סימני השאלה סביב ההתפתחויות הצפויות בשוק הדיור מתרבים לאחרונה. האם אכן מה שיורד (מחירי הדירות) סופו לעלות, ומדוע נדמה כי איש לא מנצל את חלון ההזדמנויות שנפתח בתקופה האחרונה?
השבוע התבשרנו שמספר התחלות הבנייה של דירות חדשות ברבעון הראשון ב־2023 רשם ירידה משמעותית. לפי נתוני הלמ״ס, בחודשים ינואר-מרץ החלה בנייתן של כ־15 אלף דירות בלבד – צניחה של כ־25% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.
שם המשחק הוא ביקוש והיצע. שוק הנדל”ן הישראלי נמצא כרגע בפקק, או במלים אחרות - בצוואר בקבוק שיתפרץ. אנשים נולדים, מתחתנים, מביאים ילדים, מתגרשים. כל זה לא קורה בדירת ההורים. ושכר הדירה? המשקיעים בורחים מהשוק והמלאי לשכירות הולך ומצטמצם, בשעה שהביקוש אינו בירידה כלל. מאז שהועלה מס הרכישה על משקיעים, בסוף 2021, נגרעו מהמשק 7,700 דירות להשכרה. בנוסף, התחלות הבנייה בתחום הזה בקיפאון ולכן קצב התייקרות שכר הדירה זינק השנה ב־9% עבור שוכרים חדשים. ומה עם שכר דירה לטווח ארוך? זה כבר קוריוז לא רלוונטי, בעקבות עליית הריבית.
כשמדברים על הקבלנים או על היזמים מבינים למה לא כולם הפכו לעשירים. יזמות משמעותה נטילת סיכון. המחשבה שקבלנים/יזמים מרוויחים על חשבון אחרים תמיד מתמוססת לאור מצב המשק. כן, רובם לקחו את הכספים שהרוויחו והמשיכו להשקיע בקרקעות יקרות ובמינוף אדיר, מתוך הבנה שמחירי הדיור והרווחים ימשיכו לעלות תמיד.
אבל זו טעות. מחירי הדירות בישראל גם יורדים. זה קרה ב־1995 לדוגמה, כאשר לפני כן היו כמה שנות דשדוש, אנשים המתינו על הגדר וחזרו לקנות - נכון - כשהמחירים קפצו. עוד דוגמה לתופעת העדר המוכרת בישראל.
האחריות הממשלתית - גם אם עדיין קיימת - לא ניכרת בשטח בשלב הזה. עם זאת, השבוע החלו במשרד האוצר לבחון הפחתת מס הרכישה על הקרקע ליזמי פינוי בינוי כדי להגדיל את הרווח היזמי ואת כדאיות ההתחדשות העירונית.
ההיצע יורד והמחיר עולה
נזכיר כי ״הבולדוזר״ אריאל שרון לא היסס גם לתת התחייבויות רכישה מצד המדינה. כיום, לאיש אין את האומץ הציבורי להביא להגדלת ההיצע בכל מחיר כפי שהיה בתקופתו כשר שיכון, בזמן העלייה הגדולה מרוסיה. בנימין נתניהו, בכל שנות ממשלותיו, התרחק משוק הדיור כמו מאש. כי למה לשקוע כפוליטיקאי מול ציפיות, אכזבות וחוסר הצלחה?
ואחרי שהבנו למה לא כולם עשירים ומאושרים, בואו ונרד לפרטים ולמספרים. קחו את מודיעין-מכבים-רעות שרשמה שיא של 40% בעליות מחירים ב־2022. מדובר במקום אידאלי למשפחות צעירות שמשמש מודל ודוגמה. אבל במודיעין אין כמעט דירות קטנות - היצע אפסי של דירות 2 חדרים והיצע דליל של 3 חדרים. משום כך זו אינה עיר למשקיעים במובן הקלאסי של המושג. העיר צפויה לגדול מ־100 אלף ל־240 אלף תושבים עד 2040, תוך הוספת כמעט 40 אלף יחידות דיור. הירידה במספר העסקאות בה הוא 75%. כמעט קיפאון. מצד שני, מה הפלא כשמדובר במחירים כאלה?
נזכיר את ימי החגיגות. בערים היקרות באירופה, לפי דו”ח של דלויט, ניצבת במקום הראשון פאריז עם מחיר של 12,916 יורו למ”ר. במקום השני, לפני מינכן ולונדון, ניצבת תל אביב עם 10,322 יורו למ”ר. ירושלים, אגב, רק עם 6,627 יורו למ”ר (במקום השמיני).
בינתיים, הקבלנים קורסים
האמת חייבת להיאמר, לאחר עשור של עליות: הממשלה, כשלוחה של הציבור, לא יכולה ואולי אפילו לא רוצה להוריד את מחירי הדיור. ולמה שבאמת תרצה? 66% מכלל אוכלוסיית המדינה גרה בדירות מגורים בבעלותה. הכנסות המדינה ממיסוי נדל״ן מתקרבות ל־40 מיליארד שקלים. קופה מרשרשת.
הקיפאון בבנייה ובתשתיות יפגע אנושות במשק; אם הממשלה לא תתעשת, היא צפויה להפסיד השנה הכנסות של 32 מיליארד שקל מנדל”ן.
תל אביב בירידת היקף עסקאות של 60%, אבל מצד שני, לפי נתוני הלמ״ס, נרשמה עלייה של 1.3% במחירי הדירות בעיר הגדולה במרץ-אפריל לעומת פברואר-מרץ.
בואו נביט רגע על עליות המחירים השנתיות של מחירי הדירות: צפון - 12.9%, חיפה - 12.3%, ירושלים - 10.2%, תל אביב - 9.7%, דרום - 8.4% ומרכז - 8.3%. איפה ירידות המחירים? בשוליים.
ומה לגבי שכירות? שימו לב כי בתל אביב עלה שכר הדירה בתקופה החצי-שנתית בדירות 2 חדרים ב־12.7%, בירושלים ב־7.5%, בחיפה ב־5.3% ובאר שבע ב־5.2%.
כן, המחירים ימשיכו לעלות. אין מוצא אחר, גם אם יהיה מיתון שנה שנתיים. בסוף זה יתפרץ. קחו את שר השיכון האחרון, ח”כ זאב אלקין, יו”ר השדולה לקידום הבנייה והדיור בכנסת, שאומר בלי למצמץ כי ”צמצום דרמטי של כמות הדירות יביא שוב לעליית מחירים מטורפת״.
ובדרך? קבלנים יקרסו. קבלני הביצוע בסיכון קיומי. דו”ח של חברת המידע העסקי Cocface BDI, לרגל ועידת גשרים של התאחדות הקבלנים בוני הארץ והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה, מלמד כי הצפי הוא גידול של 8% ברמת הסיכון המשוקללת בענף ב־2023. ראינו שחיקה ברווחיות הקבלנים מאז אמצע 2021. בחצי הראשון של שנת 2023 זינק ב־40% מספר הקבלנים שנקלעו לקשיים וההערכה היא כי פעילותם של 680 קבלנים תופסק השנה. שליש מהקבלנים כבר מדווחים על קושי לקבל אשראי לביצוע הבנייה.
לסיכום - המדינה פשוט לא דואגת שיבנו מספיק. אנשים צריכים דירות ולממשלה אין אפילו תוכנית דיור סדורה.
האזרח הקטן מקבל מפתח אחרי חמש-שש שנים ובינתיים סופג עליות בשכירות. אז גם את המחירים לא יקפצו מחר, לפחות תחפשו דירה ברצינות. אולי תמצאו פתאום הזדמנות.
המיתון בענף הבנייה, קווים לדמותו
- ירידה של 25% בהתחלות בנייה מהשיא ב-2022 בשל אי ודאות וגידול הסיכון
- ירידה של 40% במכירות דירות ושל 46% בעסקאות ושיעורי רווחיות שלא עוברים את הסף הנדרש ע"י הבנקים
- המשך עליית ריבית המשכנתאות וצפי להמשך עליית במחירי תשומות הבנייה
- ירידה במספר הדירות להשכרה, השקעה בשכירות ארוכת טווח לא כלכלית, זינוק עלות השכירות
- מכרזי קרקע נכשלים בדגש על רוב מכרזי הקרקע למחיר מטרה
- הוצאות מימון גבוהות פי 4 מבעבר לקבלנים ויזמים
- מחסור בכח אדם מקצועי בענף הבנייה והתשתיות
