רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר בחייהם של רוב בני האדם. רובנו מרוויחים את שכרנו באלפי שקלים לחודש, לפעמים גם בעשרות אלפי שקלים – ואילו רכישת דירה היא עסקה של מאות רבות של אלפים, או אף כמה מיליונים.
דירה היא הנכס העיקרי והיקר ביותר שתרכוש המשפחה לאורך חייה. יתר על כן, דירה היא לא רק הנכס הכלכלי המשמעותי שחיינו, אלא היא גם הופכת למרכז חיינו, לעיתים לתקופה של עשרות שנים.
לצפייה בהרצאה של פרופ' ירון זליכה:
העסקה הכלכלית הזאת אין פירושה רק נכס נדל"ני, ארבעה קירות שביניהם אנו יוצקים את תוכן חיינו. לרוב המשפחות דירה היא גם הלוואה גדולה, משכנתא, שתלווה אותנו במשך כמה עשורים מחיינו. אנחנו חייבים אפוא לזכור שלכל החלטה הנוגעת להלוואה שאנו לוקחים היום, תהיה השפעה לא רק עלינו כזוג צעיר שנמצא בתחילת הדרך המשותפת, אלא על התא המשפחתי כולו בעוד עשור אחד או שניים.
ברור שלא תמיד אפשר לדייק, שהרי מי יכול לדעת איך ייראו חייו ואיך תיראה הכנסתו לאורך 20 שנה? ובכל זאת, מוכרחים לנסות – כי כל החלטה שנוגעת למימון רכישת הדירה, צריכה להילקח מתוך שיקול דעת והבנה שמדובר בעסקה לטווח ארוך. במילים אחרות, זה בדיוק המקום שבו אנחנו נדרשים לא לעשות לעצמנו הנחות ולשים לב לכל פרט, מסובך ככל שיהיה הדבר.
אמרתי מסובך? ובכן, בואו ננסה להפוך לפחות חלק מהשאלות המרכזיות למעט פחות מסובכות.
מה התקציב?
השאלה המרכזית והבסיסית ממנה אנו מתחילים את המסע לדירה היא מהו התקציב שלנו? לאיזה מחיר דירה לכוון כשאנו מתחילים לחפש נכס?
לשם כך כדאי להכיר שני מושגים: הון עצמי והחזר חודשי. לרוב, נממן את רכישת הדירה מכספים שיש לנו, כלומר ההון העצמי שלנו, ומההלוואה מהבנק שאותה נחזיר בהחזרים חודשיים.
ההון העצמי מורכב מהכספים שצברנו: חסכונות, עזרה מההורים, הצ'קים מהחתונה, וכל סכום אחר שעומד לרשותנו. על פי הכללים המחייבים את הבנקים, ההון העצמי חייב להגיע ל-30% לפחות משווי הנכס. ההון העצמי יקבע את הסכום המירבי שבו אנו יכולים לקנות דירה. אם יש לנו 300 אלף שקל, נוכל לקנות דירה במחיר של עד מיליון שקל.
וזה מה שמביא אותנו אל הנתון השני: אם אנו נדרשים להלוואה, שבעזרתה נשלים את רכישת הדירה, מהו הסכום שבו נוכל לעמוד כהחזר חודשי? בדוגמה שהבאתי, ההלוואה שניקח הינה 700,000 שקל. האם אנו יכולים לעמוד בהחזר חודשי של הלוואה כזו? אם לא, עלינו להפחית את סכום ההלוואה, וממילא גם את מחיר הדירה שנחפש.
הנתון הראשון, ההון העצמי, הוא לכאורה ברור. אבל מה שלפעמים שוכחים לקחת בחשבון הוא שסביב עסקה של רכישת דירה יש המון הוצאות, שאת רובן ככולן צריך לשלם במזומן. למשל: שכ"ט עו"ד, תשלום דמי תיווך, שיפוץ או ריהוט חדש, הובלה, הרכבה ועוד סעיפים שנראים בשולי העסקה, אבל הם מצטברים לסכום משמעותי.
זכרו, אסור לנו לעשות לעצמנו הנחה בשלב הזה. כל ההוצאות הצפויות מצטרפות לעלות רכישת הדירה, ואת תמהיל ההון העצמי אל מול ההלוואה יש לערוך ביחס לעלות המצטברת של כל הכרוך ברכישת הדירה ובהתקנתה לשימושנו.
גובה ההחזר
נתון אחר שמשפיע על תקציב הנכס שנחפש לקנות הוא גובה ההחזר החודשי המקסימלי שאנו יכולים לשלם. כאן חשוב לזכור: ההחזר החודשי המקסימלי, לדעתי, יכול להוות עד 30% מההכנסה המשפחתית.
זה ההחזר המקסימלי, אבל צריך לשים לב: ככל שההכנסה פחות שוויונית, כלומר במצב שבו אחד מבני הזוג מרוויח משמעותית יותר מהאחר, שיעור ההחזר מהכנסת התא המשפחתי צריך לרדת. זאת משום שהסיכון גבוה יותר. אם בן הזוג שמשתכר משמעותית הרבה יותר יאבד את משרתו, אנו עלולים להיקלע למשבר מול הבנק. באותו אופן, ככל שההכנסה מאוזנת בין שני בני הזוג, הסיכון קטן יותר.
החלטתם לקחת הלוואה לרכישת הדירה? הנה נקודה נוספת למחשבה. עליכם להיות מוכנים למצבי חירום: האם תוכלו לפנות להורים או לגורם אחר ולבקש עזרה? אם לא, אתם מוכרחים לשמור בצד קרן שתהיה בגובה ההחזר למשך שלושה חודשים לפחות. כך גם במקרה של משבר פתאומי חלילה, בדמות פיטורים, יהיה לכם אורך נשימה להתארגן.
הנה עצה קטנה שלפעמים נוטים להתעלם ממנה, כאשר רוצים מאוד לרכוש דירה ראשונה. למעשה, אם חשוב לי שתזכרו משפט אחד מכל המאמר הזה, הרי זהו המשפט הבא: בשום פנים לא לקנות את הדירה, אם אין לכם לפחות 30% הון עצמי.
נכון שניתן לכאורה לרמות קצת את עצמנו (ואת הבנק למשכנתאות) ולקחת הלוואות ממקורות שונים, שיגדילו את ההון העצמי. רק שמדובר בתעתוע, כי הלוואות צריך להחזיר, וגם ההלוואה הזאת תרד מההכנסות הקבועות שלכם. כלומר, תישאר פחות הכנסה פנויה להחזר המשכנתא, ואתם מסתכנים מאוד.
אז מה עושים כשההון העצמי קטן והחלטנו בכל זאת לקנות דירה? קונים דירה זולה יותר, אולי אף קטנה משתכננו. זה בסדר ונכון להתפשר עכשיו על גודלה הדירה, מיקומה או מצבה – ולא לדחוק את עצמנו להתחייבות גדולה שכרוכה בתשלום עבור דירה יקרה יותר, התחייבות שעלולה להפוך את שגרת חיינו למאוד לא נוחה.
תזכרו שלא מדובר בסוף המסע, אלא רק בנקודת ההתחלה. אל תחפשו כעת ארמון לכל החיים. בעוד מספר שנים, כשתתבססו יותר, תוכלו לעבור לדירה גדולה ומרווחת יותר.
לפעמים ניתן לגשר על הפער בין החלום למציאות באמצעות רכישה של דירה קטנה שאותה נשכיר, ונשתמש בדמי השכירות שנקבל כדי לשכור דירה מרווחת ונוחה יותר. זה בהחלט פתרון אפשרי, רק שאם הולכים בכיוון הזה, צריך לוודא שאנו רוכשים דירה באזור שבו הביקוש לשכירות גבוה.
קחו בחשבון שבעסקה כזו יש סיכון נוסף, במקרה שהשוכר יעזוב או שלא נמצא שוכר, ואז נאבד את בסיס ההכנסה שמאפשרת לנו גם לפרוע את המשכנתא וגם לשלם את שכר הדירה הגבוה יותר בדירת המגורים שלנו.
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
שיקולים נוספים
יש עוד שיקולים פיננסים שצריכים להילקח בחשבון בעת רכישת הדירה. כי בחירת דירה נכונה יכולה לחסוך גם לא מעט כסף. נניח שאתם מתלבטים בין שתי דירות. אחת קצת יותר מתאימה לצרכים שלכם, אבל השנייה מרכזית יותר וקרובה משמעותית למקומות העבודה, או לחילופין קרובה יותר לקווי תחבורה נוחים.
למרות הפיתוי, יתכן כי ההכרעה צריכה להיות בעד הדירה השנייה. היא תחסוך לכם כסף מדי חודש, למשל בעקבות העובדה שלא תצטרכו להחזיק שני כלי רכב, על כל המשמעויות הכלכליות הנלוות, כדי להגיע בכל יום למקום העבודה, ויהיה לכם קל יותר להחזיר את ההלוואה.
ההרצאה הזו לא מבקשת להפחיד אתכם. להפך, רכישה של דירה ראשונה היא חוויה נעימה, כזאת שנזכרים בה בנוסטלגיה גם אחרי כמה עשורים. אבל כשמבצעים עסקה כה גדולה, חייבים לקחת בחשבון את כל המשמעות, ולא לעשות לעצמכם הנחות.
התכנון הפיננסי הוא כלי מרכזי לפני שנצא למסע, ואל תטעו, הוא נראה קצת כמו כאב ראש, אבל הוא חבר נאמן. תכנון פיננסי טוב יבטיח לכם התנהלות כלכלית נוחה יותר, בעיקר כשהצרכים הכלכליים של התא המשפחתי שלכם יהיו גדולים ומגוונים יותר.
בסופו של דבר, תמיד כדאי לזכור: אפילו דירה היא רק אמצעי. החיים עצמם הם המטרה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
