"יש מהפך בשוק הדיור": זאת התחזית למחירי הדירות של הבנקים הגדולים

אחרי שבשנה האחרונה מחירי הדירות התמתנו באופן משמעותי ומחקו את העלייה שרשמו ב־2022, נראה כי בתקופה האחרונה המגמה מתחילה להתהפך.

שני המדדים האחרונים של הלמ"ס הצביעו על עליות של כ־2% במחירי הדירות. אף שהריבית במשק עדיין גבוהה, גם המשקיעים שישבו על הגדר תקופה ארוכה מתחילים לחזור לשוק הדיור. זאת, לצד ההתעניינות העולה מצד תושבי חוץ כתוצאה מהאנטישמיות הגוברת ברחבי העולם.

בצד ההיצע המצב לא נראה מזהיר במיוחד - המחסור החמור בעובדים שהממשלה מתמהמהת בטיפול בו, עלול לגרום לעיכובים משמעותיים במסירת פרויקטים. מעבר לכך, עלויות המימון של הקבלנים נותרו גבוהות כי הריבית בינתיים לא יורדת עקב אי־ודאות ביטחונית. שכר העבודה שדורשים העובדים הזרים שנמצאים בארץ מרקיע שחקים, ולכך יש להוסיף את המשבר עם טורקיה שעלול ליצור מחסור בחומרי גלם מהותיים בענף הנדל"ן.

מנהלי חטיבות המשכנתאות בשני הבנקים הגדולים שאיתם שוחחנו אינם אופטימיים, וצופים עלייה מחודשת במחירי הדירות השנה. 

"יש מהפך בשוק הדיור. ברבעון האחרון אנחנו רואים עלייה בקצב העסקאות בשוק בהשוואה לרבעונים הקודמים. והפעם זה לא רק שוק יד ראשונה, אלא גם שוק יד שנייה, שזה גם משפרי הדיור וגם המשקיעים", אומר לנו מנהל חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי אורי יוניסי.

"המשקיעים מאוד הפתיעו אותי. לכאורה כשהריבית גבוהה במשק, אין להם סיבה ללכת להרפתקאות בשוק הנדל"ן, במיוחד כשהמחירים עדיין כל כך גבוהים. אבל פתאום אנחנו רואים שינוי מגמה, ואני רואה חזרה של משקיעים לשוק.

"אנחנו נמצאים במינוס של 130 אלף יחידות דיור במדינת ישראל על פי הנתונים העדכניים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מחשבים את זה על ידי השוואה של קצב הגידול הטבעי של האוכלוסייה לקצב התחלות הבנייה. באחד הכנסים של הדיור שהייתי בהם לאחרונה ראיתי אלפי קונים ששוטפים את משרדי הקבלנים, וזה היה יריד רק של היד הראשונה.

"אנחנו בבנק כבר רואים הכפלה בכמות הבקשות בשוק המשכנתאות, ולכן השוק לא מתחמם - השוק כבר חם, ואף יותר מכך. סיבה נוספת לחזרת המשקיעים נעוצה בכך שכולם רואים שהאינפלציה כבר נכבשה וחזרנו לטווח היעד וכולם יודעים שהריבית משנה כיוון, כלומר יש ציפיות לירידת הריבית. גם הריבית על המשכנתאות ארוכת הטווח מתחילה לרדת".

באשר לשאלה אילו אזורים מועדפים על המשקיעים בימים אלה, יוניסי משיב: "הדרום פורח, אז המשקיעים הולכים לדרום - לנתיבות, לדימונה, לאופקים, לשדרות, לאשקלון.

"כל הערים האלה שספגו - עכשיו מי שפוקד אותן קודם כל הם המשקיעים, כי הם צופים שהממשלה תשקיע שם משאבים רבים, ובהנחה שהאיום הביטחוני יוסר וזה מה שנראה - אז זה הזמן לקנות בדרום, כי שם ניתן לייצר תשואה".

יוניס משיב כי בבנק מזהים גידול במספר העסקאות של תושבי חוץ. "זאת מגמה שהולכת ומתעצמת. קהילות שלמות מבולטימור, מקנדה ומצרפת מתעניינות ברכישת פרויקטים שלמים, הן יושבות עם קבלנים ויזמים כדי לקנות מגדל שלם ולעלות יחד כדי לבנות כאן את הבית ולשמור על חיי הקהילה".

לגבי השפעת המחסור בעובדים אומר יוניסי: "כרגע יש דחייה של פרויקטים בכמה חודשים. לא מעט פרויקטים שהיו אמורים כבר לעלות לשטח - לא עלו, כי הקבלנים נמנעו מלעשות זאת בגלל עלויות מימון גבוהות. אם נוסיף לכך מחסור בעובדי בניין - נקבל פגיעה משמעותית, שתשפיע על עליית מחירי הדיור.

"בסוף זה הכל פסיכולוגיה. המחירים היו בקיפאון שנה, ואפילו ירדו מעט, אבל הם לא ירדו כמו שכולם ציפו. עכשיו השרשראות מתחילות להתפרק ואנחנו רואים יותר ויותר עסקאות.

"ברגע ששוק יד 2, שהוא הקטר כרגע, יתחיל לעבוד, נראה המשך של עליות מחירים, כי אין מה לעשות - יש פער גדול בין הביקוש להיצע.

"אין ספק שהגבלות על יצוא סחורות, בהמשך להודעתה של ממשלת טורקיה, הן בעלות פוטנציאל לגרום מחסור בחומרי גלם לבנייה, ומכך עולה החשש לעלייה נוספת במחירי הדיור.

"התחזית שלי היא שב־2024 אנחנו חוזרים למגמת ביקושים הולכת ועולה. מחירי הדירות יעלו בכ־10%-5%. גם שוק המשכנתאות יתאושש. כל זה כמובן בלי להביא בחשבון את התרחיש של מלחמה עם איראן והסלמה בצפון".

אריאלה רנדלשטיין, מנהלת מערך המשכנתאות בבנק הפועלים, שמרנית יותר בתיאור המגמות שמזהים בבנק.

"אנחנו רואים עלייה קלה ברכישות על ידי המשקיעים. נוסף על כך, אנחנו רואים תנועה מוגברת בשטח וגם עלייה במתעניינים שמגישים בקשות למשכנתא.

"העלייה נובעת משתי סיבות:  אצל המשקיעים - בשל הציפיות לירידת ריבית והחשש להמשך עליית מחירי הדיור, לצד המשך עלייה בשכר הדירה; אצל תושבי חוץ - ללא ספק ההתרחשויות בעולם מגבירות את הבחינה של 'שמירת ההון הקיים' בישראל וכהכנה לעלייה פוטנציאלית".

לשאלה מה יקרה למחירי הדירות בהמשך, רנדלשטיין משיבה: "אף שאין ביכולתי לחזות את העתיד, לפי הפרמטרים השונים וההתרחשויות בשוק לדעתי נראה המשך מגמת עלייה במחירי הדיור.

"זה נובע מכמה סיבות: בצד הביקוש - הביקוש שהיה עד כה כבוש בחלקו מתעורר, כשרוכשים שישבו על הגדר מתחילים לחזור לשוק לאור העובדה שהצורך בדיור קיים, ואין אלטרנטיבה טובה יותר, משום ששכר הדירה ממשיך לעלות. נוסף על כך, יש צפי לירידת ריבית - יש תחושה שהשיא מאחורינו וקיים חשש לעליית מחירים.

"בצד ההיצע - אמנם כעת יש בשוק היצע זמין ונוצרות הזדמנויות, אך כידוע בארץ ההיצע נמוך מהביקוש, ונוסף על כך אנחנו רואים את החוסר בכוח עבודה בתחום הדיור.

"בהתאם לכך, וככל שהביקוש חוזר וההיצע לא גדל, צפוי המשך עלייה במחירי הדיור. המשבר עם טורקיה כמובן עלול להחמיר עוד יותר את הבעיה של מחירי הדיור, מכיוון שחומרי גלם מהותיים צפויים להיות יקרים יותר".