבוה (!) וספק אם תשרוד את התקופה הקרובה. במילים אחרות: שליש מהפרויקטים עלולים להיתקע בשלב הבינוי, ולהשאיר אתכם חסרי אונים מול חברה חדלת פירעון.

כבר עכשיו תחום ההתחדשות העירונית, שמאופיין גם כך בחוסר ודאות, מתמודד עם אתגרים רבים: סביבת ריבית גבוהה, מחסור חמור בכח אדם בעקבות ההגבלות על העובדים הפלסטינים והעזיבה של העובדים הזרים בתחילת המלחמה, ירידה חדה בפריון העבודה, קשיים כלכליים, ואפשרות לקריסת חברות בענף הנדל"ן. כל אלו רק מחמירים את המשבר שפרץ לאחר מלחמת חרבות ברזל ומשפיע באופן ישיר על תחום ההתחדשות העירונית. בנוסף, הבחירות לרשויות המקומיות עיכבו תהליכים,וכמה חודשים לאחר מכן, בתחילת חודש אוגוסט, פקעה תוקפה של תמ"א 38, כאשר לא כל העיריות מוכנות עם החלופות הנדרשות.

השבעה באוקטובר צריך לשמש כנקודת מפנה, שכן הוא הציב מציאות חדשה. ההתחדשות העירונית הפכה לפתרון לאומי ברמה הביטחונית.

היום יש להבחין בין דירה עם ממ"ד לבין דירה ללא ממ"ד, ומאז האירועים האחרונים, ברור לכולם שתושבים החיים בדירה ללא ממ"ד בישראל חשופים לסיכון ממשי.

למרות הצורך הבהול, תהליך ההתחדשות העירונית בישראל נמשך בדרך כלל בין שבע לעשר שנים. אחת הבעיות המרכזיות כיום היא שהתחום הפך למגרש המשחקים של "גוזרי הקופונים". יותר ויותר מקרים מעידים על כך שיזמים גדולים נדחקים לשוליים על ידי עורכי דין מסוימים, המייצגים את הדיירים ודורשים עמלות לא שקופות "מאחורי הגב". המצב הפך לג'ונגל פראי, כפי שמעיד יזם גדול ומוכר בתחום: "אנחנו רואים שוב ושוב עורכי דין שהופכים ל"מאכערים" – הדיירים לא מעניינים אותם, התמורות הזויות ולא ריאליות, ומה שקורה זה שחברות סוג ז' לוקחות את הפרויקט על פנינו".

מה שהיזם הנ"ל מתאר נחשב לבעיה המרכזית של אלפי דיירים חסרי הבנה בתחום, שהוחתמו בעבר על ידי אותם "מאכערים", אשר תוקעים את הפרויקט במשך שנים רבות. מדובר בסוגייה כואבת ומוכרת בקרב כלל העוסקים בתחום. בחוק ההסדרים האחרון אף התקבל שינוי דרמטי שאולי לא מוכר למרבית הדיירים: הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוסמכה להורות לרשם המקרקעין למחוק הערות אזהרה שנרשמו על ידי מחתימי דיירים, במקרים שבהם ההחתמות הושגו שלא כדין או כאשר הפרויקט נתקע ללא התקדמות, ולא נעשה דבר לטובת קידום הפרויקט.

עדותה הקשה של בת בנוגע לאמה, נפגעת תמ"א מקריית אונו: "הלוואי שהתהליך הזה יעבור בדק מחדש. אמא שלי תחת תמ"א 38 בקריית אונו כבר ארבע שנים! היא חיה ארבע שנים באתר בנייה! כל כמה זמן דוחים את המועד, וכך זה נמשך ונמשך עד היום. הבנייה ברמה נמוכה, הכול כמו במערב פרוע. מנצלים את העובדה שרוב הדיירים הם מבוגרים ואין להם כוחות להילחם. זה פשוט נורא".

כדי להימנע ככל הניתן ממקרים כאלו, ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען, מדגיש כיצד יש לבחור את היזם הנכון בהתחדשות עירונית: "הלקח ברור – יש לבחור יזם שיבטיח יחס אישי וליווי לדיירים, שיעבוד מולם בשקיפות מלאה ויערב אותם בתהליך. חשוב לבדוק אם הוא שם לב לפרטים הקטנים, האם יש לו ראייה הוליסטית והוא מספק להם תחושת ביטחון שהנכס שלהם בידיים טובות".

"כמו כן, יש לוודא שהיזם בעל ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית. יש לצאת לשטח ולבדוק פרויקטים שבוצעו בפועל ולא להסתמך על סיפורי בדים והדמיות חלומיות. ההתחדשות העירונית מחייבת ניסיון מקצועי מוכח של היזם, עם פרויקטים רבים שכבר אוכלסו על ידו, ויכולת כלכלית שתבטיח לדיירים שהפרויקט חלילה לא ייקלע לקשיים בדרך", מסכם ניב.

גרוטאה או הנכס היקר בחייו של אדם

מה פשר הכותרת הזו? תשאלו את עצמכם – ככל הנראה, חווית רכישה של רכב לפחות פעם אחת בחייכם (מה שאי אפשר לומר על דירה בישראל). את הרכב, גם אם הוא גרוטאה בת 20 שנה, לקחתם בוודאי למכון בדיקה. את הדירה – לא.

כאן בדיוק טמונה הבעיה. וזה לא שאין סיפורי אימה בנושא הזה, וביניהם סיפורים על ניצולי שואה ומייסדי מדינה שעלולים למצוא את עצמם ללא בית. עבורם, זו תוצאה הרת גורל. עדות מצמררת נוספת של נכדה בנוגע לפינוי סבתה, ניצולת שואה, מדירה במרכז תל אביב, היא דוגמה למציאות המזעזעת הזו: "סבתי, בת יותר מ-90, גרה 60 שנה באותו בית, קיבלה הודעה לפיה עליה לפנות את הבית בתוך חודשיים!! התגובה שלה הייתה: 'גזרו עלי גזר דין מוות', והיא צודקת. כל זה בשביל שהמשקיעים בדירות האחרות בבניין יקבלו עוד חדר, והיזם יוכל להוסיף עוד 4 דירות. יהיה להם חדר נוסף ודם על הידיים".

הבעיה מתחזקת עקב מספר השחקנים העצום בענף ההתחדשות העירונית, שבו פועלות חברות קטנות ולא מוכרות, חסרות ניסיון ומוניטין. סיפור נוסף ששיתפה אישה מבוגרת ונכה מרמת גן בקבוצת פייסבוק של נפגעי תמ"א 38 (היא ביקשה מאחת הדיירות בבניין לפרסם את סיפורה, כי אינה מחוברת לרשתות החברתיות) מרתיח לא פחות. על פי הפוסט שפורסם, הקבלן דרש מאותה דיירת לחפש דירה בשכירות, והסביר שאוטוטו יתחילו להרוס את הבניין. הגברת מצאה דירה שכורה, אך אז גילתה שאין לקבלן אישור סופי, ולכן אין לה מה לעבור בשלב זה. היא נאלצה לבטל את חוזה השכירות ולשלם על כך. הגברת מאשימה את הקבלן ואת עורך הדין ברשלנות. "היא בוכה ואומרת גם ככה קשה לי, אני מבוגרת ונכה, ובנוסף בת ערובה שלהם במשך שנים רבות. הם מנצלים אותי, אני רוצה להזהיר לא לצאת בשום מחיר, זה הבית שלנו", מספרת הדיירת.

דיירים לא תמיד מבינים על מה הם חותמים. יזמים גדולים מדברים על "שגרה" שבה מגיעים מחתימים חדשות לבקרים עם רשימה של חתימות משורה של בניינים, והצעות מחיר העולות על 10 מיליון שקלים. אחד היזמים המוכרים, שניהל לפני כשישה חודשים מו"מ על חתימות בסדרת בניינים ברמת אביב תמורת 60 מיליון שקלים, סיפר כי היה מוכן לשלם חצי, אך קיבל תשובה שלילית.

בשנים האחרונות, כאשר חברות רציניות ביקשו לבחון אפשרות לתכנון פרויקט במתחמים, הן גילו בעיות רישומיות שמנעו מהן להתקדם. לרוב, אותם יזמים פשוט עברו למתחם הבא, והראשונים להפסיד מכך היו כמובן בעלי הדירות.

כלל שני /אם נדל"ן זה סינית עבורכם , אל תהססו להתייעץ עם מומחים 

ועדיין, לא כל המקרים קשים. חגי נהיר מרחוב בלוך בתל אביב סיפר בעבר לערוצי התקשורת על הפרויקט שמתוכנן לקום 50 מטר מכיכר רבין – במקומו של בניין בן 9 דירות ייבנו 19. נהיר ציין שהפרויקט לא יכול היה להתקדם ללא שירותיו של יועץ שהתמחה בהתחדשות עירונית, וסייע לקדם את התהליכים בתמורה לשכר שקיבל מהיזם. "לא מדובר במאכער", הוא מדגיש. "מדובר באדם מומחה בהתחדשות עירונית, ובזכותו הצלחנו להגיע ל-100% הסכמה, לאחר שהיה מצב של חוסר הסכמה מוחלט". כלומר, לעיתים עזרה חיצונית היא הכרחית, אך היא כרוכה בעלות כספית לא מבוטלת.

דבר המשותף ליזמים ולעורכי דין הוא שהם מכנים את עצמם "פסיכולוגים", בהתחשב בעבודה המאומצת שהם נדרשים לבצע מול הדיירים, שלא מבינים דבר וחצי דבר בעולם הזה. חגי טולדנו, מנהל אגף בכיר לקשרי קהילה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסביר: "באופן פרדוקסלי, דווקא כאשר מדובר בעסקה משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית, על הנכס היקר ביותר שיש לרוב האנשים, אנחנו מוצאים שאנשים פחות חוקרים, מבצעים סקרי שוק או מתייעצים, ובמידת מה מעדיפים שיובילו אותם יד ביד. עם קצת יותר מוכנות למעורבות בתהליך לפני החתימה על ההסכם עם היזם, ניתן למנוע אי נעימויות מאוד גדולות".

טולדנו, שמנהל את רשת המינהלות העירוניות להתחדשות ברחבי הארץ יחד עם העיריות השונות, מדגיש כי תשומת לב לשתי הנקודות הבאות עשויה להביא לשינוי משמעותי: "אם תדע מה הניסיון של היזם, ניסיון ממשי ולא על הנייר, ותחתום מולו על חוזה עם הערבויות הנכונות טרם ביצוע העסקה, תבטיח את ביטחונך באופן הטוב ביותר שניתן, מלבד מקרים שאין לאף אחד שליטה עליהם. את הניסיון של היזם ניתן לבדוק בקלות מול בעלי דירות בפרויקטים קודמים, ולגבי החוזה, חשוב שיהיה לך עורך דין שמכיר עסקאות התחדשות ולא הגיע דרך היזם עצמו".

בתקופת כהונתו של מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, הוכפל מספר המינהלות העירוניות להתחדשות,להתחדשות. טולדנו סבור שהמהלך הזה שינה את חוקי המשחק בפרויקטים של התחדשות עירונית. "היה ברור שצריך להתקדם בכיוון הזה אם רוצים לשנות את מערך הכוחות ולהעביר את הכוח לידיהם של בעלי הדירות", הוא מוסיף. המינהלות מספקות תמיכה משמעותית לבעלי הדירות, עם צוות מקצועי בשיתוף פעולה ממשלתי ומוניציפלי. ראינו במו עינינו איך תחילת פעילותה של מינהלת התחדשות בעיר מייצרת סדר ומכניסה קצב לפרויקטים של התחדשות עירונית, כשלבעלי הדירות יש כתובת ברורה להתייעצות והכוונה. יותר מזה, גם היזמים ובעלי המקצוע בתחום מברכים על הסדר שנוצר, שמאיץ כאמור את קידום הפרויקטים. אני ממליץ לכל מי שמעוניין לקדם התחדשות בביתו לפנות קודם כל למינהלת העירונית בעירו".

מינהלות ההתחדשות: סוף טוב הכל טוב

המינהלת להתחדשות של העיר חיפה פועלת במרץ בימים אלו כדי להבטיח סוף טוב למתחם על ציר החוף. כיום, בעלי הדירות (כולל אלו שנוספו בשלב זה) כבר נמצאים בתהליך של קבלת דירות חדשות ובדק, אך המינהלת זוכרת היטב את הימים שבהם המצב היה פחות אופטימי. המתחם ממוקם במורדות המערביים של חיפה ומהווה חלק מתכנית אב שכונתית להתחדשות עירונית בקריית שפרינצק, אותה יזמו עיריית חיפה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. במסגרת הפרויקט, נהרסו שני מבני רכבת ישנים ורעועים, שהיו בהם 26 יחידות דיור קטנות בשטח ממוצע של כ-42 מ"ר כל אחת. לאחר תהליך ארוך למציאת יזם מבצע, נבחרה חברה יזמית על ידי נציגות הדיירים. עם זאת, במהלך הביצוע, החברה נקלעה לחדלות פירעון, והאחריות לסיום הפרויקט הועברה לנאמני בית המשפט. התהליך להשלמת הפרויקט נמשך ונראה רחוק מלהגיע לסופו באותה תקופה, כאשר במשך שנה בעלי הדירות לא קיבלו דמי שכירות עבור הדיור החלופי.

נציגות הדיירים פנתה למינהלת להתחדשות עירונית בבקשה לסייע להם. המינהלת כינסה את כל בעלי העניין בפרויקט, כולל מנהל הפרויקט, נציגי נאמני בית המשפט, עורך דין הדיירים, אגף פיקוח על הבנייה בעירייה, וצוות מטעמה, והקימה מנגנון ישיבות קבוע אחת לחודש, שבו נסקרו לוחות הזמנים והמשימות לקראת התקדמות הפרויקט לטופס אכלוס, והוצפו חסמים שדורשים פתרון. לאחר תהליך עבודה מאומץ, התקבל בסוף ינואר 2024 טופס 4 המאפשר את אכלוס הדירות.

מנהלת המינהלת של חיפה, אורנה מור, ציינה מספר נקודות חשובות שיש ליישם כדי להימנע ממקרים בעייתיים בתחום ההתחדשות העירונית. "חשוב לבחור ביזם או חברת בנייה רצינית, עם ניסיון מוכח בביצוע פרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית ולא במסגרת תמ"א". בנוסף, היא המליצה לערוך סיור בפרויקטים דומים של היזם, לשוחח עם דיירים שנמצאים בתהליך זה ולקבל מהם התרשמות על איכות הקידום מול היזם. עוד, הדגישה מור את החשיבות של בחירת נציגות דיירים חזקה ומאוחדת, שכן ללא נציגות בעלי הדירות עלולים למצוא את עצמם לבד מול הגורמים והתהליכים המורכבים שכרוכים בהתחדשות עירונית. "כדאי לדרוש מהיזם ליווי בנקאי מלא, שיכסה כל ערבות בכל תרחיש אפשרי, כולל תקופת בדק, ליקויי בנייה, שווי הדירה, שכירות, איחורים במסירה, חדלות פירעון של הקבלן או היזם, אי עמידה במפרט הדירה וכו'. הערבות הבנקאית היא פוליסת הביטוח שלכם".

מינהלת ההתחדשות של העיר אשדוד נתקלה במקרה אחר בפרויקט תמ"א 38 ברחוב הכלנית. הפרויקט נתקע למשך שלוש שנים בשל קשיים כלכליים של היזם וחוסר אמון מצד הדיירים. כדי לחלץ את המתחם, המינהלת קיימה מספר פגישות בין נציגות הדיירים לבין היזם, אך היזם לא עמד בהסכמות שהושגו. בעקבות זאת, הנציגות הציבה בפני היזם דד-ליין למכירת הפרויקט ליזם חדש, שהדיירים יאשרו, כדי למנוע פנייה לערכאות משפטיות לביטול ההסכם. היזם הסכים למכור את הפרויקט ליזם חדש בהסכמת הדיירים. ליאור לוי, מנהל מינהלת העיר אשדוד, ציין "חשוב לבדוק לא רק את הניסיון של היזם ולוודא שקיים ליווי בנקאי, אלא גם לשים לב שהחוזה כולל לוחות זמנים ברורים עם סנקציות במקרה של אי עמידה בהם".

במתחם "השלושה" בפתח תקווה העיכוב היה קצר יותר ונמשך רק שנה אחת, אך גם שם ניתן היה למנוע עוגמת נפש רבה. בעלי הדירות התארגנו לפני כ-6 שנים לפרויקט פינוי-בינוי ואף חתמו על הסכמים עם יזם. עם זאת, היזם החל בתכנון שלא תאם למדיניות השכונתית, והמינהלת נדרשה לפנות אליו בבקשה לבטל את ההסכמים. לאחר מכן, המינהלת סייעה לדיירים להתחיל את התהליך מחדש: בחירת נציגות, עורך דין ויזם חדש. בהמשך, התמורות שהובטחו על ידי היזם החדש היו לא מציאותיות ולא תאמו את היכולת הכלכלית של הפרויקט. המינהלת נרתמה לסייע לבעלי הדירות להבין שעליהם להקטין את התמורות ואולי אף לוותר עליהן כדי שהפרויקט יצא לפועל. כיום, התוכנית למתחם צפויה לקבל אישור סופי. עינב עצמון, מנהלת המינהלת בפתח תקווה, מדגישה: "חשוב להתייעץ עם המינהלת להתחדשות לפני שחותמים עם יזם. אנחנו יודעים האם היזם מציע לכם תכניות או תמורות שלא ניתן ליישם, רק כדי שתחתמו על חוזה. בנוסף, יש לזכור כי במהלך התכנון ולקראת הוצאת ההיתרים לבנייה יכולים להיות שינויים בתוכנית, ולכן לא כדאי להתעקש על תמורה כזו או אחרת".

ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, מסכם את הנושא: "לא פעם אנו שומעים על יזמים שחותמים על הסכם שיתוף פעולה ביניהם במסגרת של פרויקט התחדשות עירונית. אחת הסיבות העיקריות לכך היא שהיזם המקורי, שהתביית על הפרויקט, לא הצליח לקדם תב"ע והוא נזקק לחברה בעלת ניסיון רב יותר בקידום הפרויקט. אחת התופעות שיצרה תמ"א 38 היא ריבוי יזמים קטנים וקבלני חתימות שמצליחים לשכנע דיירים לחתום להם על פרויקט, אבל מתקשים במימושו, בין אם בגלל הבטחות שווא או חוסר יכולת לקדמו בהליכי התכנון".

"המלצתנו לדיירים פשוטה – ודאו שלחברה יש ניסיון, יש גיליון הצלחות, יש פרויקטים שכבר מומשו ואתם יכולים לראות בעיניים. זה קריטי להתקשר עם חברה יזמית בעלת ניסיון בתחום, ולוודא שיש לה איתנות פיננסית, על מנת שאם ייווצרו עיכובים, זה לא יפגע בחברה ולא יגרום לה לנסות למכור את החתימות שלכם לחברה נוספת. קיים יתרון לחברות שהן גם יזמיות, ויש להן חברות ביצוע. לבסוף, התמורות שאתם מקבלים חשובות, אבל ודאו שלא מוכרים לכם חלומות באספמיה. לשם כך השוו עם פרויקטים אחרים כדי שלא תמצאו את החתימות שלכם כמטבע עובר לסוחר".

 ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען: "יש לצאת לשטח ולבדוק פרויקטים שבוצעו בפועל ולא להסתמך על סיפורי בדים והדמיות חלומיות"

חגי טולדנו, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "עם קצת יותר מעורבות בתהליך שלפני החתימה על ההסכם עם היזם, ניתן למנוע אי נעימויות גדולות"

אורנה מור, מנהלת המינהלת של חיפה: "הערבות הבנקאית היא פוליסת הביטוח שלכם"

ליאור לוי, מנהל מינהלת העיר אשדוד: "חשוב לשים לב שהחוזה כולל לוחות זמנים ברורים עם סנקציות במקרה של אי עמידה בהם"

עינב עצמון, מנהלת המינהלת בפתח תקווה: "אנחנו יודעים האם היזם מציע לכם תכניות או תמורות שלא ניתן ליישם, רק כדי שתחתמו על חוזה"

ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל: "התמורות שאתם מקבלים חשובות, אבל ודאו שלא מוכרים לכם חלומות באספמיה"

אין ממ"ד, ואין פתרון באופק: מחדל ממשלתי נמשך

המצב הנוכחי בתחום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל מדאיג מאי פעם, במיוחד לאור האיום המתגבר על אזרחי המדינה נטולי הממ"ד בכל חלקי הארץ. ועדיין, פתרון ממשלתי אפקטיבי לא נראה באופק.

לפי בדיקה שנערכה עבור נדל"ן היום על ידי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, למרות העלייה הכללית במספר התחלות הבנייה הכלליות ברבעון הראשון של שנת 2024, הנתח של התחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית נמצא במגמת ירידה. ברבעון הראשון של 2024 החלו להבנות 2,793 יחידות דיור בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38-2, המהוות רק 17.5% מסך התחלות הבנייה הכלליות. לשם השוואה, ברבעון הרביעי של 2023 החלה בנייתן של 2,850 יחידות דיור בקטגוריה הזו, שהיוו כ-21% מסך התחלות הבנייה הכלליות.

נתונים עדכניים ממחקר של דן אנד בראדסטריט מצביעים על כך שתל אביב מובילה עם 1,131 פרויקטים בתמ"א 38, רמת גן במקום השני עם 203 פרויקטים, וחיפה במקום השלישי עם 151 פרויקטים. ירושלים עקפה את תל אביב במספר פרויקטי פינוי-בינוי, עם 181 פרויקטים לעומת 178 בתל אביב. כמו כן, נראה כי חל גידול משמעותי של כ-24% בפרויקטים של תמ"א 38 הנמצאים בשלב קבלת היתר בנייה, וגידול של 34% בפרויקטים שאוכלסו.

בחינת הנתונים לפי מחוזות בשנה האחרונה משנה את התמונה: מאפריל 2023 עד מרץ 2024, במחוז ירושלים נבנו 1,220 יח"ד בהתחדשות עירונית, עלייה של כ-16% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה. במחוז חיפה נרשמה עלייה משמעותית של 67% עם 1,102 יח"ד שנבנו. גם במחוז הדרום נרשמה עלייה של 67%, עם 189 יח"ד שנבנו לעומת 113 בשנה שעברה. במחוז המרכז הייתה עלייה קלה של 0.67%, ואילו במחוז תל אביב חלה ירידה של כ-7% עם 6,231 יח"ד. במחוז הצפון, נבנו רק 102 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית, ירידה חדה של 60%.

בנוגע להריסות, במחוז הצפון נהרסו רק 131 יח"ד השנה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, ובמחוז הדרום נהרסו 119 יח"ד. מדובר בתעודת עניות לממשלה ולרשויות. לכאורה, בעקבות עלויות המימון הגבוהות לרכישת קרקעות חדשות, ולאור הגידול שנרשם במספר תוכניות ההתחדשות העירונית שאושרו, היינו מצפים לראות עלייה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, אך החסמים הבירוקרטיים והביצועיים ממשיכים לעכב את התקדמות התחום.

לסיכום, אמנם העלייה הקלה במספר התחלות הבנייה של פרויקטי התחדשות עירונית בירושלים, בדרום ובחיפה מציגים מגמה חיובית, אך עדיין זה בטל בשישים ביחס לצרכים האמיתיים של ההתחדשות העירונית במדינת ישראל.

איך נקדם התחדשות עירונית ומהר?

יוסי פרשקובסקי, יו"ר פרשקובסקי: "הוועדות המקומיות צריכות להיות זמינות יותר כדי לקצר את תהליכי אישור פרויקטים של ההתחדשות העירונית. בערים שבהן העירייה משתפת פעולה ומקדמת פרויקטים, התהליכים מתקצרים והפרויקטים יוצאים לדרך. יש להשקיע משאבים וכוח אדם בוועדות המקומיות כדי להאיץ את קידום הפרויקטים, כפי שקורה בערים מסוימות לצערי מעטות מדי".

רון אבידן, מנכ״ל אזורים: "הפוטנציאל בפינוי-בינוי מחייב התקנת תקנות לשעת חירום, כדי שיהיה אפשר לקדם ולממש פרויקטים במהירות, לצורך הגנה מטילים ורעידות אדמה. זה ענף עם בעיה מובנית קשה מאוד. אי אפשר לנהל עסק כשלוקח 7-8 שנים לקדם פרויקט. צריכים לקדם פרויקטים בבליץ".

מורדי שבת, מנכ"ל ICR: "אני אופטימי לגבי העתיד. השוק הנוכחי מחפש כיוון, אך הביקושים גבוהים מאוד. אני צופה שב-2025 יהיה שינוי משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית. אנחנו חייבים ליזום, אם נחכה לרשויות המקומיות שיסדירו את העניינים עם המדינה, לא נתקדם. אני רואה את המשקיעים והגופים המוסדיים שמבינים את הפוטנציאל וממשיכים להשקיע בענף".

אסף סימון, מנכ"ל בסט: "ההתחדשות העירונית יוצאת משיווי משקל. היזמים, הדיירים, הרשות המקומית והממשלה, כולם מבולבלים. דרושה רגולציה שתסדיר את הפעילות בתחום של כל מי שעוסק בענף הזה, וברמת המדיניות של התמורות. התחדשות עירונית היא הפתרון לבעיית ההיצע, אך כיום חסרים פרויקטים רבים. אנו זקוקים להרבה יותר."

צחי דידי, מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי: "משימת העל של הממשלה היא לטפל בבירוקרטיה המכבידה על הליכי התכנון והבנייה בישראל, ובפרט בהתחדשות העירונית. יש לבצע טיפול שורש במוסדות התכנון, לקבוע לוחות זמנים הגיוניים למענה, וליצור תהליך יעיל של מתן היתרים. אחרת, היצע הדירות לא יגדל בקצב הדרוש, ומחירי הדירות ימשיכו להאמיר".

רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית: "כדי להאיץ את ההתחדשות העירונית בישראל יש צורך בתקצוב הרשויות המקומיות והוספת תקנים וכוח אדם איכותי שיכול לקלוט את העבודה. צעדים אלו, על אף שהם נראים קטנים, יכולים להביא לשינוי משמעותי. היוזמה של מנכ"ל מנהל התכנון לשימור עובדים איכותיים בעזרת מענקי שימור בהחלט יכולה לסייע בקידום יוזמות תכנוניות"

גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית: "הנושא המרכזי בהתחדשות העירונית בישראל הוא התארכות תהליכי ההוצאה לפועל של פרויקטים, הנובעת מחוסר ודאות בצמתים קריטיים. כדי לפתור בעיה זו, יש צורך בשיתוף פעולה של המדינה, הרשויות והיזמים לגיבוש תכנית ארוכת טווח, תחת חסות המדינה, שתקבע מדיניות לאזורי עדיפות לאומית, במיוחד בפריפריה".

ניר שמול, מנכ"ל שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית: "על ממשלת ישראל והרשויות המקומיות להתחיל ולאשר פרויקטים של התחדשות עירונית במתכונת של פיקוח נפש. זה כולל האצת הקצב של הליכי התכנון והרישוי, הסרת חסמים, הקצאת קרקעות משלימות ויצירת כדאיות כלכלית ליזמים שלוקחים על עצמם את משימת ההתחדשות".