כבר שכחנו כמעט את הסיבה האמיתית להתחדשות עירונית. מחקר של אוניברסיטת תל אביב שנערך השנה בקרקעית ים המלח מזהיר כי רעידת אדמה בעוצמה של 6.5 ריכטר צפויה להתרחש בשנים הקרובות. המחזוריות הממוצעת היא אחת ל-130 שנה, אך יש גם חריגות של פחות.
כמה זמן לוקח להוציא היתר בערים השונות (על פי נתונים ומחקר של אתר Madlan)? בני ברק: 1 שנה (39 פרויקטים), קריית מוצקין: 1 שנה (22 פרויקטים), זכרון יעקב: 1.1 שנה (10 פרויקטים), חדרה: 1.2 שנה (12 פרויקטים), קריית ביאליק: 1.2 שנה (42 פרויקטים), הרצליה: 2.4 שנים (32 פרויקטים), תל אביב: 2.6 שנים (181 פרויקטים), בת ים: 2.6 שנים (20 פרויקטים), גבעתיים: 2.8 שנים (11 פרויקטים), רמת גן: 3.25 שנים (42 פרויקטים).
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
הכל עובד בהילוך איטי ונמשך שנים ארוכות. קחו לדוגמה את התחדשות השכונה המוזנחת של שיכון הרומנים במרכז העיר נתניה, באזור גשר האר"י, עם בניינים מטים ליפול. המיזם החל לפני 20 שנה, ורק עכשיו יוצא לדרך.
מספרת ראש העיר, מרים פיירברג-איכר: ״זהו אחד הפרויקטים החשובים שאושרו השנה בוועדה המחוזית. מדובר בפרויקט ששולבו בו מגרשים ומבנים המיועדים לפינוי-בינוי, יחד עם קרקע פרטית חקלאית, שמטרתה לקלוט חלק מיחידות הדיור החדשות, בדומה לקרקע משלימה״.
גם בגבעת שמואל לקח לפרויקט להבשיל 20 שנה. חלום הדירה נראה רחוק מתמיד לדיירי 21 בנייני שיכון בשכונת גיורא, שנמצאים במצב בלתי ראוי למגורים. השכנים כבר היו חתומים ומוכנים בלב ובכיס להתחדשות העירונית, אבל סיבוכים משפטיים ובירוקרטיה מעייפת הפכו זאת למשימה בלתי אפשרית. או כפי שאומר אחד התושבים: ״את הערך העלינו בגלל הפוטנציאל, והמשכנו לגור בחורבה״.
לפני כ-4 חודשים הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל), אישרה סוף סוף את התוכנית בגבעת שמואל, שתכלול 1,831 יחידות דיור חדשות, שיוקמו במקום 552 דירות שיכון מתפוררות. השיכונים יוסבו ל-18 בניינים, בני 9 עד 30 קומות, ובהם גם שני מגדלי משרדים.
ראש עיריית גבעת שמואל, יוסי ברודני: "מדובר בבשורה משמעותית לעיר ולתושבים. התוכנית נעשתה בהסתכלות עירונית רחבה, תוך התחשבות בהיבטי תחבורה, פיתוח סביבתי, תשתיות, שבילי אופניים, חניות וריאות ירוקות, והיא צפויה להביא לשיפור חזות העיר ואיכות החיים. כולי תקווה שגם רמ"י תבין את חשיבות הפרויקט ותפעל למימושה בהקדם האפשרי".
ניב רום, מנכ"ל חברת כנען התחדשות עירונית, החברה שסייעה רבות בקידום תוכנית הפינוי בגבעת שמואל ומחזיקה נתח במתחם, מספר ש"רק לאחר תקופה ארוכה של עבודה מקצועית, הצליחו לשפר סוף סוף את התוכנית בצורה משמעותית״.
בסיכון גבוה
פרויקט התחדשות עירונית נמשך בממוצע 12 שנה, גם בלי קורונה. בעקבות המשבר, נוצרו עיכובים נוספים. העובדה שאין בישראל ממשלה מתפקדת מייצרת חוסר ודאות גם בתחום ההתחדשות העירונית. אין עדיין חוק שיחליף את תמ"א 38, הקרן להתחדשות עירונית נטולת תקציבים ממשיים וקיימת בגדר רעיון בלבד, וראשיה אמורים להתחלף.
על פי נתוני דן אנד ברדסטריט, בשנת 2020 כ-350 חברות להתחדשות עירונית הגיעו לכשל פיננסי. כ-250 חברות נוספות נמצאות בסיכון גבוה.
תחום ההתחדשות העירונית מהווה עוגן בפעילות ענף הנדל"ן בישראל, ופועלים בו כ-1,400 יזמים. כ-30,000 יח"ד של התחדשות עירונית נמצאות כיום בשלבי ביצוע שונים. ההיקף הכספי השנתי של הפרויקטים נאמד בכ-20 מיליארד שקל בשנה, המהווים כ-20% מסך הפדיון המצרפי של ענף הנדל"ן למגורים.
הבעיה ש-75% מהבנייה מצויה באזור המרכז החזק. דווקא באזור שנועד לפורענות לאורך השבר הסורי אפריקאי אין חיזוק לאומי, למרות שטבריה, בית שאן, צפת, ערד, באר שבע וערים היסטוריות נוספות לאורך השבר נהרסו בעבר עד יסוד.
צונאמי התרחש בעבר בנמל ההרודיאני בקיסריה, מה שלא מנע מפרויקט התחדשות עירונית באור עקיבא של החברות תדהר, שיכון ובינוי ונסא לחכות בצינורות הבירוקרטיה למעלה מעשור, ורק לאחרונה הוא יוצא סוף סוף לפועל.
השנה נרשמה ירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בשיעור של כ-15% בהשוואה לשנת 2019. כתוצאה מירידה כוללת של התחלות הבנייה בישראל בשנת 2020, התחום שמר על חלקו היחסי ומהווה קרוב ל-20% מסך התחלות הבנייה.
שנת 2020 התאפיינה גם בירידה במתן היתרים לפרויקטים חדשים, בין היתר בגלל שיבושים בפעילות מוסדות התכנון. נרשמו גם תופעות של התארכות משך הפרויקטים, עיכובים בעקבות הסגרים וירידה במכירות.
בעיה נוספת היא העובדה שראשי הערים הם הדומיננטיים בתהליך, כאשר כל רשות פועלת על פי הלך הרוח שלה. "אין נוהל שמחייב את כל הרשויות", אומר יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים במחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "כל עיר מדברת בשפה משלה, וכך גם כל לשכה או ועדה מחוזית, מה שתוקע את התהליכים".
אז מה עושים?
כ-70 אלף דירות שייבנו בהתחדשות עירונית צפויות להתווסף לשוק הנדל"ן בשנים הקרובות. חלקם של מחוז ירושלים, מחוז הדרום ויהודה ושומרון צפוי לגדול, על חשבון הנתח של תל אביב והמרכז. ״גם לאחר שינוי מיקוד זה, מחוזות תל אביב והמרכז צפויים להוות 55% עד 60% מהפעילות הענפית״, אומרת אפרת שגב, סמנכ"ל דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט.
פתרון מעניין הומצא בתל אביב: העירייה לוקחת על עצמה באזורים מסוימים את ייזום התב"ע, ולא מטילה את קידום התוכנית על יזם פרטי. לאחר אישור התב"ע היא עורכת מכרז, וקבלן מבצע את הפרויקט. "מנגנון מסוג זה מאפשר לקדם תוכניות בצורה מהירה יותר״, מסבירה אדריכלית לילך מור, סמנכ"ל חברת נתיבי הקמה.
בערים סמוכות לגבול הצפון לא חוזק כמעט בניין אחד, וגם סמוך לעוטף עזה קיימים קשיים בקידום פרויקטים. מדינת ישראל, הוועדות המקומיות ורשויות המס יכולות לשנות את פני המציאות על ידי תמריצים ליזמים. “דרוש שיתוף פעולה לאומי לטובת הפריחה המחודשת של ערים אלו”, אומר ניר שמול, מנכ״ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית.
איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת רוטשטיין: "אחד האתגרים העיקריים של הערים הגדולות באישור תוכניות נרחבות הוא ההתמודדות עם צפיפות גבוהה, עומס על התשתיות ומחסור בשטחים ציבוריים. דרושים פתרונות יצירתיים שייתנו מענה לאתגר. בעידן הקורונה אנו מאפשרים בתכנון הפרויקט הפרשת קרקעות לטובת העירייה והקמת שטחים משותפים לדיירים, מבלי שיבואו על חשבון גודל הדירה או המבנה. כך הדיירים, העירייה והיזם ייצאו מרוצים".
אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק י.ח דמרי: "יש ניגוד עניינים מובנה בין הוועדה המקומית לבין היזם לעניין כמות יחידות הדיור. רשויות מקומיות מוטרדות מהיעדר משאבים כספיים ותשתיות ציבוריות, המספקות את התמיכה הנדרשת בעקבות הגברת הצפיפות, ליזם אינטרס להוסיף יחידות דיור, שיגבירו את הכדאיות הכלכלית. יש פתרון פשוט: מינוי שמאים מכריעים, מומחים בליווי פרויקטים ובדיקות כלכליות, אשר יהוו בוררים בין הוועדה ליזם״.
רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון החדשות עירונית: ״למרות שהרשויות המקומיות מבינות את ההכרח בתוכניות של התחדשות עירונית, התוכניות בהחלט מאתגרות אותן. בקריית אונו נוכחנו לדעת שבמקום בו ראש הרשות מתווה מדיניות ברורה, והדרג המקצועי בראשות מהנדס העיר, מנהלת אגף רישוי ולצדם ראש המנהלת להתחדשות עירונית, מיישמים את המדיניות, מתוך הבנה שתהליכים אלו פועלים לא רק לטובת בעלי הדירות במתחם הספציפי אלא גם לטובת הסביבה המיידית וכלל תושבי העיר - הדבר יוצר כר פורה לעשייה והתוצאות לא מאחרות להגיע".
"הבעיה העיקרית בערים הגדולות, בהן ההיקפים הנרחבים ביותר של התחדשות עירונית, היא צפיפות ועומס על התשתיות, בעיקר מבני ציבור. אחד הפתרונות נשען על הקונספט של חללים משותפים, שתופס תאוצה בעיקר בהקשר התעסוקתי, אבל לא רק. הרשויות מעודדות שטחים ציבוריים משותפים לדיירים, בעיקר בקומות הקרקע, שבאים לעיתים על חשבון התמורות לדיירים. למרות האתגרים, אנחנו בהחלט רואים הבנה ונכונות כללית מצד הרשויות לקידום התוכניות".
״התחדשות עירונית היא לרוב אינטרס משותף של כל הגורמים המעורבים", מסכם טל קופל, המשנה למנכ"ל madlan, "אבל פעמים רבות שורר אי-אמון בין הצדדים, מה שמביא לעיכובים שונים ומשונים. העיכובים יכולים לקרות כמעט בכל שלב בחיי הפרויקט - החל בהסכמה העקרונית, עבור בתכנון וכלה בבנייה בפועל, ותלויים לא רק ברצונם הטוב של המעורבים, אלא גם במידת המקצועיות של היזם. חשוב מאד לבדוק מיהו ומה הרקורד שלו, באמצעות כלים המדרגים את אנשי המקצוע בתחום".
מדריך לדייר המתחדש
איך מקדמים תוכנית התחדשות? כבר בישיבת הצוות הראשונה של הדיירים בידקו את אחוז המסכימים. גם אם הגעתם לרוב הנדרש מבחינה משפטית, הניסיון מלמד שרק חלק קטן מהיזמים יהיה מעוניין לשתף פעולה במידה וישנם מתנגדים, ולכן חיוני לבצע שיחות אישיות עם השכנים המתנגדים.
נסו להבין את הסיבות להתנגדות. תאמו עם הדיירים המתנגדים פגישה. כבדו אותם ואל תתרגשו יותר מדי מהתנגדויות גורפות ואף בוטות. פנו לכל מתנגד והדגישו את האלמנט שחשוב לו. כדאי גם להדגיש את היתרון של הוספת ממ"ד והוספת מעלית, החיונית לרווחתם של האנשים המבוגרים בבניין.
ישנם מקרים בהם בעל דירה אינו יכול להתגורר בבניין בעת החיזוק או השיפוץ מסיבות בריאותיות. במקרים כאלה החוק מחייב את היזם להציע לאותו אדם להתגורר בשכירות מחוץ לדירתו עד גמר ביצוע העבודות ולשאת בעלות השכירות.
במקרים של פינוי-בינוי התיקון לחוק מחייב את היזם להציע לבעל דירה שהגיע לגיל 80 בעת ההיתר את הזכות לקבל את שווי הדירה החדשה שמגיעה לו בעת הפינוי, על מנת שלא יאלץ לעבור לדירה שכורה.
אם נותר דייר אחד שמסרב מטעמים שאינם סבירים, ניתן להגיש תביעה מטעם כל בעלי הדירות האחרים, והדייר הסרבן ימצא עצמו אחראי לנזקים הכספיים הנגרמים להם עקב אי הסכמתו. בפסקי דין שניתנו בנושא עלתה מגמה ברורה מצד המפקחים על המקרקעין, שדחו את ההתנגדויות ואפשרו להמשיך בתוכניות ההתחדשות העירונית.
(עו"ד רוית סיני, מחברת הספר המדריך לתמ"א 38 ופינוי-בינוי)
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
