לא על הבנקים לבדם

לאחרונה נחתמה אחת העסקאות הפיננסיות המשמעותיות בנדל"ן כאשר חברת 'רובי קפיטל', המתמחה במימון פרויקטים לנדל"ן, והפניקס חברה לביטוח, אישרו מתן מימון בהיקף כולל של כ-600 מיליון שקל לפרויקט פינוי בינוי בירושלים.

את הפרויקט יוזמת חברת 'עמים טאוורס', המוחזקת בשרשור על ידי נתנאל שטרן, טארק דיסי ואהרון מרצבך. העסקה חריגה בשוק רווי סיכונים המאפיין את התקופה האחרונה, כאשר דרך הבנקים, ספק אם היו מקבלים מימון בהיקף דומה.

“התהליכים בבנקים נמשכים זמן רב, מה שעשוי לתקוע יציאתו של הפרויקט אל הדרך", מסביר בעלים בחברה שפנה למימון חוץ בנקאי לצורך ליווי פרויקט נדל"ני. "אין הרבה הבדל בריביות, מה שחשוב הוא, שהפרויקט לא נתקע, מה שכן מתרחש במקרה של הבנקים, היות והם מחכים להרבה אישורים. בנוסף, הגורמים החוץ בנקאיים מגיעים לשטח, כבר בשלב התהוות הפרויקט, ולא מחכים כמו הבנקים, שיבואו אליהם שהכל מוכן וכך מצליחים לפתור במקום כל בעיה שמתעוררת".

העסקה בירושלים מלמדת על הגמישות במימון הבנקאי. "הצלחנו להתגבר על קשיים בדרכים יצירתיות", מסביר גורם שהיה מעורב בפרטי העסקה. "היו בפרויקט 11 דירות בעייתיות, כגון, יחידה מסחרית שהיורשים היו בחו"ל, יחידה עם עיקול מהעירייה שבני הזוג סירבו לשלם, דיירת שנפטרה לפני שנים רבות והיורשים לא טרחו לסדר את הירושה ועוד. בסופו של דבר לכל העניינים נמצאו פתרונות יצירתיים ולא גרמו לעיכוב הפרויקט”.

“זו עוד הוכחה למגמה שכבר לא מדובר רק בעסקאות של 10-20-50 מיליון שמעניקים הגופים החוץ הבנקאיים לנדל"ן עסקי", מסביר יעקב ניצן, מנכ"ל רובי קפיטל. "כבר חצינו את הרף של 50% מהעסקאות שממומנות על-ידי גופים כמו שלנו. השוק הנוכחי פתוח לתחרות, ולשם אנחנו הולכים. היום אני יכול להתמודד מול כל בנק על כל עסקה במחירים זהים. אנחנו מלווים מעל 100 פרויקטים, בעיקר בהתחדשות עירונית, וכרגע לא רואים זעזועים בדרך”.

עוקפים את הבנקים

אם עד לפני כ-15 שנה חמישה בנקים בישראל שלטו בענף הנדל"ן והחזיקו בכ-100% מהאשראי העסקי לנדל"ן, בעשור האחרון חל שינוי במגמה עם כניסתם של הגופים החוץ-בנקאיים, ששינו את מפת האשראי. מאז המציאות ממשיכה להשתנות בהדרגה וכיום מחזיקים הבנקים בשיעור של כ-50% הלוואות לנדל"ן. בסופו של דבר, כך נראה, הגופים החוץ בנקאיים יודעים להתחרות בבנקים ולהציע תנאים לא פחות טובים.

דו"ח של בנק ישראל המבצע פילוח יתרות החוב של המגזר העסקי הלא פיננסי שהגיע לידי "נדל"ן היום" חושף כי חלה עלייה בהיקף החוב בענף הנדל"ן בחודשים מרס 2022 ויוני 2022. בחודשים אלו יתרות החוב הסתכמו ב-194.2 מיליארד שקל ו-199 מיליארד שקל, בהתאמה. עם זאת, פעילות הבנקים בתחום הנדל"ן התכווצה מעט לעומת העבר. אם בתקופה המקבילה אשתקד, מרס 2021 ויוני 2021 הלוואות הבנקים היוו כ-50% מסך ההלוואות שניתנו לחברות נדל"ן, במרס ויוני השנה, שיעור ההלוואות מהבנקים היווה 47% בהתאמה, והיתר הם הגופים החוץ בנקאיים. ב-2015, לצורך ההשוואה היקף הלוואות הבנקים עמד על שיעור של כ-60%.  

האם מדובר בסממן ראשון המלמד על ירידה בהיקף ההלוואות שניתנו על-ידי הבנקים בענף הנדל"ן? יעקב סיסו, מנכ"ל קרן יסודות, המתמחה במימון פרויקטים נדל"ניים, מסביר כי מדובר בתהליך מתמשך, אך הבנקים לא ייעלמו או יתכווצו.

“אם אנחנו בחברת יסודות עסקנו בתחילת דרכנו בליווי פרויקטים קטנים של עשרות יח"ד, כיום אנחנו מלווים פרויקטים גדולים של אלפי יחידות דיור כל אחד. למעשה אנחנו מתחרים מול הבנקים כתף אל כתף ולכן משקל הגופים החוץ בנקאיים משמעותי יותר ממה שהיה והתחרות היא אמיתית. אנחנו מתחרים מול הבנקים על השירות, המחירים, התנאים הנלווים, ההון וכל הפרמטרים הנקבעים בהסכמי הליווי. כיום לבנקים קשה יותר לממן רכישות קרקע בשיעורי מימון גבוהים, לעומת העבר, וזה מפנה מקום לגורמים החוץ בנקאיים להיכנס ולהציע הצעות טובות יותר. אני מניח שמעורבות הגופים החוץ בנקאיים תמשיך לגדול, יש גופים חזקים מאד בשוק. לצד זאת, אני לא חושב שהיקף פעילות הבנקים בנדל"ן יקטן. הם עוד יחזרו לשוק ויהיו שחקן מוביל. אחרי הכל, מקורות המימון הגדולים ביותר הם בבנקים”.

חוגגים על האשראי

ברבעון השני של 2022 נרשמה עליה משמעותית באינפלציה, בעקבותיה התעורר ניסיון אגרסיבי של הבנקים לצמצם את הנזילות בשווקים בכלל ובנדל"ן בפרט כדי להקטין את רמות הביקוש. לפני כחצי שנה הוציא המפקח על הבנקים "כרטיס אדום" לבנקים לפיו הם לא יוכלו עוד לממן קרקעות בשיעורי מימון גבוהים כפי שנעשה עד אז, אחרת ידרשו לרתק הון בשיעור של מאות אחוזים כבטוחה לחוב. הוראת המפקח על הבנקים הכניסה חברות נדל"ן ש"בנו" על המינוף, בפני שוקת שבורה. זמנית, אולי.

אז בזמן שהבנקים מדשדשים אי שם מאחור ונאנקים תחת מגבלות רגולטוריות, הגופים המוסדיים והחוץ בנקאיים, נכנסים בענק וזוכים להתעניינות גוברת מצד יזמים וחברות נדל"ן. למעשה, מתחילת 2020 מספר נותני האשראי החוץ-בנקאי המגייסים הון בבורסה, כמעט הוכפל ונכון לסוף 2021 ישנן 23 חברות ציבוריות שהעמידו אשראי בהיקף של 14 מיליארד שקל לטובת ענף הנדל"ן במגזר העסקי. הערכות הן, כך עולה מדו"חות בנק ישראל, כי הלווים מהגופים החוץ-בנקאיים הם בעלי סיכון גבוה, בהסתמך על הריביות הגבוהות שהחברות הללו לוקחות שבממוצע נאמדות במספר דו ספרתי.

עוד עולה מדו"חות בנק ישראל, כי גם רווחיות הגופים לא נפגעה משמעותית לאחר משבר הקורונה, ולמעשה יתרת האשראי העסקי צמחה במחצית הראשונה של 2021 בשיעור של 20% יותר מאשר התקופה המקבילה אשתקד, והערכות הן כי נתחם ילך ויגדל. אנשי מקצוע בענף סוברים, כי בלעדי הגופים החוץ בנקאיים, בהתחשב בסביבת הריבית הגבוהה, עצירת האשראי בנדל"ן, הגבלת המימון למשכנתאות, והאינפלציה - כשליש מהפרויקטים המקודמים בהתחדשות עירונית, כלל לא היו מקבלים ליווי פיננסי.

קרן 'יסודות', לצורך העניין, שהוקמה ב-2014 היא אחד הגופים המשמעותיים המעניקים אשראי חוץ בנקאי לפרויקטים בהתחדשות עירונית. בסוף 2021 סך המימון ב'יסודות' עמד על 1.120 מיליארד שקל ונכון להיום יתרת האשראי של החברה עומדת על 1.86 מיליארד שקל - עלייה בשיעור של 62% תוך שנה. הצפי הוא שעד סוף השנה תגיע הקבוצה למימון בהיקף של כ-2 מיליארד שקל. כמו-כן, הקרן השלימהליווי של 140 פרויקטים בהיקף של כ-5,500 דירות שהבנייה שם הושלמה כך שהפרויקטים קיבלו טופס 4. כיום מלווה הקרן 200 פרויקטים נוספים הנמצאים בשלבי בנייה ואישור הכוללים כ-12,000 יחידות דיור. עוד 35 פרויקטים בהיקפי בנייה של כ-3,400 דירות, נמצאים בשלבי בחינה ואישור.

חברת 'מכלול מימון' הבורסאית, העוסקת גם היא במתן אשראי חוץ בנקאי ליזמים בבנייה למגורים דיווחה לאחרונה על הדוחות הכספיים לרבעון השלישי של שנת 2022 והציגה תוצאות חזקות של עלייה בתיק האשראי, בהכנסות וברווח. החברה דיווחה על עלייה בשיעור של כ-15% מהרבעון הקודם בהיקף תיק ההלוואות והשקעות לסך של כ-873 מיליון שקל, מתוכם, כ-479 מיליון שקל במכלול נדל״ן כשהחברה מעניקה ליווי פיננסי ל-163 פרוייקטי בנייה. עוד כ-90 פרויקטים, כך מדיווח החברה, אושרו וצפויים להיכנס לליווי ברבעונים הקרובים. החברה דיווחה עוד על הכנסות בסך כ-24.3 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2022, גידול של 21.5% בהשוואה לרבעון הקודם, כאשר סך המימון העומד כיום לרשות החברה מסתכם בכ-1.18 מיליארד שקל, מתוכו כ- 1.025 מיליארד שקל מהמערכת הבנקאית וכלל ביטוח והיתר באג"ח סחיר.

“הפעילות המגוונת של החברה, שנותנת מענה מקיף למגזר העסקי, נהנית מהמשך ביקושים משמעותיים לפתרונות אשראי, גם בתחום הנדל"ן ובקרב חברות הזקוקות לאשראי לצמיחה", מסר אורי פז, מנכ"ל מכלול מימון. "אנו מעריכים כי צמיחת החברה צפויה להמשיך גם ברבעונים הבאים על רקע הקשחת תנאי אשראי במערכת הבנקאית בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט וכן חולשה של השוק להנפקות ולאג"ח. אנו ממשיכים לבצע תהליך חיתום קפדני, במיוחד בראי התקופה של עליית הריבית, מטייבים את התיק ומצפים להמשך עליה בהכנסות, ברווחים וברווחיות”.

זהירות! מפקח

נעשה סדר: הלוואה חוץ בנקאית היא הלוואה שניתנת על-ידי גופים חוץ-בנקאיים שלא קשורים לבנק, דוגמת: חברות מימון, אשראי, בתי השקעות, חברות ביטוח והלוואות מגופים חברתיים. בקטגוריה הזו נכללות גם הלוואות מחברות הביטוח על חשבון הפנסיה, קרן השתלמות, קרנות נדל"ן, חברות פינטק ועוד. הגופים החוץ-בנקאיים אינם מפוקחים על-ידי בנק ישראל ולכן הם גמישים יותר ובעלי יכולת תמרון רבה, כיוון שהם לא כפופים לרגולציה שמגבילה אותם. הפיקוח והרגולציה על אשראי חוץ בנקאי נעשה על-ידי רשות שוק ההון או משרד האוצר.

כרגע, יש לציין, המידע הזמין שיש על פעילות החברות החוץ בנקאיות הוא בהסתמך על כ-20 חברות המדווחות לבורסה, אמנם יש מאות גופים כאלה. יוצא אם כך כי, קיימים חמישה גופים המפוקחים ומוגבלים רגולטורית, לעומת מאות שחקנים שאין עליהם כל פיקוח והגבלה. זאת ועוד, שגם לגבי אותן עשרות חברות המדווחות על פעילותן, קיים ספק הנוגע לרמת הדיווח. כשל מהותי נמצא בחודש יוני, כאשר חברת האשראי החוץ בנקאי 'יונט קרדיט', בהובלת שר האוצר לשעבר ויו"ר החברה הנוכחי, משה כחלון, הודיעה כי אין בכוונתה לפרסם את הדו"ח בשל חוסר התאמה בין מאזני החברה וחוסר של צ'קים בסך של 7.6 מיליון שקל. החברה לא הצליחה להסביר לאן נעלמו הצ'קים.

מציאות זו היא שמלחיצה את בנק ישראל. נוסף על כך, במהלך ינואר 2022 עבר חוק בכנסת המאפשר לגופים החוץ בנקאים להרחיב את מקורות המימון ולהגדיל את היקפי גיוסי האג"ח הציבוריים מ-5 מיליארד שקל ל-15 מיליארד שקל. המפקח על הבנקים יאיר אבידן, התבטא לא אחת כי אחד הדברים שמטרידים אותו זה הפערים הרגולטורים בין הבנקים לגופים החוץ בנקאיים וקרא לנסות ליישר כמה שיותר את כל הרגולטורים, "כך שהשחקנים החוץ בנקאיים והבנקאיים ידברו באותה השפה", התראיין בעבר. "נדרש פיקוח הדוק יותר על ההתפתחויות והשינויים בשוק האשראי החוץ בנקאי שעלולים להגביר את הסיכונים בפעילותם ולגלוש למערכת הפיננסית”, נכתב עוד בדו"ח בנק ישראל.