הפסגה החדשה של הבורסה

בשיתוף ולור-ביירון

מתחם הבורסה ברמת גן הוא אחד מאיזורי התעסוקה המשמעותיים בישראל כבר שנים רבות, ובקרוב יעבור מהפך חסר תקדים, במסגרתו יוקמו 11 גורדי שחקים בני 100-80 קומות. מאחורי המיזם הענק עומדת חברת ולור-ביירון - מחלוצות ההתחדשות באזורי תעשייה ותעסוקה.

המיזם כולל 8 פרויקטים מועצמי בנייה בשימושים מעורבים המשתרעים על פני כ־45 דונם. כיום בשטח יש 60 בניינים עם כ־1300 בעלי זכויות.

בחלק משמעותי מהפרויקטים במתחם הבורסה, חברה קבוצת ב.ס.ר ל־ולור-ביירון. העובדה שחברת ולור-ביירון היא בין הגופים שלוקחים חלק בהקמת הפרויקט התקדימי, אינה מקרית: מדובר בקבוצת נדל״ן יזמית, פורצת דרך בכל הנוגע להתחדשות מתחמי תעסוקה ומסחר מיושנים באזורי ביקוש והפיכתם למתחמים מודרניים ומתקדמים בשימושי מסחר, משרדים, מגורים, מלונאות, תרבות ופנאי. דודי קפלן, שותף ומנכ"ל החברה, מספר כי חברת ולור הוקמה בשנת 2016 מתוך כוונה להתמקד בהתחדשות עירונית של מתחמי תעשייה ותעסוקה. "תהליכי ההתחדשות הפכו לאחד המנועים המשמעותיים בהתפתחות העירונית, אבל איזורי התעסוקה בערים נותרו מחוץ למעגל ההתחדשות. במשך שנים הם נחשבו לאיזורים שאליהם נדחקו כל שימושי הקרקע שנתפסים כלא רצויים עבור העיר ותושביה - מפעלים מזהמים, מוסכים, נגריות ובתי מלאכה שלא ניתן למקמם במרכזי ערים בגלל מטרדי רעש, סביבה וזיהום. ומכיוון שכך, נותרו איזורים אלה הרחק מדעת הקהל ותשומת הלב.

"כל זה השתנה בשנים האחרונות, לאחר שלאיזורי התעשייה נכנסו שימושים לא תעשייתיים, בעיקר מסחר, וכן משרדים ומקומות בילוי. היחס למתחמים אלה השתנה, והם הפכו ל'איזורי תעסוקה.' הפיכתם של מבנים המשמשים לתעשייה, שחלקם נטושים, לשטחי מסחר, בילויים ושירותים, וכן למגורים, יכולה להביא לשיפור משמעותי במרקם העירוני."

על ההחלטה להתמקד במתחם הבורסה מספר קפלן: "לאחר בדיקות מעמיקות הגענו למסקנה שזה המקום המעניין ביותר להתחיל בו. התחלנו לעבוד מול בעלי נכסים, ולאט לאט התגבשנו לגבי הפורמט, כשבמקביל העירייה קידמה את תוכנית 'ר"ג 1800' שאושרה והיקנתה זכויות בנייה מועצמות. צריך לזכור שמדובר במתחם המורכב מהמון חלקות קטנות שבין 500 ל-700 מ"ר, ועל מנת לעודד התחדשות, העירייה והמחוז היו מוכנים לתת זכויות בנייה מועצמות למי שיצליח לאחד את החלקות לכדי יחידות תכנון משמעותיות .

"ב־2021 חברה אלינו חברת ההשקעות ביירון אקוויטיז לטובת קידום מיזם הבורסה. עם הכניסה שלהם התחלנו לקדם ביתר שאת את הפרויקטים - נכון לעכשיו 8 פרויקטים במתחם - בסך מצטבר של כ־1.4 מיליון מ"ר לשימושים מעורבים"

חילופי דורות בתעשייה

קפלן, כמו גם סמנכ"ל הפיתוח העסקי של הקבוצה, גיל מעין וסמנכ"ל הנדסה, יוסי שלו, מדגישים כי הקבוצה היא כיום היחידה שמתמחה ומתרכזת במתחמי תעסוקה. "בישראל יש 430 מתחמי תעסוקה שחלקם הגדול נמצא באיזורי ביקוש," אומר קפלן, "חלק מהאיזורים הללו קמלים כתוצאה מיציאת התעשייה המסורתית. כיום כבר כמעט אין במדינה תעשייה זעירה או מלאכה זעירה, הכול יוצא לייבוא וישראל עוברת בעיקר לכלכלת ידע - לכן יש צורך, מבחינה תעסוקתית, לעירוב שימושים ומשתמשים. "

בקבוצת ולור-ביירון מאמינים שהקומפלקסים הם לא רק בניינים פונקציונאליים אלה הם הרבה יותר מזה.  "המתחם שאנחנו בונים הוא משהו דינמי ונושם," אומר קפלן, "הקומפלקסים צריכים לעבוד 24/7 ולא רק מתשע עד חמש, וכדי שזה יקרה הם חייבים לכלול את סך השירותים - מעבר למשרדים ותעסוקה - דוגמת פנאי, בילוי, שירותים לציבור ועוד. "השיח כיום אצל גורמי התכנון עוסק בהפיכת איזורי תעשייה לאיזורים של מגורים ושימושים מעורבים. ברמת היזמים - מדובר בהחלת התמה של פינוי בנוי על מתחמי תעשייה. אם מתחם הבורסה, לדוגמה, מורכב כולו מסוחרים, אנשי עסקים, בעלי נכסים מסחריים, הרי שהמטרה היא לאגד כמות מאוד גדולה של בעלי זכויות ולפתור להם בעיות.

אנחנו לא מדברים על להוסיף קומות מגורים כפי שעושים במקומות מסויימים אחרים, אלא על תחיה מחדש  והקמת קומפלקסים אורבניים ומודרניים." לסיכום מציין קפלן כי הקבוצה נמצאת בשלבי אישור תוכניות: "ההערכה היא שבתוך שלוש- ארבע שנים נחל בבנייה" 

בשיתוף ולור-ביירון