כן אדוני ראש הממשלה

לפקידות יש תאוות כוח

חיים ביבס, ראש עיריית מודיעין מכבים רעות ויו”ר מרכז השלטון המקומי בישראל: “בהיעדר שלטון מרכזי יציב במדינת ישראל, פקידי הממשלה השתלטו על המדינה תוך תאוות כח ועשיית קופה על הגב של הצעירים. זוגות צעירים, ששירתו את המדינה ונתנו מעצמם, מצפים לקבל חזרה מהמדינה. צריך לדאוג להם לפני שיהיה מאוחר מידי, שאם לא נתאחד לפתור את משבר הדיור הצעירים הללו לא ישארו כאן. כולם מסבירים לנו שיש למעלה ממיליון התחלות בנייה בישראל, אך ישנה בעיה של תשתיות, מכיוון שאין שלטון יציב במדינת ישראל, אין קובעי מדיניות ויש מעמד של פקידות. לפקידות יש תאוות כוח וברגע שיש בחירות הם לוקחים את הכוח מנבחרי הציבור ופשוט עוצרים את הכול”.

״לא תהיה עדיפות לחרדים״

משה גפני, יו״ר ועדת הכספים הנכנס: ״המשבר בשוק הדיור הוא אחד הבעיות החברתיות הגדולות של המדינה וגובל בפיקוח נפש. הבעיה מתחילה בזה שהאוצר לא רוצה לממן דברים שהוא צריך לממן, מחזיק בקרקעות ולוקח את הזמן. אין דבר העומד בפני הרצון ואני מאמין שאם נקבע את היעד להורדת מחירי הדיור, זה יקרה, גם אם לא מהיום למחר, אבל אני אעשה את זה יחד עם הקבלנים ועם מי שמעוניין בהפחתת המחירים. נפעיל את כל הכוח הפרלמנטרי. להגיד שזה יהיה קל? זה לא. כמו-כן,
לא תהיה עדיפות לחרדים. אין אצלי מושג כזה שדואגים לחרדים, אני דואג לחברה כולה. אני חושב שאם טוב לכולם טוב גם לחרדים ולהפך".

סיוע לזוגות הצעירים בגיוס ההון הראשוני

חנן פרידמן, מנכ”ל בנק לאומי: “האתגר המשמעותי ביותר מולו ניצב זוג צעיר בבואו לרכוש דירה הוא גיוס ההון העצמי הנדרש בשיעור של 25% לפחות. חלק מהזוגות הצעירים נעזרים בהורים, פודים חסכונות או נאלצים ליטול הלוואות משלימות מגופים חוץ-בנקאיים בריביות גבוהות ועם החזרים מכבידים. לזוגות אלה צריך להעמיד מקורות מימון שאינם מגדילים סיכון. אחד הפתרונות הניתנים ליישום, הוא לחייב יזמים במסגרת מכרזי הקרקע להציע לכ-30% מהרוכשים, בכל פרויקט, הלוואת בולט להשלמת ההון העצמי הנדרש בריבית שתקבע מראש במסגרת המכרז. פתרון נוסף הוא, העלאת שיעור המימון מעל 75% לרוכשי דירה ראשונה, עבור דירות בשווי של עד שני מיליון שקל״.

נדרשת תוכנית ממשלתית רחבה לדיור

יעקב קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ”י): “הרשות נמצאת במהלכו של זינוק דיגיטלי משמעותי הן באתר בשירותים מתקדמים לציבור ולמייצגיו, דרך שילוב מערכות AI בינה מלאכותית ליצירת ערכי קרקע ממוכנים, זיהוי פלישות ושינויים בקרקע, ועד למכרזי קרקעות אונליין בדיגיטל. לצד זאת תגבור פתרונות למשבר הדיור כולל הגדלת היצע ע”י פתרונות יצירתיים ואיתור כל פיסת קרקע שניתן להוריד חסמים לצורך שיווקה, לקדם ולשחרר עבור הציבור. עם זאת, הפתרון לא מצוי רק אצלנו. נדרשת תוכנית ממשלתית רחבה מתואמת ותומכת דיור. בנוסף ניתן לבחון הצעות לפתרון מימוני להון ראשוני כגון חזרה למודל של דמי חכירה שנתיים, בהם היתרון לזוגות הצעירים הוא בהקלות ובחלוקת הסכום לתשלום".

קבינט דיור בראשות רה"מ

דפנה הרלב, מנכ”לית אביב ייזום: ״אחד החסמים העיקריים לבנייה מואצת הקיימים כיום הוא חוסר תיאום בין קצב הבנייה להקמה של התשתיות הנדרשות - כבישים, בתי ספר, גני ילדים, מערכות טיהור שפכים. הסיבה המרכזית למוקש הזה נובעת מפיצול האחריות בין הגופים השונים המעורבים בפרויקטים שכאלה, ובהם משרד התחבורה, משרד האוצר, משרד החינוך והרשויות המקומיות. בכדי להביא לשינוי אמיתי יש להקים קבינט דיור בראשות רה״מ שתפקידו העיקרי יהיה לתמרץ את הרשויות המקומיות. לבסוף חשוב שתהיה מדיניות ממשלתית ממוקדת וארוכת טווח שאינה מבוססת על גחמות ופתרונות זמניים וכן לחשוב על מנגנון רכישת דירות בליסינג כאשר התשלום בגין הקרקע יתפרס לאורך שנים״.

תושבי טבריה לא פחות טובים מתל אביב

יעקב אטרקצ’י, בעל השליטה ומנכ”ל  חברת הנדל”ן אאורה: "במשך שנה וחצי הממשלה לא עשתה דבר בנושא קיצור הבירוקרטיה. בפועל, כ-60,000 דירות שווקו על-ידי רמ"י, אך יבנו רק בעוד כשלוש שנים כי קצב הוצאת היתרי בנייה בארץ הוא גרוע, והצפי הוא שבשנה הבאה, הבחירות לרשויות מקומיות יורידו עוד יותר את הקצב. נכנסנו לטבריה לביצוע פרויקטים להתחדשות עירונית בזמן שאחרים לא רצו כי טענו שאין בעיר כדאיות כלכלית. לגישתם, הדירות בעיר נמכרות ב-1.2 מיליון שקל ולכן היא לא אטרקטיבית. בפועל מדובר במקום אסטרטגי, פנטסטי, אחד הפספוסים הגדולים, עם פוטנציאל נדל”ני אדיר. יש שם אוכלוסייה נהדרת. התושבים בטבריה לא פחות טובים מתל אביב. אם נבנה שכונה ברמה גבוהה אז לתושבים הוותיקים תצטרף אוכלוסייה חזקה והכל יעלה גם רמת המחירים, אבל כשאתה בונה שכונות לא טובות, אנשים לא מגיעים".

שיעור היטל כפוף לזמן הטיפול בתוכנית

תמיר כהן, מנכ”ל קבוצת שיכון ובינוי: "היציאה מהמשבר תלויה במידה לא מבוטלת במדינת ישראל ובנכונותה לאמץ וליישם לאורך זמן פתרונות יצירתיים המבוססים על שינוי תפיסה בירוקרטית מקובעת וניהול שונה. אני חושב שניתן לקצר טווחים בתחום הבירוקרטי אם הנהלים הבירוקרטים יהיו בהלימה מוחלטת להתקדמות התהליכים הפיננסים של העסקה. לדוגמא שיעור היטל ההשבחה יקבע בכפוף למשך זמן הטיפול של הרשות המקומית בהוצאת היתר קרי, רשויות מקומיות שיתעכבו, יזכו בהיטל מופחת, וברגע שהקופה הציבורית תיפגע הן יפעלו ביתר מרץ להזיז תהליכים. כך גם לגבי המדינה. ברגע ששר השיכון יבין שהאינטרס שלי כיזם הוא לבנות ולהרוויח יותר, משמעותו רחבה הרבה יותר משורת הרווח, וכתוצאה מכך גם המדינה מרוויחה ונהנית מתשלום מס גבוה יותר. אז יתחיל השינוי”.

תימרוצים ברשת ביטחון ליזמים בהתחדשות

מיכה קליין, מנכ”ל אפריקה ישראל מגורים: “אחד הפתרונות המשמעותיים, נעוץ בקידום פרוייקטי התחדשות עירונית, כלי מרכזי של המדינה לצמצום פערים חברתיים. אלו מתחמי בינוי חדשים המושכים אוכלוסיות חזקות, שדורשות חינוך ברמה גבוהה יותר ומקומות תעסוקה איכותיים יותר. הפריפריה חשופה יותר מכל עיר במרכז לפגיעה משמעותית לרעידות אדמה. חשוב לזכור שכסף שיושקע עכשיו בפריפריה הינו זול משמעותית מכסף שיידרש להשקעה בעת אסון מסוג כזה או אחר. הפתרון מצוי במציאת תימרוצים להתוויית רשת ביטחון ליזמים בבואם לקדם פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה, דוגמת הקצאה מסודרת של קרקעות משלימות בתחומי העיר והטבות מס. רק כך ניתן לייצר בסיס עבודה כלכלי ליזמים בפריפריה”.

שוק דירות יד שנייה - הוא המנוע

מיכל גור, מנכ”לית אלמוגים: “חלום הדירה עבור צעירים בשנות ה–30' לחייהם נראה רחוק מאי־פעם, כאשר בהיעדר ירושה או עזרה מהבית, הדרך להון עצמי מינימלי נראית כמעט בלתי־אפשרית. על הממשלה לשנות “דיסקט” ולהכיר בכך, ששוק דירות יד שנייה הוא המנוע של ענף הדיור ולכן יש לתת למעגל הטבעי של היצע וביקוש לפעול ולשחרר כמות גדולה של דירות יד שנייה לשוק. ברגע שהממשלה פגעה  בשוק הזה, בעצם פגעו בשוק החופשי כולו. לצד זאת, הממשלה צריכה להשקיע מאמצים בבנייה בפריפריה ולעודד אוכלוסייה צעירה באמצעות מענקי מקום, חיזוק תעסוקה מקומית, תחבורה נוחה, שירותי בריאות איכותיים וחינוך מתקדם, כדי שתהיה להם מוטיבציה להתגורר בישובים אלה. ההתערבות הממשלתית באמצעות פתרונות פופוליסטיים רק הוציאה את שוק הנדל”ן משיווי משקל”.

להקים קרן שתדאג לרשויות החלשות

פרופ׳ איתן שישינסקי, הקתדרה לכלכלה ציבורית, האוניברסיטה העברית: “הממשלה החדשה שתקום תצטרף לשקול ולעשות מעשה פיסקלי, כדי לעודד את שוק השכירויות בישראל. המדינה אינה עומדת ביעדי הביצוע של שכירות ארוכת טווח שעומד על 10,000 לכל שנה ובפועל, נרשמו התחלות בנייה בהיקף של 1,744 דירות בלבד. אני קורא להקים קרן לתמרון דיור הכוללת הכנסות מגידול עתידי בארנונה לעסקים. הרשויות המקומיות היום מבקשות להקים מתחמי עסקים בשטחן, בשל הסכום המשולם על כל מטר מרובע (184 מ”ר לעסקים). יש לעודד בנייה למגורים ולא בנייה לעסקים באמצעות קרן לעידוד בנייה למגורים שתגבה מהרשויות החזקות ותעביר לרשויות החלשות”.

קרקעות בנגב ובגליל במחיר אפס

חיים פייגלין, סגן נשיא ויו״ר אגף היזמות והבניה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ
ומנכ״ל צמח המרמן: ״ישראל גדלה כיום בקצב של מיליון תושבים כל 5 שנים וזה רק יילך ויתעצם בשנים הקרובות. אין כל סיכוי לקלוט את הגידול הצפוי בכל מערך הערים הקיימות כיום בישראל, בטח שלא בקצב הנוכחי. יש לקבל החלטת ממשלה מיידית כבר כיום להקמת עיר מטרופולינית חדשה בנגב בין באר שבע לאילת על חטיבת קרקע של 100 אלף דונם שתאכלס כ-3 מיליון תושבים. בנוסף יש להקצות 50,000 דונם בגליל המזרחי להקמת עיר מטרופולינית בת 1.5 מיליון תושבים. שתי ערי הביקוש החדשות יתוכננו לעירוניות תוססת על בסיס השקעות המגזר העסקי והמוסדי ללא הישענות על תקציב מדינה ובתנאי שהקרקעות יוקצו במחיר אפס תוך התחייבות להשקיע את ההון בפיתוח התשתיות ובמבני הציבור״.

שתי ערי מטרופולין גדולות בגליל ובנגב

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת “מזרחי ובניו”: "הריבוי הטבעי חסר התקדים פלוס היקף העלייה, מגדיל את אוכלוסיית ישראל בכ-200 אלף תושבים כל שנה ועד שנת 2050, על-פי הערכות שמרניות, היקף האוכלוסייה יגיע לכ-18-20  מיליון איש. על פי ניתוח לשכת הקבלנים, מתברר כי כבר בעשור הקרוב נזדקק לכ-150 אלף התחלות בנייה לשנה במידה ונרצה לסגור את המחסור בהיצע. בעשורים הבאים, נצטרך להגיע ליעד יותר גבוה של כ-200 אלף התחלות בנייה לשנה. כל הפתרונות ידועים וכוללים מינוף פרויקטים בהתחדשות עירונית, הגברת שיווקי הקרקעות של רמ”י, שינוי שיטת המכרזים ועידוד עיריות לקדם פרויקטים למגורים - אך רחוקים מלספק את היעד הנכסף של 200 אלף התחלות בנייה לשנה. הברירה היחידה שנותרה לממשלת ישראל היא להתחיל לתכנן שתי ערי מטרופולין גדולות, אחת בגליל והשנייה בנגב, שכל אחת תמנה בסופו של דבר מיליון יחידות דיור ובסך הכל קליטה של כ-3 מיליון תושבים בכל עיר".

״ירידת מחיר תפגע במעמד הביניים״

אלי אלעזרא, מבעלי אפרידר והכשרה ביטוח: "תוכניות ההתחדשות העירונית פוגעות פגיעה מהותית בערי הפריפריה, הן מגלמות בתוכן חוסר צדק חברתי מובהק - מסייעות לחזקים ומחלישות את החלשים. הרי התוכניות הללו לא כדאיות בירוחם, בשדרות ובקרית שמונה. אז מה המדינה עושה פה בעצם? יש בישראל המון קרקע פנויה ויש לנו את החומר האנושי והמקצועי לבנות בשטחים הללו בצורה טובה מאוד. צריך להתחיל לייצר ולהגדיל את ההיצע. אם חלילה מחירי הדירות ירדו, תהיה כאן פגיעה קשה במעמד הביניים הישראלי. הדבר הנכון הוא לשמר אותם תחת שיווי משקל".

המדינה לא רוצה  להוריד מחירים

יוסי אברהמי, יו”ר ובעלים, קבוצת יוסי אברהמי: “למשבר הדיור יש פתרון, הוא בידי הממשלה וכך גם כל הכלים, רק דרוש רצון ונכונות, אך אני לא באמת סבור שהמדינה רוצה להוריד מחירים. המדינה נהנית ממיליוני שקלים שנכנסים ממיסוי הענף ושיווקי קרקע. אם הממשלה באמת רוצה להוריד מחירים כמו שהיא מצהירה, היא צריכה בראש ובראשונה להפחית את המיסים על הנדל”ן. כיום למעלה מ-60% ממחיר הדירה הולך כמס למדינה, מדובר בשיעור מהגבוהים ביותר בעולם, ואם המדינה רוצה שינוי בשוק – עליה לוותר על פרת המזומנים הזו. שנית, ולא פחות חשוב, המדינה חייבת לשחרר קרקעות לבנייה של כ-200-300 אלף דירות לפחות, להפסיק לדכא ביקושים באמצעות גזירות על הרוכשים, המשקיעים והקבלנים, ולעבור להתעסק רק בהגדלת ההיצע".

תמריצים לרשויות להוצאת היתרי בנייה

רונן עקביה, מנכ”ל בית וגג: "הפערים בתפיסת העולם התכנונית בין השלטון המקומי לרשויות התכנון הם אבני יסוד שבלי סינרגיה לא נצליח באמת לפתור את משבר הדיור בישראל. אחד הפתרונות המרכזיים שיכולה לאמץ הממשלה הקרובה, הוא מתן תמריצים לרשויות המקומיות להוצאת היתרי בנייה וקידום הליכי התחדשות עירונית. כמו-כן, אני מאמין שהסדרת תחום ההתחדשות העירונית באופן שיאפשר לממש פרויקטים בטווח זמן קצר יחסית, יהווה פתרון מרכזי למצוקת הדיור, משום שכך נוכל לייצר כמות משמעותית של יחידות דיור חדשות בשכונות ומתחמים קיימים ללא צורך בפיתוח שכונות חדשות בלב אזורי הביקוש. רק בדרך זו, שתביא לגידול היצע משמעותי במרכז הארץ, נתחיל לראות שינוי מגמה שכולם מצפים לו”.

יעד לאומי להנפקת היתרי בנייה

ליאון סופרין, בעל שליטה ויו”ר דירקטוריון קבוצת סופרין:  ״הבעיה העיקרית של ענף הנדל"ן היא מיעוט הקרקעות הזמינות לבנייה ביחס לצרכי המשק, וזאת בשל הליכי תכנון ורישוי ממושכים מאד במדינת ישראל, הנובעת בין היתר ממחסור גדול בכוח אדם מקצועי במוסדות התכנון והרישוי. על-מנת להגדיל משמעותית את היצע הקרקעות הזמינות לבנייה, וכפועל יוצא מכך להוזיל את מחירי הקרקעות ועלויות ההקמה, על המדינה להציב יעד של הנפקת היתרי בנייה בקצב שנתי של 200 אלף דירות מגורים, בפרק זמן של 4-5 השנים הבאות. השגת היעד הזה תייעל ותקצר משמעותית את כלל הליכי התכנון והרישוי״.

 לוותר על חלק מהמיסים

ג’וליאן סטרוסטה, מנכ”ל שפיר נדל”ן: "אחד הדברים הראשונים שהייתי מייעץ לממשלה, זה בראש ובראשונה לוותר על חלק מהמיסים שהמדינה גובה ובכך להוריד במיידית את מחירי הדיור, שהרי כ-65% מערך הדירה הולך למדינה. דבר שני, להציף את השוק בקרקעות ולפשט את כל נושא הביורוקרטיה. הרגולטור חייב להתערב גם בנושא הריביות וכמובן להרחיב את כמות האזרחים הזכאים להשתתף בתוכנית דירה בהנחה, לשנות את שיטת המכרזים- שלא המרבה במחיר זוכה ולתת את הקרקע בחינם. העיקר לבנות- כמו שעשו בשנות ה-90' של המאה הקודמת בתקופתו של אריאל שרון, זה ניתן ואפשרי. זו חובתנו המוסרית כלפי כל הזוגות הצעירים’’.

להשקיע בהכשרות מקצועיות

יצחק מויאל, יו”ר הסתדרות עובדי הבניין והתעשיות הנלוות ומ”מ נשיא הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבניה בישראל: "שני תחומים ממתינים כבר שנים לגיבוי ממשלתי: המאבק בתאונות בענף הבניין והתשתיות להצלת חיי אדם ומימוש תוכניות הכשרות מקצועיות בהתאם לצרכי הענף לאלפי דורשי עבודה. הדברים כבר הוכנו, התשתיות קיימות, וכל מה שצריך זה גיבוי ממשלתי, בעלויות לא גבוהות אך עם תועלות לטווח ארוך. יש להביא לכינוס דחוף של ועדת העבודה והרווחה ומימוש החלטות בדבר חלוקת האחריות באתרי הבניין וחיזוק משמעותי למינהל האכיפה וההסדרה, שלא מתפקד כמו שצריך כבר תקופה ארוכה. נושא שני שממתין לממשלה הוא תוכנית לחמש שנים לפחות של ההכשרות המקצועיות למשרות שדרושות לענף הבנייה והתשתיות. חייבים לעשות מאמץ ולהחליט על תוכנית רב שנתית לעידוד ישראלים לעבודה בענף הבניין. פעולה רחבה ואמיתית של הגדלת היקף ההכשרות בענף הבניין תביא תוך שנתיים-שלוש לגידול משמעותי במספר מנהלי העבודה והעובדים המקצועיים, החסרים כיום בענף בהיקף של כ-4,000 וכ-35,000, בהתאמה״.

הכפלת כמות המכרזים בטווח גדרה - חדרה

חני הורוביץ, מנכ”ל ובעלים קבוצת הורביץ: ״יש לבצע טיפול נקודתי ומעמיק במחירי הדיור בארץ ובעיקר באזור המרכז. ראשית ולפני הכול – הגדלת היצע הקרקעות לבנייה והכפלת כמות המכרזים שמוצעים ברמה השנתית על-ידי רשות מקרקעי ישראל באזורי הביקוש מגדרה עד חדרה. כמו-כן נדרש ביטול מיסוי כולל לכל רוכשי דירה ראשונה, עד לסך כולל של 2.5 מיליון שקל, הקמת ועדה ממלכתית בחוק, שתגיש המלצות תוך עד שנה מקסימום, לקיצור כל הליכי הבירוקרטיה בתחום התכנון והבנייה, לפחות ב-50% מול המצב כיום והקצאת כספים ייעודיים בתקציב שנתי להשקעה גדולה בתשתיות פנים עירוניות לטובת כל נושא ההתחדשות העירונית".

שיפור הניהול בשלטון המרכזי והמקומי

חנן מור, יו"ר קבוצת More: "משבר הדיור של מדינת ישראל הוא לא פחות מאיום לאומי. אי היציבות הפוליטית שאנו סובלים ממנה בשנים האחרונות, בעיות פנים קשות ואתגרים בינלאומיים וביטחוניים מסיטים את ההנהגה במדינת ישראל מההכרח לעסוק בעומק המשבר בענף. צו השעה הוא הקמת קבינט דיור ומטה דיור בראשות ראש הממשלה או שר האוצר עם מוטת ניהול ששולטת במשרדי האוצר, הפנים והשיכון. בסיס העניין הוא הצורך ליצור שינוי תפיסות בממשל המרכזי והמוניציפלי ובמערכת היחסים בין השלטון המקומי לארצי, שכרגע זרועים בהם זרעים שמייצרים בעיות קולוסאליות ומונעים פתרון אמיתי. ניתן ואפשר להפחית 15-20 אחוז בעלויות שיגיעו ישירות משיפור פני הניהול הציבורי והרגולציה. מבנה המשרדים, אחריות ראשי ערים על קידום היתרי בנייה ואישורי איכלוס ביעדים מוגדרים״.

10% מע”מ לזוגות צעירים

מריו זוזל, בעלים משותפים ויו”ר אלמוגים החזקות: "כדי לחולל שינוי אמיתי מובילי המדיניות צריכים בראש ובראשונה לשנות את תוכנית "מחיר מטרה", היות ובפועל התוכנית מיטיבה באופן מוגזם עם הזכאים ובו זמנית פוגעת במעמד הביניים. המדינה צריכה לשווק את הקרקעות במחיר קבוע שיחושב על-ידי השמאי הממשלתי והמכרזים ייועדו בחלוקה שווה לזכאים (50%) ולמשפרי דיור (50%) וינקבו במחיר המקסימלי למ"ר דירתי, כאשר התחרות במכרז תהיה על שיעור ההנחה שיינתן למ"ר דירתי ולא על הקרקע. בנוסף, כדי לסייע לרוכשי הדירות, המדינה צריכה לקצוב את שיעור המע”מ לרוכשים שזו דירתם הראשונה על 10% ולפטור אותם כליל ממס רכישה, ובתנאי שהדירה תהיה בגודל של עד 105 מ״ר. לעומת זאת, שיעור המע”מ של משפרי דיור יעמוד על 17% והם יהיו פטורים מ-50% ממס רכישה. בכך תיתן המדינה מענה אמיתי לפלח שוק רחב יותר, מעבר לפלח השוק של זכאים. לצד זאת, המדינה חייבת להקים מנהלת בעלת סמכויות רחבות שתהיה אחראית על כל מערך שיווק הקרקעות, תקצר את משך זמן קבלת היתרי הבנייה ותסייע בפתרון בעיות רגולטוריות".

קיצור זמני רישוי

שי אבוחצירה מנכ״ל חברת סלע בינוי: "אחד הנושאים המהותיים בהם הממשלה צריכה לטפל הוא קיצור זמני הרישוי שגורמים לעיכובים אדירים בהתחלות בנייה. על הממשלה להטמיע טכנולוגיות מתקדמות של רישוי עצמי לצד הרחבת תוכנית התמריצים לוועדות התכנון והבנייה שיזמה הממשלה היוצאת, בדגש על קידום פרויקטים להתחדשות עירונית. מהלך שכזה יגביר את הוודאות של היזמים המקדמים פרויקטים. כמו כן, הממשלה צריכה להחזיר את הוראות השעה שהתירו ליזמים להוסיף שטחי בנייה עבור יחידות קטנות ולהגדיל את הצפיפות במתחמים הזמינים לבנייה. החזרת הוראות אלה תוביל לתוספת מיידית של אלפי דירות שהשוק זקוק להן שיונגשו לציבור רחב יותר שמחפש דירות קטנות וזולות.

להפסיק עם התוכניות המוזלות

ארנון פרידמן, מנכ״ל אשדר מבית אשטרום: "התוכניות המוזלות שקידמה הממשלה בשנים האחרונות מגלמות הטבה של מאות אלפי שקלים לעומת מחירי השוק, אך לא גורמות להפחתת מחירי הדיור. להיפך, הן יוצרות לחץ בשוק כיוון שהיצע הדירות החדשות המיועדות למכירה למשפרי דיור הצטמצם מאד והביקוש מצידם ממשיך להיות גבוה. הממשלה החדשה לא צריכה לנסות לטפל במחירי הדירות לטווח קצר ולא להתערב בכוחות השוק על-ידי תוכניות מסוג זה, אלא לפעול בדרכים הבאות: להגדיל את היצע הקרקעות הזמינות לבנייה על-ידי חיזוק רשויות התכנון המקומיות, המחוזיות, הותמ”ל וועדות הערר. כמו-כן באמצעות תוספת משרות והקצאת משאבים ותקציבים לאישור פרויקטי תשתית שיאפשרו מימוש של תוכניות כדרכים, מחלפים, מכוני טיהור שפכים וחשמל. בנוסף, נדרש לקבוע מנגנונים לתמרוץ ראשי רשויות לעידוד תוספת בנייה למגורים בתחומן, ייזום הקמת ערים חדשות שיתוכננו מראש בצפיפות גבוהה והקמה מחדש של מטה הדיור הלאומי, שייסע בסנכרון הגורמים הרבים המעורבים בתחום".

להתרכז בהגדלת ההיצע ופיתוח תשתיות

רונן יפו, מנכ”ל החברה הממוזגת ‘דוניץ ואלעד מגורים החדשה': ״כדי להוזיל את מחירי הקרקעות יש להתרכז בהגדלת ההיצע וביצירת התשתיות הנדרשות על מנת לייצר היצע גדול ומתאים לתושבים. תוכניות נקודתיות שפונות לפלח מסויים באוכלוסיה הן בגדר פלסטר ואינן פותרות את הבעיה המערכתית - חוסר בהיצע מספק לאוכלוסיה שגדלה בקצב מהיר מכל מדינות המערב. יש לרכז את כל המשאבים בשחרור חסמי תהליכי התכנון המורכבים המשלבים בין רשויות מקומיות וגופים ממשלתיים, כחשמל, מים, ביוב, תחבורה, חינוך והג״א, הדורשים אינספור תיאומים והסכמות על-מנת לקדם תוכנית והיתר בנייה. ניתן לבצע את כל התהליך ע”י גורמים חיצוניים פרטיים, ואחריות של מתכננים על ההליך כולו, ויש דוגמאות רבות לכך בעולם. בנוסף, יש להגדיל משמעותית את שיווק הקרקעות הזמינות לבנייה. ביחד עם קיצור זמני ההליכים הרישויים והסטטוטוריקה, אולי נצליח לייצב את מחירי הדיור".

להפסיק עם מקסום הקרקע

איל הנדלר, יו”ר ובעלים משותף קבוצת כנען: “הממשלה ורמ”י צריכים לשנות את דרכי הפעולה ולא לנסות למקסם את מחירי הקרקע, שכן הדרך להוריד את המחירים היא על-ידי הגדלת מספר המכרזים באופן דרמתי שצריכים לצאת בו-זמנית. רק זה ישחרר את צוואר הבקבוק ויגדיל את מספר יחידות הדיור. יש לשנות את שיטת המכרזים ולהחליט שההצעה הזוכה היא לא בהכרח ההצעה הגבוהה ביותר אלא השלישית ולשמור על פער רציונלי שבין מחיר השומה להצעה הזוכה, ולא כפי שקרה בשנים האחרונות עם חברות יזמיות שקבעו תגי מחיר בלתי סבירים, לעיתים גם מחוסר ברירה, רק כדי לזכות במכרז ובכך גרמו למחירי הדירות לעלות דרמטית".

מנגנון מיסוי על בעלי קרקע פרטית

חיים קראדי, מנכ”ל פרשקובסקי מניבים: “בעיית ההיצע היא הכשל החמור ביותר של שוק הנדל”ן הישראלי וכדי לעמוד בביקושים הגואים, המדינה צריכה לשווק קרקעות לבניית 150 אלף דירות בשנה, בכל שנה, ובינתיים אנחנו רחוקים מזה. שנית, לצד קרקעות המדינה, כ-7% מהקרקעות בארץ הן בבעלות פרטית. מדובר בבעלים שירשו קרקע מהוריהם לפני שנים, או כאלה שניצלו הזדמנות לפני שני עשורים שאז המחירים היו נמוכים מאוד ולא ממהרים לממש את הקרקע שבבעלותם, אלא מעדיפים לחכות להזדמנות אטרקטיבית. פעמים רבות הם ‘דוגרים’ על הקרקע שנים רבות וכך למעשה מונעים הוספת אלפי יחידות דיור חדשות לשוק. אני סבור שהמדינה צריכה לגבש מנגנון מיסוי על בעלי קרקעות פרטיים שיחייב אותם לממש את הקרקע תוך תקופה שתוגדר מראש, כשלאחריה ידרשו לשלם מס על אי-בנייה. לחלופין, לתמרץ אותם שיבנו מהר בפרקי זמן מוגדרים מראש".

מה שקובע הם כוחות השוק

שלום שטרית, בעלים ומנכ”ל חברת שתית: "לא יהיה שינוי דרמטי במגמת השוק. נכון, השלטון השתנה, אבל אצל לאנשים עדיין נותר הצורך הבסיסי במקום מגורים, ויש מחסור מצטבר בדירות חדשות. שיווק הקרקעות במכרזי רמ"י ממשיך לשקף מחירים גבוהים, הרגולציה מייקרת את כל עלויות הבנייה, עליית הריבית בבנקים מייקרת את האשראי לקבלנים, כך ששינוי דרמטי לא צפוי בקרוב. אני מניח שייפתחו יותר מכרזים, במקומות מסורתיים, בפריפריה הצפונית וגם בדרום, מסלול מחיר למשתכן (מחיר מטרה), ימשיך להתקיים למען הזוגות הצעירים במתכונת כלשהי, ועולם כמנהגו ינהג. בסופו של יום, מה שקובע הם כוחות השוק והביקושים הגבוהים, ולא ממשל זה או אחר".

לשתף פעולה עם הקבלנים

אבי זיתוני, מנכ״ל ובעלים א. זיתוני: "ממשלת ישראל היא הנהנית העיקרית מעליית מחירי הקרקע על-ידי שיווק קרקעות בצורה מצומצת באיזורי ביקוש לכל המרבה במחיר, במטרה למקסם את המחיר. הממשלה נוקטת בצעדים פופוליסטים בצד הביקוש לדירות, כמו הגדלת מס רכישה לדירה שנייה במקום לטפל בצד ההיצע, ע״י הגדלת שיווק קרקע בצורה מסיבית במחירים הוגנים. הממשלה צריכה לטפל במציאת פתרונות בנושא תשתיות, זירוז הליכי רישוי וזירוז הליכי התחדשות עירונית. כרגע חסרות בשוק כ-200 אלף יחידות דיור. על מנת לקדם פתרונות, הממשלה צריכה לשתף פעולה עם הקבלנים, שהם הפתרון לנושא, ולהביא לעלייה בבנייה בהיקף של כ-100 אלף דירות בשנה לפחות, כצעד ראשון שיצמצם את המחסור בדירות ויביא להתמתנות בשוק״.

המדינה לא מעוניינת להקטין את רווחיה

מריו קופל, מנכ”ל אורן נדל”ן, מקבוצת אורון אחזקות והשקעות: “השאלה האמיתית היא האם המדינה מעוניינת להוזיל את המחירים? כידוע, בבעלות המדינה קרקעות רבות, וההיגיון אומר שהמדינה צריכה לאפשר בניה על הקרקעות האלה על מנת לספק היצע של דירות התואם את רמות הביקושים הקיימים שצפויים לגדול בשנים הקרובות. אלא שהמדינה לא עושה זאת. יותר מכך במכרזים שהיא מוציאה, כמות יחידות הדיור אינה מספקת. יתכן והסיבה נעוצה בכך שהמדינה לא מעוניינת להקטין את רווחיה ממכירת הקרקעות, אלא להיפך - למקסם את רווחיה ממשאב הקרקעות. המדינה שולטת בהיקף וקצב המכרזים ובפועל לא נראה שמגמת שיווק הקרקעות השנתי מתממשת כפי שרמ”י מכריזה. עד שהמדינה לא תשווק עוד קרקעות לבנייה ותקצר את תהליכי הרישוי, לא ימצא פתרון לביקושים ולא יהיה שינוי אמיתי במחירים".

מינוי מיידי של פרויקטור לאומי

דני מור, מנכ״ל בסט ייזום: ״הקלף האמיתי אינו כמות שיווקים של קרקעות מצד המדינה ו/או אישור צבר תכניות מתאר ובנין עיר, אלא נקודת הקצה של המשפך והיא כמות היתרים והתחלות הבנייה בפועל. נדרש לקצר את הליכי הבירוקרטיה המסורבלים על-ידי הגדלת תקני כוח אדם מקצועיים, תוכניות מסודרות לניצול שטחי ציבור באינטנסיביות משמעותית, אישור תוכניות בנין עיר ״במסלול מואץ״ בהיקפים נרחבים ועצימות גבוהה בדגש על מוקדים עירוניים, כהגבהת גובה הבניינים המתוכננים וציפוף מרכזי הערים, ודאי בסמיכות לצירי הרכבת הקלה. כמו-כן נדרשת הקמת ועדה להסרת חסמי תשתיות, קביעת יעדים מדידים ותגמול הולם לרשויות המצטיינות. מדובר במשימה אפשרית בשילוב כוחות מקצועיים והובלה דומיננטית יעילה ובלתי מתפשרת בלו"ז ברורים״.

להפריט את התכנון

מורדי שבת, מנכ״ל ICR: ״הממשלה היתה עושה נכון אם היתה ממנה למשרד השיכון, שר שאינו סקטוריאלי, בעל ראייה רחבה והבנה עמוקה שהבעיה במשבר הדיור נעוצה בהיצע ובביורוקרטיה ו״במלחמות״ שבין משרדי הממשלה לרשויות המקומיות. ההצעה האופרטיבית לגישתי היא:  ״הפרטה״ ו״הלאמה״. הפרטה- יש להוציא החוצה לגורמי מקצוע פרטיים, את נושא התכנון וביצוע התאמות נדרשות גם ברשויות המקומיות כתוספת כוח אדם מקצועי. הלאמה- אין סיבה שעמידר ועמיגור ודומיהן לא יפעלו למצות את הזכויות שלהן בהתחדשות עירונית ויפעלו כמו חברות פרטיות לקידום תוכניות פינוי בינוי. בדרך הזו הן יגדילו את מאגר הדירות להשכרה שברשות המדינה וייזמו פרויקטים על קרקעות מדינה. זה עובד במדינות אחרות אין סיבה שלא אצלנו".

להפסיק לספסר בקרקע

יהודה כתב, יו”ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת”א והמרכז, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "משרד האוצר משתמש ברשות מקרקעי ישראל ככלי להגדלת רווחי המדינה על חשבון הכיס של הזוגות הצעירים וחסרי הדיור. אם הממשלה רוצה לתקן את המצב היא פשוט צריכה לשנות את שיטת המכרזים ולהפסיק לספסר בקרקע לכל המרבה במחיר. ראינו כיצד בשנתיים האחרונות מחירי הקרקע טיפסו מעל כל קנה מידה, מי בסוף משלם את המחיר? דור ההמשך, הילדים שלנו. ברגע שמחירי הקרקע ירדו, גם מחירי הדירות ירדו, זו פרדיגמה פשוטה מאוד. יזמים או קבלנים לא יכולים להרשות לעצמם להישאר בלי קרקעות ולכן ברגע שהם נאלצים לרכוש קרקע במחיר גבוה, מחירי הדירות עולים בהתאם. אף יזם לא יכול למכור במחירי הפסד".

עליית הריבית מחפה על כשלונות הממשלה

אוהד דנוס, לשעבר יו״ר לשכת שמאי המקרקעין: ״כשאתה מנהל מכרזים בשיטת כל המרבה במחיר, לבטח תקבל את מחירי הספסור הגבוהים ביותר. וזה בדיוק מה שקרה עד שהממשלה התעשתה והחלה בתוכנית דירה בהנחה. אך גם כאן, מדובר בביצוע שלומיאלי במיוחד. הבטיחו 35,000 אלף דירות בהנחה, ואם יצליחו לשווק חצי בפועל השנה, זה יהיה טוב. איזה מזל יש לה, לממשלה הבאה שתקום, שהריבית עולה ועולה ומהווה "מים צוננים" על שוק לוהט. יש עוד סיכוי שלמרות אוזלת היד וההימנעות מטיפולי שורש בבעיות הקשות באמת של שוק הדיור, יצליח לה לממשלה החדשה כשהריבית תעשה את מה שהממשלה הוכיחה שאינה מסוגלת לעשות. הבעיה הגדולה בכל התרחיש הודאי הזה הוא שהירידה הצפויה במחירים תגיע עם האטה כלכלית כללית וכואבת שחשוב יהיה לדאוג שלא תדרדר למיתון״.

להקים קבינט דיור מקצועי

אפי שקדי בעל השליטה, מנכ”ל ויו”ר אפי קפיטל: “קיים ניגוד אינטרסים מובהק בין הממשלה שרוצה לקדם בנייה מאסיבית של יחידות דיור לבין ראשי הערים שרואים זאת כעול כלכלי והכבדה נוספת על התשתיות. בראייה מערכתית רחבה, בכדי לספק פתרון אמיתי ולאורך זמן הממשלה חייבת להקים קבינט דיור מקצועי, שיהיו לו את כל הכלים הרגולטורים והכלכליים לקדם מהלכים ארוכי טווח. לדוגמה, קביעת יעדים שנתיים להנפקת היתרי בנייה בחלוקה לרשויות. רשות מצטיינת שתעמוד ביעדים תזכה לתגמול כלכלי ואילו רשות שלא תעמוד ביעדים תאבד זכויות ותקציבים. בנוסף, הקבינט יהיה אחראי הבלעדי לשחרור חסמים רגולטוריים, הפחתת בירוקרטיה בוועדות התכנון ויפעל להפחית את המיסוי”.

עידוד וחיזוק הפריפריה

דורון עטיה, מנכ”ל אסיה סיירוס: ״הגדלת היצע, הגדלת היצע ושוב הגדלת היצע. זו הדרך העיקרית להוזלת מחירי הקרקעות וכתוצאה מכך גם מחירי הדירות. לצערי הממשלות לא יציבות ומתחלפות תדיר, מה שגורם לכל ממשלה להסתכל לטווח הקצר ולהציע פתרונות אינסטנט שהן בגדר אקמול בלבד. לצד הגדלת ההיצע צריך להשקיע כספים בשיפור תשתיות בפריפריה. החל תהליך של מעבר מהמרכז לפריפריה אבל הוא איטי וצריך לחזק אותו ברכבות מהירות, שדה תעופה חדש, מוסדות לימוד איכותיים, בסיסי צה”ל, מרכזי תעשייה והייטק".

יצירת ודאות והקטנת סיכונים

איתן לוי, מנכ"ל אילה אגם: "עד כה לא ניתן מענה אמיתי לבעיית הדיור בין היתר בגלל שינויים תכופים במדיניות הממשלות, תחלופת שרים, התמקדות בפתרונות לטווח קצר בדגש על הקטנת הביקושים, ורצון להשפיע באופן מיידי ולקבל קרדיט. אני מקווה שהממשלה שתקום בקרוב תתחייב לתת מענה אמיתי, שלם ומקצועי לבעיות השורש, ותעניק טיפול מאסיבי בהגדלת ההיצע בשוק הדירות לצד התייעלות תהליכי הרישוי וסינכרון כל הגורמים והרשויות באופן שיתן מענה לאורך שנים. בעיקר שהממשלה הבאה תייצר ודאות והקטנת הסיכונים שכה דרושים".

הקצאת דיור בר השגה

אמנון מחרז, מנכ״ל יזמות קבוצת בראל: "הטיפול המוניטרי בכסף על-ידי העלאת הריבית תאט בוודאות את עליית המחירים, אך המשך העלאת הריבית תעצור את המשק כולו והמדינה עלולה לעבור למיתון ואת זה אף אחד לא רוצה. לדעתי מי שמבטיח הורדה מאסיבית של מחירים טועה ומטעה. המלצתי לממשלה הבאה להמשיך בפרויקטי מחיר למשתכן ו/או מחיר מטרה, אך במקביל גם לפעול כפי שעשתה ממשלת אנגליה בתחילת המאה כאשר היה מחסור גדול בדיור מוזל בלונדון: לתקן הוראת שעה שתחייב שכרבע מהדירות בפרויקט יוקצו לדיור בר השגה. דירות האלה תמכרנה למדינה במחיר מוזל וזו תשווק אותן למחסורי דיור. כך גם יגדל מלאי הדירות הזולות תוך פיזור שלהן בכל הארץ״.

מס רכוש לבעלי קרקעות פרטיות

אורעד יצחקי, מנכ"ל ברוש ניר יזמות: "בכל הקשור למערכות תכנון, ישראל היא בוודאי בין המדינות הריכוזיות ביותר, מה שמתבטא במשכי זמן ארוכים עד שתוכנית מאושרת ועד שמתקבל היתר בנייה. שחרור החסם בנושא חייב להיעשות באמצעות האצלת סמכויות מהשלטון המרכזי לשלטון המקומי, לצד הגדלת כוח האדם במחלקות העירייה. ערים בסדר גודל של הרצליה או עם פעילות ענפה כמו רמת השרון, צריכות שיועסקו בהן הרבה יותר מתכננים ואנשי מקצוע, שכן הכל בסוף משפיע על מחירי הדירות. נושא נוסף שעל הממשלה לטפל בו, הוא רשות מקרקעי ישראל הפועלת לשיווק מכרזים לכל המרבה במחיר. צריך לשנות את שיטת מכרזי רמ"י, לשווק קרקעות במחירים מוזלים ולדאוג יותר לפרויקטים ברי השגה.  כשאוכלוסיית ישראל הולכת וגדלה, נדרש לפעול לשחרור היצע הקרקע לבנייה מכל דרך וכיוון ובכלל זה טיפול בבעלי קרקעות פרטיות מופשרות לבנייה, הבוחרים מסיבותיהם שלא לבנות על הקרקע. יש ללחוץ על קבוצה זו באמצעות החזרת מס הרכוש שהיה נהוג לפני שני עשורים. כך המדינה תרוויח פעמיים: גם בשחרור הקרקע ופיתוחה, ו-או באמצעות מיסוי צודק שיילקח מהחזקים ויגדיל את התחלות הבנייה עבור הוזלת הדירות למי שכל כך זקוק להן".

צפי צמיחה איטי ב-2023

פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי של בנק הפועלים: "כינונה של ממשלה חדשה, עם אופק אפשרי של קדנציה שלמה, מהווה חלון הזדמנות להתקדם בפתרון הנושא הכאוב הזה. דיוני תקציב המדינה והרפורמות המבניות יהיו מבחן ראשון להבנה היכן עומד נושא הדיור בסדר העדיפויות של הממשלה.
קיים צפי של צמיחה איטית בשנת 2023 לעומת השנה החולפת ועל-כן יש כאן דווקא חלון הזדמנות שמשמעותו להתקדם בצורה מהירה ככל האפשר בפתרון בעיות הדיור. המפתח לפיתרון משבר הדיור בישראל הוא ביצירת תנאים שיובילו לגידול משמעותי בהיצע הדירות ובתנופת התחלות הבנייה. לא רק בהגדלת שיווקי הקרקע על ידי רמ"י, אלא לדאוג לפיתוח אותם תשתיות, תכנונים, צמצום הביורוקרטיה וצמצום הפער בין השיווק להתחלות הבנייה. במקביל, חשוב לאפשר ולתמוך בתוכניות של פינוי בינוי ובפיתוח שוק השכירות בישראל".

המדינה מרוויחה מהתייקרות הדירות

גיורא שרבט מנכ״ל משותף בחברת אחים שרבט ( יחד עם עמיחי רוט) מציין כי המרוויחה הגדולה מעליית מחירי הדירות בשנה האחרונה היתה המדינה. גם כתוצאה מעליית מחירי הקרקעות וגם כתוצאה מהכנסות ממיסים. כאשר הדירות מתייקרות בכ-20 אחוז בשנה,  המדינה מרוויחה סכומים אדירים:  המע״מ גבוה יותר, מס הרכישה, היטלי ההשבחה וכל שאר המיסים והאגרות שנגזרות ממחירי הקרקעות והדירות. פתרונות אפשריים לרוכשי דירות הם הורדת שיעור המע״מ ברכישת דירה חדשה, הפחתת מס הרכישה או הכרה בריבית על המשכנתא כהוצאה מוכרת.
חשוב שהממשלה הבאה תשים את נושא הדיור בסדר העדיפויות ותמנה לתפקידי השרים האמונים על הענף אנשי מקצוע בעלי הבנה בענף שילמדו מטעויות העבר בעזרת אנשי המקצוע בשוק, ולא ימהרו לייצר תוכניות חדשות על שמם ולהמציא את הגלגל מחדש".

להצעיד את תחום ההתחדשות העירונית

חיים אביטן, לשעבר יו״ר הרשות להתחדשות, יו"ר קבוצת הרציג נדל"ן: "לאור סביבת הריבית והתהליכים המתרחשים בארץ ובעולם, אני צופה מיתון בענף הנדל"ן. יחד עם זאת, כניסת ממשלה חדשה מהווה הזדמנות יוצאת דופן לקחת את תחום ההתחדשות העירונית מספר צעדים קדימה, ולהקים משרד ממשלתי גדול ומתוקצב, שבראשו יעמוד שר. ביכולתו של משרד זה לתמרץ את הרשויות, להשקיע בפריפריה ולהביא לתכנון ובנייה של עשרות אלפי יחידות דיור. זוהי הדרך הנכונה והטובה ביותר להביא להגדלה משמעותית של היצע הדיור, ולמגן את דירות הפריפריה. כל אלה כשלעצמם, יהוו גם מחולל צמיחה כלכלי משמעותי בישראל".
ליד: "להשקיע בפריפריה ולהביא לתכנון עשרות אלפי יח"ד בהתחדשות עירונית"