שוק מגורי הסטודנטים בבריטניה חווה בשנת 2022 עליה משמעותית, ולראייה - קבוצת יונייט, מפעילת הדיור לסטודנטים הגדולה ביותר באי, דיווחה על רווח של 334 מיליון פאונד בששת החודשים הראשונים, ביחס ל־130 מיליון פאונד בתקופה המקבילה לפני שנה.
מדובר בשורת רווח שכמעט שילשה את עצמה בעקבות גאות סטודנטים מסין ומהודו שמבקשים ללמוד בבריטניה.
המשמעת היא שהביקוש - ובעקבותיו גם המחסור - לדיור סטודנטים בלונדון, נמצא בשיא שלא נראה מאז שנות ה־70', ועלול להחמיר גם בשנה הנוכחית.
ההערכות הן כי העלייה בביקושים מצביעה על מחסור של כ־200 אלף מיטות, הנובע בין היתר מהתרחבות אוניברסיטאות ונהירת סטודנטים בינלאומיים שחזרו ללונדון על רקע ההקלות בהגבלות הקורונה.
וכאן אנו מגיעים למה שקורה אצלנו, ומתברר שהמצב אינו שונה בהרבה. אוכלוסיית הסטודנטים בישראל מונה כיום 313 אלף סטודנטים, אך מספר המיטות המוצעות עומד על 23,155 בלבד, מה שמאפשר אכלוס של 5.8% מכלל הסטודנטים, ובמלים אחרות - מחסור חמור.
אל החלל הזה נכנסו בשנים האחרונות שחקני נדל"ן חדשים, שהחליטו להסיט את כספם לענף הנכסים האלטרנטיביים והחברתיים ובכלל זה מעונות סטודנטים.
לפני כשנה וחצי חתמה קבוצת "מבנה" על אחת העסקאות שתרמו לגיוון תמהיל ההשקעות שלה, כאשר רכשה מקבוצת אאורה 290 דירות להשכרה ו־4,000 מ"ר של שטחי מסחר. העסקה נאמדה בכ־750 מיליון שקל וכללה את מעונות הסטודנטים של קבוצת "אאורה" ברחוב שלמה המלך 2 בקרית אונו, מה שאפשר לראשונה לקבוצת "מבנה" להעמיק את אחיזתם בתחום זה. הקבוצה נכנסה למתחם בנובמבר 2021 וכיום המעונות מושכרים בתפוסה מלאה.
"יש לנו עומס תמידי של סטודנטים שמגיעים אלינו מכל מרכז הארץ", אומרת אילת יעקב, מנהלת המעונות של "מבנה", "סטודנטים מאוניברסיטת תל אביב, בר אילן, קריית אונו ובית החולים תל השומר - כולם מתנקזים אצלנו. למרות התחרות שיש לנו בשוק מצד חברות נוספות שהקימו גם הן מעונות סטודנטים באזור, אנחנו עדיין 'טובעים' בביקוש האדיר למעונות".
תמהיל נרחב של סטודנטים
פרויקט המעונות של "מבנה" כולל חמש קומות מגורים, המאכלסות 114 סטודנטים בדירות יחיד, שותפים או בדירות לזוגות. הדירות כוללות פינות עבודה, חדר רחצה, מטבח מודרני מאובזר, מרפסות קומתיות ומרפסות פרטיות לחלק מדיירי המתחם. התמהיל בפרויקט כולל גם דירות מונגשות לסטודנטים בעלי מוגבלויות.
בכל אחת מהקומות קיימים חללים שיתופיים הכוללים שירותים נלווים כמועדון דיירים, חדר כושר, חדר כביסה ובתחתית הבניין - קומת מסחר וקומת מרתף שכוללת עשרות מקומות חניה.
הפרויקט ממוקם בנקודה הכי מרכזית באזור, במרחק הליכה של דקות ספורות לקניון קרית אונו ושכונת רייספלד המבוקשת, מרחק הליכה של רבע שעה לבית החולים תל השומר. סביבת הפרויקט מעוטרת בפארקים עירוניים רבים ומוסדות ציבור.
בשל נתונים אלה, הפרויקט מצליח למשוך אליו סטודנטים מכל המוסדות האקדמאיים באיזור. בימים אלה, ובשל הביקוש הרב, פועלת קבוצת "מבנה" להגדיל את אפשרויות הדיור בפרויקט ולהכניס בתב"ע אפשרות לאכלס גם אנשי רפואה ומתמחים, אנשי סיעוד, קלינאי תקשורת וריפוי בעיסוק, ולאפשר לכל הקשת הרחבה של מקצועות הריפוי המודרני והאלטרנטיבי פתרון דיור אטרקטיבי בקרבה למקום העבודה.
כל הצדדים מרוויחים
העסקה בקריית אונו מצטרפת לרכישות דומות נוספות שביצעה קבוצת "מבנה". ב־2021 רכשה הקבוצה מגרש בשטח של כ־10 דונם במתחם האלף בראשון לציון, עליו מתוכנן להיבנות פרויקט רחב היקף שיכלול 400 יחידות מעונות סטודנטים ו־200 דירות להשכרה. עסקה דומה להעמקת נכסיה המניבים של הקבוצה נחתמה בירושלים, ברכישת מקבץ דיור "מלון חן" הכולל מעל 300 יחידות דיור מושכרות. המלון עובד בשנתיים האחרונות וכעת נמצא בתהליך סיום הרחבתו.
מדיניות הקבוצה תואמת אסטרטגיות זהות שנקטו בשנים האחרונות חברות נדל"ן נוספות, דוגמת שיכון ובינוי, באמצעות הזרוע הקבלנית הוותיקה שלה - סולל בונה - שהעמיקה את הפרויקטים שלה בתחום מעונות הסטודנטים. מהלכים דומים עשו גם חברות נדל"ן נוספות דוגמת אלקטרה בנייה, הריבוע הכחול, Ewave Nadlan, אזורים ליווינג, פרשקובסקי, חברת שפיר ועוד.
למעשה, כיום אין כמעט חברת נדל"ן שלא נכנסת לאפיק השקעה של מעונות סטודנטים. אחרי הכל, כשדמי השכירות מחושבים פר-מיטה, הרי שדירת שני חדרים עם 4 מיטות מצליחה להעלות את התשואה. מבחינת הסטודנט, המיטות מושכרות בהנחה של כ-20-40 אחוז ממחיר השוק, כך שמדובר ב "WIN WIN SITUATION" לכל הצדדים.
במרכז - עם אווירה כפרית
פרויקט המעונות של קבוצת "מבנה" בקרית אונו כולל השכרת דירת שני חדרים לשני שותפים בלבד ולכל שותף יש חדר משלו כאשר הסלון, המטבח והמקלחת משותפים. דמי השכירות נעים בין 1850 שקל לאדם בדירת שותפים ללא מרפסת, ועד 2,700 שקל לדירת סינגל. לשם השוואה - נכון להיום דירות שלושה חדרים חדשות בקרית אונו מושכרות בכ־6,000 שקל לחודש, כשקבוצת "מבנה" משכירה דירה דומה לסטודנטים ב־3,700 שקל - מחיר נמוך משמעותית.
עבור קבוצת "מבנה", הכניסה לאפיק השקעה כזה מהווה בין היתר גיוון בתמהיל פורטפוליו של החברה, כאשר הרווח הוא בטווח ארוך ובתשואה שנתית שעתידה לעלות ככל שמחירי השכירות באזור גוש דן עולים ולהגיע לכ-7-10 אחוז בשנה.
לדברי דודו זבידה, מנכ"ל "מבנה", "העסקה עם אאורה כוללת נכסים איכותיים בפריים לוקיישן. אנו רואים בעסקה הזדמנות להעשיר ולהעמיק את האחיזה שלנו בתחומי ההשכרה לטווח ארוך לצד יצירת יתרון משמעותי בסגמנט הדירות קטנות המוצעות כיום בשוק. כמו כן, בימים אלו סיימנו את שיווק הדירות של פרויקט הדגל שלנו – 'הסוללים' בתל אביב, כאשר גם בפרויקט זה אנו מייעדים חלק מהדירות להשכרה לטווח ארוך".
"קרית אונו נחשבת לאחת הערים הטובות ביותר בישראל לגור, להתחנך לחיות בהן", אומרת אילת יעקב, תושבת העיר, "המעמד הסוציו אקונומי הוא בדרגה 9, בתי הספר שלנו מדורגים במקומות הראשונים במדינה והעיר עצמה מהממת ביופייה.
אין עוד עיר בארץ שיש לה כמויות כאלה של פארקים ומרחבים ירוקים מצד אחד ומצד שני היא ממוקמת במרחק נגיעה מתל אביב ומכל הערים המרכזיות סביבנו. אנחנו נמצאים ב'צנטרום' ועדיין אפשר לחוש את האווירה הכפרית בגלל העושר הירוק שיש כאן".
לפרטים נוספים לגבי המעונות לחצו כאן >>
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו