עליית מחירי הדירות? מנכ"ל רמ"י מסביר שהמחירים דווקא יורדים

אחד הפקידים החזקים והעסוקים בשירות המדינה, ינקי קוינט - מנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומ"מ מנהל רשות החברות הממשלתיות, שגם כיהן בעבר כמנהל רשות החברות הממשלתיות, מבצע שני תפקידים מורכבים בה בעת זה כחצי שנה.

זאת מאז החליטה מנהלת רשות החברות הקודמת, מיכל רוזנבוים, להתפטר מתפקידה לאחר עימותים מתוקשרים עם השר דודי אמסלם.

קוינט, שלו ניסיון עבודה עשיר תחת שרים שונים וממשלות שונות, התארח בפודקאסט הכלכלי של "ישראל היום", "ערך מוסף", והתייחס לשלל תחומים שבאחריותו.

מחירי הדירות חזרו לעלות, הקבלנים מזהירים שמדובר רק בפרומו לקטסטרופה שעומדת להיות כאן. מה אתה אומר על זה?

"הם מגזימים. כמו תמיד. היתה ירידת מחירים בשנה שעברה. כבר התחלנו לראות את התוצאות של הגדלת היצע הקרקעות שהובלנו בשנים האחרונות, ואנחנו רואים את המגמה הזאת ממשיכה במחירי הקרקעות. זה נכון שדירה היא מוצר מורכב מאשר קרקע, עם תשומות בנייה ועלויות מימון. ההשפעה שלנו (רמ"י, ס"ג) היא על מקטע הקרקע. אבל גם אנחנו רואים את המבצעים של הקבלנים - למשל, חלוקה לתשלומים, 80:20, 90:10, מטבח, מזגן. למבצע המימוני הזה, אגב, יש עלויות מאוד משמעותיות".

והלמ"ס לא יודעת לחשב את זה?

"אני מניח שהיא יודעת לחשב את זה, אבל לא מחשבת זאת בתוך מדד מחירי הדירות. ולכן אם מחלצים את אותן הטבות שהקבלנים נותנים, אפשר לומר שיש ירידת מחירים ריאלית של כמה אחוזים במחירי הדירות.

"אם לוקחים את ההטבה המימונית בסך של מאות אלפי שקלים ומורידים אותה ממחיר הדירה, כי הקבלן מקבל על עצמו את עלות המימון שהיתה מושתת על אותו רוכש דירה, אז לכאורה, ריאלית, מחירי הדירות ירדו. אבל הלמ"ס קובעת את המחירים. אנחנו לא באים לשנות את שיטת המכירה, אנחנו נמשיך להגדיל את היצע הקרקעות כדי שהמחירים יירדו, ואנחנו מקווים שהמגמה הזאת תימשך".

אז מה התחזית שלך לעתיד?

"במדינת ישראל יש יותר מ־2.9 מיליון דירות ו־2.8 משקי בית. בשנה צריך 65-70 אלף דירות. היצע הדירות נגזר מדירות יד שנייה, מהתחדשות עירונית, מקרקע פרטית, וגם ממה שהמדינה מוסיפה. בשנת 2021 הכמויות שאנחנו משווקים גבוהות יותר מהכמות השנתית הנדרשת. לוקח זמן עד שהקרקעות האלה מפותחות, עד שהדירות נבנות, אלו תהליכים שאורכים פרקי זמן לא קצרים. אבל היצע הקרקעות גדל מאוד בשנים האחרונות, וגם השנה, למרות המלחמה, שיווקנו קרקעות בהיקף דומה לשנים הקודמות".

מה בנוגע להגרלות "דירה בהנחה"? כרבע מהדירות מיועדות למגזר החרדי.

"אנחנו משווקים איפה שניתן, אין מקום שאנחנו לא משווקים בו. יש ראשי רשויות שלא רוצים לשווק יחידות דיור למגורים, כי הארנונה היא הפסדית ומסיבות אחרות. ברשות מקומית שמוכנה לבנות ולפתח - אנחנו רצים. אין לנו פה עניין אם זה יהיה ברעננה או באלעד. אנחנו רוצים גם את אלעד וגם את רעננה. גם את בית שמש וגם את נס ציונה.

"בכל מה מקום שאפשר, אנחנו רוצים להגדיל את ההיצע. אני יכול להגיד לך שהרושם שנוצר הוא שראשי הרשויות החרדיות מעוניינים יותר לקדם יחידות דיור והם זורמים בצורה יותר קלה. מעבר לכך, חשוב להגיד שהיה דו"ח מבקר המדינה שהצביע על כך שבשנים האחרונות לא שיווקו מספיק יחידות דיור לציבור החרדי. אני חושב שזה גם חלק מאיזשהו שיח שנמצא בקונפליקט - ועל כל מכרז עושים סערה והופכים את זה לפוליטיקה. רמ"י לא משחקת במגרש הפוליטי".

אתה גם מ"מ רשות החברות הממשלתיות. איך אתה מספיק להשתלט על שני תפקידים כל כך מורכבים? 

"קודם כל, עשיתי את התפקיד הזה בעבר, ולפני חצי שנה פנה אלי השר אמסלם וביקש עזרה. באתי לשירות מילואים שקצת התארך. בהתחלה באתי לשלושה חודשים, ואני כבר חצי שנה שם. הוקמה ועדת איתור, יש איזו מניעה משפטית, אני מקווה שבקרוב יתמנה מנהל קבוע. אני מכיר את החברות, את עובדי הרשות, את חלק מנושאי המשרה בחברות. גם חלק מהפרויקטים שהובלתי בעבר ברשות נמצאים בשלבים שיש לי עדיין את הזכות לקחת ולהמשיך. לכן קל לי יותר להיכנס לתפקיד הזה, אבל זה בהחלט מצריך תמרון".

הנפקת התע"א שאתה מקדם – כמה כסף זה יכול להניב לקופת המדינה?

"הפרטות הן תהליך מאוד מורכב. השלמתי את הפרטת תע"ש בעבר, את הנפקת נמל חיפה, ולפני שבועיים סיימנו את הפרטת הדואר. אנחנו עובדים היום על מכירת מניות בנק יהב, יכול להיות שנצליח לייצר הסכמה לגבי נמל אשדוד וגם תעשייה אווירית - הנפקת המיעוט בה היא מאוד חשובה בעיניי.

"אני לא מדבר על הסכומים כרגע, אף שהסכומים הם מאוד משמעותיים. אם אנחנו מדברים על 35%-49% הנפקה, אז זה יכול להגיע לפחות ל־10 מיליארד שקלים וגם לסכומים גבוהים יותר. התועלת שאני רואה לנגד עיניי היא דווקא ניהול של המשאב האסטרטגי הזה של מדינת ישראל, אני חושב שהיום כולם מבינים את חשיבותן של תעשיות ביטחוניות".

אבל מה לגבי הדיווחים לבורסה, הרי מדובר בתעשייה ביטחונית?

"יש פתרונות להיבטים הביטחוניים. אגב, בארה"ב כל החברות הביטחוניות הן חברות פרטיות או ציבוריות, לא ממשלתיות. באירופה החברות הביטחוניות שהיו ממשלתיות עברו הפרטה, והיום ההחזקות בהן של הממשלה הן החזקות מיעוט.

"זה לא רק הכסף שייכנס לקופת המדינה, אלא בעיקר הניהול הטוב יותר של המשאב הזה, שהוא כוח הנדסי מאוד חשוב שעשוי לתרום לביטחון מדינת ישראל: הדיווחים לבורסה, הרפרנס לחברות ביטחוניות אחרות, האופציות שיינתנו לעובדים שעשויים לרתום אותם להצלחה של החברה.

"לאחרונה הסתיים סכסוך עבודה, יש שעת רצון ויש צורך כלכלי בשעה הזאת בתוספת של מיליארדי שקלים. התועלת בהפרטה היא לא רק לטווח הקצר, אלא גם לטווח הארוך בניהול החברה. עבדתי על זה כמה שנים בעבר, ואני מנסה להניע את התהליך מחדש. חובתי לעשות את זה".

איך עוצרים את מינויי המקורבים בחברות ממשלתיות, ומה קורה עם נבחרת הדירקטורים?

"מרגע שנכנסתי לתפקיד מינינו 130-140 דירקטורים, כ־30 מתוכם עובדי מדינה, ויתר הדירקטורים הם אנשי ציבור, למעט אחד מהם - כולם מנבחרת הדירקטורים. נבחרת הדירקטורים היא תהליך שאולי טוב יותר מאשר המצב לפני קיומה, אבל בזמנו הצעתי לעשות תהליך טוב יותר - לבצע תהליך איתור לתפקיד יו"ר חברה ממשלתית כמו שמתמנה מנהל רשות שוק ההון או מנהל רשות החברות הממשלתיות.

"בנבחרת יכולת לקחת מועמד מספר 1400 ולשים אותו בתפקיד בכיר, וזה לא באמת תואם את הכישורים שלו לתפקיד. הייתי ממנה שלושה דח"צים, שהשרים לא ממנים אותם אלא הרשות - הטובים ביותר בכל פרופיל, ושם אותם בפונקציות המשמעותיות בכל חברה.

אבל אפשר לחשוב על הדברים, הנבחרת בהחלט מביאה אנשים טובים לחברות. אלו המינויים שנעשים. אנחנו ממנים הרבה יותר, בלי הרבה רעש, בלי הרבה ויכוחים".

בחזרה לרמ"י, מה קורה עם המכרזים שלכם?

"המכרזים שלנו כבר לא נכשלים. לרמ"י יש תפקידים נוספים - פיתוח הפריפריה ועידוד ההתיישבות, וכדי שהדברים האלה יקרו צריך שהמחירים בפריפריה יהיו נמוכים משמעותית מבמרכז הארץ.

הבעיה היא שכשהמחירים  יורדים, אז ערך הקרקע לא סופג את עלויות הבנייה בתכניות מחיר מטרה, ולכן , צריך להביא כסף תקציבי שיממן את אותן תכניות מחיר מטרה והמכרזים ייתפסו, והחלטת הממשלה שמעבירה יותר ממיליארד שקל אמורה להתמודד בדיוק עם הסוגיה הזו".

בוא נדבר על הצפון הבוער שם נצטרך לבצע שיקום ממושך ומאסיבי – מה תפקידכם בסוגיה הזאת?  איך ניתן לאמוד את הנזקים, יותר נכון את עלות השיקום בצפון?

"אני הייתי מתחיל דווקא בדרום. בחמש השנים האחרונות באזור הנגב המערבי שיווקנו קרקעות לכ-60 אלף יחידות דיור. נתיבות, אופקים, אשקלון, שדרות ועוד – הערים האלה גדלו בצורה מדהימה. יש שם ראשי רשויות מאוד חזקים, עם מנהיגות חזקה שידעו לעבוד טוב עם הממשלה בהסכמי גג, שהקפיצו את הערים האלה, והביאו לתנופת בנייה ופיתוח מאוד משמעותית. לכן אני מעריך שהשיקום של האזור הזה יקרה מהר מאוד. אנחנו אמורים לשווק עוד השנה קרקעות לעשרות אלפי יחידות דיור באשקלון, בנתיבות, באופקים ובשדרות. אנחנו עובדים כתף אל כתף מול מנהלת תקומה שמובילה את התהליך שם, אנחנו רואים שם את התנופה ומאמינים ששם הכל יחזור והניצחון יהיה בכך שחבל ארץ הזה יהיה יותר משגשג ממה שהיה קודם.

מעבר לך, אנחנו מתכננים עוד כ-8,000 יחידות דיור בקריית שמונה ומתכוונים לחתום איתם על הסכם גג בקרוב, אם זה בטבריה, אם זה בכרמיאל".

אמרת שהצפון הוא יעד אסטרטגי בעינייך. אתה מאמין שצריך לעבות את ההתיישבות שם?

" אירועי ה-7 באוקטובר בהחלט גרמו לטלטלה איך לפתח את האזור, אם עד אז הסתכלנו על הצפון כאזור פסטורלי של נופש, ותיירות, יש לחשוב גם על ההיבטים הביטחוניים. תמיד היה לנו חשוב פיתוח הפריפריה, אבל אין ספק שהמאמצים שיידרשו עכשיו נראה שיהיו זקוקים בתמיכה נוספת".

אנחנו שומעים שמפוני צפון רבים לא מעוניינים לחזור לאזור אחרי שתסתיים המלחמה..

"אנחנו נצטרך להגיע למצב שהדירות באזורים האלה דרך ההגרלות מחיר מטרה יימכרו במחירים מאוד אטרקטיביים כדי לעודד אוכלוסייה צעירה להגיע. לפני חודשיים סגרנו מכרז בשלומי, 400 מטר מהגבול, 140 מגרשים, כל המגרשים נלקחו. יש פה גם בשורה משמחת שאזרחי ישראל מאמינים שהמלחמה תסתיים בעזרת השם בניצחון מוחלט של ישראל וגם ניתן יהיה לחזור לאזורים האלה. גם זה שהרוכשים חוזרים – זאת בשורה טובה. כי מיד אחרי ה-7 באוקטובר היה קיפאון. בסוף זאת גם האינדיקציה הטובה ביותר להתאוששות במשק. ואם אנחנו רואים אנשים חוזרים ורוכשים דירות ומשקיעים את ההשקעה הגדולה ביותר בחייהם גם במקומות האלה, בשדרות, בנתיבות וגם בשלומי – גם זו בשורה משמחת".

לאחרונה נשמעו טענות שלא שיווקתם קרקע בהנחה למילואימניקים כפי שהחליטה הממשלה. האם זה נכון, ואם כן למה זה תקוע?

"אין שחר לדברים האלה. בתור חייל מילואים לשעבר – הנושא קרוב לליבי.   רמ"י כבר מספר שנים נותנת הנחות בקרקע לחיילי המילואים. בשנתיים האחרונות, הגדלנו את היקף ההנחות ואת סוגי התשלומים שבהם ניתנת ההנחה. היום מספר הנהנים מאותה ההנחה הוכפל בשנים האחרונות - כל זה עוד לפני אירועי ה-7 באוקטובר. ביוני שנה שעברה הצענו למועצת מקרקעי ישראל לתת קדימות לחייל מילואים במסגרת התכנית מחיר מטרה. אז דובר על 10%, אחרי המלחמה השיעור הזה גדל. חיילי מילואים מקבלים תעדוף בהגרלה, ואנחו מדברים על הטבה שהיא מתחילה ב500-600 אלף שקל ועם הזמן היא רק תילך ותגדל.

לפעמים לרמ"י יש מחלוקת עם ישובים מסוימים – בין התושבים שמעוניינים לרכוש את אותן קרקעות יש גם חיילי מילואים, ושם יכול להיווצר ונפליקט.  אבל רמ"י מעודדת ורק מרחיבה את המסלולים שחיילי מילואים יכולים להינות מהם ומאפשר גם לחייל מילואים מאשדוד, גם לחייל מילואים מנוף הגליל ומשלומי ליהנות מההטבות האלה ולא רק למי שמקבל את ההטבות האלה בפטור ממכרז למשל, ביישובי משגב, ששם זה קבוצה יותר מצומצמת שמקבלת את זה בפטור, וגם שם אנחנו רוצים שיפתחו את השערים, ירחיבו את ההתיישבות ויקלטו הרבה יותר. יש שם עוד אלפי יחידות דיור מתוכננות, ואנחנו להרחיב את היישובים האלה ככל הניתן".