אוכלוסיית המדינה צומחת

מזה מספר שנים שאני כותב פרשנות הנוגעת לעולמות הנדל"ן, ואני מוצא את עצמי עוסק לא רק בתיאור של המגמות בענף המרתק שלנו, אלא גם בגורמים שמחוללים את אותן מגמות.

בעולם הנדל"ן אחד הגורמים המחוללים את הביקוש, אם לא הגורם ב-הא הידיעה, הוא ללא ספק הגידול באוכלוסיית המדינה, שלא לומר התפוצצות האוכלוסין, שאנו מצויים רק בראשיתה.

החלטתי להעמיק קצת בנושא, לקראת יום העצמאות ה-73, מועד אותו בחרה המדינה כדי לציין ולחגוג גם את הגידול באוכלוסייתה.

יותר מ-9.3 מיליון תושבים

נתחיל בנתונים הגולמיים. נכון לסוף חודש פברואר 2021 עמדה אוכלוסיית ישראל על 9.313 מיליון תושבים. כן, אתם קוראים נכון, חצינו את קו ה-9 מיליון ערב ראש השנה תשפ"א, בספטמבר 2019, לפני כשנה וחצי בלבד, והנה אנחנו נמצאים כבר על יותר מ-9.3 מיליון תושבים, בואכה רף 10 מיליון, שעל פי כל התחזיות נגיע אליו לכל המאוחר בשנת 2024.

מנתוני הלמ"ס עולה כי במהלך שנת 2020 נוספו לאוכלוסיית ישראל כ-151 אלף נפש, שיעור גידול של 1.7%.

רוב הגידול (84%) נבע מריבוי טבעי, והשאר (16%) – ממאזן ההגירה הבינלאומית. במהלך שנה זו נוספו לאוכלוסייה כ-176 אלף תינוקות, כ-20 אלף עולים מכוח חוק השבות וכ-11 אלף אזרחים-עולים, שהיגרו במסגרת חוק הכניסה. זאת בשעה שמהאוכלוסייה נגרעו כ-50 אלף נפטרים וכ-6,000 ישראלים אשר שהו בחו"ל יותר משנה.

בשנת 2019 היו בישראל כ-2.14 מיליון משפחות, לעומת 1.8 מיליון לפני כעשור, בשנת 2010. המשפחה הישראלית כוללת בממוצע 3.72 נפשות, ללא שינוי בעשור האחרון, כשמחצית מהמשפחות מורכבות מזוג הורים ולפחות ילד אחד עד גיל 17.

בשורה דמוגרפית

עוד עולה מנתוני הלמ"ס כי בשנת 2019 שיעור הפריון בישראל היה כ-3.1 ילדים לאישה, השיעור הגבוה מכל מדינות ה-OECD. הילודה בישראל יוצאת דופן לא רק בהיקפה, אלא גם בכך שניכרות בה נורמות לעידוד ילודה שחוצות מגזרים, רמות השכלה ורמות דתיות שונות. העלייה בפריון התרחשה בד בבד עם עלייה בגיל הלידה הראשונה והתרחבות ההשכלה בקרב נשים, לפחות באוכלוסייה היהודית.

המשמעות מטלטלת. בניגוד לנורמות העולמיות, שם נשים נישאות בגיל מבוגר יותר, הן משכילות יותר והפריון שלהן נמצא בירידה, הרי שבישראל המצב הפוך. גם כאן הנשים מתחתנות בגיל מאוחר יותר, גם הן משכילות יותר, גם הלידה הראשונה שלהן מתרחשת בגיל מבוגר יותר, אבל למרות זאת אצלנו חל גידול בשיעורי הפריון והילודה.

הבשורות הדמוגרפיות אינן רק בחזית הילודה. גם בצד השני של מסלול החיים נראה שישראל נמצאת במצב טוב, כשתוחלת החיים הממוצעת של הישראלים נכון לשנת 2020 עומדת על 83 שנים, מקום שישי בעולם.

הגידול באוכלוסיית המדינה לאורך השנים הוא לא פחות מפנטסטי. יש מי שיאמרו שמדובר על נס שקרה לעם היהודי, שקם כמו עוף החול לאחר השואה, מוכה וחבול, וכיום הוא פורח וצומח בקצבים מדהימים.

בשנת 1948 אוכלוסיית ישראל עמדה על 806 אלף תושבים; ביום העצמאות ה-25, בשנת 1973, חיו פה 3.33 מיליון תושבים; ביום העצמאות ה-50, בשנת 1998, 6.04 מיליון תושבים; וביום העצמאות ה-73, בשנת 2021, אנו כבר נמצאים על 9.31 מיליון תושבים. מי שחושב שהמנוע הזה של צמיחת ישראל הולך להפסיק, כנראה טועה ומטעה.

הערים בישראל גדלות

התוצאה של הגידול הזה שאנו חווים הוא שהערים בישראל גם הן הולכות וגדלות, חלקן כבר גדולות בסדרי גודל בינלאומיים, דוגמת ירושלים או תל אביב-יפו.

נכון לסוף שנת 2019 עולה מנתוני הלמ"ס כי לא פחות מ-16 ערים מכילות יותר מ-100 אלף תושבים: ירושלים (936,047), תל אביב-יפו (461,352), חיפה (285,542), ראשון לציון (254,238), פתח תקווה (248,005), אשדוד (225,828), נתניה (221,850), באר שבע (209,683), בני ברק (204,616), חולון (195,696), רמת גן (163,301), אשקלון (144,153), רחובות (143,912), בת ים (128,742), בית שמש (124,797) וכפר סבא (101,595).

על קו הזינוק לחצות את 100 אלף התושבים נמצאות: הרצליה (97,587), חדרה (97,199) ומודיעין-מכבים-רעות (93,266).

המשמעות של הנתונים הללו היא לא פחות מאשר מטלטלת. ערים שהיינו רגילים לחשוב עליהן כיחסית קטנות או אינטימיות, וככה הן עדיין נתפסות וממוצבות, תפסו תאוצה בשנים האחרונות, והן גדלות בקצבים מהירים.

צריך להדגיש כי עיר בסדר גודל של יותר מ-200 אלף תושבים הינה עיר גדולה גם בקנה מידה בינלאומי, ונכון לסוף 2019 היו 9 ערים כאלו כאן בישראל.

2065 – 20 מיליון תושבים

כל הנתונים הללו הם רק פתיח לתחזית של אוכלוסיית ישראל לשנים הבאות, וכאן מגיעה הבשורה הגדולה באמת. כי כל מה שאנו רואים בתחום של גידול האוכלוסייה בשנים האחרונות יהיה כאין וכאפס לעומת הצפי בתחזיות לעשורים הבאים.

הגידול הינו אקספוננציאלי, מונח שנכנס לעולמנו במהלך שנת הקורונה – והוא מבטא גידול שהוא יחסית לא מורגש בתחילת הדרך, אך הולך ותופס תאוצה ומומנטום בהמשכה. זה בדיוק המצב שאנו חווים בישראל בתחום גידול האוכלוסייה.

בקצב גידול של 1.7% לשנה בממוצע, אנו הולכים לראות בעשורים הבאים גידול מעריכי באוכלוסיית המדינה. תחזית של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה צופה כי אוכלוסיית ישראל תצמח מ-9.3 מיליון תושבים כיום, ל-10 מיליון תושבים בסוף שנת 2024, ל-15 מיליון בסוף 2048 ול-20 מיליון בסוף 2065.

בסוף שנת 2015 מספר הילדים עד גיל 14 היה 2.4 מיליון. הם צפויים למנות כ-3.7 מיליון בסוף 2040 ו-5.5 מיליון בסוף 2065.

בסוף שנת 2015 מספר האנשים בגיל העבודה העיקרי (25-64) היה 3.9 מיליון. קבוצה זו צפויה למנות כ-5.6 מיליון בסוף שנת 2040 ו-8.3 מיליון בסוף 2065.

בסוף שנת 2015 אוכלוסיית בני 65 ומעלה מנתה 939 אלף. אוכלוסייה זו צפויה למנות 1.9 מיליון בסוף שנת 2040 ו-3 מיליון בסוף שנת 2065.

המספרים האלו הם לא פחות מאשר מדהימים. שנים דיברו על הקטר של כלכלת ישראל. בעבר הרחוק הייתה זו הפרדסנות, בעבר היותר קרוב ובהווה מדברים על ההייטק. אבל למעשה, הקטר של ישראל ושל המשק הישראלי הוא הרחם הישראלית, זו שמביאה לגידול האוכלוסייה, מצמיחה את הדורות הבאים של סטארטאפיסטים, מתכנתים, מהנדסים ויזמים.

מה זה קשור לנדל"ן?

וכעת נחבר את הנקודות כולן – את נתוני הגידול של אוכלוסיית ישראל יחד עם המציאות הנדל"נית אותה אנו חווים. כל מי שלמד כלכלה יודע שבשיעור הראשון מדובר על עקומות ההיצע והביקוש. זהו הבסיס לכל הכלכלה העולמית.

על מנת שמחירים יתאזנו יש צורך במפגש בין עקומת ההיצע והביקוש. את הטור הזה הקדשנו לצד אחד של העקומות הללו – לעקומת הביקוש, ואנחנו רואים שהביקוש לדירות במדינת ישראל הוא כמעט אינסופי. אין שום תרחיש בו הביקוש יפחת או ידעך, אלא הוא רק הולך ומתעצם ככל שחולפות השנים.

אפשר לדכא אותו לפרקי זמן מסויימים באמצעים מלאכותיים, אך סופו שהוא יתפרץ, כי בסופו של יום כל אדם, כל משפחה וכל משק בית זקוקים לקורת גג. זהו הצורך הכי בסיסי, לצד אוויר ומזון. כמעט כל צורך אחר ניתן לדחות, אך ללא קורת גג אין חיים, בטח לא חיים שאנו מחשיבים אותם כראויים ומכבדים.

מהצד השני ניצבת עקומת ההיצע. לא עסקנו הפעם לעומק בצד ההיצע, המדבר על קצב אספקת הדירות הדרוש כדי לקיים איזון, כך שמשפחת ישראלי תוכל לרכוש דירה במחירים סבירים וברי השגה.

נאמר רק כך, המודל של פרופ' צבי אקשטיין, חזאי מחירי הנדל"ן הטוב והמקצועי בישראל, מעריך כי כדי לענות על הביקושים מדינת ישראל צריכה לבנות מדי שנה ובאופן רצוף 60 אלף דירות, ומעבר לכך עוד 20 אלף דירות בשנה לעשור הקרוב, כדי לפצות על המחסור שכבר נוצר.

בפועל, קצב התחלות הבנייה בישראל עומד סביב 50 אלף דירות בלבד. יתרה מכך, תהליכי התכנון הינם מסורבלים וארוכים. תהליך ייצור דירה כולל: בדיקת היתכנות והגשת תוכנית למחוזות (6 שנים), הכנת תוכנית פיתוח ופרסום מכרז שיווק (2-4 שנים), דיונים בוועדה המקומית ומתן היתר בנייה (3 שנים) ובנייה בפועל (3 שנים). סך הכל בין 14 ל-16 שנים נמשך תהליך הייצור של דירה בישראל.

המשמעות היא שהתכנון היום צריך להיות צופה פני עתיד, היישר אל המחצית של העשור הבא. האם קיימת מדיניות תכנון כה ארוכת טווח במדינת ישראל? לעניות דעתי התשובה שלילית.

צופים פני עתיד

וכאן הכל מתחבר. הביקושים קשיחים, מתעצמים וגדלים ללא הפסקה. ההיצע דל ולא מספיק. התוצאה שאנו מקבלים גם ערב יום העצמאות ה-73, שהשקעת נדל"ן בסבירות גבוהה למדי הינה השקעה סולידית וטובה.

כאשר אנו צופים פני עתיד, ועזבו רגע את רעשי הרקע היומיומיים של החדשות והנתונים השוטפים, אנחנו רואים שדירה היא סחורה המצויה במחסור כבר היום, והיא עומדת להיות סחורה במחסור חריף עוד יותר בעתיד.

העתיד של מדינת ישראל ורוד. המדינה תמשיך לשגשג ולצמוח, ולדעתי הצנועה השקעה בדירה בעת הזו תוביל לעצמאות כלכלית-אישית ותגוון את ההשקעה של אלו החוסכים לזקנה ולפנסיה.

ובנימה אישית, אני גאה לעבוד בענף הנדל"ן. אנחנו אלה שמספקים את קורת הגג לתושבי הארץ הזו, אנחנו אלה שנאבקים כדי להוציא לפועל את הפרויקטים שיספקו את הקן הביתי של תושבי ישראל בעתיד, ואנחנו אלה שלא מתפשרים וחותרים לספק לישראלים את המצרך הבסיסי כל כך לחייהם ואיכותם.

בעידן של ימינו, בשנת 2021, עבודה בענף הבנייה והנדל"ן היא לא פחות מאשר ציונות מודרנית, וזהו אות גאווה לכל העוסקים בתחום.

בהזדמנות זו נאחל חג שמח, יום עצמאות שמח, שנזכה לשפע של פרויקטים, ושמדינת ישראל תדע להתמודד עם אתגרי הגדילה שלה בתבונה, מתוך שיקול דעת ובשום שכל.